《民法典》一周年10解

羅克研

2021年5月28日，《中華人民共和國民法典》迎來頒布一周年。

作為我國第一部以“法典”命名的法律，《民法典》又被稱為“社會生活百科全書”，與14億人的生活息息相關(guān)。涉及生老病死、衣食住行、消費(fèi)借貸……關(guān)乎公民切身利益，影響著人民群眾生產(chǎn)生活的方方面面。

購房人如何防范“一房二買”？手機(jī)被小偷賣給他人，可以要求買主歸還嗎？自己的車被別人停放的車擋住了影響通行，該怎么辦？車借給別人被人盜竊，該向誰要求賠償？對此，《民法典》都作出了如下解釋。

1.未辦理房產(chǎn)等不動產(chǎn)物權(quán)登記，是否會導(dǎo)致房產(chǎn)等不動產(chǎn)交易合同無效？

不會。根據(jù)《民法典》第215條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，當(dāng)事人之間涉及房產(chǎn)等不動產(chǎn)的變更、轉(zhuǎn)讓等事項(xiàng)的物權(quán)合同，其合同是否有效與房產(chǎn)與不動產(chǎn)物權(quán)的登記無關(guān)，無論登記與否都不會影響該合同的效力。該合同是否有效，應(yīng)根據(jù)《民法典》合同編的有關(guān)規(guī)定來判定。

2.購房人如何防范“一房二買”？

根據(jù)《民法典》第221條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，防范“一房二賣”最好的辦法就是在簽訂房屋買賣協(xié)議，特別是期房買賣協(xié)議后按照法律的要求盡快到登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，以保護(hù)自己的將來權(quán)益。因?yàn)?，?jīng)過預(yù)告登記的房屋非經(jīng)登記人本人同意，不能再將房屋賣給他人。但需要注意的是，預(yù)告登記也是有期限限制的。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

3.二手車未辦理過戶登記，又被車主賣給了不知情的別人并辦理了過戶登記，可以要求車主交車嗎？

不可以。根據(jù)《民法典》第225條的規(guī)定：船舶、航空器和機(jī)動車等的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。也就是說，機(jī)動車交易必須進(jìn)行登記才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。如甲將機(jī)動車賣給乙，交付了價款，并將機(jī)動車交付給乙，但未辦理過戶登記。后甲又將該機(jī)動車賣給了丙，丙交付了價款，甲將該車過戶于丙。那么，乙作為所有人，但是由于并未辦理過戶登記，不能對抗善意第三人丙。丙依法取得機(jī)動車所有權(quán)，丙可以要求乙交付該機(jī)動車，乙只能請求甲損害賠償。

4.手機(jī)被小偷賣給他人，可以要求買主歸還嗎？

可以。根據(jù)《民法典》第235條的規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。因此，如果手機(jī)被小偷賣給他人，占有者若屬于惡意的無權(quán)占有，則依法不適用善意取得，可以要求購買人歸還。何為惡意的無權(quán)占有？即明知手機(jī)為他人偷來還加以購買。但現(xiàn)實(shí)中，一般不需要手機(jī)所有者直接向買主請求返還。如果手機(jī)作為涉案贓物，公安機(jī)關(guān)一般會依法扣押手機(jī)，在提供手機(jī)合法所有證據(jù)后，公安機(jī)關(guān)會依法歸還所有者。

5.自己的車被別人停放的車擋住了影響通行，該怎么辦？

車子多車位少這是當(dāng)下每個城市基本都存在的問題，也是很難解決的問題。通常，伴隨停車位緊張而來的便是亂停亂放的普遍現(xiàn)象，這不僅影響行人的通行也會導(dǎo)致交通混亂。當(dāng)我們遇到汽車擋路或者亂停亂放應(yīng)該怎么辦呢？根據(jù)《民法典》第236條的規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求停止侵害、排除妨礙或者消除危險。因此，當(dāng)別人的停放車輛影響了自己車的通行，也就是妨害到自己對車輛所有權(quán)的行使時，砸車、鎖車、亂涂亂畫這些行為都不可取，更不值得被提倡。這不僅沒法解決問題而且還得賠償別人汽車的損失，金額損失過大還可能涉嫌犯罪。此時，建議當(dāng)事人可以要求車輛所有人挪走車輛，排除影響，消除妨礙。比如，先觀察對方車輛前擋風(fēng)玻璃是否留有電話或者挪車二維碼，有電話的話就撥打電話給車主叫他過來挪車，有挪車碼的話就打開微信“掃一掃”即可通知車主，如果碰到不想挪車的車主可以報警處理。

6.車借給別人被人盜竊，該向誰要求賠償？

借車給別人使用，車主享有所有權(quán)，而借車人只是享有使用權(quán)。借車人在享有使用權(quán)的同時，還要承擔(dān)合理使用、保管等義務(wù)。根據(jù)《民法典》第238條的規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。因此，對于車主而言，倘若車輛能被追回，可以要求借車人或者盜竊者返還車輛，并賠償相應(yīng)的損失。倘若車輛不能追回或者已經(jīng)毀損，車主可以要求借車人賠償損失，借車人賠償損失后，可以向盜竊者追償;車主也可以直接要求盜竊者承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

7.小區(qū)業(yè)主是否可以將小區(qū)車位使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給外人？

不可以?！睹穹ǖ洹返?73條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。也就是說，業(yè)主對房屋專有部分的所有權(quán)和對小區(qū)綠地、停車庫等共有部分的共有權(quán)是--體的，不可分割，不能分割轉(zhuǎn)讓。如果轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)，其相應(yīng)的共有部分權(quán)利也一并轉(zhuǎn)讓。換言之，沒有小區(qū)的房子專有部分所有權(quán)，也就自然沒有對小區(qū)共有部分享有共有權(quán)。

8.房租先出租后抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時租賃關(guān)系是否消滅？

根據(jù)《民法典》第405條的規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立前抵押財產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

因此，因租賃權(quán)先于抵押權(quán)存在，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而將房屋轉(zhuǎn)讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系不當(dāng)然終止，承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán)。比如甲出租房子給乙，后甲又將該房子抵押，為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)被迫將該房子轉(zhuǎn)讓給丙，丙取得該房子所有權(quán)。此時乙仍然享有該房屋的租賃權(quán)，繼續(xù)租住該房子。

9.債務(wù)到期前規(guī)定到期若不能清償債務(wù)，標(biāo)的物歸債權(quán)人所有的抵押條款，有效嗎？

無效。根據(jù)《民法典》第401條的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。因此，規(guī)定到期若不能清償債務(wù)，標(biāo)的物歸債權(quán)人所有的抵押條款，是無效的。

例如，劉某向?qū)O某借款5萬元，并將其轎車抵押給孫某。根據(jù)孫某的要求在簽訂的抵押合同里約定：如劉某到期不能償還債務(wù)，則劉某的轎車歸孫某所有。后劉某在約定的還款日期到來之時依舊無法還款，孫某遂找到劉某要求拿車，但是遭到了劉某的拒絕，孫某于是將劉某訴至法院。上述劉某與孫某的抵押合同中關(guān)于如劉某到期不能償還債務(wù)，則劉某的轎車歸孫某所有的約定，因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而屬無效的約定。

10.同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，應(yīng)按照何種順序進(jìn)行清償？

根據(jù)《民法典》第414條的規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的時間先后確定清償順序;（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。

清償順序遵循以下幾個原則：首先，已經(jīng)登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償;其次，抵押權(quán)都未登記的，按照債權(quán)之間的比例進(jìn)行清償;最后，抵押權(quán)都登記的，按照登記的先后順序進(jìn)行清償，如果順序相同，按照債權(quán)之間的比例進(jìn)行清償。

例如，李某以價值300萬元的房產(chǎn)作為抵押，分別向甲、乙兩銀行各貸款130萬元，李某、甲銀行于4月5日簽訂抵押合同，于4月8日辦理抵押登記;李某與乙銀行于4月7日簽訂抵押合同，當(dāng)天辦理了抵押登記。后樓價回落，李某無力還款，甲、乙二銀行行使抵押權(quán)，對李某的公寓拍賣得價款160萬元。根據(jù)上述規(guī)則，兩個債權(quán)都登記的，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)，故乙銀行優(yōu)先于甲銀行受償。

那么，乙銀行應(yīng)獲得130萬元，而甲只能獲得30萬元。