安居客赴港IPO但招股書(shū)已失效

金全　雷玄

近日，據(jù)港交所官網(wǎng)披露，58同城旗下房產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)安居客此前遞交的IPO招股書(shū)已呈“失效”狀態(tài)，相關(guān)申請(qǐng)資料已不支持閱覽或下載。

按照相關(guān)規(guī)則，當(dāng)擬發(fā)行人遞交IPO資料，在6個(gè)月內(nèi)未通過(guò)港交所聆訊或被駁回，該資料將會(huì)顯示為失效。

這也意味著，在近一年的時(shí)間中，58 系旗下反復(fù)折騰設(shè)想分拆上市的眾多企業(yè)，沒(méi)有一家順利上市。對(duì)姚勁波資本野心來(lái)說(shuō)，這不可謂不是一個(gè)大的打擊。

沖刺IPO再遭變故

安居客是 58 同城完成私有化后最早啟動(dòng) IPO 的公司。在最新一輪估值中，安居客的估值為 82.7 億美元，這是姚勁波旗下最好的一塊資產(chǎn)。

資料顯示，安居客創(chuàng)立于2007年，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)，目前實(shí)控人為58同城CEO姚勁波。

2013年，安居客計(jì)劃于2014年實(shí)現(xiàn)上市，估值一度高達(dá)15億美元。

但在上市前夕，安居客單方面上調(diào)端口流量費(fèi)用，遭到了多家中介的聯(lián)合抵制，我愛(ài)我家、鏈家、中原、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等紛紛撤下在安居客上架的所有房源，使得安居客業(yè)績(jī)和估值大幅下挫，上市計(jì)劃無(wú)奈擱置。第二年，58同城以2.67億美元的價(jià)格將安居客收入囊中，

2013年，58同城曾登陸美國(guó)紐交所，但在2020年9月以87億美金的估值完成私有化退市。退市幾個(gè)月后，姚勁波開(kāi)始分拆58同城旗下房產(chǎn)業(yè)務(wù)安居客、58房產(chǎn)、愛(ài)房、巧房，打包以“安居客集團(tuán)”的名義沖擊港交所。

然而，這一次的港股上市申請(qǐng)卻未在時(shí)效內(nèi)通過(guò)。為圓上市夢(mèng)，安居客或?qū)⒍芜f表。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，招股書(shū)失效的現(xiàn)象比較常見(jiàn)，企業(yè)所面臨的問(wèn)題可能是財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)報(bào)告更新不夠快，抑或是沒(méi)回答完港交所問(wèn)題等。不少企業(yè)都經(jīng)歷過(guò)“申請(qǐng)-失效-再申請(qǐng)”的循環(huán)。安居客方面也回應(yīng)稱，公司上市進(jìn)程仍在有序推進(jìn)中，詳情以港交所網(wǎng)站公示為準(zhǔn)。

按照目前進(jìn)展，安居客或?qū)⒀a(bǔ)足掛牌前6個(gè)月內(nèi)財(cái)報(bào)的相關(guān)審計(jì)數(shù)據(jù)，或者針對(duì)港交所提出的質(zhì)疑更新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，重新遞交招股書(shū)。

遭貝殼多方面碾壓

根據(jù)安居客招股書(shū)，向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人及開(kāi)發(fā)商提供的在線營(yíng)銷服務(wù)，是安居客第一大收入，2018 年-2020 年收入占比分別為 98.9%、96.3%、96.9%。其他收入低于 4%。

而交易服務(wù)作為安居客的第二大收入來(lái)源，在過(guò)去三年?duì)I收占比僅為1%、3.5%、2.8%。其中2020年，安居客交易服務(wù)收入為2.28億元，2.01億元由愛(ài)房產(chǎn)生。

對(duì)比貝殼 2020 年年報(bào)，貝殼存量房交易 GTV 為 1.94 萬(wàn)億元，占比 55%，同比增長(zhǎng) 49.5%;新房交易 GTV 為 1.38 萬(wàn)億元，占比 39%，同比增長(zhǎng) 85.0%;新興及其他服務(wù) GTV 為 1761 億元，同比增長(zhǎng) 113.0%。

可以發(fā)現(xiàn)，貝殼已處于多線業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在存量房交易、新房交易以及新興的其他服務(wù)上占比均勻，但安居客目前的業(yè)務(wù)較為單一，難逃流量平臺(tái)的詬病。

根據(jù)招股書(shū)，2018年、2019年、2020年，安居客總營(yíng)收分別為62.163億元、75.791億元、80.524億元;毛利分別為57.48億元、67.6億元、72.89億元;利潤(rùn)分別為19.07億元、23.063億元、19.547億元。雖然營(yíng)收近3年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，但安居客2020年的凈利潤(rùn)下降近4億元，凈利率也下滑了6個(gè)百分點(diǎn)，在這背后，不能不說(shuō)是安居客發(fā)展模式的困境。

而且從業(yè)績(jī)方面來(lái)看，安居客營(yíng)利也已經(jīng)完完全全被貝殼碾壓，明顯落后于對(duì)手，2018—2020年，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收分別為286億元、460億元、379 億元，約為安居客同期營(yíng)收的3至4倍，凈利潤(rùn)增速也在安居客之上。

假房源讓人難“安心”

如果說(shuō)業(yè)務(wù)模式單一仍有改進(jìn)空間，那么“虛假房源”就是安居客迫在眉睫需要解決的問(wèn)題。

安居客在招股書(shū)自稱是“最大的新房及二手房在線營(yíng)銷平臺(tái)”，但實(shí)際上本身是個(gè)流量平臺(tái)，只管收流量費(fèi)不管成交，由網(wǎng)站向用戶免費(fèi)提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費(fèi)用。

因?yàn)榘簿涌驮谄脚_(tái)上只給經(jīng)紀(jì)人提供了發(fā)布信息的渠道，不能對(duì)房源真實(shí)性進(jìn)行監(jiān)控，難以保證房源的真實(shí)性和經(jīng)紀(jì)人的信用，所以使得安居客的用戶體驗(yàn)不佳。因此，當(dāng)下安居客 “假房源”問(wèn)題時(shí)常受到消費(fèi)者詬病。今年8月14日，就因虛假房源被央視點(diǎn)名批評(píng)。

今年8月，央視網(wǎng)甚至發(fā)布了《租房平臺(tái)假房源泛濫，安居客和58同城是虛假房源重災(zāi)區(qū)》一文，直指安居客等租房平臺(tái)充斥著大量虛假房源，租房者深受其害。而其中房源照片是假的，價(jià)格也是假的，這一切都只為了把租客騙去看房。

具體而言，央視記者通過(guò)在上海、杭州等地的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，安居客上的房源往往具有“高性價(jià)比”，不僅價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)，裝修看起來(lái)也十分精致。但當(dāng)記者實(shí)地看房時(shí)，卻會(huì)被中介告知房子已經(jīng)被租出去了，緊接著，中介就會(huì)轉(zhuǎn)而推薦房?jī)r(jià)更高、條件更差的房源。

事實(shí)上，安居客“假房源”問(wèn)題由來(lái)已久。2018年公司曾因此連續(xù)被北京市住建委約談;2019年12月，58同城、安居客等因違規(guī)發(fā)布房源信息被三亞住建局通報(bào);2020年7月2日，北京市住建委開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)新建商品房項(xiàng)目房源展示專項(xiàng)執(zhí)法檢查，聚焦證照不全、違規(guī)展示等突出問(wèn)題，58集團(tuán)旗下58同城、安居客2家網(wǎng)站尚未完成整改，被通報(bào)批評(píng)。

而在“黑貓投訴”平臺(tái)，以“安居客”為關(guān)鍵字進(jìn)行搜索，共出來(lái)1547條結(jié)果，投訴集中在中介跑路、虛假房源騙取信息費(fèi)，信息泄露等問(wèn)題上，還有用戶表示，在平臺(tái)上發(fā)布了真實(shí)的房源，但卻顯示違規(guī)無(wú)法申訴，且無(wú)法退回保證金。

消費(fèi)者的口碑無(wú)疑對(duì)公司的營(yíng)收有很大影響，若想長(zhǎng)久的發(fā)展，安居客必須找回消費(fèi)者的信任，解決虛假房源泛濫的頑疾。

總體來(lái)看，面對(duì)對(duì)手碾壓、虛假房源頑瘴痼疾，安居客的上市之路難言順利。安居客上市之路究竟走向何方，只有等待時(shí)間給出答案。