海倫堡地產(chǎn)： 急沖千億業(yè)績(jī)凸顯質(zhì)量危機(jī)

蘇垚 雷玄

海倫堡旗下物業(yè)公司海悅生活向港交所遞交招股書(shū)已近5個(gè)月，狀態(tài)仍為“處理中”。實(shí)際上，這已經(jīng)是海倫堡三年內(nèi)第三次沖擊上市。2018年、2019年，海倫堡地產(chǎn)先后兩次提交招股書(shū)，均以失敗告終。

為了實(shí)現(xiàn)“上市夢(mèng)”，海倫堡定下了三年沖刺千億的業(yè)績(jī)目標(biāo)，沖出廣東、走向全國(guó)，大肆擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，下沉到三四線城市，摒棄了高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)路線，在高負(fù)債、快周轉(zhuǎn)的路上一路狂奔。

然而，未迎來(lái)IPO敲鐘的高光時(shí)刻，各種房屋交付問(wèn)題卻紛至沓來(lái)。海倫堡地產(chǎn)擴(kuò)張期拿下的土地，經(jīng)過(guò)3年開(kāi)發(fā)，在2021年迎來(lái)密集交付期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2021年8月，海倫堡旗下出現(xiàn)了6個(gè)項(xiàng)目陷入質(zhì)量危機(jī)。

海倫國(guó)際依云郡

未完工即交付？

近日，云南省昆明市海倫國(guó)際依云郡樓盤(pán)的一位業(yè)主稱，“收房時(shí)，約23萬(wàn)精裝價(jià)，房屋內(nèi)僅有衛(wèi)生間的馬桶、洗臉盆和淋浴噴頭，廚房間使用的抽油煙機(jī)、消毒柜，客廳半邊墻的吊頂。我們業(yè)主的訴求是要么重裝，要么退錢，哪怕精裝改毛坯都可以。”

據(jù)了解，依云郡樓盤(pán)共有八棟樓，該業(yè)主購(gòu)買的是1棟。按合同約定，1棟樓本應(yīng)在2021年4月30日交付，而直到2021年7月30日，業(yè)主才得到收房通知。

“除精裝問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)還存在不少未完工的區(qū)域?！睒I(yè)主繼續(xù)說(shuō)道，“接房時(shí)，有些房屋的入戶門是空的，門窗沒(méi)有安裝，部分樓層仍在裝修中。有業(yè)主將陽(yáng)臺(tái)推拉門拆開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)墻內(nèi)填充著建筑垃圾。”

“不僅如此，目前電梯只到一層，無(wú)法通往地下室。地下共三層車庫(kù)，但是目前只有地下一層的一半空間可以正常停放車輛，其他區(qū)域堆放著木頭、沙子和渣土等廢棄物?！?/p>

“另有接房的業(yè)主在下雨后發(fā)現(xiàn)臥室墻面出現(xiàn)鼓包，原來(lái)是樓外墻有洞滲入了雨水。除此之外，小區(qū)內(nèi)堆積了不少建筑垃圾，草坪也被鏟除了?！庇袠I(yè)主稱，“收房時(shí)，開(kāi)發(fā)商并未出具竣工驗(yàn)收備案證?！?/p>

9月初，一位業(yè)主得到信訪局工作人員的反饋：“該地塊沒(méi)有任何竣工驗(yàn)收備案的信息提交到相關(guān)部門進(jìn)行備案?！?/p>

就海倫國(guó)際依云郡交付的問(wèn)題，工程部負(fù)責(zé)人殷經(jīng)理稱：“項(xiàng)目通過(guò)了竣工驗(yàn)收”，而相關(guān)驗(yàn)收證明是否已公示給業(yè)主，對(duì)方則以忙碌為由掛斷了電話。

融資和負(fù)債壓力大

兩次沖刺IPO失敗

海倫國(guó)際是海倫堡地產(chǎn)在昆明的第一個(gè)項(xiàng)目，也是其2009年走出珠三角地區(qū)落地的第一個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)十年。

海倫堡地產(chǎn)的官網(wǎng)信息顯示，該公司1998年成立于廣州，是一家全國(guó)布局的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。截至2020年12月31日，共有近200個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和創(chuàng)意科技園三大主營(yíng)業(yè)務(wù)。

公開(kāi)資料顯示，海倫國(guó)際總占地面積約2600畝，總建筑面積約530萬(wàn)方，共規(guī)劃有13個(gè)地塊。依云郡所屬區(qū)域?yàn)?號(hào)地塊，于2018年10月開(kāi)盤(pán)，2021年7月最后1棟樓交付。

十年期間，海倫國(guó)際的輿論焦點(diǎn)從耀眼的銷售業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)榻桓逗蟮馁|(zhì)量問(wèn)題。2012年，海倫國(guó)際以8個(gè)月銷售2500套的業(yè)績(jī)，問(wèn)鼎昆明當(dāng)年的年度銷售冠軍，2013年3月、4月兩次開(kāi)盤(pán)均當(dāng)日售罄。如今，海倫國(guó)際6號(hào)地塊、8號(hào)地塊和10號(hào)地塊交付后，因物業(yè)管理、延期交付和房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)消費(fèi)投訴。

此前一向走高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)路線的海倫堡地產(chǎn)，為何在十年后，旗下項(xiàng)目屢被投訴。有業(yè)內(nèi)人士分析，這與其加速擴(kuò)張、擴(kuò)充土儲(chǔ)及自身融資和負(fù)債壓力或有一定的關(guān)系。

2016年，海倫堡確定“3年沖刺千億的業(yè)績(jī)目標(biāo)”，觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年海倫堡銷售金額為674.5億元。

盡管最終沖刺目標(biāo)失敗，但海倫堡通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進(jìn)的方式，規(guī)?？焖贁U(kuò)張。招股書(shū)顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡地產(chǎn)分別收購(gòu)了4、9、21及21家公司的股權(quán)。

因此，海倫堡的負(fù)債一直維持在較高的水平。2016年至2018年，海倫堡地產(chǎn)未償還銀行貸款及其他貸款總額分別約為128.743億元、205.037億元、283.075億元。凈資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%、83.4%、133.7%，三年時(shí)間近乎翻倍。

在此期間，海倫堡地產(chǎn)也越來(lái)越依賴于信托和資產(chǎn)管理融資，其融資成本也已超過(guò)了行業(yè)平均值。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年64家重點(diǎn)房企融資成本為6.65%。2016年至2018年期間，海倫堡借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.6%、7.9%、8.8%。

為了緩解資金壓力，滿足繼續(xù)擴(kuò)張的野心，海倫堡地產(chǎn)分別于2018年10月和2019年5月，兩次向港交所遞交招股書(shū)。據(jù)招股書(shū)顯示，海倫堡擬將此次融資用于2021年底前尋求地塊或合適的并購(gòu)機(jī)會(huì)用于土地收購(gòu);用于開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目;以及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

然而，海倫堡地產(chǎn)兩次沖擊IPO均以失敗告終。

在持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模、負(fù)債和融資壓力攀升、IPO沖擊失敗的背景下，依云郡的質(zhì)量和延期交付問(wèn)題，可能就是海倫堡地產(chǎn)蒙眼狂奔中的一個(gè)縮影。

不合規(guī)行為仍在繼續(xù)

兩次沖刺IPO均未果，業(yè)內(nèi)人士稱，海倫堡在運(yùn)營(yíng)管理方面仍存在較多問(wèn)題，是其未通過(guò)聆訊的原因之一。

招股書(shū)披露，海倫堡有10家項(xiàng)目公司在取得所需的許可證前就已開(kāi)始興建若干項(xiàng)目，另有10家項(xiàng)目公司偏離建筑工程施工許可，有11家項(xiàng)目公司偏離建筑工程規(guī)劃許可。此外，海倫堡還存在未替其若干雇員繳納足夠的社保及住房公積金等不合規(guī)事項(xiàng)。

由此可見(jiàn)，依云郡并非個(gè)例。

2019年二度IPO失敗后，海倫堡并未放棄繼續(xù)擴(kuò)張，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年海倫堡地產(chǎn)拿地面積約194萬(wàn)平方米，2020年為236萬(wàn)平方米，較去年增加約21.6%。

2019年至今，海倫堡繼續(xù)擴(kuò)張的三年期間，其旗下項(xiàng)目因質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)而不斷被業(yè)主投訴。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2021年8月，除昆明市海倫堡依云郡項(xiàng)目，還有5個(gè)項(xiàng)目被業(yè)主投訴：第一，廣東省肇慶市海倫堡西江悅項(xiàng)目1號(hào)樓業(yè)主稱，天花板明顯開(kāi)裂漏水;第二，廣東省珠海市海倫堡香海里小區(qū)業(yè)主稱，買房三年未交房，網(wǎng)簽合同時(shí)，小區(qū)名稱變?yōu)椤靶露忌虡I(yè)中心”，宣傳贈(zèng)送的入戶花園系開(kāi)發(fā)商擴(kuò)建的，已經(jīng)被政府責(zé)令拆除;第三，廣東省湛江市遂溪海倫堡御園一業(yè)主投訴屋內(nèi)漏水;第四，云南省昆明市海倫堡中央廣場(chǎng)·瀾香苑Ⅱ項(xiàng)目4號(hào)地塊存在未竣工驗(yàn)收就通知業(yè)主接房的違法違規(guī)情況，其中5幢1號(hào)戶型存在未經(jīng)程序擅自更改戶型的情況;第五，云南省昆明市上悅天地云闊苑1棟業(yè)主投訴，自2021年6月30日業(yè)主接房開(kāi)始，房屋出現(xiàn)大大小小的問(wèn)題不計(jì)其數(shù)，包括衛(wèi)生間返潮及生活陽(yáng)臺(tái)漏水等。

如今，海倫堡轉(zhuǎn)而開(kāi)始將物業(yè)公司分拆上市，以緩解集團(tuán)財(cái)務(wù)緊張局面。2021年4月23日晚間，港交所公告顯示，海倫堡旗下海悅生活控股有限公司正式遞交招股書(shū)。

據(jù)招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，海悅生活擁有150個(gè)已簽約項(xiàng)目，有149個(gè)項(xiàng)目來(lái)自海倫堡和聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)。就此，海悅生活的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)模式，高度依賴母公司的項(xiàng)目交付。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在融資和負(fù)債壓力較大的情況下，海倫堡地產(chǎn)旗下項(xiàng)目延期、違規(guī)建設(shè)、房屋質(zhì)量問(wèn)題與其自身經(jīng)營(yíng)狀況和品質(zhì)把控能力不無(wú)關(guān)系。 就此，記者多次致電海倫堡官方網(wǎng)站的聯(lián)系電話，截至發(fā)稿，無(wú)人接聽(tīng)。