社區(qū)更新新趨勢：“漸進式更新”與“微更新”

仲量聯(lián)行

摘要：加速推動社區(qū)更新改造，是城市存量挖潛、產(chǎn)業(yè)人口重構(gòu)的重要抓手。提出老舊社區(qū)更新改造的六大主要矛盾及解決策略。認為社區(qū)更新，特別是城市中心區(qū)老舊社區(qū)的改造，是推動城市更新、煥發(fā)城市活力的核心著力點。

關(guān)鍵詞：社區(qū)更新;漸進式更新;微更新

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0078-79 收稿日期：2020-12-17

加速推動社區(qū)更新改造，是城市存量挖潛、產(chǎn)業(yè)人口重構(gòu)的重要抓手，亦是喚醒我國城市活力的關(guān)鍵。在新一輪城市更新進程中，伴隨產(chǎn)業(yè)回流和人口重構(gòu)，社區(qū)將作為產(chǎn)業(yè)和人口的重要空間載體，也是串聯(lián)城市不同功能模塊的介質(zhì)。社區(qū)更新，特別是城市中心區(qū)老舊社區(qū)的改造，是推動城市更新、煥發(fā)城市活力的核心著力點。

1 我國社區(qū)更新趨勢

近年來，我國片區(qū)更新模式逐漸從“拆、改、留”轉(zhuǎn)向“留、改、拆”，從“點狀建筑更新”到“片區(qū)整體更新”進行轉(zhuǎn)變。更新改造的目的不再是單純滿足人的幸福感，更重要的是引領(lǐng)需求，激活城市中心，提供全新的產(chǎn)業(yè)和功能載體。而傳統(tǒng)的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)邏輯在老舊社區(qū)更新改造中不再普遍適用，“漸進式更新”和“微更新”成為關(guān)鍵趨勢。

2 老舊社區(qū)更新改造的六大主要矛盾及解決策略

老舊社區(qū)更新改造是我國當前城市建設(shè)的一項重要內(nèi)容，也是一項極其復(fù)雜的城市活動，但在更新改造過程中存在著六大主要矛盾，如圖1所示。

第一，部分老舊社區(qū)在更新改造過程中未充分考慮其與周邊城市功能的融合和銜接，缺乏頂層設(shè)計和區(qū)域統(tǒng)籌，引入的產(chǎn)業(yè)無法持續(xù)經(jīng)營。社區(qū)更新改造需以區(qū)域融合發(fā)展作為思考前提，由政府完成頂層設(shè)計并制定戰(zhàn)略目標，老舊社區(qū)改造需找準自身功能定位，引入合適的產(chǎn)業(yè)，融合更多現(xiàn)代化功能，將其重新納入城市有機整體中，從根本上解決片區(qū)改造和城市功能統(tǒng)籌的矛盾。

第二，早期的社區(qū)更新幾乎是在大規(guī)模的拆建模式中往復(fù)進行的，這使得城市社區(qū)的歷史底蘊在一定程度上被覆蓋，喪失了其獨有的特色文化，出現(xiàn)“千城一面”的狀況，文化延續(xù)與城市發(fā)展的矛盾逐漸顯現(xiàn)。白皮書指出，“尊重歷史，喚醒記憶，融入當下”是老舊社區(qū)更新改造的首要出發(fā)點，在充分考慮改造后引入的新功能新業(yè)態(tài)與歷史文化、歷史建筑融合的同時，政府也需要制定相關(guān)法律條款，保護歷史建筑和尊重歷史文化特色。

第三，老舊社區(qū)建設(shè)初期采取的高密度建設(shè)方式以及后期不完善的社區(qū)管理措施，也激化了社區(qū)內(nèi)居民多樣性需求與外環(huán)境空間不足的矛盾。在社區(qū)微更新過程中，一方面應(yīng)進行社區(qū)內(nèi)部資源挖潛，另一方面可聯(lián)合周邊社區(qū)進行空間共享，從平面、空間、時間等多維度發(fā)揮社區(qū)價值，以滿足居民更高的居住需求。

第四，老舊社區(qū)改造面臨的另一重大難題是改造資金的來源。改造資金主要源于政府財政撥款和補助，而這有限的資金大多用于對建筑本體結(jié)構(gòu)的改造，對社區(qū)外環(huán)境品質(zhì)提升有限。要從根源上解決有限的資金來源與改造成效的矛盾，需要豐富資金來源渠道，建議考慮如PPP公私合作模式、收益期權(quán)定向出售等路徑，以保障社區(qū)更新改造長效進行。

第五，除面臨有限的資金來源，社區(qū)更新改造盈利模式單一和持續(xù)運營的矛盾也阻礙了社區(qū)的良性運營。社區(qū)在收取物業(yè)管理費的傳統(tǒng)盈利模式基礎(chǔ)上，可引入更多合作方，拓展盈利渠道，如后續(xù)物業(yè)管理、便民設(shè)施付費;改造現(xiàn)有公共空間，引入商業(yè)服務(wù)等收取租金;引入智慧社區(qū)，提供線上增值服務(wù)等，以支持社區(qū)的持續(xù)運營。

第六，隨著社區(qū)發(fā)展的復(fù)雜化，未來社區(qū)治理的參與主體將更加多元化，因各方利益訴求不盡相同，不同參與方利益之間的矛盾會長期存在。因此，在制定社區(qū)更新改造方案的過程中，需要平衡各方利益，形成完善的分工體系并構(gòu)建一體化工作流程，各司其職并積極反饋，以保證社區(qū)更新改造工作高效推進，使社區(qū)微更新效果得以最大化實施落地。

3 政策支持創(chuàng)新為社區(qū)更新保駕護航

社區(qū)更新可以從財政政策、改造制度、空間政策和用地政策方面尋求長效的政策支持創(chuàng)新，為社區(qū)微更新全過程提供支持，解決資金籌措、空間利用、治理模式和運營管理的政策保障問題。理想社區(qū)包括鄰里空間、商業(yè)配套、健康服務(wù)、教育服務(wù)、公共空間及運營機制六大維度評價指標，如圖2所示。

如何運用存量運營思維，通過優(yōu)化流程、明確分工、創(chuàng)新模式、政策支持等措施對社區(qū)功能進行全面提升，構(gòu)建空間豐富、管理智能、資金多元、配套齊全的理想社區(qū)，是業(yè)內(nèi)未來發(fā)展必須思考的重要問題之一。