貝殼找房 何去何從

張鳳玲

面對(duì)易居、安居客、我愛我家等中介線上、線下平臺(tái)的圍攻，貝殼還能繼續(xù)“坐穩(wěn)”行業(yè)第一的位置嗎？

貝殼找房董事長(zhǎng)左暉的離世，給貝殼留下了許多疑問。

左暉去世之后，貝殼找房的市值蒸發(fā)了1800多億元，截至6月7日，貝殼找房的最新市值為552億美元，換算成人民幣3300多億元。

貝殼找房的股價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下跌？面對(duì)易居、安居客、我愛我家等中介線上、線下平臺(tái)的圍攻，貝殼還能繼續(xù)“坐穩(wěn)”行業(yè)第一的位置嗎？

靈魂人物的離去

左暉是貝殼找房的靈魂人物。

2001年，左暉年滿30周歲，他拿出5萬(wàn)元錢，創(chuàng)辦了鏈家，主要買賣二手房。

2005年，左暉在清華大學(xué)讀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總裁班，清華大學(xué)教授在課堂上說(shuō)要有客戶意識(shí)，比如設(shè)計(jì)看房路線圖、看房最佳效率時(shí)間，左暉白天上完課后，晚上把清華大學(xué)教授的知識(shí)分享給店面經(jīng)紀(jì)人。

之后，左暉帶著鏈家在業(yè)務(wù)上一直精進(jìn)。

2012年，左暉果決地推行“真房源”，最初幾個(gè)月，鏈家成交量下滑30%，很多經(jīng)紀(jì)人給鏈家總部打電話，甚至哭訴，不管人情上、商業(yè)數(shù)據(jù)上還是財(cái)務(wù)上，鏈家都面臨巨大壓力，但左暉依然堅(jiān)持做真房源，嚴(yán)懲發(fā)布虛假房源。

今天習(xí)慣了在網(wǎng)上VR看房的的00后們可能想不到：假房源在十幾年前幾乎是中介行業(yè)的慣例，網(wǎng)上的戶型圖片和實(shí)際的戶型圖片差異巨大。

房地產(chǎn)交易行業(yè)是一個(gè)低頻消費(fèi)、高客單價(jià)的行業(yè)。因此，左暉在鏈家發(fā)展過(guò)程中，倡導(dǎo)的方向是通過(guò)成交數(shù)據(jù)、帶看數(shù)據(jù)、搜索和點(diǎn)擊數(shù)據(jù)等大數(shù)據(jù)的分析，形成用戶畫像，預(yù)估用戶中意房屋的類型并智能推薦符合需求的房源，通過(guò)對(duì)歷史成交數(shù)據(jù)的多維度分析評(píng)估房屋價(jià)值，從而鎖定客戶。

2008年，左暉雇傭幾百經(jīng)紀(jì)人，到30多個(gè)城市的小區(qū)用腳步丈量房屋數(shù)量、戶型圖。如今，貝殼找房擁有的322個(gè)城市、2.26億套真實(shí)房源信息就是鏈家經(jīng)紀(jì)人幾十萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人用腳步丈量出來(lái)的。

鏈家，從2009年開始布局互聯(lián)網(wǎng)。

2010年初，鏈家聘請(qǐng)IBM高級(jí)咨詢顧問彭永東加盟鏈家，展開對(duì)鏈家的一系列線上改造工程。

2014年，鏈家網(wǎng)正式成立，彭永東作為“領(lǐng)航人”，圍繞互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，不斷優(yōu)化鏈家的業(yè)務(wù)流程、交易服務(wù)以及用戶體驗(yàn)，打磨自身的同時(shí)，也推動(dòng)行業(yè)的變革與創(chuàng)新。

從11年前喊出“品質(zhì)中介”到5年前做“真房源”再到現(xiàn)在貝殼找房已經(jīng)成為世界級(jí)房地產(chǎn)交易的平臺(tái)，左暉對(duì)鏈家甚至中介行業(yè)的進(jìn)步都有著重要的意義。8月13日，貝殼找房在紐交所掛牌上市，總市值超422億美元，貝殼自此也成為中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)的第一股。

左暉和貝殼找房的建樹，在于左暉找到并堅(jiān)持了中介的入門之道。入門之道，其實(shí)就是難但正確的事：從不吃差價(jià)，真房源，安心服務(wù)承諾。

那時(shí)，左暉就認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)真理——做“難而正確”的事。

從不吃差價(jià)，到真房源，再到安心服務(wù)承諾，再到“真房源”，左暉重新定義了房產(chǎn)中介規(guī)則。

2015年，左暉連續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)收購(gòu)交易，鏈家以近乎掃蕩式的氣勢(shì)，先后在成都、上海、北京、深圳、杭州、重慶、濟(jì)南、廣州、大連、煙臺(tái)等一二線發(fā)達(dá)城市以不同方式合并了伊誠(chéng)地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、易家、中聯(lián)（地產(chǎn)）集團(tuán)、北京高策、盛世管家、大興業(yè)、孚瑞不動(dòng)產(chǎn)、滿堂紅、好旺角、元盛房產(chǎn)等共計(jì)11家房地產(chǎn)中介企業(yè)。

之后，2018年2月28日，歷經(jīng)數(shù)年準(zhǔn)備的貝殼找房悄然上線，端出了國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)“樓盤字典”，以及在鏈家內(nèi)部已經(jīng)驗(yàn)證的ACN機(jī)制，向全行業(yè)開放。

從開山立派、野蠻生長(zhǎng)，到優(yōu)勝劣汰、重排座次，最終成就了鏈家、貝殼找房，也規(guī)范了中國(guó)房地產(chǎn)中介交易規(guī)則。

“天塌了，信仰沒了。”一位貝殼一線經(jīng)紀(jì)人如此描述。

接班人如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)

左暉去世4天后，公司聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官及執(zhí)行董事彭永東接替左暉擔(dān)任貝殼董事長(zhǎng)一職，并任命貝殼首席運(yùn)營(yíng)官徐萬(wàn)剛為貝殼執(zhí)行董事。

彭永東，現(xiàn)擔(dān)任貝殼找房CEO、鏈家網(wǎng)CEO，一直被認(rèn)為是鏈家集團(tuán)里僅次于左暉的“二號(hào)人物”，他不僅是貝殼平臺(tái)業(yè)務(wù)的操盤手，也同時(shí)落地左暉的戰(zhàn)略抉擇和公司價(jià)值觀。

彭永東學(xué)歷背景顯赫，浙江大學(xué)本科畢業(yè)，2006年清華大學(xué)碩士畢業(yè)。入職貝殼之前一直從事戰(zhàn)略咨詢工作，為中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、三星電子、德國(guó)電信等大企業(yè)做過(guò)戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。左暉和彭永東的結(jié)緣是在2009年，在IBM任戰(zhàn)略與變革高級(jí)咨詢顧問的彭永東，開始服務(wù)鏈家，為左暉解決“要不要互聯(lián)網(wǎng)化”的命題。彭永東給左暉的答案是，勢(shì)必要做，受到左暉賞識(shí)。

2010年，加入鏈家并擔(dān)任副總經(jīng)理，2014年起擔(dān)任鏈家網(wǎng)CEO，2018年，擔(dān)任貝殼找房CEO。而且在他的帶領(lǐng)下，業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好。

彭永東主舵后，貝殼的業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)。2021年，貝殼第一季度營(yíng)收達(dá)人民幣207億元，同比增長(zhǎng)190.7%;凈利潤(rùn)為10.59億元，調(diào)整后凈利潤(rùn)為15.02億元，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)季度為正。

他跟左暉一起推動(dòng)了貝殼找房的發(fā)展與上市，是左暉的得力干將。此前，彭永東一直被外界視作是貝殼未來(lái)的“一把手”。 有消息稱，左暉在2014年曾有意讓彭永東接班，但因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)搭建尚不完全，彭永東并未立刻答應(yīng)。

在5月20號(hào)，左暉去世當(dāng)天，彭永東發(fā)布內(nèi)部信《別老左》中提及，“老左的精神永遠(yuǎn)激勵(lì)我們，矢志不渝的堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，團(tuán)結(jié)一心為新居住產(chǎn)業(yè)發(fā)展做難而正確的事。”

徐萬(wàn)剛則是在左暉發(fā)動(dòng)大并購(gòu)期間進(jìn)入鏈家及貝殼。2010年，鏈家參股中西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)頭羊伊誠(chéng)地產(chǎn)。

2015年開始，鏈家開啟大規(guī)模并購(gòu)，將伊誠(chéng)和廣州的滿堂紅并入其中。徐萬(wàn)剛作為伊誠(chéng)董事長(zhǎng)，自此進(jìn)入鏈家管理層，并在后續(xù)發(fā)展躋身貝殼核心管理層。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，到2024年，中國(guó)住房市場(chǎng)GTV將達(dá)30.7萬(wàn)億元，經(jīng)紀(jì)服務(wù)滲透率將由47.1%提高到62.2%，與此同時(shí)，房屋裝修、房產(chǎn)金融等房產(chǎn)相關(guān)服務(wù)將從2019年的7.9萬(wàn)億元增長(zhǎng)至約15萬(wàn)億元。

市場(chǎng)紅利之下，貝殼面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

頭部玩家進(jìn)入房產(chǎn)中介市場(chǎng)

4月28日，易居（中國(guó)）企業(yè)控股有限公司發(fā)布公告，宣布收購(gòu)阿里巴巴集團(tuán)所持有的天貓好房公司85%股份，交易完成后，阿里成為易居第二大股東。

收購(gòu)后，將主導(dǎo)天貓好房的發(fā)展，阿里則以技術(shù)支持易居做房地產(chǎn)數(shù)字化營(yíng)銷和交易平臺(tái)。

事實(shí)上，在阿里的商業(yè)版圖中，“衣”“食”早已一騎絕塵，“行”有飛豬，獨(dú)缺代表“住”的房地產(chǎn)一角。天貓好房的成立，可以看作是阿里“衣食住行”服務(wù)產(chǎn)業(yè)版圖中的最后一塊“短板”開始補(bǔ)齊。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，易居聯(lián)合阿里，意在阻擊貝殼及其背后的騰訊，目的是為了對(duì)抗貝殼對(duì)新房分銷業(yè)務(wù)的影響。

貝殼招股書顯示，創(chuàng)始人左暉持有28.9%的股權(quán)，騰訊相關(guān)方持有12.3%的股權(quán)，為貝殼第二大股東。

貝殼找房的上市招股書披露，2019年其通過(guò)220多萬(wàn)筆交易，產(chǎn)生2.13萬(wàn)億元的GTV（平臺(tái)交易總額）。這一交易規(guī)模體量，已經(jīng)略超京東（2.08萬(wàn)億元），僅次于阿里（7.053萬(wàn)億元），成為中國(guó)第二大商業(yè)平臺(tái)。

2019年，貝殼的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了460億元。其中，二手房屋交易服務(wù)、新房交易服務(wù)、新興及其他服務(wù)的營(yíng)收分別246億元、203億元和12億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比貝殼和鏈家形成線上線下的導(dǎo)流閉環(huán)，易居也急需開拓線下業(yè)務(wù)，而易居主要業(yè)務(wù)在一手房代理，要做到與阿里線上房地產(chǎn)打通的話，仍需繼續(xù)擴(kuò)寬二手房代理平臺(tái)——易居房友的業(yè)務(wù)空間。

資料顯示，易居旗下有房友品牌，采用的是新房報(bào)銷分發(fā)模式。據(jù)易居2019年年報(bào)顯示，2017年-2019年，易居房友渠道成銷復(fù)合增長(zhǎng)率為376%。2019年新房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅猛，成銷總金額1382億元，成銷套數(shù)105433套，同比分別增長(zhǎng)298.1%和408.7%。

而貝殼找房新房分銷業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，2019年新房業(yè)務(wù)營(yíng)收從2018年74.72億元迅速升至202.74億元，占比逼近存量房業(yè)務(wù)，首次超過(guò)總營(yíng)收的40%。

阿里與易居合作，對(duì)易居而言，意味著打通了線上渠道。引入阿里，易居加強(qiáng)了生存感，尤其有利于易居線上流量的增持。

4月，58同城創(chuàng)始人姚勁波在朋友圈中指責(zé)貝殼在房產(chǎn)交易中存在壟斷行為，讓用戶二選一，并聲稱，“58安居客今年作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域”。雖然安居客的體量和交易額還有差距，但安居客的第二大股東也是騰訊。安居客招股書顯示，姚勁波合計(jì)持股約58.8%，騰訊持股14.1%。騰訊在貝殼的持股為11.6%。

除了易居、安居客，字節(jié)跳動(dòng)全資控股的房產(chǎn)信息綜合平臺(tái)“幸福里”也把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了貝殼。幸福里此前對(duì)標(biāo)安居客，但今年以來(lái)幸福里流量大漲，已經(jīng)把目標(biāo)調(diào)整為對(duì)標(biāo)貝殼找房。

阿里有技術(shù)，支持易居，今日頭條有流量，支持幸福里，騰訊既支持安居客，也支持貝殼。而平臺(tái)公司，尤其是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司，本質(zhì)上都是依靠雄厚的資本，迅速占領(lǐng)目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)。

從這個(gè)意義上說(shuō)，戰(zhàn)爭(zhēng)才剛剛開始。