從業(yè)人員性別構(gòu)成與房地產(chǎn)中介行業(yè)成熟度

徐斌 廖俊平

摘要：房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員要降低工作強(qiáng)度，切實有效的途徑是提升促成效率，需要從業(yè)人員提升專業(yè)水平、加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的協(xié)作等。女性從業(yè)人員比例的增加，某種程度上能夠顯示出行業(yè)的專業(yè)程度在提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介;機(jī)構(gòu)協(xié)作;從業(yè)人員

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）01-0069-72 收稿日期：2020-12-01

隨著時代的發(fā)展，中介在房地產(chǎn)交易中的重要性越來越突出。為切實把握行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會在政府有關(guān)部門的支持下，分別于2017、2019年進(jìn)行了大規(guī)模的行業(yè)調(diào)查，調(diào)查分為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員和消費者三個方面。

在進(jìn)行調(diào)查問卷分析時，筆者注意到在廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)，從業(yè)人員的性別構(gòu)成是男多女少，大約七三開，而且2017年和2019年的數(shù)據(jù)相差不大，見圖1。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會還開展了房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)水平認(rèn)證工作。從2018、2019年的情況看，新增持有廣州市房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)水平認(rèn)證證書的從業(yè)人員性別構(gòu)成也和行業(yè)調(diào)查所獲得的數(shù)據(jù)差不多，見圖2。

另外，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，截至2018年末，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)的星級人員男性數(shù)量明顯高于女性，男、女比例為2.56：1 （或男性占71.94%，女性占28.06%）。深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)近幾年從業(yè)人員（星級人員）性別構(gòu)成情況，見圖3。

那么，男性從業(yè)人員占七成或三分之二是否就是房地產(chǎn)中介行業(yè)的穩(wěn)定狀態(tài)呢？在此我們與美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的性別構(gòu)成做一下對比。

截至2020年6月，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（National Association of REALTORS?，簡稱NAR）有大約140萬的會員（稱為REALTORS?，2016年和2018年NAR的會員數(shù)量分別為123萬和136萬），近三年的女性會員比例，見圖4。

由對照可知，廣州、深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員性別構(gòu)成與美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正好相反。在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是女多男少，女性要占到大約三分之二的比例，而且在最近幾年中基本保持穩(wěn)定。

目前來看，美國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的成熟度要高于我國如廣州、深圳等城市。房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是否與從業(yè)人員的性別構(gòu)成存在某種聯(lián)系呢？在2019年所進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查中，筆者還注意到以下現(xiàn)象。

認(rèn)為行業(yè)受社會尊重的女性從業(yè)人員比例要大幅高于男性，分別有55.94%與5.56%的女性從業(yè)人員認(rèn)為行業(yè)受尊重或很受尊重，而男性從業(yè)人員對應(yīng)的比例則為44.24%與8.18%;認(rèn)為很不受尊重或不受尊重的男性從業(yè)人員比例均要高于女性，見圖5。原因是女性房地產(chǎn)中介從業(yè)人員更具有親和力，服務(wù)更加親切、貼心，從而更能夠得到消費者的信任和認(rèn)同，一定程度上顯示女性在房地產(chǎn)中介行業(yè)具有一定優(yōu)勢。

前文提及，NAR近三年的會員性別構(gòu)成相對穩(wěn)定，之前又如何呢？數(shù)據(jù)顯示，在NAR的會員中，女性所占比例2003年是55%，而1978年只有21%，見圖6。

如此看來，女性房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的增加在某種程度上與行業(yè)發(fā)展的成熟度存在正相關(guān)關(guān)系，社會也需要更多的女性房地產(chǎn)中介從業(yè)人員。

那為什么諸如廣州、深圳等城市女性的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員比例如此之低？筆者認(rèn)為，主要是工作辛苦、強(qiáng)度大。

行業(yè)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，在2019年，有60.75%的廣州市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員平均每天的工作時長超過10小時，較2017年高出了6.6個百分點;有超過七成平均每月休息天數(shù)在4天以下，每月休息天數(shù)能夠達(dá)到6天以上的不足3%，較2017年有一定幅度下降，見圖7、圖8。

客觀地說，每天工作時間長，每月休息時間少，且節(jié)假日經(jīng)常上班，這樣的工作對女性而言確實不太適合。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作強(qiáng)度又是怎樣的呢？NAR的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其會員2018、2019年每周工作時長的中位數(shù)分別只有35小時和36小時。

中國人天生勤勞。在筆者看來，廣州市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員工作時間長，強(qiáng)度大，是因為促成效率低下。

行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在2019年，有54.89%的廣州市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員平均需要撥打電話50次以上才能尋找到一個潛在/意向客戶，比例較2017年上漲了7.93個百分點;分別有24.27%與28.28%的從業(yè)人員每單成交平均需要帶看7～10次與10次以上，較2017年分別上漲了13.14和20.54個百分點;促成每單交易平均需要接待潛在/意向客戶的次數(shù)也有明顯的增加，其中有28.66%的從業(yè)人員平均需接待10個以上潛在/意向客戶才能促成一單交易，相比2017年上漲了10.11個百分點，見圖9、圖10和圖11。

因為促成的效率低下，為提升業(yè)績，增加收入，眾多的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員只好通過犧牲更多本該休息或與家人待在一起的時間來尋找和接待潛在/意向客戶。

在行業(yè)調(diào)查中，關(guān)于消費者對廣州市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員印象的數(shù)據(jù)是這樣的：2019年，大部分消費者認(rèn)為中介人員敬業(yè)、辛苦，比例分別達(dá)到70.80%、67.44%，與2017年相比，分別上漲15.54和9.31個百分點;但認(rèn)同中介人員是專業(yè)人士的比例只有32.04%，2017年該比例還只有17.78%，見圖12。

因此，房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員要降低工作強(qiáng)度，切實有效的途徑是提升促成效率。這就需要從業(yè)人員提升專業(yè)水平、加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的協(xié)作等，限于篇幅的緣故，筆者在這里不再展開。

最后，需要說明的是，筆者并不存有性別之見。但從房地產(chǎn)中介行業(yè)健康發(fā)展，獲得更多消費者認(rèn)可的角度，還是很樂于看到包括廣州在內(nèi)的我國房地產(chǎn)中介行業(yè)中女性從業(yè)人員能夠越來越多。女性從業(yè)人員比例的增加，某種程度上能夠顯示出行業(yè)的專業(yè)程度、受社會尊重程度在提高，促成效率不再低下。

作者簡介：徐斌、廖俊平，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會。