調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，房企業(yè)績(jī)究竟如何房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌？

李永華

被投資者冷落已久的地產(chǎn)股，忽然之間，就像歷史傳說(shuō)中得了《長(zhǎng)門(mén)賦》之力的陳皇后一樣，“復(fù)得親幸”。

號(hào)稱(chēng)“國(guó)內(nèi)牛仔布生產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模最大的企業(yè)”，實(shí)則地產(chǎn)建筑業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比超70%的黑牡丹（600510.SH），從7月19日至8月6日，區(qū)間漲幅已達(dá)35.74%。

至8月6日收盤(pán)，*ST中迪（000609.SZ）已連收4個(gè)漲停板。

8月4日，萊茵體育（000558.SZ）帶頭漲停，第二天又沖擊漲停板。萊茵體育，只看其名，會(huì)以為屬于體育產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，占比近70%。

8月6日，冠城大通（600067.SH）拿起漲停接力棒。

尤為值得關(guān)注的是，地產(chǎn)龍頭同樣受到資金的青睞，保利地產(chǎn)（600048.SH）8月5日至9日連漲3天，累計(jì)漲幅近16%，收于11.56元/股。這一價(jià)格距離多家券商給出的估值還有50%的上漲空間。

不過(guò)，并非所有的地產(chǎn)股都受歡迎，綠地控股（600606.SH）、萬(wàn)科A（000002.SZ）等仍在低位徘徊不動(dòng)。

股價(jià)被打到地板上，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻不差？

地產(chǎn)股股價(jià)整體下行，不是一天兩天。保利地產(chǎn)2020年7月7日達(dá)到18.70元/股的高位之后，到2021年8月2日下探到9.76元/股的年內(nèi)低位，價(jià)格接近腰斬。

綠地控股2020年最高價(jià)是8.8元/股，最近的價(jià)格則在4元/股附近游蕩。萬(wàn)科A從3月初的34.6元/股跌到了21元/股左右。

萬(wàn)科A的市盈率為5.9倍，華僑城A（000069.SZ）的市盈率僅4.23倍。陷入債務(wù)危機(jī)的藍(lán)光發(fā)展（600466.SH），其市盈率更是低至2.18倍。這比銀行股的市盈率還要低，有投資者用“低到令人發(fā)指”來(lái)形容。

這或許是地產(chǎn)股近期集體異動(dòng)的直接原因。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，保利地產(chǎn)每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7.3元（含稅），以2021年8月4日收盤(pán)價(jià)9.99元/股計(jì)算，公司股息率為7.3%。

這比銀行定期存款的收益高多了。

從凈資產(chǎn)角度看，華僑城A的每股凈資產(chǎn)9.54元，而8月6日收盤(pán)價(jià)為6.55元。綠地控股每股凈資產(chǎn)7.47元，股價(jià)卻只有4.41元。出現(xiàn)這種“跌破凈值”情況的地產(chǎn)公司還有一大把。

如果簡(jiǎn)單計(jì)算，此時(shí)來(lái)一個(gè)“野蠻人”收購(gòu)該公司，之后再賣(mài)掉所有資產(chǎn)，也能夠賺上一大把。

再來(lái)看看地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，很多都出乎意料。

8月5日，萬(wàn)科A公告，7月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額?515.4?億元;1—7?月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額?4059.8?億元。

中國(guó)恒大（03333.HK）8月3日宣布，7月單月合約銷(xiāo)售金額437.8億元，1—7月，累計(jì)合約銷(xiāo)售金額4005.6億元，與萬(wàn)科并列唯二超4000億元銷(xiāo)售規(guī)模的開(kāi)發(fā)商。

碧桂園（02007.HK）7月權(quán)益銷(xiāo)售金額542.8億元，前7月累計(jì)3573.7億元。中指研究院8月2日發(fā)布的《2021年1—7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP200》報(bào)告顯示，2021年1月份至7月份，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為794.7億元，增長(zhǎng)率均值為36.2%。

8月2日，《財(cái)富》發(fā)布的世界500強(qiáng)排行榜，也印證了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)公司的實(shí)力。

據(jù)排行榜顯示，2021年的世界500強(qiáng)中，上榜的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)公司共有8家，碧桂園、中國(guó)恒大、綠地控股、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科這5家企業(yè)是?？?。值得關(guān)注的是，融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等3家則是世界500強(qiáng)新秀。

同時(shí)，與房地產(chǎn)高度相關(guān)的建筑行業(yè)也有10家中國(guó)企業(yè)進(jìn)入榜單，其中廣州市建筑集團(tuán)有限公司以1841億元的營(yíng)業(yè)收入首次上榜，排名總榜單第460位。

增持與回購(gòu)潮起

8月4日，保利集團(tuán)增持保利地產(chǎn)50萬(wàn)股，計(jì)劃未來(lái)6個(gè)月繼續(xù)增持，且不超過(guò)公司總股本2%。同時(shí)，公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理劉平及全體高管計(jì)劃6?個(gè)月內(nèi)增持公司股份，合計(jì)增持金額不低于800萬(wàn)元、不超過(guò)?1500萬(wàn)元，增持價(jià)格不超過(guò)?15.06?元/股。當(dāng)天，保利地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)為9.99元/股。

中信證券研報(bào)稱(chēng)，保利地產(chǎn)實(shí)際控制人和高管團(tuán)隊(duì)發(fā)布增持計(jì)劃，同樣的增持在2008年、2014年、2015年出現(xiàn)，往往意味著公司投資價(jià)值被低估，以及公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、業(yè)績(jī)可期、股息率處于高位，看好公司投資價(jià)值，維持“買(mǎi)入”投資評(píng)級(jí)。

此前，保利地產(chǎn)發(fā)表對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法，或可視為其增持理由。保利地產(chǎn)認(rèn)為，“十四五”期末我國(guó)有望跨過(guò)“中等收入陷阱”，達(dá)到現(xiàn)行高收入國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);到2035年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量、人均收入、中等收入群體翻一番，城鎮(zhèn)化率提升至發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的水平，向著世界第一大經(jīng)濟(jì)體邁進(jìn)。

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模突破17萬(wàn)億元。保利地產(chǎn)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，行業(yè)容量合計(jì)可達(dá)到80萬(wàn)億～90萬(wàn)億元以上。因此，保利地產(chǎn)認(rèn)為，支持房地產(chǎn)中長(zhǎng)期向好的根本性因素并未改變，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和動(dòng)力仍在，總量峰值時(shí)代延續(xù)。

今年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)、金科股份、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、碧桂園、華僑城A、旭輝控股集團(tuán)等眾多開(kāi)發(fā)商先后實(shí)施股份增持或者回購(gòu)行動(dòng)。

7月26日，融創(chuàng)中國(guó)3715萬(wàn)港元回購(gòu)170萬(wàn)股自家股票。當(dāng)周，融創(chuàng)共回購(gòu)4次，總斥資3.03億港元。

從2020年開(kāi)始，碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍就持續(xù)增持公司股票。2019年底，楊惠妍在碧桂園持股比例為57.68%。7月21日，楊惠妍于場(chǎng)外增持碧桂園逾4.2億股，每股平均價(jià)9.518港元，涉資約40.13億港元，最新持股量增至62%。

調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入淘汰賽階段？

盡管地產(chǎn)大佬們巨資增持或回購(gòu)，但二級(jí)市場(chǎng)并不買(mǎi)賬，各公司股價(jià)表現(xiàn)還是“跌跌不休”。

知名行業(yè)研究員任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。近兩年來(lái)，土地與金融的政策端都發(fā)生了極大的變化。這才是投資者持續(xù)看空地產(chǎn)的理由。

7月29日，藍(lán)光發(fā)展公告稱(chēng)，因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，自?2020年年度末至今，公司公開(kāi)市場(chǎng)再融資受阻，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回速放緩，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，加之部分金融機(jī)構(gòu)提前宣布到期，導(dǎo)致公司出現(xiàn)部分債務(wù)未能如期償還的情況。

申萬(wàn)宏源認(rèn)為，2018年中小房企開(kāi)始出現(xiàn)違約，主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有過(guò)于激進(jìn)、負(fù)債壓力大、現(xiàn)金流斷裂、地產(chǎn)布局定位問(wèn)題導(dǎo)致銷(xiāo)售回款較弱、多元化轉(zhuǎn)型失敗、內(nèi)部治理問(wèn)題等，在行業(yè)持續(xù)“房住不炒”、融資政策“借新還舊”的背景下，行業(yè)整體爆發(fā)式增長(zhǎng)已經(jīng)過(guò)去，內(nèi)部分化將加劇。

土地政策方面，今年最大的變化是“兩集中”，指的是集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。各企業(yè)在實(shí)行“兩集中”的城市一年只有3次機(jī)會(huì)參與土拍，自然極大地改變其拿地策略。

長(zhǎng)沙是首批實(shí)施“兩集中”政策的城市之一。在實(shí)施第一次集中土地出讓之后，長(zhǎng)沙一位地產(chǎn)行業(yè)資深營(yíng)銷(xiāo)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“兩集中”之后，開(kāi)發(fā)商必須要搶地，要不然到了后期就無(wú)米下鍋，影響今后的業(yè)績(jī)。

中指研究院發(fā)布2021年1—7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，今年1—7月，萬(wàn)科、保利發(fā)展、碧桂園、綠城中國(guó)、招商蛇口、華潤(rùn)置地等排名靠前，萬(wàn)科是唯一拿地金額超1000億元的企業(yè)。

從拿地情況看，靠前的開(kāi)發(fā)商面對(duì)“三條紅線”的壓力明顯較輕。“三線四檔”是2020年8月開(kāi)始實(shí)行的土地融資新政，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響極大。

保利地產(chǎn)分析，多部委聯(lián)合實(shí)施行業(yè)金融調(diào)控，高風(fēng)險(xiǎn)、高杠桿房企將實(shí)施“去杠桿”，規(guī)模擴(kuò)張速度降低，甚至行業(yè)可能引發(fā)新一輪洗牌。

“三道紅線”是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5%，“黃檔”企業(yè)不得超過(guò)10%，“綠檔”企業(yè)不得超過(guò)15%。

萬(wàn)科2020年年報(bào)顯示，公司持有現(xiàn)金1856.62億元。保利地產(chǎn)“三條紅線”均是綠檔;招商蛇口2020年末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率?28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。其他拿地排名靠前的開(kāi)發(fā)商，在“三線四檔”方面都處于有利位置。

從2020年下半年至今，綠地控股、中國(guó)恒大等觸碰“紅線”的企業(yè)降負(fù)債、去杠桿、求生存，拿地規(guī)模較之以往急劇縮水。

萬(wàn)科認(rèn)為，對(duì)行業(yè)而言，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等重大政策的相繼推出，?將重新定義行業(yè)規(guī)則，推動(dòng)行業(yè)加速進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

7月，央行公開(kāi)表示，“三線四檔”規(guī)則試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善。

“房住不炒”調(diào)控政策還在進(jìn)一步細(xì)化深化。據(jù)多家媒體報(bào)道，7月底，監(jiān)管部門(mén)要求全國(guó)被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企買(mǎi)地金額不得超過(guò)年銷(xiāo)售金額的?40%。這一比例不僅包括公開(kāi)拿地，并購(gòu)方式拿地同樣計(jì)入。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)理事丁祖昱發(fā)文表示，千億規(guī)模的房企每年可花400億元拿地，而中小房企可能年銷(xiāo)售額都不足400億元，中小房企和規(guī)模房企之間的差距會(huì)進(jìn)一步加大。

7月27日，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)全系統(tǒng)2021年年中工作座談會(huì)暨紀(jì)檢監(jiān)察工作（電視電話）座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

談到上半年的成績(jī)時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)稱(chēng)，高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)處置有序推進(jìn)，高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行規(guī)模較歷史峰值壓降23萬(wàn)億元，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)整改加快推進(jìn)，房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年最低。

2020?年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)?11.6%，增速較上年末回落?3.2?個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額比例下降至?28.7%。關(guān)于行業(yè)的趨勢(shì)，今年可能重回“地產(chǎn)一哥”寶座的萬(wàn)科有兩句話值得細(xì)品：其一是說(shuō)，企業(yè)必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴(kuò)張的思路，更加重視增長(zhǎng)的質(zhì)量;其二是說(shuō)，變化即機(jī)會(huì)，盡管行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入淘汰賽階段，但發(fā)展的空間依然存在。

（注：本文不可作為投資依據(jù)）

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第15期）