中小房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控

吳保順

摘 要：經(jīng)濟(jì)全球化的沖擊和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的影響，讓原本就是國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，更加受到各方面的關(guān)注。尤其是近些年，國家和各級政府紛紛出臺一系列限制性的政策，在催發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活力的同時，也加劇了這一市場板塊的競爭，在外部環(huán)境一致的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想脫穎而出，必須從自身出發(fā)，成本管控應(yīng)運而生，最佳的成本管控水平，能夠幫助企業(yè)找到合適的制衡點，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。但由于市場缺乏優(yōu)秀案例指引，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管控的環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了很多不可避免的問題。本文主要針對中小房地產(chǎn)企業(yè)，從成本核算與管控的概念出發(fā)，探究其中小房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控過程中出現(xiàn)的共性問題，并結(jié)合實際給出相應(yīng)解決策略，助力中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;管控

城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年上升，大量房地產(chǎn)開發(fā)商涌入該行業(yè)，在帶動自身發(fā)展的同時，也引起了與其關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的其他行業(yè)發(fā)展，如裝飾行業(yè)、材料供應(yīng)商等，相關(guān)的價格也在逐年攀升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算管控工作愈發(fā)重要。

一、成本核算管控相關(guān)概念

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控，即是在其項目工程建設(shè)過程中，對其中涉及成本支出的環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，確保其預(yù)計支出在企業(yè)計劃的資金預(yù)算范圍內(nèi)。同時，在成本預(yù)算執(zhí)行過程中，如果實際與計劃出現(xiàn)差異，需要及時糾正，以保證企業(yè)的實際成本支出與既定資金預(yù)算之間差異最小化，而使最終獲得的效益最大化。

就當(dāng)下企業(yè)會計成本核算與管控的實際應(yīng)用情況來看，可總結(jié)出以下幾點成本核算與管控時需遵循的原則：

（一）全面性原則

成本核算與管控并非某一單一工作，需要滲透到企業(yè)項目建設(shè)的全過程、全方位、全生命周期、全要素，通過多維度、多角度的管理細(xì)則約束，發(fā)揮成本管控作用，不斷提高企業(yè)投入產(chǎn)出比。

（二）單項與整體結(jié)合原則

成本核算與管控有最終的成本目標(biāo)，企業(yè)需要將成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，成為單個可完成的量化指標(biāo)，再通過這些指標(biāo)的完成以實現(xiàn)整體成本目標(biāo)，因此，在企業(yè)進(jìn)行成本管控時必須要注意單個成本指標(biāo)與整體成本目標(biāo)的協(xié)調(diào)性。

（三）權(quán)責(zé)結(jié)合原則

在企業(yè)進(jìn)行成本核算管控時，必須將權(quán)利和責(zé)任進(jìn)行結(jié)合，各部門職員在明確自身職責(zé)的同時，也要賦予其一定的執(zhí)行權(quán)利，以此調(diào)動部門人員的工作積極性，更好的踐行成本管控理念。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控存在問題

（一）投資決策環(huán)節(jié)

投資決策環(huán)節(jié)是中小房地產(chǎn)企業(yè)對項目進(jìn)行篩選并評判其是否具有建設(shè)意義的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)成本核算與管控能否取得成效的根基，但是眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)存在很大問題。其一，前期準(zhǔn)備工作不充分，投資決策環(huán)節(jié)包括中小房地產(chǎn)企業(yè)對項目建設(shè)的位置評判、開發(fā)方案、建設(shè)周期、建設(shè)資金流向等工作。雖投資額占項目全過程成本管控的2%，但對公司總投資收益卻是“四兩撥千斤”，但眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)對該環(huán)節(jié)預(yù)留的時間不多，基礎(chǔ)性工作未完善;其二，市場背調(diào)工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目企劃時，未對市場進(jìn)行深刻調(diào)研，例如即將開發(fā)建設(shè)的地質(zhì)條件、各項設(shè)備的性價比等，由于技術(shù)人員由于客觀條件的限制，無法保證市場背調(diào)工作的精準(zhǔn)性，導(dǎo)致最終資金投入與實際需求之間存在差異。

（二）招標(biāo)采購環(huán)節(jié)

招標(biāo)采購環(huán)節(jié)是中小房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，其關(guān)系到后期項目實際施工中能夠被支配的資金總量多少。第一，招標(biāo)采購工作不規(guī)范。評標(biāo)環(huán)節(jié)，部分評標(biāo)委員會成員不認(rèn)真審查，導(dǎo)致其中出現(xiàn)的細(xì)微差異無法被發(fā)現(xiàn)，合同簽訂過程中，企業(yè)沒有就合同內(nèi)容進(jìn)行審查，也沒有嚴(yán)格制定合同執(zhí)行環(huán)節(jié)的各項細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致后期出現(xiàn)推諉、扯皮等亂象;第二，招標(biāo)采購時間設(shè)定上存在問題，在項目具體建設(shè)之前，企業(yè)必須根據(jù)采購計劃對項目涉及的材料等進(jìn)行采購，同類型材料和器械通常劃分到一個招標(biāo)段，但部分招標(biāo)段內(nèi)實際建設(shè)能力與工程量匹配度不夠，極大的延長了施工進(jìn)度，此外在材料保管環(huán)節(jié)，部分材料性質(zhì)特殊，極易受到環(huán)境等影響，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有采取針對性的保管方式，導(dǎo)致施工材料浪費，增加了成本支出。

（三）建設(shè)施工環(huán)節(jié)

建設(shè)具體施工環(huán)節(jié)是中小房地產(chǎn)企業(yè)成本最容易發(fā)生變化的環(huán)節(jié)，也是成本核算和管控最難的環(huán)節(jié)。首先，既定圖紙設(shè)計變更等。實際施工會遇到各種意外情況，既定施工圖紙畢竟處于理想化狀態(tài)，受客觀因素的影響，難免出現(xiàn)圖紙變更。這種情況下，無法保證設(shè)計變更滿足施工團(tuán)隊、既定投資等的要求，超預(yù)算成本資金增加難免;其次，工程進(jìn)度滯后。由于各種突發(fā)情況發(fā)生，如極端天氣、施工人員流動、圖紙變更等，極大的滯后了工程施工進(jìn)度，此外，當(dāng)項目主體建設(shè)完成之后，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在進(jìn)度款支付不及時情況，導(dǎo)致后期裝修等工作延遲，延長了項目竣工時間。

（四）銷售階段環(huán)節(jié)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須要預(yù)測好市場客戶的購買能力，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會采取預(yù)售方式評判購買力和購買規(guī)模。但在銷售階段，主要存在以下幾方面問題：一是缺乏合理營銷策略。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未制定銷售進(jìn)度表，導(dǎo)致在銷售環(huán)節(jié)缺少針對性客戶群體以及對銷售時間的考慮，沒有將銷售與工程進(jìn)度進(jìn)行結(jié)合，錯誤估計了市場的吸收速度，缺乏銷售經(jīng)驗，不明晰市場供求關(guān)系，導(dǎo)致不能快速完成交易，降低了投入資金回籠速度，資金占用現(xiàn)象嚴(yán)重;二是市場定價有失水準(zhǔn)，房地產(chǎn)價格決定企業(yè)最終盈利空間，具有很強(qiáng)的敏感性。通常銷售價格能夠側(cè)面反映出整體房地產(chǎn)行業(yè)客戶群的接納度，受市場供求關(guān)系影響，決定了企業(yè)和客戶的價值所得，科學(xué)的銷售價格把控，能夠使企業(yè)和客戶達(dá)到共贏的狀態(tài)，但目前多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)并不能真正把握其中的平衡點。

（五）竣工結(jié)算環(huán)節(jié)

竣工環(huán)節(jié)的成本核算與管控，無非存在兩種情況，一是超出既定竣工時間出現(xiàn)的索賠，二是結(jié)算細(xì)節(jié)把控不嚴(yán)出現(xiàn)的超預(yù)算支出。索賠方面，一方面是因為施工環(huán)境引起，或施工時間控制不佳導(dǎo)致;另一方面可能是因為合同條款的漏洞而引發(fā)的，這些情況都會導(dǎo)致成本增加，管控不力。結(jié)算細(xì)節(jié)方面，審查機(jī)構(gòu)未親臨施工現(xiàn)場，相關(guān)的材料等掌握并不十分全面，一些細(xì)節(jié)上的費用不予確認(rèn)，也增加了竣工環(huán)節(jié)的成本支出。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控優(yōu)化策略

（一）投資決策環(huán)節(jié)優(yōu)化

中小房地產(chǎn)企業(yè)要想強(qiáng)化項目建設(shè)的會計成本核算管控，必須從源頭做起，強(qiáng)化前期投資決策環(huán)節(jié)工作。第一，強(qiáng)化項目建設(shè)可行性研究，做好市場預(yù)判工作。根據(jù)已定區(qū)域的土地性質(zhì)，劃分建設(shè)用地，并對周遭環(huán)境等進(jìn)行考量，充分合理的進(jìn)行利用，提高土地效率;第二，提高對項目隱性成本的考慮，除了項目中能夠明顯表現(xiàn)出的成本，如土地價格、直接材料、直接人工等，還要充分考慮項目建設(shè)的隱性成本，如商譽、市場房地產(chǎn)行業(yè)的整體偏高性等，做出準(zhǔn)確預(yù)判，優(yōu)化成本管控。

（二）招標(biāo)采購環(huán)節(jié)優(yōu)化

招標(biāo)采購環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算與管控的整體策劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視該方面的建設(shè)。首先，建立健全企業(yè)招投標(biāo)制度。嚴(yán)格評標(biāo)，合理選擇中標(biāo)單位，保證招標(biāo)環(huán)節(jié)的清明，有效防治賄標(biāo)行為，嚴(yán)格按照招標(biāo)采購制度展開相關(guān)工作;其次，制定科學(xué)采購計劃。一是通過公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)結(jié)合的方式篩選出優(yōu)秀施工團(tuán)隊，二是嚴(yán)格把控合同簽訂，詳細(xì)審查合同細(xì)則，保證內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)，避免疏漏，使成本可控的同時，合理規(guī)避風(fēng)險。

（三）建筑施工環(huán)節(jié)優(yōu)化

建筑施工環(huán)節(jié)的成本核算與管控出現(xiàn)失控的原因，主要是圖紙變更、外部環(huán)境引起的各種變化，房地產(chǎn)企業(yè)可從以下兩方面改善：一要強(qiáng)化建筑施工環(huán)節(jié)的成本管控工作，編制詳細(xì)預(yù)算，將項目建設(shè)的總成本目標(biāo)分解為個人可完成的成本指標(biāo)，嚴(yán)格按照該計劃執(zhí)行，加大對圖紙變更等的控制，如果在施工中出現(xiàn)與既定不符的情況，必須事前明確這種行為的索賠等工作;二要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度支付款項，控制拖欠工程款行為的出現(xiàn)，既保證了工程順利進(jìn)行，也保證了由于利息等的增加而多出的工程款。

（四）銷售階段環(huán)節(jié)優(yōu)化

中小房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的會計成本核算與管控，與企業(yè)使用的營銷手段有很大關(guān)系，該環(huán)節(jié)也是展現(xiàn)企業(yè)盈利能力的重要環(huán)節(jié)。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須找準(zhǔn)銷售時機(jī)，選擇專業(yè)營銷團(tuán)隊，投放一定營銷費用，與此同時，企業(yè)也要做好相關(guān)稅收政策的研究，合理避稅，縮減企業(yè)稅收支出，提高其盈利空間;第二，做好對市場上同類型企業(yè)的分析，合理確定項目定價，結(jié)合項目的成本、市場定向客戶以及同類型企業(yè)的競爭環(huán)境，綜合分析，確定價格。在保證企業(yè)收回成本的基礎(chǔ)上，提高其投入產(chǎn)出比，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管控能力。

（五）竣工結(jié)算環(huán)節(jié)優(yōu)化

竣工結(jié)算是房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的尾端，也是對其成本核算和管控的總結(jié)環(huán)節(jié)，第一，企業(yè)必須嚴(yán)格按照規(guī)定既定合同施工，避免搶工、延遲竣工等現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程質(zhì)量，以免出現(xiàn)后期返修情況，不僅增加了額外的成本支出，還影響了企業(yè)的口碑，不利于企業(yè)發(fā)揮資金效益;第二，強(qiáng)化結(jié)算環(huán)節(jié)審查工作，尤其注重細(xì)節(jié)方面的審核，先要結(jié)合合同條款、招投標(biāo)文件等，審查價格是否涵蓋方方面面，后要結(jié)合合同條款等，反推企業(yè)成本。結(jié)合目標(biāo)成本責(zé)任制，對各部門、職員進(jìn)行考核，考察其是否完成了既定指標(biāo)，為企業(yè)后續(xù)工程建設(shè)中的成本管控，提供經(jīng)驗借鑒。

四、結(jié)束語

綜上所述，中小房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控，離不開其項目建設(shè)的全周期成本管理。本文從房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的投資環(huán)節(jié)入手，跟隨項目建設(shè)的進(jìn)展，分析各個環(huán)節(jié)中存在的成本核算與管控問題，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際對各個環(huán)節(jié)提出成本優(yōu)化策略，旨在強(qiáng)化中小房地產(chǎn)企業(yè)整體的成本管理能力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈演愈烈，成本核算與管控的重要性被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到，但是在房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展中，對成本核算與管控仍舊處于摸索、實驗的階段，要想真正提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算管控能力，還有很大的提升空間。

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