經(jīng)濟(jì)新常態(tài)前后中國房地產(chǎn)投資影響因素研究

彭志勝，程思宇，陳曉藝

(1.安徽建筑大學(xué) 城市經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展研究所，安徽 合肥 230601；2.安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 合肥 230601)

21世紀(jì)以來，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值由2000年10.02萬億元增長至2014年64.13萬億元，實(shí)現(xiàn)超高速發(fā)展。但近些年宏觀經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”[1]。2014年9月，習(xí)近平總書記首次系統(tǒng)闡述了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的特點(diǎn)，即“中國的經(jīng)濟(jì)增長由高速向中高速轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將優(yōu)化和升級，經(jīng)濟(jì)動力將從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動?！焙暧^經(jīng)濟(jì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，勢必會對各個(gè)行業(yè)產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。

2000年到2013年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資由4984.05億元高速增長至86013.38億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率始終保持在20%左右(除2008年受金融危機(jī)影響)，但2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率開始大幅下降，由2013年的19.79%下降至10.49%，2015年增長率僅為0.99%，達(dá)到21世紀(jì)最低點(diǎn)。這一現(xiàn)象也反映在我國房地產(chǎn)其他多方面相關(guān)指標(biāo)上。盡管在2016年受國家全面開放二胎政策、政府降低購房要求等因素影響，各指標(biāo)增長率有所回升，但未來整體增速遠(yuǎn)低于2014年之前，一定程度上反映了我國的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入一種由快速增長趨于穩(wěn)定增長的“新常態(tài)”時(shí)期。

通過數(shù)據(jù)簡單分析可以看出，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)近些年存在相似的變化趨勢。因此研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的具體關(guān)系，分析經(jīng)濟(jì)新常態(tài)前后房地產(chǎn)投資的主要影響因素，有助于探尋經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)投資路徑，對房地產(chǎn)行業(yè)未來高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、文獻(xiàn)綜述

(一)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系研究

部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長存在單向促進(jìn)關(guān)系。Green使用1959～1992年季度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示住宅投資是導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長的格蘭杰原因，而經(jīng)濟(jì)增長不是增加住宅投資的原因[2]。唐志軍等通過協(xié)整和VAR驗(yàn)證得出房地產(chǎn)投資對我國宏觀經(jīng)濟(jì)有顯著且長期的正向影響[3]。王帥等采用1984～2013年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整分析和格蘭杰因果檢驗(yàn)對廣州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系進(jìn)行了分析，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP產(chǎn)生持久的正向影響，且影響程度逐漸增強(qiáng)[4]。

還有部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間是相互促進(jìn)關(guān)系，即房地產(chǎn)投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)增長，宏觀經(jīng)濟(jì)增長同樣可以拉動房地產(chǎn)投資。Wigren和 Wilhelmsson通過1976～1999年12個(gè)西歐國家面板數(shù)據(jù)實(shí)證住宅投資和經(jīng)濟(jì)增長之間是雙向的格蘭杰因果關(guān)系[5]。寧琰和許鵬采用我國2000～2006年的季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用VAR模型，實(shí)證研究結(jié)果得出房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟(jì)增長，反之經(jīng)濟(jì)增長也促進(jìn)房地產(chǎn)投資[6]。況偉大通過中國35個(gè)大中城市1996～2007年的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著互動關(guān)系，且經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資影響大于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響[7]。

另外一部分學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)投資存在倒“U”形曲線關(guān)系，國外學(xué)者Burns和Grebler提出SHTO理論，即 SHTO 值(住房開發(fā)投資占總產(chǎn)出的比重)和國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(人均GDP)存在倒“U”形關(guān)系，在SHTO 值達(dá)到最大值后，國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會出現(xiàn)下降的趨勢[8]。國內(nèi)少數(shù)學(xué)者圍繞這一理論展開了研究探討，大多選擇以全國層面或主要城市為研究范圍，通過理論與實(shí)證結(jié)合的方法探究房地產(chǎn)投資與我國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。王松濤等利用SHTO理論對北京、上海、天津和深圳四城市房地產(chǎn)投資進(jìn)行驗(yàn)證，證明這些城市房地產(chǎn)投資同樣符合這一理論[9]。朱勇愛依據(jù)我國30個(gè)省區(qū)1999～2007的季度數(shù)據(jù)證實(shí)我國現(xiàn)階段符合SHTO理論。[10]

(二)房地產(chǎn)投資影響因素研究

近年來，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。學(xué)術(shù)界從多個(gè)角度探討影響房地產(chǎn)投資的因素，如：蒙永亨和艾瑩瑩運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度分析方法分析影響廣西房地產(chǎn)投資的因素，得出商品房銷售額和城鄉(xiāng)居民收入都是決定房地產(chǎn)投資的重要因素[11]。鄭淑琴分析了影響房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)波動的原因，分別就內(nèi)因與外因兩方面提出應(yīng)對措施[12]。另一部分學(xué)者從區(qū)域差異性角度研究，如：沈昊婧等構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型，結(jié)果顯示影響城市住房投資的因素具有明顯的空間差異性[13]。張紅等通過1998～2014年省級數(shù)據(jù)，運(yùn)用Moran’s I指標(biāo)測度，結(jié)果表明中國住房投資影響因素具有顯著的空間聚集特征[14]。

(三)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對房地產(chǎn)市場影響研究

大部分學(xué)者從整體市場未來發(fā)展角度分析討論。杜麗群和張曉云提出隨著中國經(jīng)濟(jì)步入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，整體房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)發(fā)展新態(tài)勢，具體表現(xiàn)為持續(xù)調(diào)整、分化、整體收縮[15]。朱莊瑞、鐘榮桂和江麗分析了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)市場所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，探討防范房地產(chǎn)市場未來風(fēng)險(xiǎn)的措施[16]，需要建設(shè)長效機(jī)制來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展[17]。另一部分學(xué)者從企業(yè)未來發(fā)展角度分析討論。張瑞俏和谷文強(qiáng)借鑒現(xiàn)有國內(nèi)外先進(jìn)發(fā)展模式，總結(jié)中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向的發(fā)展模式[18]。王濤探討經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展難題，針對性地提出房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型建議[19]。

綜上所述，現(xiàn)有研究存在一定不足：第一，大多集中研究全國或特定城市是否符合SHTO理論，鮮有文獻(xiàn)進(jìn)行區(qū)域間的差異分析。第二，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)這一概念研究起步較晚，導(dǎo)致現(xiàn)有研究均為定性分析，這樣顯然無法全面詳細(xì)地反映經(jīng)濟(jì)新常態(tài)給房地產(chǎn)市場帶來的變化。本文擬采用SHTO理論分區(qū)域?qū)用鎸?shí)證分析房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，再進(jìn)一步運(yùn)用逐步回歸法，比較分析經(jīng)濟(jì)新常態(tài)前后區(qū)域間影響房地產(chǎn)投資的因素差別。

二、數(shù)據(jù)選取與模型構(gòu)建

(一)數(shù)據(jù)與變量選取

(1)數(shù)據(jù)的選取

為研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系和房地產(chǎn)投資的主要影響因素，選取全國31個(gè)省份(自治區(qū)、直轄市)2010～2018年的省際面板數(shù)據(jù)作為總樣本，數(shù)據(jù)來源《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫》《中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫》等。

(2)變量的選取

被解釋變量：房地產(chǎn)投資額(億元)，具體用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成額表示。

解釋變量：從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人民生活水平發(fā)展、人口發(fā)展等四個(gè)方面選取10個(gè)指標(biāo)作為解釋變量。具體指標(biāo)見表1。

表1 解釋變量定義表

(二)模型構(gòu)建

(1)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系模型

對數(shù)據(jù)進(jìn)行Hausman檢驗(yàn)，結(jié)果表明固定效應(yīng)模型比隨機(jī)效應(yīng)模型好。依據(jù)SHTO理論，建立如下模型：

Y=a1x2+a2x+a3

(1)

其中：Y表示住房投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重，即SHTO值；X表示地區(qū)人均生產(chǎn)總值。

(2)房地產(chǎn)投資影響因素模型

進(jìn)一步分析房地產(chǎn)投資的主要影響因素時(shí)，考慮到部分解釋變量可能存在較強(qiáng)的相關(guān)性，同時(shí)引入模型將產(chǎn)生多重共線性問題，故采取逐步回歸法。

即在所有選取的解釋變量中，取比較顯著的變量建立模型，隨后分別引入其他變量，重復(fù)引進(jìn)重復(fù)剔除，直至回歸方程達(dá)到最優(yōu)效果。對數(shù)據(jù)采用Kao和Pedroni檢驗(yàn)，得出在5%的顯著性水平下，變量存在協(xié)整關(guān)系。Hausman檢驗(yàn)結(jié)果表明應(yīng)采用固定效應(yīng)模型，故建立擴(kuò)展模型如下：

RDI=α0+α1GDP+α2urban+α3TP+α4CI+α5price

+α6PD+α7income+α8CG+α9UR+α10people

(2)

其中：α0為常數(shù)，α1～10分別為各變量的系數(shù)；RDI表示房地產(chǎn)投資額；GDP代表地區(qū)生產(chǎn)總值；urban代表城鎮(zhèn)化率；TP代表產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；CI代表房地產(chǎn)行業(yè)增加值；price代表商品房平均銷售價(jià)格；PD代表房地產(chǎn)人均需求；income代表城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；CG代表城鄉(xiāng)人均消費(fèi)支出差距；UR代表失業(yè)率；People代表地區(qū)常住人口。

三、實(shí)證結(jié)果

(一)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系實(shí)證結(jié)果

利用SHTO理論采用式(1)，檢驗(yàn)全國層面和東部、中部、西部三個(gè)區(qū)域?qū)用娴姆康禺a(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系，運(yùn)用Eviews軟件曲線回歸，得出的回歸結(jié)果如表2所示：

表2 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系實(shí)證結(jié)果

從擬合結(jié)果來看，模型擬合度分別為0.916、0.932、0.804、0.755，且大部分變量均在5%的水平上顯著，這說明設(shè)置的模型恰當(dāng)。其中四個(gè)模型的人均GDP系數(shù)二次項(xiàng)系數(shù)均是負(fù)數(shù)，人均GDP系數(shù)均是正數(shù)，且均通過顯著性水平檢驗(yàn)。表明全國層面和東中西部三個(gè)區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系符合SHTO理論的倒“U”形定律。為了更好地預(yù)測房地產(chǎn)投資未來發(fā)展趨勢，根據(jù)得出的回歸方程，繪制各地區(qū)SHTO擬合圖如圖1所示。

圖1 各地區(qū)SHTO擬合圖

(1)全國層面回歸結(jié)果

由表2第二列可知，全國層面人均GDP系數(shù)為5.828，人均GDP二次項(xiàng)系數(shù)為-0.669，均達(dá)到1%的顯著性水平，表明隨宏觀經(jīng)濟(jì)增加，房地產(chǎn)投資顯著上升，達(dá)到拐點(diǎn)后，隨宏觀經(jīng)濟(jì)增加，房地產(chǎn)投資顯著下降。根據(jù)回歸方程結(jié)果可計(jì)算得出，全國層面回歸曲線在人均GDP約為5.35萬元時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)。已知2018年實(shí)際全國人均GDP為6.6萬元，得出全國房地產(chǎn)投資已達(dá)到最高點(diǎn)附近，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入中后期，住房消費(fèi)收入彈性減小同時(shí)資本效率提高，較少的投資規(guī)?？蓾M足住房需求，住房投資增幅放緩，曲線將從上升段進(jìn)入下降段，呈現(xiàn)倒“U”形曲線。[20]

(2)區(qū)域?qū)用婊貧w結(jié)果

由表2其他列可以看出，東中西部的人均GDP系數(shù)分別為4.158、3.581、7.423，對應(yīng)人均GDP二次項(xiàng)系數(shù)分別為-0.307、-0.511、-1.133，均達(dá)到5%以上的顯著性水平，表明SHTO理論在區(qū)域?qū)用娉闪?。但具有明顯的空間異質(zhì)性，具體表現(xiàn)為隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拐點(diǎn)位置表現(xiàn)出差異性。根據(jù)回歸方程結(jié)果計(jì)算，東中西部的房地產(chǎn)投資水平分別在地區(qū)人均GDP約為6.77、4.50、3.77萬元時(shí)達(dá)到最大值，結(jié)合2018年各地區(qū)人均實(shí)際GDP，東部地區(qū)目前房地產(chǎn)投資已超過了SHTO倒“U”形曲線的最高點(diǎn)，整體出現(xiàn)下降的趨勢，未來將隨著東部人均GDP的進(jìn)一步增長而下降；中部地區(qū)到達(dá)最高點(diǎn)附近，增長幅度開始放緩，預(yù)測在接下來的兩年內(nèi)，中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資水平將會隨著人均GDP的增長而進(jìn)入下降階段；西部地區(qū)暫未達(dá)到最高點(diǎn)，處于倒U曲線的前半段，仍會隨著各地區(qū)的人均GDP的增加而增加。由此可見，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的影響存在區(qū)域差異性。而近年來實(shí)施的限購、限貸和去庫存調(diào)控政策都屬于全國范圍內(nèi)的“一刀切”，無法緩解其區(qū)域性差異，反而加劇了房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化。因此，分析房地產(chǎn)投資主要影響因素需分區(qū)域討論，對房地產(chǎn)市場實(shí)施分類調(diào)控政策，合理規(guī)劃房地產(chǎn)投資路徑。

(二)房地產(chǎn)投資影響因素實(shí)證結(jié)果

初步得到結(jié)論后，為進(jìn)一步探尋經(jīng)濟(jì)新常態(tài)前后時(shí)期影響房地產(chǎn)投資水平的主要因素。其中以2014年為分界點(diǎn)，將樣本分為2010～2013年和2014～2018年兩個(gè)時(shí)間段。原因如下：2008年中國經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)影響，2009年不可避免持續(xù)受波及，至2010年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)值才趨于穩(wěn)定；2014年經(jīng)濟(jì)新常態(tài)概念才被提出，中國經(jīng)濟(jì)增長由高速向中高速轉(zhuǎn)變。具體回歸結(jié)果如表3所示：

表3 房地產(chǎn)投資影響因素實(shí)證結(jié)果

(1)全國層面逐步回歸結(jié)果

從全樣本回歸結(jié)果來看，兩個(gè)時(shí)間段的模型擬合優(yōu)度分別為0.823和0.894，且大部分變量均在1%的水平上顯著，一定程度上驗(yàn)證了模型設(shè)定的合理性和有效性。

由表3第二列可知，2010～2013年影響全國房地產(chǎn)投資水平的主要因素為地區(qū)生產(chǎn)總值、商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)行業(yè)增加值。回歸系數(shù)分別為0.102、0.070、2.379，均達(dá)到1%的顯著性水平，呈顯著正相關(guān)關(guān)系。說明地區(qū)生產(chǎn)總值、商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)行業(yè)增加值均對房地產(chǎn)投資增長起促進(jìn)作用，其中影響作用最大的因素是房地產(chǎn)行業(yè)增加值，每增加1億元，房地產(chǎn)投資上升2.379億元。

由表3第六列可知，2014～2018年影響全國房地產(chǎn)投資水平的主要因素比2010～2013年明顯增多。說明隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“新常態(tài)”，影響房地產(chǎn)投資水平的主要因素變得更多樣化。包括地區(qū)生產(chǎn)總值、商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)行業(yè)增加值、房地產(chǎn)人均需求、城鎮(zhèn)化率，其中增加的主要影響因素為房地產(chǎn)人均需求和城鎮(zhèn)化率，回歸系數(shù)分別為0.054和0.839，分別達(dá)到10%和5%的顯著性水平，呈顯著正相關(guān)關(guān)系。說明房地產(chǎn)人均需求和城鎮(zhèn)化率分別增加一個(gè)單位，房地產(chǎn)投資將分別上升0.054和0.839億元。由此可分析得出，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下加強(qiáng)城鎮(zhèn)化率同時(shí)提升居民消費(fèi)水平，帶動房地產(chǎn)需求是促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資提高的有效途徑。

對比經(jīng)濟(jì)新常態(tài)前后發(fā)現(xiàn)，地區(qū)生產(chǎn)總值、商品房平均銷售價(jià)格、房地產(chǎn)行業(yè)增加值都是影響全國房地產(chǎn)投資水平的主要因素。其中房地產(chǎn)行業(yè)增加值的回歸系數(shù)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)前后均達(dá)到1%的顯著性水平，且進(jìn)入經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”后(2014～2018)的回歸系數(shù)0.824，比“新常態(tài)”前(2010～2013)的回歸系數(shù)2.379小。分析因?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”時(shí)期后，住房市場內(nèi)在供求格局發(fā)生了變化，對比之前中國房地產(chǎn)市場全面短缺的情況，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的住房需求有所緩解[21]。當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長帶來的需求，房地產(chǎn)行業(yè)增加值過剩會產(chǎn)生大量的“過剩存房”，未來房地產(chǎn)企業(yè)的主要任務(wù)都將是“去庫存”。但從整體看，房地產(chǎn)行業(yè)增加值還是影響房地產(chǎn)投資的主要正向因素。

(2)區(qū)域?qū)用嬷鸩交貧w結(jié)果

從區(qū)域?qū)用娴幕貧w結(jié)果來看，六個(gè)模型的擬合優(yōu)度分別為0.744、0.749、0.911、0.895、0.858、0.883，且大部分回歸變量在1%的水平上顯著，在一定程度上表明模型整體都通過了檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)后，影響房地產(chǎn)投資的主要因素更多樣化。新增影響因素主要包括房地產(chǎn)人均需求和城鎮(zhèn)化率，其中東部地區(qū)還新增商品房平均銷售價(jià)格和房地產(chǎn)行業(yè)增加值，中部地區(qū)新增商品房平均銷售價(jià)格。

其中房地產(chǎn)人均需求和城鎮(zhèn)化率具有明顯的區(qū)域差異性。房地產(chǎn)人均需求在東部地區(qū)的回歸系數(shù)為-0.058，達(dá)到5%的顯著性水平，呈顯著負(fù)相關(guān)；在中西部地區(qū)的回歸系數(shù)分別為0.089和0.094，均達(dá)到5%的顯著性水平，呈顯著正相關(guān)。即東部地區(qū)的房地產(chǎn)人均需求對房地產(chǎn)投資起抑制作用，中西部地區(qū)起促進(jìn)作用，區(qū)域分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。分析原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的東部地區(qū)，因?yàn)槌鞘型恋厝萘坑邢尥瑫r(shí)加上限購等政策限制，導(dǎo)致需求減少。住房發(fā)展往往提前達(dá)到拐點(diǎn)，房地產(chǎn)投資下降；對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩的中西部地區(qū)，由于城市建設(shè)用地規(guī)模尚未飽和，其到達(dá)拐點(diǎn)的時(shí)間要晚于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，需求仍是促進(jìn)房地產(chǎn)投資的主要因素。

城鎮(zhèn)化率在東西部地區(qū)的回歸系數(shù)分別為1.098和1.385，均達(dá)到5%的顯著性水平，呈顯著正相關(guān)關(guān)系；中部地區(qū)不明顯。因?yàn)槌擎?zhèn)化的發(fā)展導(dǎo)致城市引入大量人口，帶來大量住房需求；同時(shí)人民對居住條件的改善需求，包括整體環(huán)境、基本生活設(shè)施、交通狀況等，也促進(jìn)房地產(chǎn)需求的增加，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加。具體比較回歸系數(shù)，西部地區(qū)高于東部地區(qū)。因?yàn)闁|部地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)導(dǎo)致了地區(qū)城鎮(zhèn)化率較高，產(chǎn)生了房地產(chǎn)價(jià)格增長過快、投資過度導(dǎo)致住房空置率較高等問題，對房地產(chǎn)投資的影響力下降；而西部地區(qū)系數(shù)較大是因?yàn)槲鞑康貐^(qū)城鎮(zhèn)化率較低，還有很大的增長空間。

四、結(jié)論和建議

(一)研究結(jié)論

基于SHTO理論，選取2010～2018年31個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)的面板數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。再用逐步回歸法探尋我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)前后不同地區(qū)房地產(chǎn)投資主要影響因素。得出了以下主要研究結(jié)論：

(1)從全國層面來看，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間符合SHTO理論的倒“U”形曲線，分析預(yù)測全國人均GDP為5.86萬元左右時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)。目前全國層面房地產(chǎn)投資水平已位于拐點(diǎn)附近，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的影響效應(yīng)已明顯減弱。

(2)從區(qū)域?qū)用鎭砜?，我國東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資存在較明顯的區(qū)域差異性，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)正處于倒“U”形曲線的不同時(shí)期。東部地區(qū)作為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，未來房地產(chǎn)投資將隨經(jīng)濟(jì)增長而下降；中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資將達(dá)到最高點(diǎn)，過后會隨著經(jīng)濟(jì)增長而開始進(jìn)入下降階段；西部地區(qū)暫未達(dá)到最高點(diǎn)，仍會隨著經(jīng)濟(jì)增長而增加。

(3)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)后，在全國層面，房地產(chǎn)投資的主要影響因素變得更多樣化。新增因素主要包括房地產(chǎn)人均需求、城鎮(zhèn)化率。在區(qū)域?qū)用娲嬖诳臻g異質(zhì)性，其中房地產(chǎn)人均需求在東部地區(qū)對房地產(chǎn)投資起抑制作用，而中西部地區(qū)起促進(jìn)作用；城鎮(zhèn)化率在東西部地區(qū)對房地產(chǎn)投資起促進(jìn)作用。進(jìn)一步分析主要是由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域不平衡、房地產(chǎn)市場需求程度不一造成的。

(二)政策建議

根據(jù)本文以上研究結(jié)論，結(jié)合我國實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提出以下政策建議：

(1)因城施策、分類施策

房地產(chǎn)市場逐漸成熟，但是發(fā)展不平衡不充分問題依然突出，具體表現(xiàn)為區(qū)域?qū)用娴目臻g異質(zhì)性。因此在出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)改變以往“一刀切”的調(diào)控思路，做到“因地制宜、一城一策”。充分考慮各地實(shí)際發(fā)展情況，采取靈活的政策和措施，進(jìn)一步加強(qiáng)政策針對性和適應(yīng)性。根據(jù)實(shí)證研究結(jié)論，對于經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資抑制階段的東部地區(qū)，應(yīng)合理控制增速，保障房地產(chǎn)投資高質(zhì)量發(fā)展；而對于經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資促進(jìn)作用的中西部地區(qū)，應(yīng)提高資源效率，縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異。

(2)加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下城鎮(zhèn)化率仍是促進(jìn)房地產(chǎn)投資的主要因素，地區(qū)政府應(yīng)加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，通過新型城鎮(zhèn)化帶來住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)投資。具體措施包括：積極推進(jìn)住房保障政策落實(shí)，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城，建立完善農(nóng)村進(jìn)城人口的住房政策；加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和便民政策，提高城市人口居住質(zhì)量，走具有中國特色的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。結(jié)合實(shí)證研究結(jié)果，西部地區(qū)城鎮(zhèn)化率有較大的提升空間，需重點(diǎn)提高西部地區(qū)城鎮(zhèn)化率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)考慮到新型城鎮(zhèn)化需要區(qū)域間人口流動，應(yīng)配合國家租購并舉政策，政府增加租賃住房供應(yīng)。

(3)重視房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

房地產(chǎn)市場未來發(fā)展取決于市場供求關(guān)系，在房地產(chǎn)市場中，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較低的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)投資屬于較少的資本投入和較多的土地資源，房地產(chǎn)人均需求促進(jìn)著房地產(chǎn)投資，因此，政府應(yīng)完善中西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，引導(dǎo)人口流入，同時(shí)發(fā)揮作用營造良好的消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)消費(fèi)水平，帶動房地產(chǎn)需求；而對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較完善的東部地區(qū)，消費(fèi)水平和房地產(chǎn)需求較高，但由于土地供給的稀缺性，導(dǎo)致房地產(chǎn)人均需求抑制房地產(chǎn)投資。政府應(yīng)加大對人口集中地區(qū)的土地供應(yīng)，合理分配土地資源，緩解供需失衡問題。促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。