淺談老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的審計(jì)方法

李慶

摘要：老舊小區(qū)已經(jīng)無(wú)法跟上經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求，現(xiàn)存的老舊小區(qū)不僅對(duì)城區(qū)群眾的生活品質(zhì)造成影響，同時(shí)也制約著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。老舊小區(qū)改造將解決城市發(fā)展不均衡、改善市民居住環(huán)境作為目標(biāo)，社會(huì)關(guān)注度很高。因此，精心組織審計(jì)力量，進(jìn)行全程跟蹤審計(jì)十分必要。筆者從改造標(biāo)準(zhǔn)的制定、工程建設(shè)程序和工程質(zhì)量及資金籌集和使用等方面淺談老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的審計(jì)方法，從而促進(jìn)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)改造，并逐步提升居民居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造項(xiàng)目;審計(jì);縣域經(jīng)濟(jì)

一、老舊小區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)狀

黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）文件精神，要求到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制;到“十四五”末，根據(jù)實(shí)際情況，力爭(zhēng)基本完成2000年年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

以××縣為例，自2020年以來(lái)，該縣按照《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（建科規(guī)〔2020〕7號(hào)）文件要求，成立了縣百城建設(shè)提質(zhì)工程領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制訂了縣城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案及實(shí)施計(jì)劃。2020年該縣共對(duì)8個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施改造，截至2020年年底，一標(biāo)段和三標(biāo)段2個(gè)老舊小區(qū)改造進(jìn)度為60%，二標(biāo)段6個(gè)老舊小區(qū)改造進(jìn)度為85%。

二、老舊小區(qū)改造項(xiàng)目存在的問題

（一）小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)不一，改造內(nèi)容偏基礎(chǔ)

一方面，該縣各個(gè)老舊小區(qū)改造水平差距較大，改造及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)也存在差異。該縣城南老舊小區(qū)多年前已開始改造，并在實(shí)踐中積累了大量的寶貴經(jīng)驗(yàn)。與此相比，城北的老舊小區(qū)尚處于改造初期。另一方面，老舊小區(qū)改造內(nèi)容偏基礎(chǔ)，加裝電梯等完善和提升類改造難落實(shí)。該縣有些老舊小區(qū)僅將屋頂防水、老化電線更換、外墻粉刷、供（排）水管線更新、院內(nèi)道路修整等基礎(chǔ)設(shè)施列入必選項(xiàng)進(jìn)行改造，將加裝電梯、文化體育和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等完善和提升類項(xiàng)目列入自選項(xiàng)，實(shí)際并未實(shí)施。

（二）工程建設(shè)程序不規(guī)范，建成后缺乏長(zhǎng)效機(jī)制

該縣老舊小區(qū)工程建設(shè)程序不規(guī)范，前期未做好充分調(diào)查研究：第一，立項(xiàng)和可行性研究在開工后補(bǔ)辦，基建程序倒置，使用一些未經(jīng)審查的施工圖;第二，工程變更較多，因急于開工，在項(xiàng)目建設(shè)前期并沒有組織開展居民意愿調(diào)查，以至于在項(xiàng)目開工以后很多居民才知道;第三，項(xiàng)目設(shè)計(jì)不科學(xué)、不合理，很多設(shè)計(jì)圖內(nèi)容雷同，因現(xiàn)場(chǎng)情況各不相同，在后期具體施工時(shí)，形成了較多的設(shè)計(jì)變更及工程簽證。此外，該縣已改造項(xiàng)目未建立物業(yè)管理等長(zhǎng)效機(jī)制。有些已改造完成的老舊小區(qū)未及時(shí)建立物業(yè)管理和住宅專項(xiàng)維修資金制度等長(zhǎng)效機(jī)制，甚至出現(xiàn)改造后的設(shè)施設(shè)備迅速破損等情況，影響小區(qū)改造效果。

（三）工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，缺乏有效監(jiān)管

一方面，該縣老舊小區(qū)建成項(xiàng)目未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，一些小區(qū)房屋存在滲水漏水情況，生活用電和弱電線路老化嚴(yán)重，水泵、配電和消防等設(shè)施落后。另一方面，該縣給排水管網(wǎng)不暢，雨水井蓋破損，化糞池缺失，停車位不足，安防監(jiān)控措施缺位，綠化景觀面積小，無(wú)障礙和養(yǎng)老健身設(shè)施缺乏，市政燃?xì)馕唇油ǎㄔO(shè)單位及監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題并沒有及時(shí)予以揭示。

（四）資金投入較單一，撬動(dòng)資本力度不足

財(cái)政資金投入方式單一，撬動(dòng)金融和社會(huì)資本力度不足。2020年，該縣老舊小區(qū)改造使用新增財(cái)政資金占計(jì)劃總投資額的44.15%，全年需要完成新開工改造的老舊小區(qū)共有8個(gè)，在施工過程中，普遍存在資金不夠的問題，這需要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金和受益群眾積極性，引入社會(huì)其他資本參與，才能在商業(yè)和公益中實(shí)現(xiàn)平衡。但目前該縣尚沒有社會(huì)資本參與，撬動(dòng)金融和社會(huì)資本力度未能及時(shí)跟進(jìn)。

三、審計(jì)需要關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)

針對(duì)該縣老舊小區(qū)改造項(xiàng)目存在的問題，審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容。

（一）關(guān)注項(xiàng)目改造標(biāo)準(zhǔn)的制定及完成情況

標(biāo)準(zhǔn)既需要理論支撐，也需要實(shí)踐應(yīng)用，最主要的是居民需要。通過查閱該縣城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案、實(shí)施計(jì)劃及相關(guān)會(huì)議紀(jì)要，對(duì)比全縣的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，查看是否充分調(diào)查居民意愿，是否進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)改造技術(shù)和交付標(biāo)準(zhǔn)是否制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別小區(qū)的改造技術(shù)和交付標(biāo)準(zhǔn)存在差別化是否附有民意調(diào)查表或現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄。通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看項(xiàng)目，老舊小區(qū)周邊是否有閑置的廠房、辦公樓、空地，閑置資產(chǎn)是否已經(jīng)列入規(guī)劃，用于加裝電梯、文化體育和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等完善和提升類項(xiàng)目。

（二）關(guān)注工程建設(shè)程序合規(guī)性及物業(yè)等長(zhǎng)效機(jī)制建立情況

查看施工圖設(shè)計(jì)及民意調(diào)查表是否自相矛盾，立項(xiàng)、可行性研究和開工報(bào)告的時(shí)間順序是否本末倒置，實(shí)地查看老舊小區(qū)的改造成果、改造標(biāo)準(zhǔn)是否與設(shè)計(jì)圖紙一致，若不一致，是否存在因施工圖設(shè)計(jì)不科學(xué)或者缺乏民意調(diào)查導(dǎo)致工程變更多、投資額超支等影響改造效果的情況。完成改造的小區(qū)是否有意識(shí)地引入物業(yè)管理，建立房屋維修基金等長(zhǎng)效機(jī)制。

（三）關(guān)注工程質(zhì)量及后期監(jiān)管情況

老舊小區(qū)改造項(xiàng)目與新建項(xiàng)目存在很大差別，工程招標(biāo)設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理和造價(jià)咨詢等相關(guān)單位擬定的合同要字斟句酌地商討，更要關(guān)注簽訂的合同是否按照適宜的法律法規(guī)來(lái)約束，施工合同是否按中標(biāo)文件簽訂，中標(biāo)文件的工程量是否細(xì)化為合同約定的條款，價(jià)格是否標(biāo)準(zhǔn)、合理。關(guān)注小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)主要材料標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)和工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)工程變更設(shè)計(jì)的合理合規(guī)性進(jìn)行審查，在工程現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照?qǐng)D紙審查是否照?qǐng)D施工，是否存在降低項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面的問題。

（四）關(guān)注資金的籌集及使用情況

通過查閱城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案及實(shí)施計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃的年限、納入改造的老舊小區(qū)數(shù)量、總投資額、資金到位情況及相關(guān)會(huì)議紀(jì)要，重點(diǎn)關(guān)注是否存在資金投資不足仍超前規(guī)劃、“貪多嚼不爛”等情況。關(guān)注單位會(huì)議紀(jì)要、工程施工合同、設(shè)計(jì)變更及工程簽證相關(guān)內(nèi)容，對(duì)比工程設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收等一系列相關(guān)資料的時(shí)間邏輯關(guān)系來(lái)審查工程結(jié)算及決算的真實(shí)性，依照“先有車后有轍”的理念來(lái)核實(shí)工程結(jié)算及決算的合理性，關(guān)注工程是否按照應(yīng)有的進(jìn)度結(jié)算，進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照工程內(nèi)容與現(xiàn)場(chǎng)完成內(nèi)容是否完全相符，抽審工程結(jié)算量的完整性及準(zhǔn)確性。

四、提高老舊小區(qū)改造質(zhì)量的對(duì)策

一是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。通過微信、微博公眾號(hào)和電視新聞等方式加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)改造的宣傳，使居民了解政策，抓住機(jī)會(huì)，及時(shí)進(jìn)行改造，提升縣城品位和小區(qū)品質(zhì)，提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

二是成立老舊小區(qū)改造資金專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查小組。通過事前控制、事中跟蹤檢查、事后嚴(yán)格把關(guān)等形式將審計(jì)貫穿于工程項(xiàng)目全過程。施工前期審查項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告和初步設(shè)計(jì)圖紙等相關(guān)文書，確定程序合法合規(guī)性;中期對(duì)照合同協(xié)議書、中標(biāo)通知書、專用合同、通用合同、施工圖和工程量清單等文書內(nèi)容，現(xiàn)場(chǎng)查看工程進(jìn)度情況及已完工工程質(zhì)量;后期現(xiàn)場(chǎng)查看工程量，嚴(yán)格按照工程進(jìn)度撥款。工程結(jié)束后，及時(shí)進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)保期內(nèi)的不合格工程扣留保證金，監(jiān)督建立物業(yè)及房屋維修基金制度。

三是提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在老舊小區(qū)改造的設(shè)計(jì)上要追趕現(xiàn)階段城建標(biāo)準(zhǔn)，更要立足縣城長(zhǎng)期發(fā)展變化超前設(shè)計(jì)規(guī)劃。在老舊小區(qū)改造過程中，除了對(duì)道路、雨污管網(wǎng)、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，更要對(duì)加裝電梯、文化體育設(shè)施和停車位等完善和提升類項(xiàng)目引入更具前瞻性的設(shè)計(jì)圖紙，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)從硬環(huán)境到軟環(huán)境的全面升級(jí)。以加裝電梯為例，參照江浙地區(qū)的先進(jìn)做法，在電梯內(nèi)安裝刷卡機(jī)，凡需要使用電梯者刷卡使用即可，按次消費(fèi)，能基本達(dá)到使用戶滿意的目的。以停車位為例，把一個(gè)小區(qū)分成若干個(gè)模塊，對(duì)各個(gè)模塊的停車位進(jìn)行整體規(guī)劃，按停車時(shí)間長(zhǎng)短收費(fèi)，就能形成穩(wěn)定的資金流入，將以前年度投入的資本及時(shí)退出。因現(xiàn)在的政策是“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”，如果居民的居住條件能得到改善及提高，一些問題就會(huì)很容易解決了。

四是加強(qiáng)資金管理。建議縣財(cái)政局積極向上級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)資金及政府債券資金。同時(shí)，要拓寬投融資渠道，以政府投入為杠桿，撬動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)場(chǎng)，探索“政府主導(dǎo)，社會(huì)資本投資，居民參與”的多方合作模式，最大限度地發(fā)揮財(cái)政資金效益，破解財(cái)政資金不足困局。

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