房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略前景

高志良

12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

慣性思維已不合時(shí)宜

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已高歌猛進(jìn)20年，并由于帶動(dòng)40多個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)，從而有力推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，成為時(shí)代的寵兒。房地產(chǎn)企業(yè)曾是最不缺資金的行業(yè)，據(jù)稱銀行64%的資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)，同時(shí)又因采取預(yù)售方式保證流動(dòng)性，以及憑借奪目的業(yè)績(jī)，能在二級(jí)市場(chǎng)上順暢融資，所以，依靠充足的資金實(shí)力，許多企業(yè)攻城略地，所向披靡，大規(guī)模擴(kuò)張，其輝煌有目共睹。

面對(duì)“百年未有之大變局”，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去那種嚴(yán)重依賴資源、嚴(yán)重依賴政策、嚴(yán)重依賴貸款的發(fā)展模式，面臨極大考驗(yàn)。盡管政府以“穩(wěn)”作保，但“房?jī)r(jià)不可能再漲10倍，行業(yè)規(guī)模不可能再漲10倍”，已成業(yè)內(nèi)外共識(shí)。這是外部環(huán)境影響，也是行業(yè)周期改變的必然，即房地產(chǎn)業(yè)將由高增長(zhǎng)期進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展期。同時(shí)，由于我國(guó)一直存在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)實(shí)，因此，一二線、三四線城市的房企將會(huì)分化加劇，優(yōu)勝劣汰也將成為不爭(zhēng)的事實(shí)。這意味著過(guò)去那種靠規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的思路，必須改變。本刊已連續(xù)報(bào)道數(shù)十家房企上市遇阻、資金周轉(zhuǎn)困難的典型，其中便可管中窺豹。

概括來(lái)說(shuō)，宏觀層面上，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再，特別是2021年以來(lái)，國(guó)家再就為促使資金向制造業(yè)流動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控收緊了房企杠桿的擴(kuò)張上限;而在微觀市場(chǎng)上，隨著各地購(gòu)貸款政策的收緊，房企回款困難，又進(jìn)一步加劇了房企信用風(fēng)險(xiǎn)壓力，企業(yè)更難從銀行得到資金支持。房企老板“有困難找政府找銀行”的老式思維，在目前形勢(shì)下已不合時(shí)宜。

注重品質(zhì)時(shí)代必將到來(lái)

目前中國(guó)的人均居住面積已突破40平米，緊缺時(shí)代已成過(guò)去。盡管剛需和改善型需求仍在，盡管房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)的重要支撐，但是，我們得承認(rèn)，房子已從緊缺時(shí)代走到了過(guò)剩時(shí)代。而到了過(guò)剩時(shí)代的買方市場(chǎng)，不重視品質(zhì)的企業(yè)會(huì)被逐漸淘汰，這是市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。

中央提出房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)”，針對(duì)的其實(shí)就是要防止房地產(chǎn)進(jìn)入“惡性循環(huán)”：房子難賣回款難，回款難融資就難，融資難企業(yè)信用下降，又進(jìn)一步加大銷售難度。理想的狀態(tài)當(dāng)然是銷售越多企業(yè)越寬松，也就是說(shuō)，目前在買方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪肯熏F(xiàn)存的房子賣出去才是王道。

然而，銷售的核心又是什么呢？過(guò)去短缺時(shí)代，房子炙手可熱，但現(xiàn)在就要靠品質(zhì)了，即在政策穩(wěn)房?jī)r(jià)的統(tǒng)一前提下，就要求一看質(zhì)量，二看服務(wù)。從這兩年中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行消費(fèi)者投訴平臺(tái)上的投訴來(lái)看，房子質(zhì)量問(wèn)題和售后服務(wù)問(wèn)題，一直十分突出。有些質(zhì)量問(wèn)題比較復(fù)雜棘手，如房子的建設(shè)環(huán)境問(wèn)題、銷售證問(wèn)題等，更有相當(dāng)?shù)膯?wèn)題是困擾房主的房子本身的細(xì)節(jié)問(wèn)題，如漏水問(wèn)題、精裝修問(wèn)題等。從投訴中可以感覺(jué)到，一些房企仍是慣性思維，態(tài)度強(qiáng)勢(shì)，敷衍住戶，這種落伍的做法，勢(shì)必進(jìn)一步使銷售陷入困境。

形勢(shì)逼人。未來(lái)房企的戰(zhàn)略重點(diǎn)，一定會(huì)從重開發(fā)向重運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從注重資產(chǎn)增值向更多關(guān)注服務(wù)盈利轉(zhuǎn)型，這都是有關(guān)品質(zhì)的內(nèi)涵，也是高質(zhì)量發(fā)展的奧義。