房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資涉稅問(wèn)題研究

彭維鋒

摘 要：結(jié)合現(xiàn)狀可知，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，以獲得足夠開(kāi)發(fā)資金為核心任務(wù)?，F(xiàn)實(shí)工作中，融資方式的選擇，會(huì)影響后續(xù)的納稅籌劃，再加上地產(chǎn)行業(yè)稅收復(fù)雜，多數(shù)企業(yè)對(duì)稅務(wù)重視不足，從而產(chǎn)生了輕視行為，具體表現(xiàn)在為了立刻獲取充足資金，忽略了稅收問(wèn)題，變相追加了稅收成本，或者是抬高了稅收風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：涉稅問(wèn)題;房地產(chǎn);債權(quán)融資

通過(guò)現(xiàn)狀分析可知，企業(yè)資金來(lái)源渠道有限，相對(duì)狹窄，并且最近幾年，政策調(diào)整頻繁，造成房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問(wèn)題復(fù)雜。加之金融機(jī)構(gòu)貸款限制力度加強(qiáng)，企業(yè)為了達(dá)到融資目的，“八仙過(guò)海各顯神通”。從整體來(lái)看，現(xiàn)階段債權(quán)類融資占據(jù)主導(dǎo)。

一、金融機(jī)構(gòu)貸款

站在融資的實(shí)踐角度分析，目前市面上擁有金融許可證的，都屬于金融機(jī)構(gòu)范疇，其中銀行類金融機(jī)構(gòu)占據(jù)主導(dǎo)，如商業(yè)性銀行等，還有一類是與之相對(duì)的非銀行類機(jī)構(gòu)，這部分機(jī)構(gòu)包括信托公司、基金公司等。參照稅法具體內(nèi)容可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樾再|(zhì)特殊，其從金融機(jī)構(gòu)貸款衍生出的利息支出，在一定條件下，可以選擇在稅前扣除，一旦超出了相應(yīng)條件范圍，便不予抵扣。目前金融機(jī)構(gòu)貸款，涉稅問(wèn)題具體反映在以下幾個(gè)層面。

（一）土地增值稅的涉稅

結(jié)合相關(guān)稅法可知，土地增值稅屬于特殊稅種，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地合法衍生出的行為權(quán)限，像使用權(quán)、支配權(quán)等，除了地上的建筑物，支配的對(duì)象還包括其附著物，這些都將會(huì)被納入計(jì)稅依據(jù)，在此基礎(chǔ)上借助各項(xiàng)條款完成實(shí)際的稅賦繳納。在實(shí)際工作中，這種稅賦不包括以下行為，例如：繼承、贈(zèng)予方式等。這種賦稅形式反映在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有了新的意義延伸，主要是指增值部分，這部分會(huì)集中發(fā)生在房屋銷售階段，當(dāng)支出行為產(chǎn)生后，通常情況下，會(huì)形成增值部分，但要扣除開(kāi)發(fā)成本。結(jié)合當(dāng)前經(jīng)驗(yàn)可知，利息支出較為特殊，作為允許稅前扣除的支出，在真實(shí)進(jìn)行納稅處理時(shí)，需要滿足以下條件：（1）款項(xiàng)屬于本次核算項(xiàng)目，并且用于開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，在扣除稅賦前，要出具利息支出憑證，這是該項(xiàng)工作的前提。（2）借款利率符合標(biāo)準(zhǔn)。按照規(guī)定，不得高于同類同期利率，這里的利率包含了基準(zhǔn)利率以及實(shí)際的浮動(dòng)利率，只有保證低于這兩類利率，才能滿足抵扣的要求。（3）利息必須計(jì)算分?jǐn)?，這是基本保障，現(xiàn)實(shí)工作中，如果不能計(jì)算分?jǐn)?，將?huì)影響最終的抵扣，則在增值稅納稅時(shí)，無(wú)法提供利息憑證，并進(jìn)行據(jù)實(shí)抵扣，通常情況下，只能按10%的科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。

（二）企業(yè)所得稅的涉稅

除了土地增值稅涉稅嚴(yán)重之外，企業(yè)所得稅也是重要涉稅內(nèi)容，通常情況下，需要向金融機(jī)構(gòu)提交相關(guān)利息支出申請(qǐng)，以此作為前提，按照現(xiàn)有稅法規(guī)定，執(zhí)行所得稅稅前抵扣。通常情況下，所得稅的抵扣，存在以下兩種情況。首先，非金融企業(yè)在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的利息支出，需要控制好貸款額度。值得注意的是，在此期間，需要提供利率情況說(shuō)明，以此作為前提，才能滿足支出合理性的要求。其次，在利率情況說(shuō)明中，需要保證內(nèi)容詳盡，闡明相關(guān)情況，簽訂該借款合同時(shí)，需要聯(lián)系實(shí)際的同類貸款利率情況，將其作為參考，確保決策的科學(xué)性。（3）同期同類貸款利率屬于重要指標(biāo)，在實(shí)際工作中，可以作為依據(jù)和參考，具體是指在貸款期限等條件相同的情況下，相關(guān)金融企業(yè)需要在合理、規(guī)定時(shí)間完成貸款利率提供。在此項(xiàng)工作期間，平均貸款利率和實(shí)際貸款利率是對(duì)等的。針對(duì)銀行機(jī)構(gòu)貸款，如果無(wú)法按期歸還，將會(huì)產(chǎn)生逾期，在這樣的情況下，會(huì)有罰息支出，并且在現(xiàn)實(shí)使用中，衍生出其他費(fèi)用，例如：理財(cái)顧問(wèn)費(fèi)、管理費(fèi)等。除此之外，還有其他合理費(fèi)用支出，但想要順利實(shí)現(xiàn)扣除，通常情況下需要提供有效憑證，證明金融機(jī)構(gòu)的合法性。

（三）金融機(jī)構(gòu)的融資票據(jù)

除了上述問(wèn)題外，金融機(jī)構(gòu)貸款還將涉及到融資票據(jù)等問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)工作中，無(wú)論是增值稅，還是普遍涉及到的所得稅抵扣，都是較為棘手的問(wèn)題，都要依托利息票據(jù)，并在此基礎(chǔ)上，發(fā)揮所得稅抵扣功能?；谶@樣的前提，在工作中，需要合理關(guān)注對(duì)票據(jù)的管理（金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)票據(jù)），確保提供關(guān)鍵性票據(jù)，保證利息票據(jù)完整。除此之外，工作想要順利進(jìn)行，還要得到協(xié)商認(rèn)可（稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可），現(xiàn)實(shí)工作中，更應(yīng)該注意該票據(jù)真實(shí)性以及完整度。例如：信托利息收據(jù)，在現(xiàn)實(shí)工作中屬于重要憑證，但在很多工作中，無(wú)法得到稅務(wù)局認(rèn)可，由此可以看出，所得稅的抵扣，需要取得正式發(fā)票，只有出示正規(guī)票據(jù)，才能完成稅務(wù)抵扣。

二、非金融機(jī)構(gòu)貸款

除了金融機(jī)構(gòu)貸款外，實(shí)際工作中，還會(huì)涉及其他類貸款問(wèn)題，簡(jiǎn)單地說(shuō)，非金融機(jī)構(gòu)貸款，就是從金融機(jī)構(gòu)以外的正規(guī)渠道完成的借款。結(jié)合目 前情況來(lái)看，非金融機(jī)構(gòu)貸款類型眾多，以股東借款為主，同時(shí)還包括民間借款等多種形式。

（一）土地增值稅的涉稅

針對(duì)非金融機(jī)構(gòu)貸款來(lái)說(shuō)，關(guān)于土地增值稅涉稅問(wèn)題，需要嚴(yán)格按照相關(guān)《通知》，完成科學(xué)計(jì)算扣除。基于這樣的前提，在現(xiàn)實(shí)工作中，凡是從非金融機(jī)構(gòu)完成的最終借款所衍生的支付利息，無(wú)法進(jìn)行增值稅稅前扣除。根據(jù)這項(xiàng)內(nèi)容可知，凡是從非金融機(jī)構(gòu)完成的借款，想要順利完成抵扣，應(yīng)盡量采用銀行委托這種特殊形式，否則將會(huì)遭遇困境，面臨嚴(yán)重審計(jì)不符問(wèn)題，會(huì)計(jì)與稅務(wù)成本列支會(huì)有較大差異。

（二）企業(yè)所得稅的涉稅

非金融機(jī)構(gòu)貸款也會(huì)涉及到所得稅的涉稅問(wèn)題，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況能夠發(fā)現(xiàn)，所得稅法規(guī)中，現(xiàn)階段，針對(duì)非金融機(jī)構(gòu)借款相對(duì)寬松，這種寬松體現(xiàn)在所衍生出的利息支出方面，在抵扣環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)較低，要求沒(méi)有非常嚴(yán)格，這給非金融機(jī)構(gòu)借款提供了發(fā)展契機(jī)。結(jié)合現(xiàn)狀可知，目前非金融機(jī)構(gòu)借款主要存在以下幾種情況：第一，股東（關(guān)聯(lián)企業(yè)）所導(dǎo)致的利息支出，結(jié)合財(cái)政部規(guī)定內(nèi)容可知，房地產(chǎn)企業(yè)借款時(shí)，凡是從關(guān)聯(lián)方企業(yè)借出的，需要對(duì)借款額度進(jìn)行控制，借款金額按照規(guī)定要低于權(quán)益性投資金額2倍，只有滿足這樣的前提，才能確保所得稅稅前抵扣順暢。第二，借款利率問(wèn)題，作為關(guān)聯(lián)方企業(yè)，稅前抵扣需要在同期中完成，并且還要保證在規(guī)定利率之內(nèi)，超出部分較為特殊，按照標(biāo)準(zhǔn)是不能抵扣的?，F(xiàn)實(shí)工作中，要依據(jù)規(guī)定，控制好借款金額，在此基礎(chǔ)上，調(diào)整好利率、債權(quán)比，這是重要保障，同時(shí)遵守獨(dú)立交易原則（基礎(chǔ)性工作，不容忽視）。第三，民間借款利息支出?，F(xiàn)實(shí)工作中，針對(duì)利息支出部分，想要實(shí)現(xiàn)所得稅稅前扣除，需要滿足一定條件，對(duì)合同約定利率嚴(yán)格把控，確保其不高于金融企業(yè)，只有滿足這樣的要求，才能順利完成所得稅稅前扣除。

結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定內(nèi)容，針對(duì)利息支出列支問(wèn)題，現(xiàn)做出如下要求：（1）在實(shí)際工作中，與個(gè)人之間的借貸要受到全方位保護(hù)，必須是真實(shí)、合法的，要嚴(yán)厲杜絕違規(guī)行為，特別是重點(diǎn)排查非法集資行為，降低風(fēng)險(xiǎn)可能性。（2）借款合同等文件必不可少，需要嚴(yán)格按照簽署流程進(jìn)行，確保合同條款合規(guī)。（3）現(xiàn)實(shí)工作中，利率不得超過(guò)指定的水平，要低于金融機(jī)構(gòu)貸款利率，并且要確保同期同類貸款利率始終處于穩(wěn)定狀態(tài)。

（三）金融機(jī)構(gòu)的融資票據(jù)

結(jié)合非金融機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出的貸款特點(diǎn)可知，在工作中想要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就要注意利息票據(jù)使用，從源頭解決不規(guī)范問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)表明，票據(jù)是重要參照，許多工作經(jīng)常因利息憑證不夠完整，最終導(dǎo)致無(wú)法扣除。結(jié)合現(xiàn)狀來(lái)看，融資票據(jù)管理混亂，特別是利息支出，現(xiàn)實(shí)中的合規(guī)票據(jù)幾乎沒(méi)有，很容易誘發(fā)代扣代繳風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)實(shí)中的債權(quán)融資涉稅問(wèn)題相對(duì)復(fù)雜，涉及多個(gè)層面，需要精準(zhǔn)分析，嚴(yán)格把控，才能規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，消除潛在隱患。在實(shí)際工作中，開(kāi)展融資活動(dòng)時(shí)，要合理規(guī)避稅務(wù)問(wèn)題，從多角度思考債權(quán)融資涉稅現(xiàn)狀，對(duì)融資方案不斷優(yōu)化，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)所涉及的稅務(wù)問(wèn)題細(xì)致分析，在此基礎(chǔ)上，提出整改意見(jiàn)。若是輕視稅務(wù)問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)將企業(yè)推向困境，增加整體支出，同時(shí)弱化企業(yè)內(nèi)控能力，不利于企業(yè)穩(wěn)健以及長(zhǎng)期發(fā)展。

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