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    房地產(chǎn)“灰犀?!迸c“三條紅線”

    2021-08-23 02:48趙奉軍
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2021年1期
    關(guān)鍵詞:灰犀牛郭樹清黑天鵝

    作者簡介:

    趙奉軍,杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院。

    在過去的2020年,筆者原本以為面臨疫情沖擊,房地產(chǎn)的調(diào)控政策應(yīng)該有所放松。出人意料的是,政策沒有絲毫放松。從下半年的“三條紅線”到11月底人民銀行黨委書記兼銀保監(jiān)會主席郭樹清重申“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段金融風(fēng)險最大的灰犀?!笨煽闯觯醒氪_實在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”方面非常堅決。相對于房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用,監(jiān)管層更在意其泡沫風(fēng)險。

    按照郭樹清的原話“房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。上世紀(jì)以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機前,美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。目前,我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)??梢哉f,房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?!?。

    所謂“灰犀?!闭?,意指大概率發(fā)生、影響巨大但還是被人們忽視的潛在危機。人們之所以忽視它,在于人們已經(jīng)習(xí)慣了它。這跟“黑天鵝”危機不一樣,黑天鵝也是被忽視,但那是因為黑天鵝太不常見以至于人們想不起來。房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大與社會經(jīng)濟(jì)生活息息相關(guān),人們對此非常熟悉,幾乎每個人遲早都會參與房地產(chǎn)交易。我們可能被郭樹清所說的房地產(chǎn)相關(guān)貸款的規(guī)模和比例嚇一跳,不過,跟今天的發(fā)達(dá)國家相比,那就是小巫見大巫了。

    例如,根據(jù)Schularick和Taylor (2016)對17個發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相關(guān)數(shù)據(jù)的研究,發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的銀行業(yè)務(wù)在過去45年中發(fā)生了重大變化。從1928-1970年,房地產(chǎn)信貸占全部銀行信貸的比重由30%升到35%;到了2007年,這一比重接近60%。2008年全球金融危機爆發(fā)。按照兩位作者的說法,“標(biāo)準(zhǔn)教科書中描述的金融部門職能是在家庭部門儲蓄與企業(yè)部門生產(chǎn)性投資中提供中介服務(wù),然而,這類傳統(tǒng)業(yè)務(wù)在當(dāng)今的銀行業(yè)務(wù)中的份額微不足道”。 阿代爾·特納勛爵在《債務(wù)與魔鬼》一書中對英國2012年的估計是65%住房抵押貸款加上14%的商業(yè)房地產(chǎn)貸款,除房地產(chǎn)公司以外的公司信貸占14%,另加7%的消費信貸??梢?,教科書和黑板經(jīng)濟(jì)學(xué)完全沒有跟上現(xiàn)實的腳步。

    房地產(chǎn)與金融市場深度關(guān)聯(lián)到如此地步,人們視房地產(chǎn)為安全資產(chǎn),被馬云指責(zé)為當(dāng)鋪的商業(yè)銀行也將其視為最好的抵押品,而時代特征是信息和通訊技術(shù)的發(fā)展所需的投資相對較少。這些技術(shù)的發(fā)展及其在資本品中的廣泛應(yīng)用,使得現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的消費和投資越來越非物質(zhì)化,即出現(xiàn)了所謂的“失重的經(jīng)濟(jì)”,這不可避免使得房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之類的投資在所有投資的價值中的比例不斷上升,連帶導(dǎo)致全社會儲蓄過剩資產(chǎn)價格上升,結(jié)果就是房地產(chǎn)占銀行信貸的比例節(jié)節(jié)上升。以此觀之,不管我們多么不情愿,從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗和未來時代的發(fā)展來看,我國的房地產(chǎn)貸款比例還會上升,大家最好對此要有基本的理解和心理準(zhǔn)備。

    信貸促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,同時更多的房地產(chǎn)抵押品也會促使信貸擴(kuò)張,這是一個正反饋相互促進(jìn)的過程。如果控制得好,這種債務(wù)密集型的增長方式皆大歡喜。如果控制不好呢?那就是金融危機。從1933年費雪提出的“債務(wù)性通貨緊縮”到2008年辜朝明提出“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”,都提示我們資產(chǎn)價格大幅下跌后容易出現(xiàn)惡性循環(huán)。筆者在前期專欄中也曾經(jīng)提到,從各國的經(jīng)歷來看,控制房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險更多的是教訓(xùn),否則也不至于改革傳統(tǒng)的通脹目標(biāo)制轉(zhuǎn)而提出“雙支柱調(diào)控框架”了。

    我們距離發(fā)達(dá)國家高達(dá)60%多的房地產(chǎn)貸款比例仍然甚遠(yuǎn),但金融監(jiān)管機構(gòu)確實要未雨綢繆。金融風(fēng)險的大鍋飯?zhí)卣魍鶗?dǎo)致商業(yè)銀行和貸款機構(gòu)各種冒險主義行為,如果疊加開發(fā)商的羊群行為和非理性樂觀預(yù)期,確實容易推升房價并助長金融風(fēng)險。這其中民眾的按揭貸款由于有首付比限制這個防火墻,相對風(fēng)險小一點。由此我們可以理解郭樹清所說的“灰犀?!眴栴}。

    正是因為金融監(jiān)管部門將房地產(chǎn)視為現(xiàn)階段金融風(fēng)險最大的“灰犀?!保剡^頭來再看去年8月份提出的房企“三條紅線”似乎就順理成章了?!叭龡l紅線”要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,凈負(fù)債率不得大于100%,現(xiàn)金短債比不小于1倍并要求房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。這種“一刀切”的方式簡單直接,沒有討價還價的空間。盡管從理論上講,負(fù)債率其實并不存在普遍適用的最優(yōu)水平。

    如果房企要在未來降杠桿,這會如何影響房地產(chǎn)市場諸多變量及其潛在金融風(fēng)險呢?簡單點說,房企在未來必須放棄傳統(tǒng)的高杠桿模式,這有助于抑制火爆的土地市場行情和居高不下的房價,從而為潛在的金融風(fēng)險“排雷”。作為具體的房地產(chǎn)開發(fā)商,自然可以采用多種方式比如加快銷售、變賣資產(chǎn)、尋求股權(quán)融資等降低負(fù)債,但有一點還是要額外提醒,去杠桿的速度不能太快并需要保持房價相對穩(wěn)定的外部環(huán)境。

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