房屋騰退案件中涉業(yè)主共有部分的執(zhí)行實務探微

摘要：房屋騰退類案件是基層人民法院受理行為給付執(zhí)行案件中較常見一種，實務中經常出現就業(yè)主共有部分是否屬于執(zhí)行內容產生爭議的情形。經調研認為，應結合已認定事實及不動產規(guī)劃設計材料、實際使用狀況等內容進行綜合審查考量，力爭在實現當事人權利的同時兼顧各方利害關系人的權益，同時最大程度地實現不動產使用價值。

關鍵詞：房屋騰退;共有部分;綜合審查

中圖分類號：D915.2文獻標識碼：A文章編號：2095-6916（2021）09-0034-03

在房屋騰退案件中，相對于界定明晰的專有部分，共有部分無論從執(zhí)行依據確定內容還是不動產登記信息的角度上，都是相對模糊的，也是容易產生爭議的。本文討論業(yè)主共有部分，是指根據建筑物區(qū)分所有權規(guī)定，屬建筑物內住宅、經營用房等專有部分以外，由業(yè)主享有共有和共同管理的權利并承擔義務的部分。

一、業(yè)主共有部分房屋認定標準模糊化成因分析

（一）“非核心”問題并非審查重點

相比專有部分，共有部分在房屋騰退案件中往往并非爭議的焦點，涉及訴爭利益較為有限，一定程度上屬于“邊緣化”問題。和在不動產登記材料中有明確記載的專有部分相比較，共有部分在范圍及內容的界定方面都存在一定困難。以上因素均導致法院在房屋騰退案件審理和執(zhí)行過程中更關注作為主要矛盾的專有部分，對于相對邊緣且情況復雜、爭議較大的共有部分不自覺地規(guī)避，盡量不進行認定及評判。且當事人對于審判及執(zhí)行的認可很大程度上取決于專有部分的處理結果，所以實踐中大多數房屋騰退類案件中涉共有部分的問題實際上由于以上因素被回避。

（二）缺乏具有明確指引作用的法律依據

房屋騰退類案件審理適用法規(guī)主要為《民法典》第二編第六章對應內容和相關司法解釋，實務中也可參照最高人民法院有關意見。但執(zhí)行中針對該領域規(guī)范尚不豐富，就因拆改建等事實致房屋現狀與規(guī)劃內容不一致等原因難以明確共有部分范圍應依何種標準進行認定等實務問題尚無指引，對房屋騰退類案件是否包括業(yè)主共有部分亦無明確規(guī)定。

（三）事實認定及法律適用方面有待加強

房屋騰退類案件執(zhí)行依據確定的專有部分完成騰退后，經常出現申請人主張就執(zhí)行依據中無直接體現的業(yè)主共有部分尚未完成騰退交付或排除妨礙等行為，致使其對專有部分行使權利受到影響而拒不認可案件已經執(zhí)行完畢的情形。實務中執(zhí)行法院的處理基本都是告知申請人執(zhí)行依據確定的權利均已實現，宣告已執(zhí)行完畢。但上述結案告知及說明工作部分情況過于簡單、無力，對申請人的主張僅以“于法無據”為由不予支持，對于結案理由簡單以“合法有據”作為解釋，對于客觀存在的關聯(lián)問題只以“另訴解決”作為答復，很少結合案情就實際適用法律情況進行詳細釋明，難以讓申請人信服。且缺乏對房屋實際情況的具體分析，對于被執(zhí)行人履行完畢載明騰退義務后申請人是否確已實現執(zhí)行依據確定的權利缺乏綜合性、實質性審查。以上原因均是造成一定數量該類案件“案結事未了”的重要原因。

二、房屋騰退案件中涉業(yè)主共有部分執(zhí)行亟待完善的內容

首先，結合經濟社會發(fā)展和實際情況的多樣性，從規(guī)范設定層面對于業(yè)主共有部分予以明晰界定，必要情況下制定對應開放性規(guī)定，以適應不斷出現的實際需求。執(zhí)行規(guī)范可借鑒國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》等規(guī)范性文件中關于具體問題的規(guī)定內容，有針對性地填補現有規(guī)范上的空白之處。

其次，從完善權利救濟體系的層面提升對于涉業(yè)主共有部分權益的保障，尤其是需要根據實際情況對于糾紛當事人范圍進行必要的拓展，賦予相關利害關系人適格的訴訟地位，使該類糾紛能夠通過裁判程序獲得司法上的評價，進而使權利人和義務人在原告與被告、申請人與被執(zhí)行人等角色中得以“對號入座”，強制執(zhí)行程序在必要的情況下可以有法可依地介入以保障權利的實現。

最后，應正視業(yè)主共有部分在執(zhí)行案件尤其是房屋騰退類案件中涉及情況的復雜與多樣性，部分情形下甚至屬于歷史遺留問題形成的現狀，即便是日益豐富的規(guī)范也難以涵蓋所有涉及的問題。在執(zhí)行案件辦理過程中，除執(zhí)行依據認定的事實外，還需要結合房屋現場實際情況以及規(guī)劃設計檔案等綜合進行判斷，切忌無視實際情況孤立地按照執(zhí)行依據內容開展執(zhí)行;尤其是對于現狀與規(guī)劃不符的狀況，應參照規(guī)劃查明具體對應部分的設計目的及功能定位;遵循物權法律“物盡其用”的原則，在確認業(yè)主共有部分權利義務時需要綜合考量建筑物整體及具體專有和共有部分使用價值的實現程度。

三、綜合審查視角下的研討與完善

（一）關于業(yè)主共有部分的認定

區(qū)分共有權對專有權具有一定程度從屬性，其權利與義務之產生、轉移及消滅均從屬于建筑物區(qū)分所有權中專有權，這是由建筑物區(qū)分所有權制度本身所決定的。其不同于普通的共同共有或按份共有，屬于一種復合型權利。該權利并不以具備共同關系作為前提，而是以專有權之存在作為基礎。盡管包括共有部分收益等份額之取得系按照一定比例為依據，但權利人卻無分割請求權，亦不可將共有份額單獨轉讓。有國內學者認為，認定相關部分究竟屬于業(yè)主共有部分還是對應專有部分，抑或獨立屬于所有權之客體，需如下分析：（1）該部分是否被單獨登記為獨立之物，如未被單獨登記為獨立之物的，則應為共有的部分;相反，則可作為專有部分或者單獨所有權客體。（2）著眼建筑物區(qū)分所有權本質上的屬性，對于外墻等部分性質及所屬之確定，不能形成對建筑物區(qū)分所有權本質屬性之違背。（3）是否已有具體法律法規(guī)就對應部分形成了強制性規(guī)定;如規(guī)范性文件已就對應部分的性質進行了專門的規(guī)定，則當然成為確認其性質及所屬之依據。（4）是否存在當事人之間自行約定，如當事人未違反法律規(guī)范及前述（1）（2）條原則之前提，就具體部分進行約定，宜從其約定[1]。

（二）關于當事人適格的審核

從豐富權利救濟途徑的角度上看，當事人適格的基礎即其對于訴爭標的具有之法定權益，該法定權益則根據當事人與訴爭標的之間的實際關系產生。部分學者建議以管理權及處分權作為標準評判當事人適格的合理性，主張適格當事人即是對爭議標的享有管理權和處分權法定權益之主體[2]。該評價基礎更適合解決具體、特定的糾紛，而對于日益常見的群體性爭議卻難以達到整體性效果，故將管理處分權當作當事人適格的另類基礎補充要件可發(fā)揮一定程度的針對性作用。從實務角度上看，我國受到傳統(tǒng)“直接利害關系人”標準影響極大，僅認定與爭議存在直接利害關系的人為當事人，而無直接利害關系的人均不被認定屬當事人范圍內。鑒于上述標準在現有背景下過于簡單死板，故司法實務中對其進行了幅度不大的改良修正，承認特定情況下當事人可能系直接利害關系人以外的人，而“特定情況”包括出于保護他人或自己權益而享有管理處分權之人。但這種有限的豐富改良仍然難以滿足實際需要，故“程序當事人說”又被提出，認為有關當事人內涵的界定僅具程序上意義，在訴訟中對當事人范圍界定應摒棄實體上的限制，只要是符合起訴程序要件之人及應訴人均為當事人。

（三）關于執(zhí)行內容的界定

“對于訴爭標的所具有之法定權益”應作為共有部分是否應屬于執(zhí)行范圍的實質性審查基礎。只不過由于現實情況的復雜性對于“管理權和處分權法定權益”除專有部分以外具體可以何種程度延伸到共有部分需要結合個案情況具體分析。筆者認為，無論包括法律法規(guī)及相關解釋在內的依據豐富具體到何種程度，均不可能覆蓋所有可能性，所以對于立法宗旨等“抽象”因素的理解及適用就是對這類案件進行把握的重要因素，也是執(zhí)行法官從宏觀上結合司法精神行使裁量權，展現自身司法能力，實現責任擔當的重要體現?，F行實務中常見做法是執(zhí)行內容僅僅限于執(zhí)行依據明確載明的部分，執(zhí)行實施法官對于延伸涉及共有部分基本持極其謹慎的態(tài)度，原則上不納入執(zhí)行范圍。越來越多的研究認為這種相對僵化的模式導致當事人的權利一定程度上無法完全實現，涉訴矛盾也未能得到全部解決，很多情況下不得不就具體問題另行訴訟，既增加了當事人實現權利的成本，也與訴源治理的精神并不相符。明確建筑物區(qū)分所有權中共有權之行使，應建立在對共有部分范圍認定基礎上，審查判斷時，應結合建筑性質、用途、規(guī)劃設計材料及建筑面積、成本分攤情況等因素綜合考量[3]。

（四）重視使用價值的實現

辦理物權保護類案件，除著眼當事人合法權益得到保護外，必須考慮標的物使用價值的實現程度。由于專有部分及共有部分在效用發(fā)揮、安全保障、方便使用等方面存在著不可割裂的聯(lián)系，故在執(zhí)行實務中當然也不能對其進行“孤立化”的認定。“規(guī)制共有部分的利用，切實維護業(yè)主共同權益”是法院在辦理該類案件中實現法律效果與社會效果相統(tǒng)一的落腳點。法院在審判與執(zhí)行過程中的關注點除涉專有部分爭議外，還應拓展至不動產使用價值的盡量實現及建筑物整體安全的保障，遵循的宗旨即是“物盡其用”。如果脫離使用價值的實現而進行片面化審查，甚至可能引發(fā)利用建筑物設計特殊性阻礙使用價值最大化實現的惡意訴訟。

筆者認為，“物盡其用”原則的另一個重要體現即是根據設計規(guī)劃資料明確特定共有部分在建筑物整體中所發(fā)揮的作用，進而對其是否屬于具體案件執(zhí)行范圍進行實質性審查。司法實務中面臨的復雜問題之一即為建筑物內部結構經拆建改建后，經勘驗專有部分及共有部分無法明確進行區(qū)分界定，造成騰退范圍產生較大爭議。這種情況下宜調取建筑物規(guī)劃設計材料進行審查，結合規(guī)劃設計情況判斷具體專有及共有部分存在現狀的合法性與合理性。如果現狀違反規(guī)劃設計內容的，則其所侵害的可能不僅是具體權利，還包括建筑物整體的安全與正常使用，屬于案件審理及執(zhí)行過程中不容回避的問題;如現狀符合規(guī)劃設計內容的則可以根據實際情況進一步判斷，在維護專有部分權利人合法權益的前提下兼顧建筑物整體及具體部分使用價值的盡量實現，以此為原則對審判與執(zhí)行中應予保護的范圍作出裁量。當然，如果執(zhí)行依據對于具體部分內容闡述不明確的，執(zhí)行實施部門應依程序書面征詢審判部門意見，審判部門應在規(guī)定期限內書面答復或裁定補正。

（五）異議救濟程序的保障

在對執(zhí)行范圍進行必要豐富拓展的同時，相對應的異議救濟途徑也應隨之明確配備。具體而言，對于審理過程中有關事實認定的異議應通過上訴或審判監(jiān)督程序主張，該點爭議不大;而執(zhí)行程序中的異議則主要包括《民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議及第二百二十七條規(guī)定的案外人異議。兩種異議的共同點在于其目的均為阻卻法院具體執(zhí)行行為，而其重要區(qū)別在于異議人是否對標的提出足以排除執(zhí)行的實體主張。實踐中房屋騰退類案件涉業(yè)主共有部分所產生異議大部分屬于行為異議，騰退義務人多以共有部分未在執(zhí)行依據中明確載明為由主張阻卻對于該部分的執(zhí)行，但近年來關聯(lián)業(yè)主以共同所有為據針對共有部分的執(zhí)行提出案外人異議的數量也不斷上升，考慮到《民法典》對共有部分的收益分配亦有明確規(guī)定，該類異議在今后有可能會進一步上升，需要將新法規(guī)定與已有經驗相結合進行審查及判斷。

（六）合理使用：契約的形成及妨礙的排除

對于共有部分正當行使權利、合理進行使用中重要的一點即為不濫用共有部分，此亦執(zhí)行實務中需重點審查部分。尤其是對涉及其他全部或部分業(yè)主使用的必要生活常用公共設施有重大影響的通道、樓梯等，應從維護其他業(yè)主合法權益及實現建筑物使用價值的角度整體考慮，對于試圖通過惡意將共有部分“特定化”對于他人實現權利設置不合理阻礙的主張不予支持;在結合規(guī)劃設計材料及不動產現場情況進行分析后，對于涉及他人合法權利實現及不動產正常使用所必需的共有部分納入執(zhí)行范圍，避免權利在經過強制執(zhí)行程序后仍然有“折扣”地實現。

根據《民法典》“守法與公序良俗”原則，綜合審查的依據不應僅限于法律法規(guī)，也需結合公序良俗，著眼于增強業(yè)主的共同利益。針對現實中共有部分管理的空白與欠缺，可以鼓勵業(yè)主在基于真實意思表示且不違反法律規(guī)定及公序良俗的基礎上形成規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用。這種契約型關系可以結合不動產實際結構及使用情況對于共有部分之界定及利用進行管理與登記，使法律規(guī)定未能觸及領域所涉權利義務關系有章可循。尤其難能可貴的是規(guī)約之設定系結合不動產使用價值發(fā)揮及業(yè)主合理需求而成，屬于量身定做，可以真正意義上平衡業(yè)主之間的利益關系，實現業(yè)主之間在不動產使用上的“共益”。這種以契約形式細化明確區(qū)分所有權關系機制的推廣對于執(zhí)行實施工作中對執(zhí)行范圍的確定也具備非常大的積極意義，可以提供重要的參考。

四、結語

房屋騰退類案件涉共有部分執(zhí)行是一個存在爭議的領域，相對于嚴格按照執(zhí)行依據實現權利的傳統(tǒng)執(zhí)行實施案件而言，該類案件需要執(zhí)行法官就共有部分范圍的界定、共有權利義務內容的認定、因果關系的判斷以及不動產使用價值的發(fā)揮等方面進行實質上的事實認定及綜合審查，進而在執(zhí)行過程中形成判斷并行使裁量權;且執(zhí)行階段的事實認定及法律適用又不得與審判過程相抵觸，形成“二次裁判”，故實踐中該領域被認為屬于存在一定難度的執(zhí)行實施案件。然而正因為如此，這也是執(zhí)行法官展現司法能力，擔負司法責任，實現職業(yè)擔當的舞臺。我們期待實務中出現更多涉及該領域的典型案例與優(yōu)秀裁判文書，形成并積累更多寶貴經驗;同時也希望針對該領域的理論成果轉化能夠進一步豐富，從而促進司法能力的有效提升。

參考文獻：

[1] 崔建遠.對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權之共有部分的具體考察[J].法律科學（西北政法大學學報），2008（3）.

[2] 張衛(wèi)平.民事訴訟法必讀資料[M].北京：法律出版社，2003：188-189.

[3] 王明強，張小敏.建筑物區(qū)分所有權中業(yè)主共有權利的認定——湖北荊門中院判決劉江濤等訴荊門市華僑賓館有限公司排除妨害、恢復原狀糾紛案[N].人民法院報，2018-01-04（6）.

作者簡介：孫萌（1983—），男，漢族，北京人，單位為北京市西城區(qū)人民法院，研究方向為訴訟法。

（責任編輯：朱希良）