解決國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記幾種類型歷史遺留問(wèn)題的基層探索與實(shí)踐

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)是法人和公民最基本最重要的財(cái)產(chǎn)，《憲法》、《民法典》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都作了明確表述，如何實(shí)現(xiàn)好維護(hù)好發(fā)展好人民群眾的根本利益，必須首先解決好不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，對(duì)此，地方政府做了一些積極的探索實(shí)踐。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地;不動(dòng)產(chǎn)登記;歷史遺留問(wèn)題;地方實(shí)踐

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.014

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，分散登記時(shí)代辦理的房產(chǎn)證，多因沒(méi)有關(guān)聯(lián)土地信息、房地權(quán)利主體不一致、用途不明、土地使用權(quán)到期等，導(dǎo)致的國(guó)有土地上大量的不動(dòng)產(chǎn)不能辦理轉(zhuǎn)移（包括抵押）登記，一度成為群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。利城是178萬(wàn)人口的大縣，歷史各類房產(chǎn)登記量大情況復(fù)雜，信訪矛盾十分突出。為了解決不動(dòng)產(chǎn)登記突出問(wèn)題，在上級(jí)沒(méi)有出臺(tái)歷史遺留問(wèn)題解決辦法的情況下，縣政府堅(jiān)持以人民為中心，不等不靠，按照原國(guó)土資源部排查解決不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”通知等要求，依據(jù)當(dāng)時(shí)現(xiàn)有的法律法規(guī)政策，緊密結(jié)合問(wèn)題實(shí)際，陸續(xù)研究出臺(tái)了一系列切合實(shí)際的政策措施，及時(shí)消化解決了一大批國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。這些地方政策與自然資源部剛剛發(fā)布的自然資規(guī)（2021）1號(hào)及安徽省廳（2020）157號(hào)文件基本精神相符合，也具有很好的操作性，現(xiàn)分類概述如下：

1、首先解決房屋落宗基礎(chǔ)問(wèn)題

“房落幢、幢落宗、宗落圖”是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作。分散登記時(shí)代辦理的《房屋所有權(quán)證》，大多沒(méi)有關(guān)聯(lián)掛接土地基礎(chǔ)信息，也是客觀上造成不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”的重要原因之一。原縣國(guó)土資源局及時(shí)調(diào)查研究，報(bào)縣政府土地決策委員會(huì)研究通過(guò)，由原國(guó)土資源局、住建局、房產(chǎn)管理局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局聯(lián)合印發(fā)了《利城不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中相關(guān)歷史遺留問(wèn)題處理方案》（利國(guó)土資[2018]99號(hào)），解決了宗地面積不一致，“證”“檔”不一致，房地用途不一致，房屋超宗、跨宗，產(chǎn)權(quán)單位不存在以及部分未辦理首登但已部分辦理過(guò)轉(zhuǎn)移登記等不能正常進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的一系列歷史遺留問(wèn)題。為落實(shí)上述方案，不動(dòng)產(chǎn)登記中心報(bào)縣政府批準(zhǔn)招標(biāo)采購(gòu)測(cè)繪服務(wù)，并全力參與人員共同對(duì)全縣國(guó)有土地開(kāi)展修補(bǔ)測(cè)和權(quán)籍補(bǔ)充調(diào)查，同步完成數(shù)據(jù)整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作打下良好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、解決好國(guó)有劃撥土地上住房的轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題

依據(jù)《房地產(chǎn)管理辦法》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，參照當(dāng)時(shí)省內(nèi)外各地已有的做法，報(bào)經(jīng)縣政府土委會(huì)研究同意，縣國(guó)土、財(cái)政、住建、房管、規(guī)劃五部門（以下簡(jiǎn)稱“五部門”）聯(lián)合印發(fā)了《利城國(guó)有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓繳納土地收益的操作暫行辦法》（利國(guó)土資[2018]100號(hào)）。辦法明確，對(duì)于國(guó)有劃撥土地上住房轉(zhuǎn)移登記，除正常繳納交易稅費(fèi)外，增加收取土地收益金（現(xiàn)名稱財(cái)政部門已調(diào)整為其他土地出讓收入），在保持原土地性質(zhì)、用途等均不變的前提下，按計(jì)稅價(jià)格的1%向轉(zhuǎn)讓方收取此款，上繳財(cái)政非稅專戶。辦法還對(duì)婚內(nèi)析產(chǎn)、繼承等不收土地收益金的情形進(jìn)行了規(guī)定。此舉每年解決了存量房過(guò)戶遺留問(wèn)題1000件左右。

3、解決好國(guó)有劃撥土地上非住房的轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等，經(jīng)縣政府土委會(huì)研究同意，五部門聯(lián)合印發(fā)了《利城縣國(guó)有劃撥土地上非住房不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)處置操作暫行辦法》（利國(guó)土資[2018]100號(hào)），對(duì)此類非住房轉(zhuǎn)移登記，采取收取土地出讓金的辦法。為規(guī)范細(xì)化土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，縣政府后又委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，評(píng)估測(cè)定了《關(guān)于公布利城縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有劃撥土地上非住宅（商業(yè)）用房所在路段用地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（利政辦[2020]23號(hào)）。縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心憑出讓協(xié)議、土地出讓金發(fā)票等辦理此類非住房的轉(zhuǎn)移登記。此舉平均每年解決100件左右的存量房的轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題（也較好地落實(shí)了法院一部分“執(zhí)行難”的案件）。

4、解決好國(guó)有出讓土地使用權(quán)到期不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題

盡管利城建縣時(shí)間不長(zhǎng)，但種種原因，不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，也偶爾遇到因土地使用權(quán)到期，不知怎么辦理轉(zhuǎn)移登記的困惑。按照總理答記者問(wèn)的精神，以及原國(guó)土資源部對(duì)溫州請(qǐng)示問(wèn)題的答復(fù)意見(jiàn)，對(duì)于住宅占用的土地，使用權(quán)到期后，無(wú)需申請(qǐng)，不用交費(fèi)，無(wú)條件續(xù)期;但對(duì)于非住宅一直沒(méi)有明確的答復(fù)。對(duì)此，縣政府認(rèn)真對(duì)待每一件群眾合理的不動(dòng)產(chǎn)登記需求，經(jīng)土地決策委員會(huì)研究同意，“五部門”聯(lián)合印發(fā)了《利城縣國(guó)有出讓土地使用權(quán)到期的非住宅轉(zhuǎn)移問(wèn)題處理操作暫行辦法》（利國(guó)土資[2018]100號(hào)），用足用活政策，創(chuàng)新破解了這個(gè)難題?！稗k法”明確此類非住房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，按照土地利用現(xiàn)狀和設(shè)定的容積率，以及土地所在級(jí)別市場(chǎng)地價(jià)結(jié)合應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，評(píng)估核定繳納土地出讓金。此舉雖然涉及的個(gè)案問(wèn)題不多，也最大程度地保障了產(chǎn)權(quán)人合理轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的登記需求。

總之，利城縣通過(guò)上述一系列辦法的出臺(tái)和實(shí)踐探索，不僅及時(shí)消化解決了一大批群眾關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)和信訪突出問(wèn)題，也較好地踐行了“以人民為中心”的政務(wù)服務(wù)理念，最大程度上滿足了人民群眾在追求美好生活過(guò)程中，及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的愿望。目前利城縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心和縣主管局，正在深入學(xué)習(xí)自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》，緊密結(jié)合利城實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化完善操作辦法，努力將自然資源部（2021）1號(hào)文件貫徹到實(shí)處，最大限度實(shí)現(xiàn)好維護(hù)好發(fā)展好人民群眾不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。

作者簡(jiǎn)介：

黃巖（1970.11-），男，安徽利辛縣人，會(huì)計(jì)學(xué)本科，利辛縣自然資源規(guī)劃局黨委副書記、不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任，研究方向：長(zhǎng)期在基層一線從事城鎮(zhèn)住房改革，房地產(chǎn)管理，不動(dòng)產(chǎn)登記及思想政治工作。