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    房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對策

    2021-08-11 00:23:44周星
    關(guān)鍵詞:項(xiàng)目成本管理管理對策

    【摘要】隨著新時(shí)期我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的不斷推進(jìn),使得房地產(chǎn)市場競爭的激烈程度進(jìn)一步提高,房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳步,就必須提高成本管理的效率。由于市場的復(fù)雜性,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏一套科學(xué)完善的工程管理體系,使得企業(yè)的管理水平無法與社會市場的動(dòng)態(tài)發(fā)展變化相適應(yīng),進(jìn)而導(dǎo)致在管理上出現(xiàn)很多漏洞和缺陷,最終使得房地產(chǎn)企業(yè)工程管理與項(xiàng)目成本管理效果并不理想。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳步,保持自身的競爭地位,企業(yè)的管理者就必須對工程管理和項(xiàng)目成本管理提起足夠的重視,合理控制成本,提高房地產(chǎn)企業(yè)的凈效益,為房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理;項(xiàng)目成本管理;管理對策

    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

    16.049

    1、引言

    為了有效落實(shí)房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理,首先必須要明確房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的基本要求,要對未來的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的定位,以此為指導(dǎo)來規(guī)劃市場戰(zhàn)略。房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于大型的施工項(xiàng)目,涉及到的技術(shù)種類結(jié)構(gòu)復(fù)雜,專業(yè)覆蓋范圍較廣,在施工過程中,需要根據(jù)專業(yè)類型的不同劃分為多個(gè)子項(xiàng)目,由多個(gè)施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作承包,提高了成本控制的難度,也提高了成本和項(xiàng)目管理的壓力。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)階段,對于施工項(xiàng)目的管理是保證整個(gè)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的核心環(huán)節(jié),管理內(nèi)容涵蓋了施工過程中的各個(gè)層面,其中包括了施工進(jìn)度的管理,施工工藝水平的評估,施工技術(shù)操作規(guī)范監(jiān)督,施工安全管理,項(xiàng)目成本管理,人力資源管理等方面。房地產(chǎn)工程產(chǎn)品類型是固定的,但是建筑環(huán)境較為復(fù)雜,極易受到周邊環(huán)境的影響,施工時(shí)間跨度較大,周期較長并且具有很多不確定性,因此,提高工程管理項(xiàng)目成本管理的水平是十分必要的,要做到生產(chǎn)資料的科學(xué)分配,對資源進(jìn)行整合和規(guī)劃,合理安排人力資源,促進(jìn)管理體制的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化,不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量,進(jìn)而提升用戶的滿意度和忠實(shí)度,只有這樣,才能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

    2、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理流程

    房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本控制涉及到多個(gè)環(huán)節(jié),從整體上來看,管理結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。首先是初期的開工準(zhǔn)備階段,需要進(jìn)行編制工作,編制的內(nèi)容是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖紙以及施工預(yù)算方案,在施工方案制定的過程中,要配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員作為指導(dǎo),相關(guān)的技術(shù)人員要到施工現(xiàn)場對周邊環(huán)境進(jìn)行實(shí)地勘察,保證方案規(guī)劃的可行性。施工方案的設(shè)計(jì)需要考慮到施工所需的基礎(chǔ)設(shè)備,以及現(xiàn)場的一些布線工作。施工預(yù)算編制則主要針對施工用料的采購,在保證施工材料質(zhì)量滿足標(biāo)準(zhǔn)的前提下,盡量降低成本,提高資源的利用率。在初期的準(zhǔn)備工作完畢后,就開始進(jìn)入分項(xiàng)工程施工階段,將整個(gè)房地產(chǎn)建筑工程分為多個(gè)不同專業(yè)領(lǐng)域的子項(xiàng)目,比如建筑外墻施工,排水系統(tǒng)施工,建筑主體構(gòu)建施工,分管施工,供電管理等方面。在施工作業(yè)完畢后,要做好項(xiàng)目驗(yàn)收的工作,對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行,保證每個(gè)項(xiàng)目功能都能達(dá)標(biāo),對于驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目,要及時(shí)返工,減少后續(xù)施工中的麻煩。此外,要加強(qiáng)對施工的管理水平,不斷融入新技術(shù),提高施工工藝,追求精益化管理。

    3、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理存在的問題

    3.1房地產(chǎn)工程管理存在的問題

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)要滿足客戶的要求,但是在具體的設(shè)計(jì)過程中,也不能盲目的將客戶的要求放在第一位,方案的規(guī)劃要尊重客觀事實(shí),對房地產(chǎn)市場要進(jìn)行精準(zhǔn)的定位,把握好市場發(fā)展的方向,與用戶目標(biāo)相協(xié)調(diào),保證客戶要求與市場目標(biāo)能夠相互適應(yīng)。在項(xiàng)目施工方案開發(fā)階段,要綜合統(tǒng)籌施工人力資源管理,施工周期管理,施工成本預(yù)算管理等方面。方案的設(shè)計(jì)要經(jīng)過多次反復(fù)審核,保證項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)計(jì)最優(yōu)化。要保障施工方案的嚴(yán)謹(jǐn)性,將各方面不可控因素的影響考慮在內(nèi),盡量縮短施工進(jìn)度,提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)工程管理的過程中,要積極對管理體系進(jìn)行創(chuàng)新優(yōu)化,加強(qiáng)管理人員的培訓(xùn)力度,加深對工程管理重要性的認(rèn)知,充分體現(xiàn)出現(xiàn)代化管理體系的優(yōu)勢?,F(xiàn)階段,很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理系統(tǒng),管理上存在漏洞,非常容易導(dǎo)致施工事故的發(fā)生,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營。還有一部分企業(yè)在方案制定時(shí)安排混亂,責(zé)任劃分不明確,成本分配不合理,經(jīng)常會出現(xiàn)超支的情況,嚴(yán)重影響了施工進(jìn)度。

    3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

    房地產(chǎn)項(xiàng)目除了工程管理,成本管理也同樣重要,但是很多企業(yè)缺乏最基本的成本分析,成本預(yù)算不合理,無法進(jìn)行精準(zhǔn)核算,缺乏必要的數(shù)據(jù)引導(dǎo)作用,無法發(fā)揮出施工方案設(shè)計(jì)應(yīng)有的效果。一部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門資金流水的核算流程缺乏規(guī)范性,監(jiān)督管理也不夠完善,嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)企業(yè)的利益。很多施工對于只關(guān)注項(xiàng)目功能的實(shí)現(xiàn),而忽略成本控制的重要性,最終盡管施工的質(zhì)量有所提升,但是成本開銷卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算,降低了房地產(chǎn)企業(yè)的凈效益。

    4、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對策

    4.1優(yōu)化管理方案

    房地產(chǎn)工程與項(xiàng)目成本的管理過程涉及到多個(gè)環(huán)節(jié),為了保證各個(gè)環(huán)節(jié)都能正常運(yùn)作,必須對管理方案進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化。在初期的方案規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段,要加強(qiáng)對管理方案設(shè)計(jì)人員技術(shù)水平的審核,完善評估機(jī)制,保證能夠做出客觀評價(jià),提高職業(yè)標(biāo)準(zhǔn),保證成本控制方案的專業(yè)性。對方案設(shè)計(jì)人員也要加大監(jiān)督管理力度,方案制定完畢后必須進(jìn)行多方審視和討論,這樣不僅有利于統(tǒng)籌兼顧各個(gè)部門的利益,也能夠及時(shí)針對不足之處進(jìn)行完善。成本控制方案在內(nèi)容上要明確控制的主要目的和重點(diǎn)管控的環(huán)節(jié)。方案出臺后,為了適應(yīng)不斷變化的實(shí)際情況,管理人員必須加強(qiáng)與施工隊(duì)伍之間的溝通和交流,施工中遇到的經(jīng)濟(jì)困難和問題要及時(shí)反饋。監(jiān)管人員要做的是從整體角度來把控動(dòng)態(tài)成本的變化,要對成本控制起到引導(dǎo)性的作用。

    4.2提升成本控制水平

    房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本的管理可以分為兩大方面,分別是固定的資產(chǎn)控制與施工動(dòng)態(tài)的項(xiàng)目成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)固定成本對整個(gè)工程建設(shè)投入的固定資本不會受到外界因素的影響而變化。為了防止投入的資金被濫用,不論施工的工程量如何變化,項(xiàng)目的固定投資都不會改變。固定的資本主要包含日常的行政管理費(fèi)用和一些與施工人員生活相關(guān)的設(shè)施建設(shè)花費(fèi)。而動(dòng)態(tài)變化的成本投資,存在著一系列動(dòng)態(tài)變化的過程,具體來說,一部分資金投入會隨著房地產(chǎn)工程施工工作量的變化而變化,涵蓋了建筑施工的材料采購花費(fèi),雇傭基層施工勞動(dòng)人員的花費(fèi),機(jī)械設(shè)備投入使用的花費(fèi)等方面,與固定的成本相同,只要能夠落實(shí)高效的管理措施,就能極大減少動(dòng)態(tài)成本的投入。因此,可以在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)上,設(shè)立專門的結(jié)算審核部門,能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力,保證工程結(jié)算的效率。此外,施工過程中所需要的機(jī)械設(shè)備要做好定期的維修與保養(yǎng)工作,并且周期間隔不能過長。在施工設(shè)備操作的過程當(dāng)中,要規(guī)劃好時(shí)間,安排好操作人員的換班工作,避免操作人員過于疲勞導(dǎo)致事故發(fā)生,保證機(jī)械施工的效率,減少故障率,進(jìn)而減少不必要的損失。

    4.3提高工程施工效率

    要加強(qiáng)施工管理水平和管理意識,對于各個(gè)環(huán)節(jié)資本流動(dòng)都要進(jìn)行詳細(xì)記錄,并保證全程監(jiān)督和跟進(jìn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工隊(duì)伍人員審核要嚴(yán)格把關(guān),認(rèn)真對待,不斷完善績效評估機(jī)制,保證科學(xué)性和公平性,對施工管理人員的選拔提出更高的要求,既要具備相關(guān)的技術(shù)水平,還要保證對管理工作的認(rèn)真負(fù)責(zé),勇于承擔(dān)責(zé)任并履行相應(yīng)的義務(wù),提高房地產(chǎn)施工管理隊(duì)伍整體的工作熱情,營造出積極的工作氛圍。在項(xiàng)目承包合同簽訂的階段,應(yīng)該秉著誠信的原則,協(xié)調(diào)平衡房地產(chǎn)企業(yè)與施工團(tuán)隊(duì)雙方之間的利益,合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括施工工期的規(guī)定,施工質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),雇傭薪資等對雙方來說都比較敏感的內(nèi)容。另一方面,合同中的責(zé)任劃分要明確,如果在施工過程中出現(xiàn)問題,能夠進(jìn)行及時(shí)的追責(zé),將事態(tài)限制在可控范圍內(nèi)。管理人員要定期的對施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)行安全檢查,要嚴(yán)格遵守設(shè)備檢測規(guī)范流程,及時(shí)排除隱患。施工人員自身也要提起安全意識,做好自我檢查的工作。各個(gè)施工隊(duì)伍之間也要互相監(jiān)督,與管理人員相互配合,為施工控制體系的落實(shí)提供有力的保障,只有以此為基礎(chǔ),才能夠有效提高施工效率,進(jìn)而提升房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理之間的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。

    結(jié)語:

    綜上所述,本文已經(jīng)對房地產(chǎn)工程管理以及項(xiàng)目成本的管理進(jìn)行了詳細(xì)的闡述,首先明確了管理的重要意義,然后分析了當(dāng)前階段存在的一些問題,并且有針對性提出了解決措施,推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)長久的可持續(xù)發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

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    作者簡介:

    周星(1988.08-),男,湖南益陽人,漢族,本科,工程師,從事建筑工程工作。

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