房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的研究

吳菲菲

摘 要：現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走入了市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，為了使房地產(chǎn)行業(yè)能夠適應(yīng)當(dāng)前國家的宏觀調(diào)控政策，并提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭地位，不能僅僅采用以銷售為主的模式發(fā)展，而要從多方面來進(jìn)行成本控制。在此情況下，企業(yè)開始將財(cái)務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合到一起，采用協(xié)同管理的模式，但是如何能讓兩者真正的實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理是當(dāng)前需要解決的重要難題。本文通過對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理進(jìn)行研究，分析了目前存在的主要問題，并提出了對應(yīng)的策略以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;成本控制;協(xié)同管理

當(dāng)今社會，隨著國民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為提高我國經(jīng)濟(jì)增長的主要行業(yè)之一。由于人們對住房需求的不斷增加為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)，因此，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)層出不窮，增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力。但是這些房地產(chǎn)企業(yè)由于能力和資質(zhì)存在差異，其要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，需要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理。這樣才能使企業(yè)的所有資金都得到合理的利用，保證各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用都在使用范圍內(nèi)，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，增強(qiáng)競爭力。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理概述

協(xié)同管理就是使兩者能夠相互合作、相互制約，共同管理。將其應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，主要體現(xiàn)在對企業(yè)內(nèi)部實(shí)行分層次管理，同時(shí)在協(xié)同管理的模式下將財(cái)務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合，推進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行覆蓋的范圍較廣、資金流通量較大，因此在實(shí)行協(xié)同管理的時(shí)候一定要保證它的有效性，起到監(jiān)督和管理的有效作用。在實(shí)施成本控制時(shí)，一定要嚴(yán)格按照有關(guān)的規(guī)章制度開展工作，最大力度的為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。在協(xié)同管理的模式下實(shí)施財(cái)務(wù)管理和成本控制主要體現(xiàn)在信息協(xié)同、管理協(xié)同、決策協(xié)同等方面。在房地產(chǎn)企業(yè)中其財(cái)務(wù)管理主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)支付管理、收支管理和核算盈余管理等工作。成本控制則是對施工過程中涉及到的人員、材料、機(jī)械設(shè)備等方面進(jìn)行成本方面的控制。在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果將財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理落到實(shí)處，在很大程度上能促進(jìn)企業(yè)的全面發(fā)展，成為企業(yè)發(fā)展的主要保障力量。其中在企業(yè)做出決策的時(shí)候和抵御風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候發(fā)揮的效果最顯著。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)協(xié)同管理，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制的共同管理將在很大程度上促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理方面的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)管理存在的問題一般情況下主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，融資管理方面存在的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)用到的資金量比較大，所以一般都是通過從銀行貸款來取得需要的資金，但是，由于受到當(dāng)下國家金融政策的多方限制，對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款需求，銀行只能提供項(xiàng)目開發(fā)貸款，而且在此基礎(chǔ)上還附加了許多嚴(yán)格的條件。例如，項(xiàng)目需要滿足四證要求，對資金也有要求，其中自有資金比例要在35%以上，負(fù)債率要低于70%，此外對項(xiàng)目資金要進(jìn)行封閉管理，這樣嚴(yán)格的條件都為企業(yè)融資帶來了較大的困難。第二，生產(chǎn)資金管理問題。由于企業(yè)增加了專用性的資產(chǎn)，以致于企業(yè)的沉積成本不斷的上升。企業(yè)的資本流動速度降低，資金長期以固定資產(chǎn)的形式存在，最終導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈過于緊張。隨著市場各種價(jià)格的上漲，企業(yè)也會產(chǎn)生更多的預(yù)算。第三，銷售資金管理問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠較慢，銷售成本支出較多，尤其在銷售環(huán)節(jié)中，比較重視資金的回收和管理，因此，如果還采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式，將不利于財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)之間的信息鏈接。

（二）成本控制方面的問題

成本控制方面存在的三個(gè)主要問題是：第一，單元化的投資運(yùn)作方式。由于多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度較快，導(dǎo)致在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)沒有做好充足的工作準(zhǔn)備工作。在進(jìn)行成本投入預(yù)算過程中，缺乏系統(tǒng)的分析，忽略了資金安全問題，沒有做好項(xiàng)目成本優(yōu)化工作。第二，缺乏科學(xué)的成本控制方法，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程中，科學(xué)的成本控制方法能夠促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，如果缺乏有效的評估，盲目的進(jìn)行項(xiàng)目投資，將為企業(yè)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。第三，缺乏完善的成本控制制度。由于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都屬于家族企業(yè)，因此沒有制定完善的企業(yè)制度對于決策權(quán)和股份也沒有明確的劃分，成本控制制度過于籠統(tǒng)。另外，企業(yè)對成本控制的重視度較低，以致于造成企業(yè)的成本投入過高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的對策

為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理，企業(yè)可以試著從以下幾點(diǎn)進(jìn)行改革來解決當(dāng)前面臨的難題。

（一）完善企業(yè)制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想貫徹落實(shí)財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理模式，就要將企業(yè)制度的完善工作放到首位。具體操作方法如下：一是，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員需要加強(qiáng)對各個(gè)部門的監(jiān)督管理工作，提前做好調(diào)研工作，將成本控制在最小的范圍內(nèi)，并能夠按照預(yù)算制度展開工作，同時(shí)還要為成本控制工作提供準(zhǔn)確的、真實(shí)的信息資料，方便成本控制的實(shí)施。二是，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，一定要重視預(yù)算審核和預(yù)算復(fù)核工作的重要性，因此這兩項(xiàng)工作在成本控制工作中起著關(guān)鍵的作用。三是，在采購施工原材料時(shí)，要選擇專業(yè)的采購人員。采購人員要通過多方面的對比，選擇性價(jià)比較高的原材料，同時(shí)還要保證供貨商具有合法的資質(zhì)和較強(qiáng)的信譽(yù)度，方便建立長期合作的關(guān)系。簽訂采購合同后要將相關(guān)的資料和采購單據(jù)交于財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審核，一旦出現(xiàn)問題，要及時(shí)的跟采購人員進(jìn)行溝通，并采取有效的解決措施，以此來減低采購工作對后期施工帶來的影響。

（二）建立健全財(cái)務(wù)管理體系

要想在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的最大效用，一定要將財(cái)務(wù)管理體系建立完善。具體實(shí)施方式如下：首先，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督和管理工作。 從目前房地產(chǎn)企業(yè)的具體運(yùn)作過程中可以看出，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有較為完善的財(cái)務(wù)管理體系，現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理工作還缺乏規(guī)范性和科學(xué)性，而且在財(cái)務(wù)管理觀念上還比較落后。因此，需要結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際情況，更新財(cái)務(wù)管理和企業(yè)管理的理念，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作方面的監(jiān)督和管理力度。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員還要制定出滿足企業(yè)發(fā)展的成本控制方案，并保證方案的可行性和有效性。其次，提高財(cái)務(wù)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本控制工作涉及到企業(yè)內(nèi)部的許多重要信息和數(shù)據(jù)，能夠影響企業(yè)的未來發(fā)展，因此，企業(yè)一定要加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)力度，不斷提高他們的知識水平和業(yè)務(wù)能力，使其具備較高的工作能力和綜合素質(zhì)。另外，在招聘新人的時(shí)候，一定要錄用業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)的人員，并對其進(jìn)行培訓(xùn)來加強(qiáng)他們的財(cái)務(wù)管理意識和成本控制意識。最后，保證資金管理在有效范圍內(nèi)。作為財(cái)務(wù)管理人員一定要重視自身的工作，認(rèn)識到自身工作對企業(yè)的影響作用，做好財(cái)務(wù)相關(guān)的各方面工作。在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于財(cái)務(wù)管理對企業(yè)的資金流向具有一定的影響作用，可以決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此，一定要做好資金管理工作，幫助企業(yè)樹立良好的市場形象。除此之外，還要幫助企業(yè)制定科學(xué)的融資方案來擴(kuò)大企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展奠定良好的資金基礎(chǔ)。

（三）規(guī)范運(yùn)作管理體系

在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立規(guī)范的運(yùn)作管理體系，采取外包形式的業(yè)務(wù)來加強(qiáng)自身在市場中的地位。首先，要保證外包業(yè)務(wù)的科學(xué)性和合理性，促進(jìn)外包公司和房地產(chǎn)企業(yè)建立其緊密的合作關(guān)系。采取將核心業(yè)務(wù)交給外包公司關(guān)系的方式可以減輕企業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，有利于將工作重心放到財(cái)務(wù)管理和成本控制方面。其次，要對企業(yè)進(jìn)行更加完善和統(tǒng)一的管理，建立跨部門式的管理體系才能使企業(yè)更加規(guī)范化。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對拉動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要的影響作用。因此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)更健康更持久的發(fā)展下去，需要在企業(yè)內(nèi)部采取一系列的措施，在保證各項(xiàng)制度都完善的前提下貫徹落實(shí)財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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