工程建設(shè)投資全過(guò)程成本控制的思考

楊志坤

（漳州九龍江圓山投資有限公司，福建 漳州 363200）

1 引言

南湖溫泉酒店屹立于漳州九龍江畔，西靠丹霞山，東臨南山，地處千畝南湖生態(tài)公園的核心位置，圖1為南湖溫泉酒店全貌。南湖溫泉酒店項(xiàng)目總用地面積57 849.19m2，地上三到五層建筑面積57 840m2，地下室共一層建筑面積22 920m2，總建筑面積80 760m2。項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容包括會(huì)議樓、宴會(huì)樓、客房、休閑娛樂(lè)、室外溫泉和室外工程。有建筑、結(jié)構(gòu)、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、采暖通風(fēng)、給水排水、通信、電氣、電梯、消防、人防、景觀綠化精裝修、智能化工程等專業(yè)。項(xiàng)目定位為五星級(jí)旅游度假酒店。該項(xiàng)目為國(guó)企投資，為響應(yīng)政府相關(guān)政策，采用裝配式建筑。因項(xiàng)目綜合性強(qiáng)、較為復(fù)雜、時(shí)間緊迫，給項(xiàng)目全過(guò)程成本控制帶來(lái)一定困難和壓力。方案設(shè)計(jì)之前組建經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，將經(jīng)營(yíng)理念貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)工作，力求項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合經(jīng)營(yíng)需要。設(shè)計(jì)招標(biāo)之前選定概算審核和預(yù)算審核單位，從方案設(shè)計(jì)開始就進(jìn)行成本控制。

圖1 南湖溫泉酒店

2 招標(biāo)方式的成本控制

該項(xiàng)目招標(biāo)采用兩個(gè)階段，第一階段以地勘、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)為總標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)；第二階段以施工圖設(shè)計(jì)和施工總承包為一體的EPC進(jìn)行招標(biāo)。之所以采用初步設(shè)計(jì)后的施工圖設(shè)計(jì)和施工總承包為一體的EPC招標(biāo)，是從項(xiàng)目成本總控角度出發(fā)，更好地控制項(xiàng)目總成本。業(yè)主單位在第一階段招標(biāo)中單獨(dú)完成方案和初步設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)，以評(píng)審的概算作為工程建安成本的控制依據(jù)。這種方式因方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)和施工利益既得者無(wú)關(guān)，可以有效避免《工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》后EPC中標(biāo)人故意提高建造標(biāo)準(zhǔn)，而招標(biāo)人無(wú)法有效控制項(xiàng)目投資的被動(dòng)局面。同時(shí)，可以有效避免從方案到施工為一個(gè)中標(biāo)人時(shí)，招標(biāo)人與中標(biāo)人在設(shè)計(jì)階段因各自利益的博弈出現(xiàn)方案和初步設(shè)計(jì)遲遲無(wú)法定稿的情況。第二階段招標(biāo)的中標(biāo)人只能在初步設(shè)計(jì)和概算的控制下進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

3 地質(zhì)勘察的成本控制

在第一階段招標(biāo)中要求投標(biāo)人應(yīng)具備勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)，在總標(biāo)的中確定單價(jià)并以最高限價(jià)限額勘察，結(jié)算時(shí)如果金額少于最高限價(jià)則按實(shí)結(jié)算，包含必要時(shí)的補(bǔ)勘。如果超出最高限價(jià)則以最高限價(jià)結(jié)算，現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格做好每個(gè)鉆孔的土層和深度記錄。地勘工作含初勘和詳勘，初勘為方案設(shè)計(jì)提供地質(zhì)資料，詳勘為初步設(shè)計(jì)提供地質(zhì)資料。中標(biāo)人同時(shí)實(shí)施勘察后的方案和初步設(shè)計(jì)工作，標(biāo)的金額較大，投標(biāo)人投標(biāo)時(shí)可以在價(jià)格上給予合理優(yōu)惠，降低勘察設(shè)計(jì)成本。

4 方案設(shè)計(jì)階段的成本控制

建筑方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的過(guò)程，集工程性、藝術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性于一體。建設(shè)項(xiàng)目的成本控制主要在設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)又在于方案設(shè)計(jì)階段，方案一旦確定，項(xiàng)目建安投資估算基本確定。為確保項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)在招標(biāo)時(shí)采用三個(gè)部分限額設(shè)計(jì)，并分三個(gè)部分計(jì)取設(shè)計(jì)費(fèi)。一是主體部分含室外工程和其他各專業(yè)的設(shè)計(jì)，二是精裝修部分的設(shè)計(jì)，三是室外溫泉部分的設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目采用主體建筑與精裝修同步設(shè)計(jì)模式，以酒店功能需求為主，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)與精裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)充分溝通后確定酒店的各層總平面布置和功能布置，再由建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等設(shè)計(jì)專業(yè)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。這種倒推模式可以在方案設(shè)計(jì)時(shí)充分統(tǒng)籌考慮，避免出現(xiàn)建筑及其他專業(yè)設(shè)計(jì)完成后在精裝修設(shè)計(jì)過(guò)程反復(fù)調(diào)整，同時(shí)，也可以避免在施工階段因經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)建筑設(shè)計(jì)做大量變更，減少項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)損失。

方案設(shè)計(jì)階段，除各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、總平布置、立面效果應(yīng)符合規(guī)劃要求外，還應(yīng)在項(xiàng)目功能和定位方面滿足經(jīng)營(yíng)要求。由于建筑方案設(shè)計(jì)目前尚缺少經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)，在著手設(shè)計(jì)前考察多個(gè)與該項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，以確定方案的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。合理布局各功能區(qū)，各區(qū)塊功能之間緊密聯(lián)系，以服務(wù)鏈條為線索互相呼應(yīng)，并充分利用公共空間，在滿足功能要求的同時(shí)減少投資，提高性價(jià)比。

5 初步設(shè)計(jì)和概算階段的成本控制

5.1 結(jié)構(gòu)合理選型

該項(xiàng)目層數(shù)三到五層屬于多層建筑，結(jié)構(gòu)選型時(shí)以規(guī)則建筑型體為主，避免因異型建筑增加建造成本。該項(xiàng)目需響應(yīng)政府采用裝配式建筑的要求，會(huì)議樓和宴會(huì)樓采用鋼結(jié)構(gòu)裝配式建筑，其他樓號(hào)采用部分混凝土預(yù)制構(gòu)件，成本有所增加。

5.2 基礎(chǔ)形式選擇

根據(jù)實(shí)際情況選擇基礎(chǔ)形式可以有效降低成本。通過(guò)方案中地下室布置和地質(zhì)詳勘資料，該項(xiàng)目1#會(huì)議樓、7#康體中心、8#貴賓樓基礎(chǔ)采用灌注樁；其余樓號(hào)地下室埋深約5.5m，采用地下室開挖后獨(dú)立基礎(chǔ)，小局部需要換土。

5.3 材料選擇

在外裝修設(shè)計(jì)時(shí)，選材主要以本地石材等常見(jiàn)易采購(gòu)的材料為主，通過(guò)各種材料藝術(shù)搭配以取得較好的立面效果，同時(shí)，節(jié)省材料成本。在精裝修設(shè)計(jì)方面，著重于酒店大堂和客房等主要部位，與其他部分在一定程度上可存在合理化差異，做到資金合理使用。選材時(shí)盡量避免采用需要定制的個(gè)性化材料。并非使用名貴材料才能做出好的效果，開放性設(shè)計(jì)理念和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕すに囈埠苤匾?。?duì)于新材料、新設(shè)備、新工藝，在充分比較技術(shù)可靠性和直接成本經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)，還應(yīng)考慮采購(gòu)的難易程度和市場(chǎng)成熟情況，避免出現(xiàn)貨源掌握于個(gè)別商家而抬高市場(chǎng)價(jià)格的被動(dòng)局面。設(shè)備選型直接影響酒店的正常運(yùn)營(yíng)，設(shè)備故障將直接影響酒店?duì)I業(yè)。性能穩(wěn)定性是最重要指標(biāo)，因此，無(wú)需過(guò)分追求其先進(jìn)性，而是經(jīng)過(guò)分析對(duì)比，選擇穩(wěn)定、口碑好的品牌和型號(hào)，提高性價(jià)比；同時(shí)，應(yīng)考慮后期運(yùn)營(yíng)的能耗和維護(hù)費(fèi)用，降低酒店運(yùn)營(yíng)階段的費(fèi)用成本。

5.4 概算審核

初步設(shè)計(jì)完成后進(jìn)入概算審核階段，概算控制價(jià)為《工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》投資估算，以不超出投資估算為原則。概算審核是合理確定投資的必要程序和重要手段。概算要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)。其中一類費(fèi)用用于檢驗(yàn)方案和初步設(shè)計(jì)階段的成本控制情況，如超出投資預(yù)期值，可以相應(yīng)地對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，直至達(dá)到投資預(yù)期值。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程概算審核，確保設(shè)計(jì)階段概算和概算審核科學(xué)、準(zhǔn)確。

6 EPC招標(biāo)階段的成本控制

EPC是指受業(yè)主委托，按照合同約定，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等全過(guò)程或幾個(gè)階段進(jìn)行承包。EPC模式主要包括三個(gè)方面，即工程、采購(gòu)和施工，其中：工程方面是指從工程內(nèi)容到具體設(shè)計(jì)工作的總體規(guī)劃；采購(gòu)方面是指從專業(yè)設(shè)備到建筑材料的采購(gòu)；施工方面是指施工、安裝和技術(shù)培訓(xùn)。

6.1 工程總承包管理模式

6.1.1 成本控制

能合理控制成本，即將施工圖設(shè)計(jì)作為投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)，使投標(biāo)人以此為依據(jù)投標(biāo)報(bào)價(jià)。

6.1.2 合同控制

在工程開工之前明確價(jià)格，可以在早期控制總成本，如果在施工過(guò)程中有設(shè)計(jì)變更的情況，可以提出索賠。項(xiàng)目質(zhì)量取決于總承包單位，業(yè)主對(duì)施工總承包單位有很大的依賴性，所選擇的施工總承包單位要有較高的管理水平和技術(shù)水平。在合同管理層面，業(yè)主只需要進(jìn)行一次招標(biāo)，與一個(gè)施工總承包單位簽約，可以減少招標(biāo)及合同管理的工作量，對(duì)業(yè)主非常有利。

6.1.3 組織協(xié)調(diào)管理

業(yè)主只協(xié)調(diào)施工總承包單位的管理及組織，減少了工作量，對(duì)業(yè)主非常有利。

6.2 EPC招標(biāo)

EPC招標(biāo)為本項(xiàng)目第二階段招標(biāo)。在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和概算完成后，采用施工圖設(shè)計(jì)和施工一體化招標(biāo)，有利于總控項(xiàng)目投資。施工圖設(shè)計(jì)在初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化設(shè)計(jì)，工程建安成本控制在評(píng)審后的概算過(guò)程。該項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)對(duì)最高報(bào)價(jià)進(jìn)行限制，超出最高限價(jià)報(bào)價(jià)無(wú)效。其中報(bào)價(jià)分為設(shè)計(jì)費(fèi)和工程建安費(fèi)兩部分計(jì)取。投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)在招標(biāo)人提供的模擬清單和最高限價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)惠，中標(biāo)后投標(biāo)總報(bào)價(jià)和各專業(yè)分部的報(bào)價(jià)作為結(jié)算的最高控制價(jià)，如施工圖設(shè)計(jì)在滿足初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上成本超出投標(biāo)報(bào)價(jià)，超出部分由中標(biāo)人承擔(dān)。該模式有利于避免中標(biāo)人在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程提出各種理由有意抬高成本的風(fēng)險(xiǎn)，將成本控制在概算范圍內(nèi)。并且在總價(jià)控制的同時(shí)對(duì)各專業(yè)、各分部按報(bào)價(jià)進(jìn)行最高限價(jià)控制，確保各專業(yè)、各分部成本的合理性，即對(duì)總價(jià)和各分部、各專業(yè)成本進(jìn)行雙控。為保證建造質(zhì)量和預(yù)期建造標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)總價(jià)和各分部、各專業(yè)成本進(jìn)行最低限價(jià)控制，即總價(jià)和各分部、各專業(yè)成本均不得低于投標(biāo)報(bào)價(jià)相對(duì)應(yīng)項(xiàng)目成本的95%，施工圖報(bào)送建設(shè)單位確認(rèn)的同時(shí)應(yīng)報(bào)送對(duì)應(yīng)的施工圖預(yù)算，如經(jīng)業(yè)主審核后成本低于投標(biāo)成本的95%，中標(biāo)人應(yīng)調(diào)整施工圖設(shè)計(jì)且建造標(biāo)準(zhǔn)不低于初步設(shè)計(jì)要求。

7 施工圖設(shè)計(jì)和施工階段的成本控制

7.1 施工階段合同管理

嚴(yán)格以招標(biāo)文件、EPC及合同的要求，以及經(jīng)建設(shè)單位審核的施工圖和預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行施工，不得隨意更改設(shè)計(jì)內(nèi)容，因設(shè)計(jì)和施工一體化，施工中應(yīng)嚴(yán)加監(jiān)管。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格遵守工程承包合同條款，履行應(yīng)盡的義務(wù)，避免承包方提出違約索賠。建設(shè)單位在開工前應(yīng)組織內(nèi)部有關(guān)部門和法律顧問(wèn)對(duì)招標(biāo)文件和合同條款進(jìn)行梳理并建立臺(tái)賬，以便施工過(guò)程索賠和反索賠管理，定期跟蹤落實(shí)。

7.2 施工過(guò)程管理

建設(shè)單位應(yīng)會(huì)同監(jiān)理單位，請(qǐng)專家對(duì)總承包單位提供的總平面布置、施工組織設(shè)計(jì)、專項(xiàng)方案進(jìn)行審核論證；統(tǒng)籌進(jìn)度計(jì)劃、資源計(jì)劃與資金計(jì)劃的邏輯關(guān)系以確保工期得以保證，酒店能如期投入運(yùn)營(yíng)。酒店屬于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，按期或提前投入運(yùn)營(yíng)可如期或縮短投資回收期。建設(shè)單位內(nèi)部要建立一套關(guān)于設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的審批制度，同時(shí)，預(yù)算審核單位介入成本審核，以確保合法、合規(guī)。應(yīng)嚴(yán)格控制施工階段進(jìn)度款，特別是預(yù)防進(jìn)度款超付。招標(biāo)文件約定，每期進(jìn)度款暫按總承包方提供，并經(jīng)監(jiān)理和建設(shè)單位初步審核金額的50%進(jìn)行支付，待建設(shè)單位預(yù)算審核成果出具后支付至預(yù)算審核的80%，為確保工程順利進(jìn)展，建設(shè)單位對(duì)每期進(jìn)度款的預(yù)算審核余額撥付在收到總承包方預(yù)算后不得超過(guò)10天。施工過(guò)程中不得更換招標(biāo)文件提供的材料設(shè)備備選品牌，如因特殊情況必須更換的，品質(zhì)不得低于原標(biāo)準(zhǔn)，并且超出的成本由總承包方承擔(dān)。

8 結(jié)算階段的成本控制

該項(xiàng)目還在施工階段，但施工過(guò)程的各項(xiàng)工作均應(yīng)為結(jié)算工作做好準(zhǔn)備和鋪墊。建造過(guò)程預(yù)算審核的介入為后期結(jié)算工作減少大量工作和難度。但還應(yīng)做好以下工作：一是竣工圖和工程量的審核，監(jiān)理單位和建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格審查竣工圖紙，做到有理有據(jù)，確保真實(shí)性，確保工程量如實(shí)體現(xiàn)，有增有減、不重復(fù)計(jì)算，做好施工記錄、驗(yàn)收記錄、變更和簽證文件的真實(shí)性核查。二是單價(jià)套用是否符合招標(biāo)文件和合同條款的規(guī)定，定額是否高套、錯(cuò)套。三是合同違約情況違約金的扣減，特別是工期違約情況，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目是否能如期進(jìn)入運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，施工工期的保證至關(guān)重要，工期違約金是重要的控制手段。

在結(jié)算階段要做好相關(guān)費(fèi)用的審核工作，保證計(jì)取方法合理、正確。清單計(jì)價(jià)招標(biāo)中漏項(xiàng)、設(shè)計(jì)變更、工程洽商紀(jì)要等容易發(fā)生高估冒算、弄虛作假等問(wèn)題；工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容所具備的特征，計(jì)量單位是否符合清單計(jì)算規(guī)則，內(nèi)容上是否有重復(fù)。主要審核內(nèi)容是價(jià)格、隱蔽工程量和容易產(chǎn)生偏差的項(xiàng)目，確保工程成本沒(méi)有偏差。在審核綜合單價(jià)時(shí)，對(duì)于設(shè)計(jì)變更出現(xiàn)工程量變化，合同約定范圍內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)行已標(biāo)價(jià)工程量清單；清單缺項(xiàng)、漏項(xiàng)或者受到設(shè)計(jì)變更影響，工程量清單標(biāo)價(jià)沒(méi)有做出相應(yīng)調(diào)整，不適用于變更的工程項(xiàng)目，承包方需要將相應(yīng)的綜合單價(jià)提出來(lái)，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)之后，以其為參考做出結(jié)算。審計(jì)時(shí)參照當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管部門頒發(fā)的預(yù)算定額，結(jié)合實(shí)際情況確定的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班消耗量，其單價(jià)有中標(biāo)價(jià)的需參照中標(biāo)價(jià)，缺項(xiàng)、漏項(xiàng)的可以參照當(dāng)?shù)毓こ坛杀竟芾聿块T發(fā)布的價(jià)格信息以及承包人報(bào)價(jià)的浮動(dòng)情況，將綜合單價(jià)確定下來(lái)。

9 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，工程建設(shè)項(xiàng)目投資全過(guò)程成本控制是系統(tǒng)的，前后互相呼應(yīng)、互相制約，前面的工作是后期工作順暢的基礎(chǔ)。前期的項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)以及初步設(shè)計(jì)確定了項(xiàng)目投資的定位。因此，投資控制在可行性研究后，應(yīng)從方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)開始作為重點(diǎn)控制；施工階段的成本控制是在既定的投資目標(biāo)內(nèi)控制不溢出。各階段的成本控制環(huán)環(huán)相扣，控制住各階段投資，最終才能控制項(xiàng)目總投資目標(biāo)達(dá)到投資預(yù)期。