規(guī)劃圖紙標(biāo)注與房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪應(yīng)用分析

程啟歡 張立松 姚鐘惠

摘要：規(guī)劃核準(zhǔn)圖所表達(dá)的信息雖是房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪工作的計(jì)算依據(jù)，但不是做出合理處置方法的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際工作中，必須結(jié)合建筑部位的不同建筑形式、不同性質(zhì)才能做出相對(duì)合理的處理方法。結(jié)合相關(guān)案例，對(duì)規(guī)劃圖紙標(biāo)注與房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪應(yīng)用進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃功能標(biāo)注;建筑形式;建筑性質(zhì);房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）01-0066-68 收稿日期：2020-12-10

房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪的測(cè)算依據(jù)之一是規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖，由于目前GB/T17986.1-2000 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中表述面積計(jì)算的方式是以建筑用途作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的，那么規(guī)劃核準(zhǔn)圖上的信息表達(dá)就顯得尤為重要，圖紙信息主要分為兩大類：由文字表達(dá)的用途標(biāo)注類、由線性圖例表達(dá)的建筑形式類。這些房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪工作所賴以為據(jù)的規(guī)劃圖紙信息是否能夠向房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪工作者傳遞出明確的判斷依據(jù)，又或是傳遞出的信息在結(jié)合了房產(chǎn)面積測(cè)算相關(guān)規(guī)定后是否會(huì)產(chǎn)生矛盾。

為了便于探討，筆者結(jié)合實(shí)際工作中的案例加以分析。

1 規(guī)劃標(biāo)注管道井與設(shè)備間的判斷

根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪共用建筑面積劃分分?jǐn)傋裱脑瓌t：幢分?jǐn)偣灿胁课弧⒐δ軈^(qū)分?jǐn)偣灿胁课?、層分?jǐn)偣灿胁课蝗齻€(gè)級(jí)別;共有部位不同的建筑形式及功能，決定著該共有部位處于不同的分?jǐn)偧?jí)別，共有面積分?jǐn)偟慕Y(jié)果自然是不一致的。

就管道井而言，該部位是建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道，服務(wù)范圍類似于樓梯間，進(jìn)行共有部位面積分?jǐn)倳r(shí)，按功能區(qū)分?jǐn)偧?jí)別劃分。而設(shè)備間則是在某一層面中安裝各種設(shè)備的房間，在共有部位面積分?jǐn)倳r(shí)，按照其具體的設(shè)計(jì)功能，會(huì)做為層分?jǐn)偧?jí)別或功能區(qū)分?jǐn)偧?jí)別處理。

具體案例分析如下：一幢房屋地上一至二層為商業(yè)，三層以上為公寓，位于一二層商業(yè)專為三層以上公寓服務(wù)的核心筒范圍內(nèi)規(guī)劃核準(zhǔn)圖中標(biāo)注有若干個(gè)3至4平方米左右的“強(qiáng)電間”“弱電間”，此“強(qiáng)、弱電間”在三層以上核心筒內(nèi)相同部位一直貫穿至頂層（見圖1）。

雖規(guī)劃標(biāo)注為“強(qiáng)、弱電間”的設(shè)備間名稱，但其設(shè)計(jì)的建筑形式與管道井完全相同，經(jīng)與設(shè)計(jì)部門溝通，最終確認(rèn)其實(shí)際功能為管道井。因此，該建筑部位屬于功能區(qū)分?jǐn)偧?jí)別的范圍，若僅依據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)標(biāo)注的設(shè)備間用途劃分入層分?jǐn)偧?jí)別有違實(shí)際建筑形式。

同時(shí)，《南京市房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）具有自身的特色，為了結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，在《規(guī)程》中規(guī)定“只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍”屬于不計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有部位，那么前述的案例就更凸顯出該建筑部位是屬于功能區(qū)分?jǐn)偧?jí)別亦或是層分?jǐn)偧?jí)別的判斷了。

2 規(guī)劃標(biāo)注的上空，應(yīng)考慮其不同性質(zhì)分別處理

一般而言，規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的上空符號(hào)的區(qū)域，在房產(chǎn)面積測(cè)繪中均屬于不計(jì)算建筑面積的范圍，但也有例外。結(jié)合案例分析：一幢住宅樓中設(shè)計(jì)有復(fù)式躍層的戶型，在該復(fù)式躍層戶型內(nèi)設(shè)置的套內(nèi)樓梯有L型、U型、旋轉(zhuǎn)樓梯等多種布置情況，規(guī)劃核準(zhǔn)圖復(fù)式上層層面在樓梯梯段圍合的區(qū)域中表達(dá)“上空”符號(hào)（見圖2）。

此“上空”符號(hào)與一般意義上的客廳“上空”是有區(qū)別的，不應(yīng)簡(jiǎn)單按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖標(biāo)注的“上空”做不計(jì)算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業(yè)術(shù)語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動(dòng)卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計(jì)算此復(fù)式戶型的套內(nèi)面積時(shí)，該建筑部位雖規(guī)劃核準(zhǔn)圖標(biāo)注為“上空”，也應(yīng)按照設(shè)計(jì)的建筑功能計(jì)算入該戶套內(nèi)面積中。

3 規(guī)劃標(biāo)注“前室”計(jì)算全面積或半面積的判斷

“前室”是指設(shè)置在人流進(jìn)入消防電梯、防煙樓梯間或者沒有自然通風(fēng)的封閉樓梯間之前的過渡空間，由于“前室”在消防設(shè)計(jì)上需具備內(nèi)部設(shè)有機(jī)械排煙或自然排煙的設(shè)施。近年來，關(guān)于“前室”的建筑形式又出現(xiàn)了一種不封閉開敞結(jié)構(gòu)，這樣可利用外圍護(hù)不封閉結(jié)構(gòu)進(jìn)行自然排煙。而對(duì)于規(guī)劃核準(zhǔn)圖而言，標(biāo)注統(tǒng)一使用的是“前室”。

在房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪時(shí)，遇見此類開敞設(shè)計(jì)的“前室”，就需要結(jié)合其實(shí)際的建筑形式加以分析，從前述的設(shè)計(jì)要求中可以發(fā)現(xiàn)，“前室”的不封閉結(jié)構(gòu)是基于消防設(shè)計(jì)的需要。因此，房產(chǎn)面積計(jì)算時(shí)不應(yīng)按照封閉與否來判斷全、半面積，應(yīng)從該前室屬于何種性質(zhì)的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計(jì)算全面積，若是處于房屋主體結(jié)構(gòu)外，那么該“前室”類似于陽臺(tái)的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應(yīng)按照半面積計(jì)算處理。

結(jié)合以上三例的討論分析，筆者認(rèn)為，規(guī)劃核準(zhǔn)圖所表達(dá)的信息雖是房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪工作的計(jì)算依據(jù)，但不是做出合理處置方法的唯一標(biāo)準(zhǔn)。畢竟不同的行業(yè)采用的標(biāo)準(zhǔn)不同，房屋建筑設(shè)計(jì)注重的是房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、功能;房產(chǎn)面積測(cè)繪注重的是產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的劃分，大家所使用的專業(yè)語言看似類同，實(shí)則有所區(qū)別。從設(shè)計(jì)環(huán)境方面來看，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，當(dāng)今的房屋功能性日趨多樣化，由此產(chǎn)生的新建筑形式、新用途標(biāo)注也會(huì)越來越多，通過已經(jīng)出現(xiàn)的諸如“入戶花園”“消防陽臺(tái)”“共享空間”等也可深刻體會(huì)，且針對(duì)不斷創(chuàng)新的用途標(biāo)注，目前還沒有一個(gè)規(guī)范化的管理。因此，房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪工作就需要與時(shí)俱進(jìn)地不斷提升自身專業(yè)水平，了解關(guān)于房屋建筑設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)等相關(guān)專業(yè)知識(shí)，從而清楚判斷實(shí)踐中所面對(duì)的建筑部位究竟適用房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)定中的哪些條款，從而做出合理的判斷。畢竟房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪工作的成果都將運(yùn)用到不動(dòng)產(chǎn)銷售、抵押的依據(jù)，一個(gè)合規(guī)、合理的房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果才能直面房屋購(gòu)買者挑剔的目光。

作者簡(jiǎn)介：程啟歡，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理中心。

張立松，南京巨鑫房地產(chǎn)測(cè)繪有限責(zé)任公司。

姚鐘惠，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理中心。