房產(chǎn)投資N大坑——商鋪　一鋪“坑”三代，商鋪的“坑”有多深

陳剛　陳松　陳鵬

全國(guó)19城964個(gè)購(gòu)物中心，2020年平均空置率為11.77%，同比漲幅高達(dá)93.9%。其中，北京開關(guān)店之差為一線城市之首，上海開關(guān)店總數(shù)居一線城市之首，廣州、深圳回暖跡象較為平穩(wěn)，武漢市場(chǎng)受創(chuàng)較重……

站在2021年，回頭看被疫情困住的2020年零售商業(yè)市場(chǎng)，購(gòu)物中心空置率已然成為世界級(jí)難題。東京銀座、巴黎香榭麗大街、紐約第五大道……一條條國(guó)際名街人氣不再，品牌退租潮迭起。

相較之下，速速回血的中國(guó)市場(chǎng)，購(gòu)物中心整體空置率（以樣本商場(chǎng)為例）能控制在10%左右，已然是交了份不錯(cuò)的成績(jī)單。加之今年春節(jié)期間，多地的眾多商場(chǎng)均收獲了可觀的客流與銷售增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)活力顯現(xiàn)。

來(lái)自贏商大數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)顯示，2020年上半年，重點(diǎn)城市1/3商場(chǎng)空置率超10%。而在下半年，盡管人潮有所回歸，可商場(chǎng)的空置率未跌反升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年下半年全國(guó)19個(gè)_二線城市近千家已開業(yè)購(gòu)物中心調(diào)整頻率加快，但平均空置率截至年底達(dá)到了11.77%，環(huán)比漲幅近32.5%。其中，出租率超過(guò)95%商場(chǎng)占比約38.3%，同比減少9.3%。對(duì)應(yīng)的，約4成商場(chǎng)空置率超過(guò)10%，滿鋪出租的商場(chǎng)不足90家。

“一鋪養(yǎng)三代”是過(guò)去幾十年來(lái)中國(guó)老百姓廣為人知的投資理念，很多人認(rèn)為，商鋪?zhàn)饨鸶?，只要投資一間商鋪，就能躺著數(shù)錢。有些地方甚至還把商鋪?zhàn)鳛槟蟹郊彝サ幕橐鲩T檻和保障，為此商鋪價(jià)格一度在民間被炒得火熱，尤其是三四線小城市，對(duì)商鋪投資極為迷戀。

前段時(shí)間，我去內(nèi)蒙古呼和浩特出差，被邀請(qǐng)到一家朋友開發(fā)的樓盤參觀，開發(fā)的是寫字樓、公寓和商鋪的商業(yè)綜合體。說(shuō)實(shí)話，位置一般，開發(fā)商為了商鋪能多賣錢，戶型被改得拐彎抹角，開間和進(jìn)深大都不符合規(guī)矩。

最重要的是，商業(yè)并沒有做合理的規(guī)劃，較為混亂。一個(gè)社區(qū)應(yīng)該有超市、理發(fā)店、藥店、洗衣店等等業(yè)態(tài)，而這個(gè)地方卻緊挨著開了十多家小飯店，旁邊還跟著五金、賣瓷磚賣馬桶的。但讓人驚訝的是，商鋪一經(jīng)開盤，就被搶售一空。

朋友低聲講，買家基本都是周邊縣城的“有錢人”，人傻錢多，有的甚至三四套的買。如果按照投資回報(bào)率講，目前這個(gè)地段一套上下80平米的商鋪，售價(jià)140萬(wàn);租金是每個(gè)月5000元，需要花費(fèi)23年才能收回成本（不考慮通脹），是劣質(zhì)的投資品無(wú)疑了。但更多的人是不會(huì)算賬的，或者聽了開發(fā)商講的故事，繼續(xù)做著發(fā)財(cái)夢(mèng)。那么，商鋪究竟該不該投資，怎樣投資？下面小編就根據(jù)之前的例子，幫大家分析T商鋪投資的這些事。

買商鋪，值不值得

大約從2014年開始，相對(duì)住宅，商鋪投資價(jià)值遭遇了滑鐵盧，“一鋪養(yǎng)三代”180度大轉(zhuǎn)彎，變成了“三代供一鋪”。為何？

首先是，互聯(lián)網(wǎng)的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友樓盤的例子來(lái)說(shuō)，我當(dāng)時(shí)用手機(jī)打開美團(tuán)，“距離”設(shè)置為“附近”，明顯看到在這個(gè)社區(qū)的公寓里已經(jīng)開了形形色色的店鋪，例如美甲美容、足療、小酒吧、桌游棋牌等等，數(shù)量之多遠(yuǎn)勝于樓下底商。

這些網(wǎng)店開在公寓里，要遠(yuǎn)比底商的租金便宜，而且還私密、安靜，相對(duì)于一些小型業(yè)態(tài)更有市場(chǎng)。這些網(wǎng)店極大地分流了底商的生意，造成商鋪的租金承-壓，自然租金回報(bào)率也就下來(lái)了。

很明顯，10年前投資商鋪可以說(shuō)是賺得缽滿盆滿，每年能收到租金大約8%左右，12年差不多就拿回本金了。但這幾年的數(shù)據(jù)一路下滑，大部分商鋪的回報(bào)率在2%-5%，超過(guò)6%都算高了。資金放進(jìn)去，一套就是20多年。其次是高昂的交易費(fèi)用。

二手商鋪交易稅費(fèi)的計(jì)算極其復(fù)雜，一般來(lái)講，交易一次差不多就得付整體房?jī)r(jià)的20%左右作為稅費(fèi)，可以吞噬掉大部分商鋪增值帶來(lái)的收益。而且很多城市的商鋪貸款限制很嚴(yán)格，并非是剛需產(chǎn)品。市場(chǎng)行情不好，商品房照樣能賣得出去，但是商鋪生意不好，就完全砸在手里了。

交易稅費(fèi)高、杠桿率低，注定商鋪的流通性差，所以開發(fā)商在賣給你商鋪的時(shí)候，都要提前透支至少三年的升值空間。

投資商鋪是技術(shù)活

話說(shuō)到這份上，一定有人開始質(zhì)疑了，“凡事不能絕對(duì)，現(xiàn)在高回報(bào)的商鋪也是有的?！崩缜皫滋煲晃粫?huì)員說(shuō)：“住宅已經(jīng)沒有名額了，家里就是想投資商鋪?zhàn)誀I(yíng)，而且我有朋友能把回報(bào)率做到10%，有什么方法？”

當(dāng)然，這種正面的例子在我身邊也不少。因?yàn)樯啼佂顿Y也是我日常研究的一個(gè)類目，只能說(shuō)當(dāng)下或者未來(lái)，投資商鋪的難度非常之高。如果把房地產(chǎn)投資做一個(gè)分級(jí)，那么買住宅是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪就是研究生，買商鋪非專家大神，其他人免提，它屬于專業(yè)級(jí)別的投資標(biāo)的物。

下面我把這些年投資商鋪的經(jīng)驗(yàn)分享一下。

首先，商鋪投資，主要包含了兩個(gè)部分，一是物業(yè)的增值，二是租金的收益。看中物業(yè)增值的是投機(jī)，看中長(zhǎng)期租金收益的是投資。

大型商場(chǎng)里的產(chǎn)權(quán)式商鋪，就是那種在開盤之前告訴你，只要你簽了合同，剩下的不用管，會(huì)由專業(yè)公司代運(yùn)營(yíng)，到時(shí)候等著分紅就行的。這種形式的商鋪是大坑。千萬(wàn)不要因?yàn)橐粌蓚€(gè)大牌的入駐宣傳或者高回報(bào)的誘惑就著急入場(chǎng)，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商為了銷售，搞得營(yíng)銷形式天花亂墜，很多都是不切實(shí)際的承諾。到時(shí)候不管是合同取消，或者是三五年過(guò)去開發(fā)商停止補(bǔ)貼，導(dǎo)致大牌撤場(chǎng)都是很有可能的。而且你要記得，和開發(fā)商合作，你永遠(yuǎn)落不到好處，精明自在人心。

那么什么樣的商鋪是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？下面做一個(gè)排序：1.高入住，高、中低端社區(qū)的底商;2.寫字樓樓下的底商;3.新辟商業(yè)街臨街鋪。

其次是寫字樓樓下的底商。寫字樓是一個(gè)人口高密度的載體，小白領(lǐng)的購(gòu)買力自然不會(huì)差，最主要是他們的時(shí)間緊迫，消費(fèi)頻次和集中度較高，尤其是快餐店和超市，都會(huì)得到出人意料的收入。而這都是商鋪?zhàn)饨鹗找媛首钫鎸?shí)的反饋。在你決定投資商鋪之前，一定要多去研究那些生意火爆的商鋪，分析他們的優(yōu)點(diǎn)。

最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，商鋪投資無(wú)異于一次小型創(chuàng)業(yè)，不僅需要技術(shù)，還得需要足夠多的運(yùn)氣。一股人不要嘗試，如果要嘗試，就把這些細(xì)節(jié)研究透了。未來(lái)無(wú)論是住宅還是公寓、商鋪，投資是一件技術(shù)活，這是好事，卻又不是好事。

這兩年的市場(chǎng)，住宅與商業(yè)逐漸發(fā)展成一出特色鮮明的冰與火之歌，從北上廣深四大一線，到武漢杭州成都南京這樣的強(qiáng)二線，再到三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為了投資重災(zāi)區(qū)。

2020年19城人均購(gòu)物中心面積

人均購(gòu)物中心面積（m²/人）

尤其是商業(yè)綜合體的商鋪，簡(jiǎn)直就是投資重災(zāi)區(qū)的核彈災(zāi)區(qū)。我一哥們?cè)谧蛱炀屯葱募彩椎貙?duì)我說(shuō)：“在合肥濱湖新區(qū)住宅價(jià)格每平米6800-7500元的時(shí)候，我鬼迷心竅去合肥郊區(qū)的華南城買了十幾間商鋪，單價(jià)1萬(wàn)多，總價(jià)花了1000來(lái)萬(wàn)。到了今年，濱湖新區(qū)住宅價(jià)格漲到了2.8萬(wàn)3.5萬(wàn)元，我在合肥華南城買的商鋪連5000元/平米都賣不出去;免費(fèi)都租賃不出去。還要交物業(yè)費(fèi)，這一來(lái)一回，活生生等于虧了近2000萬(wàn)?！?/p>

“從此以后，任何人忽悠我買商鋪，老子都恨不得一巴掌呼死他個(gè)龜孫子，這他娘的就是人血饅頭?！?/p>

“所謂的商鋪，就是挖個(gè)坑，放把火，再讓你往里跳?！?h3>1

先是跟客戶簽一個(gè)買賣合同，將商鋪賣給你，然后又跟你簽一個(gè)包租合同。講真，除了商鋪，我很少見到買一樣?xùn)|西還要簽兩份合同的，而且買了之后，這玩意還不是自己的，一丁點(diǎn)支配權(quán)都沒有。

包租合同的主要內(nèi)容有：你買了商鋪以后，就當(dāng)甩手掌柜吧，啥都不用管了，我每年按月固定給你300……哦，不，固定百分比的收益給你當(dāng)租金。至于真正的租金是多少，你買的鋪?zhàn)犹澚诉€是賺了，都與你八竿子打不著。

就跟不是你的一模一樣，這個(gè)包租期限一般是10年，有些是5年或7年。并且，他們還會(huì)粉飾太平，美其名曰這是為了你日后的發(fā)展，做的統(tǒng)一規(guī)劃;否則，我這個(gè)鋪位是賣哈根達(dá)斯的，你旁邊跑來(lái)賣豬肉，豈不是不合適？這就是在商鋪的投資當(dāng)中的一個(gè)典型的悖論：自持。

商業(yè)地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵是什么？毫無(wú)疑問(wèn)，是后期強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。只有極致的運(yùn)營(yíng)，才能針對(duì)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)作出調(diào)整。如果想做到極致運(yùn)營(yíng)的最基礎(chǔ)條件之一，就是一定要自持。就以萬(wàn)達(dá)為例。

如果你做過(guò)調(diào)研，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，基本都有兩個(gè)部分構(gòu)成，一部分是自持的購(gòu)物中心，這是萬(wàn)達(dá)的核心資產(chǎn)，攻城略地，成首富、買全球，基本都靠它了;而另一部分就是在購(gòu)物中心外的萬(wàn)達(dá)金街，這些金街，全部是用來(lái)銷售回款的。

這就是矛盾所在：買來(lái)真正能賺錢的一平米都不賣，能買的卻又都是大坑。而在這個(gè)矛盾之外，一個(gè)更大的問(wèn)題是，這個(gè)市場(chǎng)上90%的商鋪，在規(guī)劃之初就是用來(lái)銷售回款的，用來(lái)讓開發(fā)商賺錢的，也就是用來(lái)讓你買了填坑的。

管殺不管埋——這就是開發(fā)商賣商鋪的最基本邏輯。

2

住宅買了，無(wú)論漲跌都在動(dòng)，但是商鋪大多數(shù)時(shí)候都像冬天的一處老寒潭，水波不興，紋絲不動(dòng)。因?yàn)樗馁嶅X方式只有兩種，一是租金，二是長(zhǎng)線持有回報(bào)率。

所以很多公司都會(huì)承諾未來(lái)5年的租金水平，還會(huì)告訴你買了以后，10年、15年之后，租金會(huì)全部返還給你，就相當(dāng)于白賺了一間鋪?zhàn)印８魑慌笥褌?，這些都是營(yíng)銷技巧啊！國(guó)內(nèi)多數(shù)商鋪尤其是三四線的商鋪，是真正的十鋪九坑。

商鋪動(dòng)輒過(guò)百萬(wàn)的售價(jià)，貸款首付5成，杠桿利用不大，利率不低1.1倍，貸款年限最多10年，在這樣的游戲規(guī)則下，能賺到幾個(gè)子？

你難道還想著，就算不賺錢，我也可以轉(zhuǎn)手賣掉商鋪，跟炒房走一個(gè)套路，賺個(gè)差價(jià)啊。

別傻了，商鋪的“接盤俠”本身就少得可憐，貼著原價(jià)賣，甚至虧本賣，都有極大概率是賣不出去的。就算你運(yùn)氣好，商鋪升值了，又恰好有人愿意接手，其實(shí)最后也賺不了多少錢，因?yàn)檫€有個(gè)交易稅，這七七八八下來(lái)，真正落到你兜里的能有多少？

最近幾年，無(wú)論是身邊，還是走南闖北的所見所聞，真的見過(guò)太多商鋪?zhàn)獠怀鋈?、也賣不掉的慘狀。

我見過(guò)好多商業(yè)綜合體，比如我的老家，就是典型的四線城市，人口百來(lái)萬(wàn)，有段時(shí)間，因?yàn)槌鞘凶匀坏母聯(lián)Q代，要升級(jí)，西進(jìn)東拓，商業(yè)綜合體跟雨后春筍一樣冒出來(lái)。

但是短短兩年時(shí)間，差不多全涼了。甚至連人流量最大的第一商圈里頭的老城商業(yè)綜合體都黃了，到現(xiàn)在除了臨街的一個(gè)屈臣氏、一個(gè)電影院、一個(gè)KTV，其余都是空蕩蕩一片，甚至連沃爾瑪都關(guān)門大吉。

3

眼下中國(guó)的投資性商業(yè)地產(chǎn)，包括文旅項(xiàng)目，毫無(wú)疑問(wèn)已是重災(zāi)區(qū)。未來(lái)5年內(nèi)，全國(guó)投資型商鋪可能會(huì)死去4/5，“一鋪養(yǎng)三代”是20年前的事，現(xiàn)在只能是活在夢(mèng)里。

當(dāng)然，在商鋪投資的路上也是有高手的，但是金字塔頂端很窄很小，能站上去的始終只有那么一小撮人，其余的90%的人，注定都只會(huì)在商鋪投資中淪為填坑的炮灰。如果非要投資的話，最重要的是搞清楚自己的承受能力，掂量清楚自己有幾斤幾兩。

其次，真要買商鋪的話，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)、收益、預(yù)期的關(guān)系，我直接給一個(gè)建議購(gòu)入的排序：高入住高端社區(qū)底商>高入住中低端社區(qū)底商>區(qū)域中心商業(yè)體（包括寫字樓）臨街鋪>低入住中低端社區(qū)底商>新辟商業(yè)街臨街鋪（包括專業(yè)市場(chǎng)）>大型商業(yè)綜合體外街。

我的建議里頭，直接掐掉了商業(yè)綜合體的內(nèi)鋪，這狗屁東西，打死都不要買;也別信什么大品牌開發(fā)商，在商業(yè)這一塊上，牌子真不太頂用。

至于現(xiàn)在特別流行的“小面積低總價(jià)高回報(bào)+回報(bào)承諾+金融扶持”的組合拳，這玩意兒，我勸你有多遠(yuǎn)躲多遠(yuǎn)。商鋪這里頭，一扒開，放眼望去，都是坑。