租房市場(chǎng)的新變化

楊閏然

最近大火的都市劇《我在他鄉(xiāng)挺好的》中，北漂一族喬夕辰的租房經(jīng)歷無(wú)比坎坷，被中介騙錢，被房東趕走，道盡了人在他鄉(xiāng)的委屈。

長(zhǎng)期以來(lái)，在一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)輕租重售的情況，而不少都市打工人，暫時(shí)買不起房又租不到好房。正是基于這些痛點(diǎn)，近期保障性租賃住房成為住房建設(shè)的發(fā)展重點(diǎn)，其力度之大，前所未有。

租房，是民生問(wèn)題

最近，部分城市的租房市場(chǎng)持續(xù)火爆?？藸柸鸢l(fā)布的《2021年1-6月上海租賃市場(chǎng)月度報(bào)告》顯示，上半年私房市場(chǎng)整體呈上升狀態(tài)，租金連續(xù)7個(gè)月上漲，6月打破近兩年記錄，登頂最高租金，達(dá)89元/平方米/月，月度成交量均處高位。

不過(guò)深圳的局面不太一樣，整體來(lái)看，今年的深圳的租房市場(chǎng)也出現(xiàn)了罕見的“不活躍”，比如全市租金最高的南山區(qū)7月租金跌幅為0.83%。這一現(xiàn)象主要是由于深圳一二手房交易市場(chǎng)的降溫。

目前，中國(guó)租房人群總數(shù)已經(jīng)超過(guò)了2億人，自如在其發(fā)布的《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》也給出預(yù)測(cè)，2022年中國(guó)租房人群將會(huì)達(dá)到2.4億人。

從去年個(gè)人租金數(shù)據(jù)來(lái)看，北京租金領(lǐng)跑全國(guó)，中位數(shù)為2367元，上海1925元，深圳1822元。京滬的生活成本相對(duì)廣深來(lái)說(shuō)比較高，并且深圳各板塊的房租差價(jià)最大，市區(qū)和城中村差價(jià)在25%左右，城中村一定程度上可以緩解年輕人的租房壓力。

而房租壓力的臨界點(diǎn)為稅后收入的30%。以深圳為例，根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2020年城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員月平均工資為6216元，30%的房屋支出為1864元。

流動(dòng)人口包括畢業(yè)生、沒(méi)有住房的戶籍居民，還有維護(hù)城市基礎(chǔ)運(yùn)行的相對(duì)低收入的群體等，他們?nèi)绾卧诰蜆I(yè)地穩(wěn)定居住生活，租賃住房問(wèn)題是中長(zhǎng)期亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題之一。但一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，租客認(rèn)為房租很貴，壓力很大，尤其在一線城市。

長(zhǎng)租行業(yè)，一度被認(rèn)為是大城市租賃市場(chǎng)的重要支撐?！?021年婚房置業(yè)報(bào)告》顯示，有63.2%的人表示不愿接受租房結(jié)婚，但總體來(lái)看一線城市中接受租房結(jié)婚的占比已經(jīng)在不斷提升。

但去年的租房市場(chǎng)，最嚴(yán)峻的問(wèn)題就是長(zhǎng)租公寓爆雷。2016年，國(guó)務(wù)院提出“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系?！遍L(zhǎng)租公寓在風(fēng)口時(shí)一擁而上，如雨后春筍般在全國(guó)各地生根發(fā)芽。

然而后面幾年，長(zhǎng)租公寓一方面通過(guò)高收低租拓寬市場(chǎng)，一方面又借“租金貸”玩起了金融杠桿的把戲，使得其經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)不斷提高。尤其是疫情過(guò)后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓企業(yè)因“高收低出”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為而爆雷跑路的現(xiàn)象。

這些企業(yè)因?yàn)檫^(guò)度金融化，也就是過(guò)度運(yùn)用了風(fēng)投及以個(gè)人信用為基礎(chǔ)的互聯(lián)網(wǎng)金融，使得其資金周轉(zhuǎn)模式面臨巨大壓力，資金鏈斷裂后最終租戶“住不成房”，房東也“收不了租”繼而造成一系列的民生和社會(huì)問(wèn)題。

長(zhǎng)租房市場(chǎng)成本較高，投資回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)，這樣一個(gè)具有民生特征的領(lǐng)域如果完全按照市場(chǎng)以及金融的邏輯來(lái)發(fā)展，就會(huì)出現(xiàn)短暫性的虛假繁榮局面。而近期強(qiáng)調(diào)的保障性租賃住房建設(shè)，就是將市場(chǎng)體系和保障體系結(jié)合起來(lái)，推進(jìn)這一行業(yè)步入健康的軌道。

租賃住房“政策紅包”

全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)流動(dòng)人口較2010年人口普查時(shí)實(shí)現(xiàn)約70%的超預(yù)期增長(zhǎng)。截至2020年，流動(dòng)人口為3.76億人，大幅高于2019年公布的2.36億人。

《2021年婚房置業(yè)報(bào)告》顯示，有63.2%的人表示不愿接受租房結(jié)婚，但總體來(lái)看一線城市中接受租房結(jié)婚的占比已經(jīng)在不斷提升。

租房群體規(guī)模龐大，隨著城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)進(jìn)程的加速，保障性租賃住房建設(shè)必須加快步伐了。2021年上半年，中國(guó)就已經(jīng)累計(jì)出臺(tái)租賃相關(guān)政策110條，其中市場(chǎng)監(jiān)管類占比最高，達(dá)36%。

2021年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次從國(guó)家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，今后國(guó)家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。保障性租賃住房獲得了許多實(shí)實(shí)在在的政策支持，包括土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面。

那么租賃住房從哪里來(lái) ？在用地方面，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。通過(guò)對(duì)閑置房源的有效整合和改造，能夠有效盤活存量土地，較大程度增加租賃住房的供應(yīng)。

相比之下，此前的公租房主要由政府投資建設(shè)和發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，而保障性租賃住房是要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。這就意味著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，讓投資主體能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

比如企事業(yè)單位可以自建，或者與其他企業(yè)合作運(yùn)營(yíng)。在利用自有閑置土地建設(shè)時(shí)，企事業(yè)單位在變更土地用途后，不需要補(bǔ)繳土地價(jià)款，而且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。值得注意的是，保障性租賃住房位置還被強(qiáng)調(diào)位于城市的中心區(qū)域，而不是那些偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。

7月2日當(dāng)天，國(guó)家發(fā)改委還印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。前面提到過(guò)，住房租賃行業(yè)成本高但收益率低，而公募REITs這一工具正好有利于從金融的角度來(lái)解決這方面的問(wèn)題。

跟過(guò)去不同的是，保障性租賃住房重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，對(duì)象也很精準(zhǔn)—主要解決新市民、青年人的階段性住房困難問(wèn)題。對(duì)應(yīng)的建設(shè)要求則是小戶型、低租金，并且只租不售。

住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。

2021年中央財(cái)政預(yù)算數(shù)據(jù)顯示，今年住房保障支出預(yù)算數(shù)為627.03億元，比2020年執(zhí)行數(shù)增加23.54億元，增長(zhǎng)3.9%。

構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制

根據(jù)住建部消息，有40個(gè)城市計(jì)劃年內(nèi)籌集建設(shè)93萬(wàn)套。這40個(gè)城市主要是省會(huì)城市和一些核心三線城市、地級(jí)市，可見保障性租賃住房試點(diǎn)推廣力度之大。

截至2020年底，中國(guó)萬(wàn)億GDP城市已經(jīng)增至23城，排名前40的都是GDP超過(guò)5000億的城市。發(fā)達(dá)地區(qū)的住房租賃保障性需求更突出，也更迫切。近日，它們當(dāng)中多個(gè)城市已經(jīng)接連發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)意見。

廣東走在前列，目前在廣州、深圳全國(guó)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，廣東新增了珠海、東莞、佛山為省級(jí)試點(diǎn)，今年將籌建22.2萬(wàn)套/間保障性租賃住房。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣東共籌集建設(shè)保障性租賃住房181484套/間，涉及住房面積2858079平方米，實(shí)現(xiàn)投資78.6億元，完成年度任務(wù)占比為 81.6%。

長(zhǎng)三角地區(qū)，上海也在落實(shí)相關(guān)政策，計(jì)劃“十四五”時(shí)期，形成供應(yīng)租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。江蘇的南京、蘇州、南通、無(wú)錫、常州五市也位列保障性租賃住房試點(diǎn)城市，其中南京、蘇州早已先行開展試點(diǎn)一年多。

上海租賃用地?zé)o論是累計(jì)成交面積還是成交幅數(shù)都排全國(guó)首位，遙遙領(lǐng)先于第二、第三位的杭州和南京。

從克爾瑞2021年7月的租賃用地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，上海租賃用地?zé)o論是累計(jì)成交面積還是成交幅數(shù)都排全國(guó)首位，遙遙領(lǐng)先于第二、第三位的杭州和南京。

排在第四的則是成都。近日，成都已經(jīng)爭(zhēng)取到首批保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資2.45億元，爭(zhēng)取資金總量位居副省級(jí)城市排名前列，將有助于形成保障性租賃住房4041套。成渝城市群另一核心城市重慶，截至7月底累計(jì)籌集租賃住房14.13萬(wàn)套，其中新建改建5.47萬(wàn)套、盤活存量8.66萬(wàn)套。

值得注意的是，2020年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50大中城市的平均售租比為47.7年。也就是說(shuō)，用租金收回買房成本需要花費(fèi)47.7年。與此同時(shí)，租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。租金的上漲速度追不上房?jī)r(jià)，導(dǎo)致租金回報(bào)率在降低。

這組數(shù)據(jù)中排在最后的是廈門，廈門成為租售比最低城市—房?jī)r(jià)很高但租金不高，也意味著低工資和高房?jī)r(jià)的懸殊。但今年6月，廈門的住宅租金價(jià)格漲幅“領(lǐng)漲”國(guó)內(nèi)二線城市，租金達(dá)到每月每平方米53.46元，同比漲幅達(dá)15.89%。

根據(jù)新華社消息，廈門此輪房租異動(dòng)的原因，并非單純的市場(chǎng)波動(dòng)，其中既有“舊改”步伐加快、租賃住房供需關(guān)系失衡因素，也有政府部門政策性租賃住房投入滯后、對(duì)產(chǎn)業(yè)工人和靈活就業(yè)人員等對(duì)房租變動(dòng)敏感群體照顧不足的原因。

在保障性租賃住房推廣的背景下，廈門也出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)文件，主要通過(guò)“實(shí)物配租”和“租金補(bǔ)貼”相結(jié)合的保障方式，實(shí)現(xiàn)來(lái)廈新就業(yè)大學(xué)生等青年群體“5年內(nèi)5折租房”。今年以來(lái)，廈門市已安排分配各類保障性住房共1.14萬(wàn)套（間）。

一旦保障性租賃住房大規(guī)模涌入市場(chǎng)，租金下滑是必然的，同時(shí)也能緩解這類城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。同時(shí)，新市民未來(lái)也是有剛性需求的購(gòu)房群體，偏低的租金有利于他們有時(shí)間調(diào)整收入結(jié)構(gòu)，提升在城市奮斗的積極性。這些制度逐漸成形，將是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，形成長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)所在。