前期建筑策劃對房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟性影響探析

荀艷華

【摘要】房地產(chǎn)項目經(jīng)濟性受到多種因素的影響，前期建筑策劃是其中重要的因素之一。前期建筑策劃的好壞，直接影響著房地產(chǎn)項目經(jīng)濟性的高低。只有不斷的做好前期策劃，才能降低成本，確保經(jīng)濟效益，保證開發(fā)商和人民群眾雙方的滿意。因此，本文主要研究前期建筑策劃對房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟性的影響，以供參考。

【關鍵詞】前期建筑策劃;房地產(chǎn)項目;經(jīng)濟性;影響

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

我國建筑行業(yè)快速發(fā)展，加劇了行業(yè)市場的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭日益激烈的市場中更好地立足，必須做好工程項目方案設計的前期策劃工作，這對工程施工的順利開展、施工質量和經(jīng)濟效益的提高有非常重要的促進作用。如何策劃建筑工程項目方案的前期設計，成了現(xiàn)階段建設單位所面臨的主要問題。

1、建筑前期策劃的作用

建筑項目前期策劃的主要工作任務是確定項目的性質、內容和規(guī)模的大小，分析和論證項目的可行性。工程項目前期策劃工作的開展，不僅能保證建筑項目設計方案的科學性、合理性、經(jīng)濟性，還可以為建筑設計工作的順利開展提供重要保障。不同工程項目設計前期策劃，其設計方案存在差異性，在一定程度上能直接體現(xiàn)設計人員的觀念，并賦予建筑特殊的意義。在房地產(chǎn)項目實際設計過程中，必須堅持以實用性為基本原則，這是建筑設計的一個重要基礎和前提條件。房地產(chǎn)項目設計前期策劃工作的主要目的是提升建筑項目的實用性和經(jīng)濟性，提供更加優(yōu)質化的服務。

通常而言，目前整個房地產(chǎn)項目的任務往往都是由建筑目標決定的，其中的施工技術方案由房地產(chǎn)任務決定，然后結合具體方案確定工程項目活動，最后形成項目管理系統(tǒng)。如果目標設計環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么勢必會造成諸多嚴重后果，具體如下：（1）在房地產(chǎn)施工的實際開展過程中，如果存在問題，那么其設計與實際之間必然會出現(xiàn)嚴重偏差。（2）施工完成階段出現(xiàn)問題，會對企業(yè)樹立良好形象產(chǎn)生重要影響，大幅度降低社會認可度。（3）如果工程項目施工過程中耗費資金較多，那么必然會造成整個工程經(jīng)濟效益降低，對綜合競爭力的提高也有嚴重影響。（4）房地產(chǎn)項目的運行過程非常容易受環(huán)境因素的影響，環(huán)境的不斷變化會嚴重影響工程施工的進度及質量。

2、建筑前期策劃的內容分析

2.1目標客戶群的分析

客戶是銷售的基礎，對目標客戶群的精準把握，可以為后期的房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)工作提供基礎，整體銷售、宣傳工作可以做到有的放矢，針對于目標客戶群的前期策劃工作，可以根據(jù)產(chǎn)品類型進行全市的客戶搜尋工作，找出目標客戶群的居住環(huán)境、工作位置，并進行有針對性的調研研究，了解目標客戶的實際需要，為其提供目標客戶需要的高質量產(chǎn)品，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體銷售工作。

2.2對標相似樓盤的開發(fā)模型

對標相似樓盤的開發(fā)模型，可以對該地區(qū)整體市場情況有一定的了解，并以此為依據(jù)進行產(chǎn)品的升級與創(chuàng)新，保證開發(fā)出符合消費者預期的產(chǎn)品，真正地做到“取其精華，去其糟粕”，批判性的進行相似樓盤開發(fā)模型的借鑒工作，提高項目整體開發(fā)水平，實現(xiàn)項目整體競爭力的提升，使企業(yè)實現(xiàn)正確的產(chǎn)品決策，在激烈的市場競爭氛圍中，獲取主動權。

2.3營銷和物業(yè)的管理

營銷和物業(yè)管理工作，可謂是房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中的門面工作，是面對消費者的重要內容。在營銷過程中，應根據(jù)項目的實際情況，做到有針對性的營銷宣傳工作，采取多種形式的營銷策略，實現(xiàn)營銷工作的多樣化，最大限度的吸引目標客戶到訪。到訪后，需要物業(yè)部門提供高質量、高水平的溫馨服務，讓客戶感受到尊貴感以及項目整體品質感，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目在消費者眼中的整體印象。

2.4營銷開發(fā)項目方案策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作，需要對后期的營銷開發(fā)工作起到一定的啟迪與規(guī)劃，為此營銷開發(fā)項目方案策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作中必不可少的內容，通過對市場、本體、客戶、推廣情況的整體摸排與了解，整理出符合項目發(fā)展需要的方案內容，為未來的開發(fā)工作提供理論依據(jù)。

3、提升前期建筑策劃水平的措施

3.1強化工程項目造價的意識

在工程項目的前期策劃階段，提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟性意識的重視程度已變得極其重要。從構想新的項目到對市場需求的調查，再到研究證實之后編制的建設策劃，每一個步驟都需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟性的觀念和意識貫穿其中。

3.2提出科學合理的項目標準

工程項目的建筑標準是對項目的可行性展開編制勘測和評定審核的重要憑證，可以公平公正地考量建筑工程造價是否科學合理，其主要考核內容包含占地總面積、附加工程項目、工程規(guī)模、配套設備等層面的技術指標。從當今的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展入手，對不同的建設規(guī)劃、不同的工程建筑規(guī)模、不同的功能級別等具體情況從總體上有一個準確的把握，并能根據(jù)具體情況有不同的應對策略，充分考慮流動資金和人力資本的有效配置，統(tǒng)籌兼顧環(huán)境的變化性進而明確有效的建設標準。

3.3政策和市場行情的關系

想要對房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)工作進行合理有效的前期規(guī)劃，首先必須對相關政策體系有著清晰的了解與定位，在整體工作過程中做到有章可循、有法可依，認真研讀國家以及當?shù)氐恼唧w系，由政策體系進行反推，對房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)工作進行有效的規(guī)劃，合理規(guī)避風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)工作與地區(qū)政策以及整體市場行情，息息相關，不進行政策解讀、不深入了解市場，將成為無水之源、無本之木，最終整體房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)工作必然無法融入到整體房地產(chǎn)市場活動中，也無法設計出滿足當?shù)叵M者實際需求的產(chǎn)品，開發(fā)工作必然會迎來許多的問題與難關，甚至產(chǎn)生樓盤滯銷的情況，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展水平。

3.4分析城市發(fā)展前景

對城市發(fā)展情況有一個清晰的分析，可以在前期的價格定位以及產(chǎn)品定位過程中起到一定的理論幫助，讓房地產(chǎn)開發(fā)工作者可以對產(chǎn)品的整體銷售節(jié)奏進行合理的分解工作，最終實現(xiàn)后期產(chǎn)品的高溢價，同時前期銷售房源已經(jīng)形成了一定的人群聚集，為該地區(qū)發(fā)展帶來大量人流，將進一步反哺房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售，促進城市的進一步發(fā)展。另外，房地產(chǎn)發(fā)展前景的有效預期，還可以對潛在客戶進行分析，總結出潛在客戶所在區(qū)域，并對其進行定點投放，做到宣傳工作的最大化。

結語：

但隨著房地產(chǎn)市場規(guī)范化、品牌化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場走向了日趨成熟的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層逐漸意識到了在正式銷售前，對產(chǎn)品進行清晰定位，了解產(chǎn)品實際情況的重要性，通過完成的前期策劃體系，來實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的前期規(guī)劃工作，提升房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟性。

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