誰能拯救高到“令人發(fā)指”的加州房價

陳勁松

阿黛爾·阿瑪多（Adelle Amador）從小就生活在加州圣何塞（San Jose）東區(qū)，她的丈夫莫里斯（Maurice）是附近一個大型體育場的餐廳主管，阿黛爾也在這家餐廳做收銀員，他們有3個孩子。雖然是本地人，并且一直勤勤懇懇地工作，但夫妻倆的收入完全不足以在這個城市租一套房，購房更是癡心妄想。

就如電影《當幸福來敲門》中的威爾·史密斯，這對夫妻帶著孩子不停地變換住所。這周有點錢，就住在汽車旅館，下周可能就換到庇護所，庇護所過期后，就搬到朋友家車庫。朋友的同情也不是無限的，再下一周他們就可能開著車，去到房車營地。營地中經常有人半夜擰把手。一家人睡覺前都會祈禱，希望能平安地看到第二天早晨的陽光。

阿黛爾一家是加州當地很多居民的縮影。憑借硅谷的科技產業(yè)，加州經濟快速發(fā)展，更是助推了當地房價，大多數居民都買不起房。數據顯示，加州僅54%的人口擁有自己的住宅，此外，該州的財政報告顯示，加州有超過1/5的人要將50%的收入用于還房貸或者交房租，生活壓力可見一斑。

在高房價面前，許多人不得不選擇逃離，搬遷到其他地區(qū)。據人口普查局2018年的最新數據，每年有約69萬加州人搬去外州。另據一項最新的民調顯示，超過一半的加利福尼亞州居民正在計劃離開該州，高房價成為不少人想離開加州的主要理由。

很多家庭就跟阿黛爾一家一樣，過著“流浪”的生活。從去年開始，圣何塞市政府向無家可歸的家庭開放夜間停車場。

住在幸福的停車場

2018年12月，阿黛爾一家開始在高速公路旁居民區(qū)的社區(qū)中心停車場過夜。從這里出發(fā)30分鐘就能到達幾個超級公司總部：庫比蒂諾的蘋果、山景城的谷歌、門洛帕克的臉書。

這個社區(qū)中心有一小塊水泥廣場，阿黛爾的孩子們可以在這里洗澡做功課。每晚有個保安會巡視幾個小時。這些微不足道的小事，讓這個家庭感覺到安全和幸福。每晚七點，他們一家將車開進停車場，然后將車里的家庭用品打包到車頂，放下座位，開始睡覺。五點鐘他們就必須起床，將東西重新打包，在早上七點之前離開停車場，讓停車場正常營業(yè)。

在接受《滾石》雜志采訪時，阿黛爾希望能一直在這里住下去，不過附近的居民一直在抗議，認為他們這樣的家庭對社區(qū)的安全產生威脅。他們隨時做好再度搬遷的準備。

事實上，類似阿黛爾一家的住房危機已經蔓延到全美，成為美國社會的痼疾。根據《紐約時報》2018年的數據，美國有24.7%的家庭房租花費占收入的一半以上，有740萬個家庭要被迫搬入朋友家借住，有55萬人無家可歸。美國有數十個大城市都在面對住房危機，其中以加州為甚，而最嚴重的是灣區(qū)和南加州。

從2015年到2018年，灣區(qū)的無家可歸者增加30%，目前接近10萬人。根據《大西洋月刊》的統(tǒng)計，2018年舊金山出售的房屋中，有一半的購買者為硅谷新富，另有10%為金融業(yè)人員，其他行業(yè)的勞動者無力購房或者租房，很多人被迫住在“豆莢（Pods）”房中，所謂的豆莢，就是一張雙層床，配備電視和夜燈。這張床的租金是多少？每月高達1200美元。

局面是如此失控，以至于《華盛頓郵報》的專欄文章聲稱這是對人權的嚴重侵犯，“灣區(qū)的房產是全美最貴的，價格一眼看上去簡直像多打了一個零，中位數價格為160萬美元，一居室公寓的租金每月3700美元。這是不受管制的資本主義，不受限制的資本主義，完全沒有護欄?！?/p>

在舊金山，一個四口之家的平均年收入為11.7萬美元，這在美國其他地方足以過上富足的生活，但在這座城市卻屬于貧困人口，因為舊金山兩居室的平均售價為130萬美元。每天晚上，在舊金山著名的金門公園中，有4400人睡在這里。

這里四處都是骯臟的街道，堆滿垃圾和發(fā)臭的食物。由于老鼠橫行，洛杉磯的一位警察還感染了傷寒。這是什么年代？是21世紀？

在舊金山北部富裕的馬林郡（Marin County），無家可歸者最近兩年增加了一倍，他們收集200多條廢棄的駁船停泊在岸邊作為臨時居所。即便如此，依然有富裕住戶投訴，因為這些駁船影響了他們豪華游輪的出行，增加了碰撞的危險。

在北加州的洛杉磯，居民們需要每小時賺50美元才能負擔得起每月2471美元的平均租金。僅僅是2018年一年，無家可歸者就增加了16%，達到6萬人。根據《美國新聞與世界周刊》的報道，2018年這些人的死亡率也創(chuàng)了新紀錄，共有978人，比上年增加76%?！堵迳即墪r報》就發(fā)一篇《洛杉磯：骯臟的街道，失去控制的城市》描述這個城市的慘狀：“這里四處都是骯臟的街道，堆滿垃圾和發(fā)臭的食物。由于老鼠橫行，洛杉磯的一位警察還感染了傷寒。這是什么年代？是21世紀？在全美，乃至全世界最強勁的經濟體加州，居然還有人感染中世紀的疾病。這簡直不是美國，而是第三世界?！?blockquote>

30% 從2015年到2018年，灣區(qū)的無家可歸者增加30%，目前接近10萬人

這種愈加惡劣的情況讓高科技公司也感到頭疼。2019年11月1日，蘋果公司宣布出資25億美元，用來投資公益住宅項目，類似于中國的“經濟適用房”，從而緩解灣區(qū)，乃至整個加州的住房危機。隨后，臉書宣布出資10億美元，谷歌同樣承諾10億美元跟進。

加州房地產究竟發(fā)生了什么事，讓這些富可敵國的科技公司坐立不安？這45億美元又能在多大程度上解決問題呢？

《日落法案》+《埃利斯法案》

從本質上講，加利福尼亞的住房問題是一種稀缺性危機。

以灣區(qū)為例，加州的房價上漲是從上世紀60年代開始的。60年代，灣區(qū)制定了嚴格的建筑法例，除了極少數地方外，絕大部分新建建筑的高度都不得超過12米。這個法案的出發(fā)點是為了維護灣區(qū)的標志性景觀，稱為《日落法案（sunset zoning）》。具體的規(guī)定是任何高層建筑在日出后一個小時到日落前一個小時，將任何城市公園或者公共廣場置于陰影之下，都是非法的。這項法規(guī)的出發(fā)點也許非常之好，但實際效果是大大降低新建房屋的承載率，一定程度上造成住房短缺，房價起飛。

從上世紀60年代到90年代，灣區(qū)的房價都在平穩(wěn)上漲。根據房地產網站estately.com的數據，以灣區(qū)遠端的圣何塞為例，在60年代，房價的中位數是60萬美元左右，到80年代末，上升到80萬美元，但是到了90年代末，中位數就一躍變成120萬美元，現(xiàn)在這個數字變成160萬美元。

90年代，硅谷逐漸形成規(guī)模，創(chuàng)造上百萬個高薪就業(yè)崗位，對附近的住房產生極大需求，與此同時，住房供應卻遠遠跟不上。從2012年到2016年，舊金山都會區(qū)增加了37.3萬個新工作崗位，而住房單位的增量卻僅有5.8萬個。巨大的供應缺口，造成房價暴漲，并溢出硅谷，輻射到全加州，連偏遠的薩科拉門托房價中位數也從2000年的13萬美元漲到2018年的37萬美元（estately.com數據）。

在美國，租房的人和自有房屋的人數比例相當，本來買不起房還可以租，但租金也跟著暴漲。舊金山本來有著嚴格的租金控制法規(guī)，但1985年，加州議會通過了《埃利斯法案》（Ellis Act），該法案允許房東驅逐租戶，將自己的房子租給出價更高者，就此打破了租金上漲的藩籬。到2015年，舊金山的租金就遠遠超過紐約，成為全美最高的城市，中位數達到3160美元，最貴的金融區(qū)租金中位數更是高達4180美元。

卡羅琳·詹姆斯（Caroline James）是斯坦福大學的新聞碩士，從1996年開始扎根灣區(qū)，她在社交網站Quora上講述了在灣區(qū)的租房買房體驗。1996年時她在斯坦福讀研，在那時，公寓已經非常難找，她當時在山景城（日后谷歌總部所在的城市）租了一居室，租金1000美元。

美國加州洛杉磯，當地或考慮制定計劃，有25 %以上的人行道和街道禁止流浪漢睡覺。（視覺中國 圖）

2000年，她和男友開始購房，他們買不起帕洛阿爾托（Palo Alto，斯坦福所在地）和門洛帕克（Menlo Park，日后臉書所在地）的房子，最后敲定一套圣卡洛斯（San Carlos，在舊金山和圣何塞之間的一座城市，以電子制造業(yè)為主）的老房子。這套房子破舊不堪，水管、車道、下水道全部要重修，即使這樣，售價依然高達60萬美元。2012年，他們把房子以110萬美元賣給中國移民，自己搬去了科羅拉多，享受人生。

除了兩大法案，國外買家，尤其是中國買家，也被認為是加州房價的推手之一。

中國人買房就像花零花錢

天使島（Angel Island）坐落在金門大橋外，目前是舊金山著名的旅游景點。20世紀初，根據當時的《排華法案》，所有到達美國的中國人都被關押在該島的移民局審核，在美國有親屬的可以進入，其他的則被送回中國。

至今，該島移民局舊址的木墻上依舊遺留著用石塊刻出來的絕望中文詩句?，F(xiàn)在，這里是舊金山房價最高的區(qū)域之一，這里已經被中國買家占領，千萬美元豪宅的主人大部分來自中國。

“美國買家往往五千美元，一萬美元這樣的殺價，但來自中國的購房者往往直接提價十萬美元，而且是現(xiàn)金，這讓賣家完全無法拒絕?！狈康禺a數據公司ATTOM達倫·布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）在接受《洛杉磯時報》采訪時說，“美國購房者根本無法抗衡，無法與這樣的買家競爭。”

在美國，購房首付比例非常低，很多甚至只有10%。由于貸款比例很高，銀行放款審核就非常嚴格，信用分、年流水、當前要還的車貸、學生貸款都會被考慮進去，最后由于拒絕放貸而導致交易中斷的情況很多，賣家只能得到幾千美元的賠償。這時候，手拿現(xiàn)金，全額付款的中國買家就有著強大的競爭力。

根據NBC的數據，從2015年到2018年，中國大陸連續(xù)四年成為美國房產最大的國際買家，去年一年就花了317億美元，其中40%在加州?！拔覟樗麄兊拇笫止P震驚，”一位臺灣房地產經紀人在接受《大西洋月刊》的采訪時說，她主要代理帕洛阿爾托的房產，這里是斯坦福大學所在地，硅谷的核心，房價中位數高達260萬美元，“對我來說，300萬美元是一輩子都掙不到的巨款，但對他們來說，就像零花錢。”

來自中國的資金雖然不是決定性的，但也進一步推動灣區(qū)，乃至整個加州房價的上漲，加劇住房危機。

蘋果拯救加州房價？

去年11月，加州新州長，民主黨人加文·紐瑟姆（Gavin Newsom）上任，他的主要競選承諾就是解決住房危機。他承諾到2025年止建造350萬套房屋。上任之后，紐瑟姆設置了一個專門解決住房問題的委員會，任命舊金山的州參議員斯科特·維納（Scott Wiener）為這個委員會的負責人。

今年1月，立法會開始工作后，住房委員會提出一系列法案，重點在于簡化對新建筑的審批，保護租房者，以及最有爭議的改革分區(qū)法。這是一項雄心勃勃的法案，維納希望通過這個法案打破住房用地的限制，將原來獨棟住宅的用地開放，建造高層公寓。

這項法案遭到原有富裕住戶的強烈反對。新的高層住宅將遮擋他們的陽光，增加來往的汽車，讓他們的房子貶值。在洛杉磯最富裕的比弗利區(qū)，市議會就痛罵維納是克里姆林宮的共產黨，號召所有人投票反對這項法案。到目前為止，這項法案的支持率和反對率相當，并沒有通過的跡象。

蘋果、谷歌和臉書的介入代表了另一個努力方向，加州長期的住房短缺，不僅給普通大眾，甚至給他們自己的員工，也帶來嚴重影響。蘋果表示，除了這25億美元外，還將另外創(chuàng)建一項住房基金，為需要買房的人士提供貸款，貸款的利率將遠低于銀行。

但以加州目前的高房價，這三家科技公司的45億美元不會帶來太大變化。根據特納中心（Terner Center）的數據，在加州，建造一棟由州政府補貼的中等面積的經濟適用房，成本約為45萬美元，45億美元可以建造一萬套這樣的房屋，但加州的缺口是350萬套，三家公司的努力可以說是杯水車薪。

高房價、每年固定的山火讓越來越多的人從加州出逃。愈加頻繁的加州山火也與加州日益上漲的高房價有一定關系。高房價將窮人“驅趕”出市區(qū)，他們不得已搬進郊區(qū)或者山林，增添了山火爆發(fā)的可能性。山火，往往也起源于這些窮人居住的地方。

高房價帶來的危害不只是破壞生態(tài)環(huán)境，還加劇了硅谷的服務人員流出，給未來的社區(qū)服務正常提供帶來了挑戰(zhàn)。就連加州的支柱產業(yè)——高科技公司也有外遷的趨勢，蘋果和谷歌都有外建第二總部的計劃。

庫克在25億住房支持計劃的聲明中提到，“我們希望確保這是一個充滿活力的地方，但對許多人來說，如今這是不可能的，該地區(qū)遭受著一場事關生存的負擔危機。”

加州的繁榮推高了房價，而高房價也許將終結加州的繁榮。