與城市一起改變
——深圳華潤萬象天地的城市更新

艾俠

CCDI 悉地國際

隨著城市化的高速推進，深圳的存量土地發(fā)展成為時代的新命題，在其城市更新過程中，物理更替的背后是社會價值的再造。對深圳來說，CBD是外來品，TOD是外來品，只有城中村是深圳地地道道的“本地貨”。城中村，伴隨著城市的發(fā)展而生，又因城市化的加快而走上被拆遷舊改的道路。

2017年，深圳華潤萬象天地落成，這座復(fù)合了多個功能的城市綜合體正是由城中村改建而來，華潤集團與多家設(shè)計公司一路合作，對深圳“大沖村”進行高密度的更新建設(shè)，與原住村民一路融合，與公共利益一路共贏，共同譜寫了深圳的當下和未來。

1 城中村的更新

現(xiàn)如今，人們已經(jīng)習(xí)慣了深圳的“快”，當深圳“慢”下來的時候，總讓人覺得哪里出現(xiàn)了問題。實際上，深圳城中村的更新建設(shè)非但快不起來，還必須慢得有條不紊。最具代表性的當屬深圳“大沖村”即華潤萬象天地城市更新，項目以打造新一代都市復(fù)合街區(qū)為目標，動遷了1 500多戶原大沖村居民，拆除了近110萬m2的房屋，“拆遷與開發(fā)雙線并行”“設(shè)計工作貫穿項目歷程始終”是項目秉持的兩大原則。在更新改造模式上，政府主導(dǎo)、市場化運作、股份公司參與，形成“三合一”的工作主體；在拆遷、回遷工作上，根據(jù)改造簽約結(jié)果多次優(yōu)化調(diào)整，充分尊重村民意愿；在工作周期設(shè)定上，“前期接洽、回遷談判、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)塑造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展”六個環(huán)節(jié)彼此疊合，基本構(gòu)成了項目的實踐歷程。

2007年，華潤集團將萬象天地整體定位為“與深圳未來城市形象相適應(yīng)的超大規(guī)模、新型、高尚、現(xiàn)代化的商務(wù)中心及居住社區(qū)”，但如何將建筑與城市環(huán)境“相適應(yīng)”，卻是值得深思的問題。起初，“相適應(yīng)”被反復(fù)理解為向國際既有高端社區(qū)看齊，然而隨著項目進程的深入，重新塑造與深圳氣候及生活習(xí)慣相契合的步行街區(qū)，會更加接近這次大規(guī)模城市更新的構(gòu)想。

2 延續(xù)深圳的精神內(nèi)核性

在萬象天地建設(shè)前，需先理解深圳城中村的歷史背景和文化特色。深圳城中村的歷史與南方很多城市并無他異，但有句話說得好：“一個深圳人必須來自外地”。在深圳的城中村中，只有不到5%的原住民，其密集的居住人口是深圳的“人力資源發(fā)射臺”。這里為數(shù)以萬計的深圳新人提供廉價、便捷的棲所，在擁擠、高密度的城中村中，自治的村管理組織保留了數(shù)量可觀的“公共空間”，它們點綴在村頭村尾，24h運轉(zhuǎn)，展現(xiàn)出豐富的多樣性。于是，深圳的城市性格在這些城中村中逐漸積累，形成了一種自下而上的民間氛圍。

如今的深圳，需要建立屬于自己的城市文化和意識形態(tài)，它們或許可以表述為講究空間的務(wù)實和彈性、自下而上的需求反映、多中心發(fā)展的自治格局、快速/敏捷的對話機制、對城市角落的積極填補和修復(fù)等，無一例外地可以在城中村里找到。因此，城中村已經(jīng)為深圳定制了一個可識別的歷史情境，如何將這個情境通過“設(shè)計轉(zhuǎn)譯”投射到新的時代，其實是一個不小的挑戰(zhàn)。

3 實現(xiàn)城市空間的混合性與辨識度

華潤集團將項目定名為“萬象天地”，與全國各大城市均有出現(xiàn)的“萬象城”相比，去掉“城”字，換成“天地”二字，意味深遠?！俺恰笔怯羞吔绲模疤斓亍眲t存在諸多變化，暗示著對空間邊界和尺度的試探。如何在新一輪的城市更新中，找到一種混合式的城市空間形態(tài)？如何讓大、小尺度的商業(yè)設(shè)施共存，并為自下而上的城市空間（深圳內(nèi)生的草根性）贏得一個合法身份？如何改變社會對城中村改造的單一認知，扭轉(zhuǎn)既有的城市偏見，讓改造后的新空間與周邊界面保持親密的契合度？這些問題的答案，都在從產(chǎn)業(yè)到空間的動態(tài)調(diào)整中，逐漸變得清晰可見。

業(yè)主：華潤集團

建設(shè)地點：廣東省深圳市

建筑設(shè)計：CCDI 悉地國際（商業(yè)街、辦公、公寓）、Foster+Partners（規(guī)劃、辦公）、CRTKL（商業(yè)街）

項目負責(zé)人：張立

總建筑面積：35 萬m2

設(shè)計時間：2012

建成時間：2018

攝影：方健

1 高層建筑的集群形態(tài)

2 總平面圖

3 誠品書店入口前的市民廣場

4 下沉廣場作為重要的動線節(jié)點

5 高層建筑近地夾層作為重要的公共連接空間

萬象天地的整體規(guī)劃共包含五棟超高層塔樓和一棟高層塔樓，由一條平行于深南大道的步行街將地塊劃分為南北兩個區(qū)域。北區(qū)商業(yè)街的東西兩側(cè)分別配以低于5層的主力商店、誠品書店及文化劇場，著重演繹小尺度下的都市場景。建筑的“縫隙”朝向城市的滲透面，人們可以在街道上隨意穿行、駐足停留。

如果將萬象天地的空間混合性與辨識度與其他同級的綜合體進行比較，我們會發(fā)現(xiàn)很多不同：羅湖區(qū)的萬象城作為深圳第一代城市綜合體，居住、辦公、酒店、集中式的商業(yè)功能之間有著相對嚴密的分隔；在福田CBD的開發(fā)中，“網(wǎng)格化街區(qū)+密集的塔樓”提供了高密度的范本，但由于混合度不足，缺失了“24h”的循環(huán)活力。

為此，萬象天地在滿足消費和產(chǎn)業(yè)的多重需求下，試圖保留城中村的某些積極因素，從而還原出深圳市井的底層活力。例如，在萬象天地內(nèi)部設(shè)置小尺度的“里巷空間”，在里巷上方，進一步疊加空中連廊和步道，塑造出一種高密度的接觸感（類似過去的握手樓）。此外，建筑立面石材的多樣拼縫、玻璃的多樣類型、各色金屬的集合、穿插其間的綠植墻面，細膩且豐富地突出了都市生活，給人以輕松愉悅之感。在傳統(tǒng)綜合體“商業(yè)+酒店+寫字樓+公寓”的組合基礎(chǔ)上，強化綠色自然理念，加入文化設(shè)施及公共藝術(shù)裝置。華潤置地還開創(chuàng)了首個自營劇場，在步行商業(yè)街中建造專業(yè)劇院，每年為市民們提供數(shù)十場人文藝術(shù)表演，相比于傳統(tǒng)劇場，它的親密感與便捷性更勝一籌（可類比城中村中開放的公共文化空間）。此外，華潤置地還與政府達成了彈性條款，在保證幼兒園、政府社團等公共配套設(shè)施和綠地面積、城市干路不變且總建筑面積不超過280萬m2的前提下，相同用地性質(zhì)的地塊之間可進行用地面積、建筑面積的適當調(diào)整。

在人居功能的打造上，T3公寓為萬象天地中唯一的居住塔樓，分為東西兩塔。公寓立面承襲公建區(qū)總體規(guī)劃的設(shè)計語言，以連續(xù)起伏的緞帶勾勒出建筑側(cè)面線條，而景觀條件較好的南北面采用大面通透幕墻以橫向線條打造。與其他塔樓相比，T3公寓的立面增加了陽臺，可根據(jù)自身的結(jié)構(gòu)和公寓屬性設(shè)計出更契合的建筑立面。塔樓平面布局合理、動靜分區(qū)，T3西塔高約150m，七層到四十層為公寓，每層五戶，其中三戶約70m2，一戶約120m2，一戶約150m2，幾乎每戶房間都有獨立衛(wèi)浴。T3東塔為商務(wù)公館，高約125m，低區(qū)（七層到十六層）每層三戶，面積分別為200m2、250m2、300m2左右；高區(qū)（十八層到三十二層）每層兩戶，面積為360～380m2，每戶房間均有獨立衛(wèi)浴。位于公寓六層的架空層作為服務(wù)公寓住戶的會所、健身房和室外露臺使用，提升了塔樓的附加價值。

6 建筑的“空間縫隙”向城市滲透

7 T3 公寓標準層平面圖（西塔十六層至二十二層）

8 T3 公寓標準層平面圖（東塔十五層至十六層）

9 構(gòu)建小尺度下的都市場景

10 開放而充滿連接感的城市街道

11 立面圖

4 國際化、多層次、滲透式合作

如前文所述，萬象天地的設(shè)計工作貫穿了整個項目的開發(fā)建設(shè)：2005年，政府先期主導(dǎo)的大沖舊村規(guī)劃方案在開發(fā)商未介入的情況下被設(shè)計為相對單一的住宅片區(qū)；2007年，華潤置地組織國際設(shè)計競賽，將社區(qū)演變?yōu)楣δ芑旌系亩际薪謪^(qū)，提升商業(yè)價值；2011年，深圳發(fā)布城市更新專項規(guī)劃批復(fù)方案，各地塊的規(guī)模與布局進一步調(diào)整；2013年，萬象天地的最終實施方案成形，回遷區(qū)以外地塊逐步啟動設(shè)計，國內(nèi)外多個設(shè)計團隊同時啟動工作。在這個時期，四家大型設(shè)計公司及諸多顧問公司不斷磨合，構(gòu)成了項目成功的關(guān)鍵。其中，CRTKL將前期巨型商業(yè)中心的方案修改為內(nèi)街外巷式的親密街區(qū)；Foster+Partners統(tǒng)籌了整體規(guī)劃，并為六座超高層塔樓樹立了高識別度的現(xiàn)代面貌；CCDI悉地國際完成了兩座公寓和誠品書店的建筑設(shè)計，以及部分辦公塔樓和商業(yè)街的施工圖設(shè)計；華陽國際完成了其余大部分的施工圖設(shè)計，并且從最初的拿地方案全程服務(wù)到最終的項目落成。此外，多家咨詢公司先后介入了不同設(shè)計環(huán)節(jié)，如室內(nèi)設(shè)計（Wilson）、景觀設(shè)計（JCFO+SWA）、交通咨詢（MVA&綜交院）、結(jié)構(gòu)和幕墻咨詢（Arup）、燈光咨詢（TDA）、標識設(shè)計（Pentagram）、劇場設(shè)計（臺灣大元）等，這些機構(gòu)在華潤置地的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌下，向著統(tǒng)一的目標不斷推進。

作為設(shè)計集群的成果，萬象天地同時實現(xiàn)了三種基本形式的開放空間：1）街巷空間，重新建構(gòu)了非常細膩的街巷結(jié)構(gòu)和步行體驗；2）讓渡共享空間，開放的垂直綠化和屋頂花園確保了城市空間節(jié)點的豐富性；3）聚合空間，導(dǎo)入藝術(shù)和文化元素，促成關(guān)鍵節(jié)點的事件觸發(fā)。

5 結(jié)語

我們理解的城市更新，不是簡單物理空間的增加和改變，而是在沖突中實現(xiàn)融合，在融合中實現(xiàn)共贏。在萬象天地項目完成后，大沖股份公司的集體物業(yè)年租金由6 000萬人民幣增加至近6億人民幣，村民的生活環(huán)境得到了極大的改善。在公共配套方面，萬象天地及整個大沖村提供給政府約12萬m2的公共設(shè)施（含5.4萬m2保障房、兩所學(xué)校、三所幼兒園、公交首末站、社區(qū)文化站等）。項目的主力產(chǎn)業(yè)，形成了在大灣區(qū)具有輻射能力的南山科技金融城，通過一二級聯(lián)動，實現(xiàn)了產(chǎn)城融合的發(fā)展模式。

總結(jié)萬象天地的城市更新，可以歸納為“沖突、融合、共贏”。深南大道兩側(cè)的形象沖突和城市既有環(huán)境的沖突構(gòu)成了城市更新的動因，產(chǎn)城融合、草根文化與精英文化的融合、消費與產(chǎn)業(yè)的融合是開發(fā)設(shè)定的重要目標，至于共贏則由動遷利益、開發(fā)利益、公共體驗、深圳城市精神共同實現(xiàn)。萬象天地的更新建設(shè)為深圳未來的城市更新樹立了新的樣本。