房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程的過程及要點(diǎn)研究

周懷愿

【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，人們對(duì)物質(zhì)生活的需求也在逐漸增加，由此促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。伴隨著房屋交易價(jià)格的持續(xù)上漲，住房問題仍是社會(huì)各界所關(guān)心的一個(gè)話題。其中，房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程由于與住房項(xiàng)目的評(píng)估、驗(yàn)收和交付等手續(xù)聯(lián)系緊密，因此在現(xiàn)階段也受到了人們?cè)絹碓蕉嗟年P(guān)注。本文旨在分析房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程的主要過程和要點(diǎn)所在，希望能對(duì)行業(yè)發(fā)展起到借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量;測(cè)繪工程;過程;要點(diǎn)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.085

我國(guó)正處于現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展階段，由于現(xiàn)代化建設(shè)的步伐逐漸加快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也十分迅速。隨著房屋建設(shè)的需求和規(guī)模越來越大，人們也開始逐漸關(guān)注到房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程在其中發(fā)揮的重要作用。如果未能在施工過程中做好測(cè)繪準(zhǔn)備，準(zhǔn)確評(píng)估建筑面積等工作，就難以保證建筑工程的設(shè)計(jì)達(dá)標(biāo)、質(zhì)量合格，影響最終的房屋成品。所以，施工企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程，遵守相關(guān)建設(shè)規(guī)定，規(guī)范測(cè)量流程，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，將測(cè)繪要點(diǎn)牢記于心。

1、房產(chǎn)測(cè)量的必要性

房屋作為人們?nèi)粘＞幼『蜕畹闹匾獔?chǎng)所，會(huì)直接對(duì)人們的生活質(zhì)量造成相應(yīng)的影響。房產(chǎn)測(cè)量是由房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與測(cè)繪技術(shù)融合而成的一項(xiàng)工作，能在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房籍管理、稅費(fèi)征收、房地產(chǎn)開發(fā)利用、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等多個(gè)方面提供有效的參考資料。并且，其作為房地產(chǎn)行業(yè)中的一種重要測(cè)量手段，能為客戶提供公正、客觀的測(cè)量數(shù)據(jù)，不僅利于用戶維護(hù)自身房產(chǎn)的合法權(quán)益，也更利于城市化進(jìn)程的規(guī)劃和管理。做好房產(chǎn)測(cè)量工作，能夠?qū)⒔ㄖ锏墓芾砣蝿?wù)納入我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、位置以及現(xiàn)狀進(jìn)行登記和記錄，以便于更好的適應(yīng)城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)需求。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量還需要收集大量的圖紙資料和數(shù)據(jù)信息，將其整理歸檔后亦可形成房屋產(chǎn)籍檔案和建筑規(guī)模匯總，便于日后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)展開發(fā)展趨勢(shì)分析，可作為當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)房地產(chǎn)管理研究的理論支撐。而且房產(chǎn)測(cè)量在法律層面也能提供相應(yīng)的幫助，以核發(fā)房屋所有權(quán)證書后附于的房產(chǎn)圖為例，該圖既能保障房屋所有者的合法權(quán)益，又能作為我國(guó)法律管理的重要依據(jù)。因此，在實(shí)際的施工和建設(shè)過程中，需要不斷改進(jìn)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)，升級(jí)房產(chǎn)測(cè)量的設(shè)備設(shè)施，做好對(duì)房屋所在地的定位以及建筑面積的測(cè)量工作，對(duì)于客戶乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都至關(guān)重要。

2、我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的現(xiàn)狀

2.1 從業(yè)人員素質(zhì)水平偏低

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)起步較晚，所以我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪從業(yè)人員普遍存在文化水平不高的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的人員準(zhǔn)入門檻較低，所以在20世紀(jì)90年代初期，當(dāng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期時(shí)，其他行業(yè)人員得以大量涌入，在短期內(nèi)壯大了我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)隊(duì)伍。雖然崗位需求得到了相應(yīng)的補(bǔ)充，但是房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪人員的綜合素質(zhì)卻呈現(xiàn)出良莠不齊的水平，部分行業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員缺乏基礎(chǔ)的責(zé)任心、對(duì)測(cè)繪工作應(yīng)付了事，直接導(dǎo)致了圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與實(shí)際工程相去甚遠(yuǎn)，房產(chǎn)質(zhì)量水平難以得到可靠保障。好在隨著行業(yè)整頓和專業(yè)人才的引進(jìn)，房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪這類相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)偏低的局面得到了有效改善。

2.2 房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪技術(shù)落后

因?yàn)槲覈?guó)與歐美各國(guó)在房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪方面存在一定的技術(shù)差距，所以，在房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中，我國(guó)目前正處于相對(duì)落后的位置。房產(chǎn)測(cè)量的落后集中體現(xiàn)在技術(shù)手段，由于缺少專業(yè)性的技術(shù)支持，使得測(cè)繪耗費(fèi)時(shí)間延長(zhǎng)，測(cè)量結(jié)果精確度較低;再加上測(cè)繪工作中缺乏較為實(shí)用的測(cè)繪設(shè)備儀器，施工部門為節(jié)省額外開支，不愿為測(cè)繪人員配備更好的測(cè)繪儀器，致使最終的測(cè)繪結(jié)果難以得到有效保證，這也是現(xiàn)階段該行業(yè)所面臨的一個(gè)亟待解決的問題。相信隨著我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，這一問題也會(huì)在不久的將來得以提升。

2.3 缺少房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的關(guān)注意識(shí)

大眾缺少對(duì)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的關(guān)注度是我國(guó)當(dāng)前建設(shè)行業(yè)中最主要的一個(gè)問題。部分施工單位在房屋建設(shè)過程中期望盡快完成施工項(xiàng)目，結(jié)清工程款，因而在施工期間更加關(guān)注施工進(jìn)度，反而忽視了測(cè)繪工作的重要性?？蛻羧狈?duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作關(guān)注意識(shí)，在此方面的專業(yè)知識(shí)短缺，也會(huì)導(dǎo)致最終的房屋建設(shè)成品往往難以滿足實(shí)際需求。但是，隨著人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度逐漸增加，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程的愈加重視，這一現(xiàn)象也會(huì)隨之逐漸減少。

3、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的主要過程

3.1 開發(fā)前設(shè)計(jì)測(cè)繪

房產(chǎn)開發(fā)之前的設(shè)計(jì)測(cè)繪工作必須得到重視，因?yàn)檫@是保障房產(chǎn)質(zhì)量的首要前提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選址申請(qǐng)時(shí)，必須向規(guī)劃部門提交經(jīng)過測(cè)繪部門修正的地形圖，然后按照工程項(xiàng)目建設(shè)的要求，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃[1]。一般來說，房產(chǎn)內(nèi)部的管線規(guī)劃及建設(shè)圖紙需要按1：500的比例進(jìn)行縮小，繪制成施工地形圖，而比例為1：200的地形圖則更適用于區(qū)域規(guī)劃總圖。提前確定測(cè)繪地形圖，能夠準(zhǔn)確定位房屋所在位置，減少外部因素對(duì)建筑工程的干擾，會(huì)對(duì)工程建設(shè)的整體施工帶來積極影響。

3.2 建設(shè)用地勘定測(cè)繪

這項(xiàng)工作要求施工單位根據(jù)《地籍測(cè)繪規(guī)范》以及工程用地范圍的相關(guān)信息，做好工程用地規(guī)劃，仔細(xì)測(cè)量工程用地現(xiàn)場(chǎng)，建立施工表文圖，保證工程用地審批資料的完整性和合理性[2]。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行勘察定界的目的是符合我國(guó)的建設(shè)用地規(guī)范，在遵循國(guó)家法律條例的前提下，充分滿足土地規(guī)劃要求，使住房建設(shè)用地不至于侵占農(nóng)業(yè)或其他用地范圍。在對(duì)建設(shè)用地對(duì)應(yīng)勘定測(cè)繪時(shí)需要明確用地需求，以此維持我國(guó)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地的規(guī)模平衡。

3.3 施工過程測(cè)繪

在解決以上測(cè)繪工作，完成項(xiàng)目報(bào)批和用地許可證辦理等手續(xù)后，便可組織進(jìn)場(chǎng)施工，有序開展施工過程測(cè)繪。這一階段的工作重心主要是測(cè)量施工場(chǎng)地的土地平整度、有關(guān)管線道路的頂線以及建筑放樣等工作，在工作中需要盡可能的減少誤差性。如果實(shí)際施工與設(shè)計(jì)圖紙存在差異，就需要及時(shí)聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行聯(lián)系，經(jīng)多方討論后對(duì)設(shè)計(jì)圖紙予以修正，以確保房產(chǎn)建設(shè)的工序安排和工程進(jìn)度。

3.4 建筑面積界定測(cè)繪

建筑面積的界定工作事關(guān)日后房屋預(yù)售許可證的辦理，因此在實(shí)際測(cè)繪工作中需要保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚響B(tài)度。結(jié)合《房產(chǎn)測(cè)繪要求》與施工、放線圖紙等資料綜合計(jì)算房屋的使用面積、公攤面積等信息，在繪制平面圖期間需要提供全面、完整的理論參考依據(jù)，使建筑面積的界定更加科學(xué)、規(guī)范。

3.5 竣工測(cè)繪與房產(chǎn)測(cè)繪

在建筑工程竣工后，還需要做好竣工測(cè)繪及房產(chǎn)測(cè)繪準(zhǔn)備?？⒐y(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪工作即為根據(jù)有關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖、施工圖紙等有關(guān)文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)測(cè)繪，為工程建設(shè)提供足夠的數(shù)據(jù)支持，同時(shí)完善城市地理數(shù)據(jù)庫(kù)[3]?？⒐y(cè)繪期間還需要注意建筑工程中是否存在違規(guī)建設(shè)的亂象，如有不合理之處，應(yīng)立即提出整改意見并下發(fā)整改通知，待重新整改后再行竣工測(cè)繪;房產(chǎn)測(cè)繪則需要重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際項(xiàng)目工程，是否與設(shè)計(jì)單位出具的竣工圖、房屋管線預(yù)設(shè)圖和房屋平面圖等圖紙相符，把握好房屋驗(yàn)收的質(zhì)量關(guān)。在測(cè)繪過程中應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注到現(xiàn)場(chǎng)物料的使用情況、預(yù)算成本是否與前期的施工計(jì)劃一致，確保所有數(shù)據(jù)均符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)之后，方可完成房產(chǎn)測(cè)繪和竣工測(cè)繪工作。

4、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的要點(diǎn)

4.1 提升測(cè)繪人員綜合素質(zhì)

在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，人的影響因素占據(jù)了主導(dǎo)地位，落實(shí)到部門單位即測(cè)繪人員的綜合素質(zhì)。在負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪工作期間，可聘請(qǐng)行業(yè)專家親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，將其任命為測(cè)繪顧問，直接負(fù)責(zé)整體的房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程;組織專家座談會(huì)，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作中的實(shí)際問題對(duì)應(yīng)解疑答惑;召開經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，邀請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)中優(yōu)秀的測(cè)繪人才參與其中，互相交流成功經(jīng)驗(yàn)和測(cè)繪技巧，在互相學(xué)習(xí)的過程中，逐步實(shí)現(xiàn)從業(yè)人員整體素質(zhì)提升。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的最終結(jié)果，很大程度上取決于測(cè)繪人員的職業(yè)技能水平，高素質(zhì)的測(cè)繪人員能有效縮小測(cè)繪過程中的誤差率，進(jìn)一步降低失誤風(fēng)險(xiǎn)。并且，隨著責(zé)任心的不斷強(qiáng)化，測(cè)繪人員對(duì)待工作時(shí)會(huì)更加負(fù)責(zé)，對(duì)測(cè)量細(xì)節(jié)的把控更加嚴(yán)謹(jǐn)，在處理驗(yàn)收審核問題時(shí)也會(huì)更加細(xì)心。所以，完善的人員培訓(xùn)制度和激勵(lì)舉措不可或缺，只有激發(fā)出測(cè)繪人員的工作熱情，才能逐步提升行業(yè)人員整體素質(zhì)，更好的服務(wù)于房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程。

4.2 保證房產(chǎn)質(zhì)量的測(cè)繪機(jī)制

房產(chǎn)質(zhì)量的測(cè)繪機(jī)制的與建設(shè)工程的關(guān)系密不可分，健全現(xiàn)有的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的配套機(jī)制是促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作順利開展的第一要義，所以應(yīng)當(dāng)多加關(guān)注這方面的工作。對(duì)此，國(guó)土資源局、各地建委、設(shè)計(jì)以及建設(shè)單位等各方需要通力合作，加強(qiáng)彼此之間的溝通和聯(lián)系，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)建設(shè)過程中的相關(guān)事宜，積極踐行宏觀政策指引下的房地產(chǎn)新政，使市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則保持公平、公正、公開，促進(jìn)測(cè)繪工作的效率提升和良性發(fā)展。

4.3 提高房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪精準(zhǔn)度

由于測(cè)繪工作需要保證連續(xù)性，因此在提升房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪精準(zhǔn)度方面，可派遣一人專門進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和資料整理，以確保測(cè)繪整體質(zhì)量和責(zé)任落實(shí)制度。加大測(cè)繪資金投入，通過升級(jí)現(xiàn)有測(cè)繪儀器、引進(jìn)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)等方式，可逐步實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化測(cè)繪。這樣一方面能夠節(jié)約測(cè)繪人力資源，另一方面還可以減少人為誤差對(duì)精準(zhǔn)度的影響。在計(jì)算建筑面積和分?jǐn)偡椒〞r(shí)，需要經(jīng)多次反復(fù)驗(yàn)證，保證資料采集的準(zhǔn)確性;并且配備審查人員對(duì)最終結(jié)果進(jìn)行評(píng)判，保障測(cè)繪精準(zhǔn)度的科學(xué)性和可靠性。

結(jié)語(yǔ)：

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，由于住房問題與人們的日常生活息息相關(guān)，因此，人們對(duì)建筑測(cè)繪工作的關(guān)注程度正在逐漸提高。房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程是保證住房信息的有力支撐，同時(shí)也能促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。這就要求測(cè)繪人員在進(jìn)行測(cè)繪工作時(shí)更加全面、嚴(yán)謹(jǐn)。只有秉承負(fù)責(zé)任的態(tài)度，重視起房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，把握住其中的測(cè)繪要點(diǎn)，才能推動(dòng)整個(gè)行業(yè)水平的全面提升，為我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)添磚加瓦。

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