淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)踐

王新曾

摘要：全面預(yù)算管理是通過(guò)預(yù)算活動(dòng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行有效分配、考核、控制，以達(dá)成高效的組織和協(xié)調(diào)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)的企業(yè)內(nèi)部控制管理方法。全面預(yù)算管理能夠集合計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等多種功能為一體，是一種綜合性管理工具。因此，積極推行全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，既能促使企業(yè)提升自身戰(zhàn)略管理水平，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力;又能優(yōu)化企業(yè)資源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高效發(fā)展的目標(biāo)。目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)引入了全面預(yù)算管理模式，但是在全面預(yù)算管理實(shí)踐中仍然存在一些問(wèn)題，導(dǎo)致全面預(yù)算管理無(wú)法充分發(fā)揮其功能。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);全面預(yù)算;管理

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全

當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏健全的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)體系保障，導(dǎo)致企業(yè)未能實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的目標(biāo)，發(fā)揮預(yù)算管理原有的作用。

一是未設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)或形同虛設(shè)。在實(shí)踐中，很多內(nèi)控建設(shè)不完善的單位根本就沒(méi)有設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，或者僅在形式上成立預(yù)算管理委員會(huì)，但是不承擔(dān)預(yù)算管理和決策職能，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算管理工作不能得到有效協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌安排。

二是未組建獨(dú)立的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有組建專(zhuān)職的預(yù)算部門(mén)，而是將預(yù)算管理的職能放在財(cái)務(wù)部。首先，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作內(nèi)容復(fù)雜，并不僅僅是財(cái)務(wù)指標(biāo)一個(gè)維度，尤其是涉及工程、營(yíng)銷(xiāo)策劃等專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的模塊，需要具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技能知識(shí)的人才來(lái)完成工作，僅由財(cái)務(wù)部承擔(dān)預(yù)算管理工作容易出現(xiàn)管理片面化，針對(duì)性較差等問(wèn)題;其次，財(cái)務(wù)部門(mén)與各業(yè)務(wù)部門(mén)屬于平級(jí)，并無(wú)上下管轄關(guān)系，很難協(xié)調(diào)預(yù)算管理過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題;因此，組建專(zhuān)門(mén)的預(yù)算管理部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言刻不容緩。

（二）全面預(yù)算編制統(tǒng)籌安排不合理

一是預(yù)算編制方式不合理。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于預(yù)算編制的管理模式還是屬于粗放型，企業(yè)宏觀(guān)戰(zhàn)略目標(biāo)與微觀(guān)層面具體實(shí)踐缺乏緊密的聯(lián)系，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算控制規(guī)劃缺少全局觀(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是按年度編制預(yù)算，因?yàn)楦髌谥g的預(yù)算銜接性較差，容易導(dǎo)致企業(yè)管理層過(guò)于關(guān)注短期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)指標(biāo)而忽視長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，造成預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃不能實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合。

二是預(yù)算編制依據(jù)真實(shí)可靠性欠缺。由于預(yù)算編制人員的水平層次不齊，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)了解不夠深入，在編制預(yù)算時(shí)很難根據(jù)企業(yè)內(nèi)部制度流程的變化和外部政策及市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。有的僅在本年的成本費(fèi)用水平上增加一定比例作為預(yù)算數(shù)，無(wú)法靈活應(yīng)對(duì)瞬息外邊的市場(chǎng)環(huán)境變化;也有的為了完成預(yù)算指標(biāo)，脫離實(shí)際費(fèi)用需求，編制出來(lái)的預(yù)算數(shù)據(jù)不具備可行性。

三是預(yù)算編制時(shí)間安排不充裕。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)通常選擇在每年的12月編制次年預(yù)算，并完成預(yù)算批復(fù)，時(shí)間非常緊迫。客觀(guān)上導(dǎo)致各業(yè)務(wù)部門(mén)不能針對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)充分的磋商和研討，無(wú)法做到有效溝通并及時(shí)解決預(yù)算編制出現(xiàn)的矛盾和沖突。更有甚者由于時(shí)間關(guān)系，預(yù)算編制人員直接簡(jiǎn)單粗暴的照搬可研報(bào)告數(shù)據(jù)或者拍腦門(mén)定指標(biāo)，沒(méi)有翔實(shí)可靠的數(shù)據(jù)測(cè)算做支撐，導(dǎo)致預(yù)算質(zhì)量低下難以執(zhí)行。

（三）全面預(yù)算執(zhí)行控制與考核機(jī)制不完善

一是預(yù)算執(zhí)行過(guò)程缺乏有效的控制。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行控制職能大多分配給財(cái)務(wù)部，但是由于財(cái)務(wù)工作的局限性，只能從費(fèi)用額度或者財(cái)務(wù)指標(biāo)層面來(lái)控制業(yè)務(wù)支出，很難對(duì)業(yè)務(wù)支出的真實(shí)合理性和必要性做出精準(zhǔn)的判斷，而且這種管理模式僅能控制預(yù)算支出不超限額，但是對(duì)于預(yù)算費(fèi)用不及時(shí)列支的問(wèn)題無(wú)能為力。定期統(tǒng)計(jì)預(yù)算數(shù)據(jù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況實(shí)時(shí)掌控，預(yù)算執(zhí)行反饋不及時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或?yàn)闀r(shí)已晚，無(wú)法為管理層提供科學(xué)合理的決策依據(jù)。

二是預(yù)算執(zhí)行分析流于形式。預(yù)算執(zhí)行情況分析基本由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，受專(zhuān)業(yè)知識(shí)限制，財(cái)務(wù)部出具的預(yù)算執(zhí)行分析僅限于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主要針對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行定量分析，不能全面考慮市場(chǎng)變動(dòng)情況，政策變動(dòng)情況，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，預(yù)算分析過(guò)于片面，不能夠深入徹底的分析預(yù)算執(zhí)行存在的問(wèn)題和原因。除此之外，還存在只分析無(wú)整改措施或者空有整改措施卻不認(rèn)真落實(shí)的情況，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行控制形同虛設(shè)。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

（一）建立健全企業(yè)預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)

一是成立預(yù)算管理委員會(huì)，由董事長(zhǎng)及各個(gè)業(yè)務(wù)板塊分管副總擔(dān)任組員，主要負(fù)責(zé)召開(kāi)預(yù)算會(huì)議，統(tǒng)籌安排預(yù)算編制方針和程序，審查各級(jí)預(yù)算草案及整體預(yù)算方案，協(xié)調(diào)解決預(yù)算編制過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和矛盾。二是設(shè)立全面預(yù)算管理辦公室。人手寬裕的可以選擇成立單獨(dú)的預(yù)算管理部，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算編制、執(zhí)行控制、執(zhí)行分析等職責(zé)，人手或經(jīng)費(fèi)緊張的可以選擇成立預(yù)算管理虛擬組織，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人牽頭總理預(yù)算管理事宜，各部門(mén)指派具有一定資歷的人員專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)接預(yù)算管理工作。三是樹(shù)立全面預(yù)算管理意識(shí)，提升預(yù)算管理人員專(zhuān)業(yè)水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要深刻認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的戰(zhàn)略意義;其次，對(duì)于中層干部要強(qiáng)化其預(yù)算管理意識(shí)，定期舉辦預(yù)算管理相關(guān)培訓(xùn)，提升其預(yù)算管理水平;最后，對(duì)于普通員工要經(jīng)常開(kāi)展預(yù)算管理文化的宣貫，增強(qiáng)其預(yù)算管理觀(guān)念，營(yíng)造全員參與的預(yù)算管理氛圍。

（二）合理安排全面預(yù)算啟動(dòng)時(shí)間與編制流程

一是完善預(yù)算編制方式，使全面預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃緊密結(jié)合。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取項(xiàng)目公司制管理模式，建議根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制全盤(pán)開(kāi)發(fā)預(yù)算，并分解至各個(gè)開(kāi)發(fā)年度。在編制年度預(yù)算時(shí)，不僅要參考全盤(pán)開(kāi)發(fā)預(yù)算分解數(shù)據(jù)，更要根據(jù)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)預(yù)算指標(biāo)予以修訂，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有機(jī)統(tǒng)一。二是加強(qiáng)預(yù)算數(shù)據(jù)歸口管理，確保預(yù)算數(shù)據(jù)真實(shí)合理。預(yù)算數(shù)據(jù)講求真實(shí)、可靠、完整，對(duì)于每一筆收支都應(yīng)該以事實(shí)為基礎(chǔ)進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算，有理有據(jù)，力求各項(xiàng)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確，不重不漏，各項(xiàng)資金收支都符合個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)的實(shí)際情況，必要時(shí)甚至可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，務(wù)必保證預(yù)算數(shù)據(jù)翔實(shí)可靠。

（三）完善全面預(yù)算執(zhí)行和考核機(jī)制

一是加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程管控，建立預(yù)算執(zhí)行授權(quán)和監(jiān)督機(jī)制。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，由業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)各項(xiàng)支出的真實(shí)性、合理性、必要性進(jìn)行把關(guān)，由財(cái)務(wù)部對(duì)是否超出預(yù)算額度進(jìn)行控制。每月或每季度召開(kāi)預(yù)算執(zhí)行情況專(zhuān)題匯報(bào)會(huì)，對(duì)預(yù)算指標(biāo)完成情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，不僅僅關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算的執(zhí)行率，也要關(guān)注報(bào)批報(bào)建情況，工程形象進(jìn)度，稅務(wù)及融資推進(jìn)情況等非量化指標(biāo)的完成情況，并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行對(duì)照。二是認(rèn)真落實(shí)預(yù)算執(zhí)行分析制度，為實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)提供保障。企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置預(yù)算指標(biāo)歸口部門(mén)，由部門(mén)定期統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，并與預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)比，深入分析差異原因及存在的問(wèn)題，同時(shí)尋找應(yīng)對(duì)措施并提出下一步工作計(jì)劃，最后由預(yù)算管理辦公室匯總后向管理層進(jìn)行專(zhuān)題匯報(bào)，獲得批準(zhǔn)后再交由各歸口部門(mén)落實(shí)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是將企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程與長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)有機(jī)結(jié)合的系統(tǒng)性工程，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身進(jìn)一步發(fā)展的戰(zhàn)略保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)特性和自身實(shí)際特點(diǎn)，建立健全與企業(yè)未來(lái)發(fā)展相適應(yīng)的全面預(yù)算管理體系，幫助企業(yè)優(yōu)化整合資源配置，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)增強(qiáng)。

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