未來(lái)社區(qū)的功能、空間與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新

裘駿軍，王 儉，洪田芬

（浙江東南建筑設(shè)計(jì)有限公司，浙江 杭州310012）

2019年初，浙江省開(kāi)展“未來(lái)社區(qū)”試點(diǎn)工作，計(jì)劃3年啟動(dòng)建設(shè)100個(gè)試點(diǎn)，將其定義為引領(lǐng)未來(lái)生活方式變革的新型城市功能單元，探索社區(qū)功能、空間與運(yùn)營(yíng)模式的全方位創(chuàng)新，是中國(guó)高質(zhì)量城鎮(zhèn)化發(fā)展的領(lǐng)先探索。

1 “未來(lái)社區(qū)”的定義、內(nèi)涵和構(gòu)建機(jī)制

浙江省將“未來(lái)社區(qū)”定義為：未來(lái)社區(qū)是以滿足人民美好生活向往為宗旨的人民社區(qū)，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為三維價(jià)值導(dǎo)向，圍繞社區(qū)全生活鏈需求，以和睦共治、綠色集約、智慧共享為內(nèi)涵特征，構(gòu)建以未來(lái)鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理等九大場(chǎng)景創(chuàng)新為重點(diǎn)，引領(lǐng)未來(lái)生活方式變革的新型城市功能單元［1］。在未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)的區(qū)位選擇、范圍確定和建設(shè)引導(dǎo)層面，一是要求為不小于20 km2的居住區(qū)域，與行政區(qū)劃的社區(qū)管理范圍基本吻合，便于建成后網(wǎng)格化管理，公共服務(wù)與社區(qū)治理界限的統(tǒng)一；二是以20世紀(jì)70—90年代的多孔預(yù)制板房社區(qū)拆除重建區(qū)域?yàn)橹?，因多孔預(yù)制板房存在噪音、安全等多種問(wèn)題，難以“粉飾修補(bǔ)”手段解決，是老舊小區(qū)改造的升級(jí)與補(bǔ)充；三是優(yōu)先選擇與TOD站點(diǎn)相結(jié)合的區(qū)域，強(qiáng)調(diào)城市更新中的高密度開(kāi)發(fā)；四是從“造房子”轉(zhuǎn)向“造生活”，要求從傳統(tǒng)以建設(shè)規(guī)范為引領(lǐng)、提升開(kāi)發(fā)量為導(dǎo)向的“小區(qū)”建設(shè)模式，轉(zhuǎn)向以“場(chǎng)景”即社區(qū)生產(chǎn)生活服務(wù)組織為引領(lǐng)的“社區(qū)”運(yùn)營(yíng)模式。

2 未來(lái)社區(qū)的功能體系創(chuàng)新

未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)的建設(shè)要求體現(xiàn)為未來(lái)鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理等九大場(chǎng)景引領(lǐng)下的33條指標(biāo)，相對(duì)現(xiàn)有社區(qū)可體現(xiàn)為四個(gè)方面的功能升級(jí)，由此構(gòu)建未來(lái)社區(qū)的功能體系創(chuàng)新，以統(tǒng)籌協(xié)助多種經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題的解決：

一是低碳升級(jí)，以助推“碳達(dá)峰”和“碳中和”為目標(biāo)，倡導(dǎo)低碳、節(jié)能、裝配式的建設(shè)新模式和生活新方式，如強(qiáng)調(diào)低碳型材、低碳建造技術(shù)在施工建設(shè)中的應(yīng)用，提高裝配率，建設(shè)集中供冷供熱或超低能耗建筑等；也涵蓋與TOD（Transit Oriented Development）綜合開(kāi)發(fā)、無(wú)人駕駛與充電設(shè)施、垃圾資源化利用和中水回用、立體綠化等涉及交通、市政、景觀等多層次多類型的低碳設(shè)計(jì)。

二是服務(wù)升級(jí)，提供以幼兒教育和社區(qū)養(yǎng)老為主的全齡教育和全民健康服務(wù)，消解“少子老齡化”的社會(huì)撫養(yǎng)重負(fù)［2］。提供以幼兒教育和社區(qū)養(yǎng)老為主的全齡教育和全民健康服務(wù)；配置適老化住宅，建設(shè)智能醫(yī)務(wù)室，推行分級(jí)轉(zhuǎn)診與醫(yī)聯(lián)體等服務(wù)功能等滿足社區(qū)養(yǎng)老和家庭醫(yī)務(wù)的需求；此外，倡導(dǎo)社會(huì)志愿服務(wù)作為福利性和經(jīng)營(yíng)型社會(huì)服務(wù)設(shè)施的補(bǔ)充。

三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，增加社區(qū)創(chuàng)業(yè)功能，實(shí)現(xiàn)社區(qū)尺度的產(chǎn)城融合，營(yíng)造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的社會(huì)氛圍，以推動(dòng)個(gè)性化生產(chǎn)和消費(fèi)的繁榮?！拔磥?lái)社區(qū)”所設(shè)計(jì)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈包含了開(kāi)放的街區(qū)形態(tài)設(shè)計(jì)、社區(qū)文化的創(chuàng)新認(rèn)同、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)配套設(shè)施服務(wù)等，社區(qū)內(nèi)配置一定比例的人才公寓和創(chuàng)業(yè)空間，使較低成本、職住一體的社區(qū)成為未來(lái)雙創(chuàng)發(fā)展的重要載體。

四是智慧升級(jí)，構(gòu)建以智慧化治理體系為支撐的數(shù)字孿生社區(qū)，以“后疫情時(shí)代”社區(qū)功能的智慧化自組織，進(jìn)一步保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一是“社區(qū)微腦”智慧平臺(tái)保障政府管理、社區(qū)服務(wù)、居民服務(wù)不停擺；二是生活物資配送無(wú)人化以O(shè)2O的商業(yè)模式為支撐，智慧配送解決社區(qū)物資輸送的“最后100 m”問(wèn)題；三是智能安防和智能防疫設(shè)施的嵌入；四是促進(jìn)線上醫(yī)療、辦公、交通、教育的常態(tài)化等。

3 未來(lái)社區(qū)的空間組織模式創(chuàng)新——以溫州集新社區(qū)為例

溫州集新社區(qū)是一個(gè)依托TOD建設(shè)進(jìn)行城市高密度開(kāi)發(fā)的未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)，構(gòu)建了“不間斷”立體慢行系統(tǒng)的社區(qū)空間主骨架，來(lái)串聯(lián)社區(qū)、組團(tuán)、樓棟三個(gè)空間層次功能的標(biāo)準(zhǔn)未來(lái)社區(qū)空間組織模式，并以立體綠化系統(tǒng)提升“綠容率”，保障社區(qū)生態(tài)環(huán)境品質(zhì)。見(jiàn)圖1。

圖1 集新社區(qū)空間組織框架

3.1 “不間斷”立體慢行系統(tǒng)串聯(lián)分散地塊

集新社區(qū)實(shí)施單元面積24.37 hm2，被城市干道劃分為6個(gè)單獨(dú)地塊。為破除城市車行交通對(duì)社區(qū)慢行系統(tǒng)的切割，集新社區(qū)以成環(huán)的空中連廊系統(tǒng)構(gòu)建社區(qū)慢行交通主骨架，將分散地塊串聯(lián)成一個(gè)整體，且與TOD站點(diǎn)相串聯(lián)；高線連廊設(shè)置電梯上下橋口，可通過(guò)該橋口進(jìn)入地塊（組團(tuán)）內(nèi)部的風(fēng)雨連廊系統(tǒng)；風(fēng)雨連廊可達(dá)各樓棟的架空層空間。即居民通過(guò)“風(fēng)雨連廊—高線連廊”慢行系統(tǒng)，可以在5 min內(nèi)從家中到達(dá)TOD站點(diǎn)及社區(qū)鄰里中心與康養(yǎng)中心等社區(qū)服務(wù)設(shè)施。該系統(tǒng)也是社區(qū)智能物流系統(tǒng)的主骨架，以附設(shè)于社區(qū)鄰里中心的智能配送中心為起點(diǎn)，智能物流機(jī)器人可由此達(dá)各樓棟架空層的物流儲(chǔ)藏空間，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生產(chǎn)生活物資的無(wú)人配送。

3.2 社區(qū)服務(wù)分層配置和防疫要求相結(jié)合

傳統(tǒng)城市公共服務(wù)設(shè)施配套一般分為市（區(qū)）級(jí)、街道級(jí)（居住區(qū)級(jí)）、社區(qū)級(jí)（居住小區(qū)級(jí)）三個(gè)層次，集新社區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施配套在此架構(gòu)基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化和延伸，將社區(qū)級(jí)配套分解為社區(qū)、組團(tuán)、樓棟等三個(gè)層面，精細(xì)化社區(qū)公共服務(wù)供應(yīng)體系，同時(shí)也利于防疫時(shí)期的多級(jí)管控設(shè)置。

1）社區(qū)層面。以實(shí)現(xiàn)城市微尺度的“產(chǎn)城融合”與職住平衡為目標(biāo)，配置社區(qū)產(chǎn)業(yè)中心、鄰里服務(wù)中心和數(shù)治中心，涵蓋社區(qū)生產(chǎn)、生活服務(wù)與治理功能。社區(qū)創(chuàng)業(yè)中心內(nèi)布置雙創(chuàng)中心、創(chuàng)客學(xué)院和人才公寓等，鼓勵(lì)輕資產(chǎn)行業(yè)在社區(qū)內(nèi)落戶發(fā)展；鄰里中心綜合體內(nèi)布置社區(qū)全齡教育、文體康養(yǎng)、鄰里商業(yè)和物業(yè)、物流配送中樞等，包含政府提供的公益服務(wù)和市場(chǎng)化服務(wù)；數(shù)治中心以社區(qū)“數(shù)字駕駛艙”為載體形成社區(qū)智慧治理平臺(tái)，包括電子政務(wù)、社區(qū)安防、綜合節(jié)能、疫情防控等多個(gè)子系統(tǒng)，以疫情防控為例，在社區(qū)平臺(tái)以社區(qū)人員、車輛防控信息庫(kù)、健康追蹤管理、重點(diǎn)區(qū)域消殺管理等智慧化模塊實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌。

2）組團(tuán)層面。實(shí)現(xiàn)社區(qū)開(kāi)放共享與品質(zhì)管理的融合。居住組團(tuán)不再使用圍墻，而是利用高差綠化、水景等軟隔斷形成獨(dú)立封閉式管理區(qū)域，在出入口設(shè)置疫情管控點(diǎn)；結(jié)合開(kāi)放式內(nèi)庭院配置組團(tuán)活動(dòng)中心，包含小型文化活動(dòng)設(shè)施、集中開(kāi)敞綠地與健身空間等，即在疫情之下的城市公共服務(wù)設(shè)施封閉時(shí)期，也能保障基本社區(qū)生活品質(zhì)。

3）樓棟層面。架空層設(shè)置物資配送點(diǎn)，即使疫情時(shí)期樓棟封閉或獨(dú)居人士居家隔離，也可實(shí)現(xiàn)無(wú)人、無(wú)接觸式配送，在維持基本生存需求的同時(shí)減少社區(qū)服務(wù)壓力；此外，不同樓棟嵌入閱享空間、兒童活動(dòng)、庭院黨建等特色休憩空間，作為組團(tuán)活動(dòng)中心功能的補(bǔ)充。

3.3 立體綠化系統(tǒng)提升社區(qū)“綠容率”

集新社區(qū)在屋頂、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等地面資源以外的空間實(shí)施立體綠化，設(shè)計(jì)中有效采用綠容率計(jì)算公式，合理配置葉面積指數(shù)較高的樹(shù)種，達(dá)到3.0的綠容率。以植物系統(tǒng)降噪、除塵、殺菌、放氧、生態(tài)功能，為建筑提供良好的新風(fēng)環(huán)境；同時(shí)考慮到溫州臺(tái)風(fēng)氣候特點(diǎn)，空中綠化種植以低矮花木為主。立體綠化系統(tǒng)見(jiàn)圖2。

圖2 集新社區(qū)立體綠化系統(tǒng)

1）屋頂花園 巧妙利用主體建筑物的屋頂設(shè)計(jì)雨水花園，可有效減少屋面徑流總量和徑流污染負(fù)荷，同時(shí)成為“海綿社區(qū)”建設(shè)中屋面雨水集蓄的重要場(chǎng)地。

2）平臺(tái)綠化 結(jié)合商業(yè)區(qū)的開(kāi)放平臺(tái)設(shè)置低碳特色的公共開(kāi)放空間，提升土地利用率和商業(yè)空間的特色活力。

3）陽(yáng)臺(tái)綠化 住宅設(shè)置套內(nèi)面積10%的綠化陽(yáng)臺(tái)，配置自動(dòng)澆灌系統(tǒng)，減少居民后續(xù)養(yǎng)護(hù)難度，長(zhǎng)久保留綠色空間。

4 未來(lái)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新

未來(lái)社區(qū)增加社區(qū)服務(wù)品類，提升社區(qū)綜合服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)能力，因而放大了物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。以集新社區(qū)為例，商業(yè)和社區(qū)服務(wù)配套共計(jì)7.6萬(wàn)m2，約達(dá)到地上總開(kāi)發(fā)面積的14%，大大高于傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)配套量，對(duì)社區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)能力提出挑戰(zhàn)，促使未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新予以應(yīng)對(duì)。

4.1 未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的主體創(chuàng)新

傳統(tǒng)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，由政府負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)公益性部分，社區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)性部分，三者之間是孤立運(yùn)作的關(guān)系。由于未來(lái)社區(qū)自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)量大、運(yùn)營(yíng)子項(xiàng)較多，現(xiàn)階段并無(wú)成熟的“全能”社區(qū)運(yùn)營(yíng)公司予以承接，因此集新未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)公司由政府、建設(shè)公司、信息化運(yùn)營(yíng)、社區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)按照比例共同成立，對(duì)未來(lái)社區(qū)的政務(wù)、社區(qū)商業(yè)、鄰里服務(wù)、信息化等不同功能模塊進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。

4.2 未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的理念創(chuàng)新

未來(lái)社區(qū)以“自平衡”的運(yùn)營(yíng)理念指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)。未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括住宅部分減免的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、人才公寓運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、九大場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等；而運(yùn)營(yíng)收入包含租金、物業(yè)管理費(fèi)、車位收入和九大場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)收入等，從傳統(tǒng)的理念出發(fā)難以實(shí)現(xiàn)收支平衡。因此，必須圍繞吸引流量的目標(biāo)設(shè)計(jì)1～2個(gè)能吸引周邊、本區(qū)域甚至外部區(qū)域的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，既能帶來(lái)穩(wěn)定的收益，也能為其他運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景引流。如集新社區(qū)，即設(shè)計(jì)了約12000 m2的社區(qū)康養(yǎng)項(xiàng)目、10000 m2的人才與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地項(xiàng)目等，加速培育社區(qū)自我造血功能。

4.3 未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的機(jī)制創(chuàng)新

未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)建了一種政府、市場(chǎng)、居民三者合力的機(jī)制。政府制定新技術(shù)、新服務(wù)、新治理模式在社區(qū)建設(shè)中的應(yīng)用規(guī)則，同時(shí)在前期計(jì)劃中精細(xì)測(cè)算留足市場(chǎng)的獲利空間；開(kāi)發(fā)商在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，也需承擔(dān)服務(wù)集成商的作用，推動(dòng)企業(yè)自身服務(wù)能力的轉(zhuǎn)型升級(jí)；居民通過(guò)社區(qū)自治體系增強(qiáng)對(duì)公共事務(wù)的參與度，博得他人尊重和自我實(shí)現(xiàn)，并成為未來(lái)應(yīng)急事件的組織核心，逐步構(gòu)建新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段下的基層社會(huì)治理系統(tǒng)，以保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

5 結(jié) 語(yǔ)

隨著社會(huì)生產(chǎn)生活方式與勞動(dòng)力類型的迭代，未來(lái)社區(qū)不再如傳統(tǒng)社區(qū)一般僅是一個(gè)居住空間單元，而是逐漸成為社會(huì)生產(chǎn)和服務(wù)消費(fèi)的重要載體。但市場(chǎng)和居民對(duì)新生產(chǎn)、新消費(fèi)的接受度提升需要較長(zhǎng)的時(shí)間，因此政府主導(dǎo)推動(dòng)與局部試點(diǎn)實(shí)驗(yàn)的未來(lái)社區(qū)建設(shè)是一個(gè)可行之道。隨著未來(lái)社區(qū)的戰(zhàn)略上升與模式擴(kuò)散，將從政府主導(dǎo)向政府、市場(chǎng)、居民三方協(xié)同推進(jìn)轉(zhuǎn)變，從求高求全向開(kāi)放包容建設(shè)特色社區(qū)轉(zhuǎn)變，從關(guān)注前期建設(shè)端向兼顧后期運(yùn)營(yíng)端轉(zhuǎn)變，形成更具宜居性、未來(lái)感、可持續(xù)的未來(lái)社區(qū)新范式。