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    土地財政對房價的影響研究
    ——基于地方政府行為視角的實證研究

    2021-07-21 03:51:58徐天祥
    關(guān)鍵詞:財政收入房價城鎮(zhèn)化

    周 旺,徐天祥

    (1.南京銀行股份有限公司,江蘇 南京 210000;2.云南財經(jīng)大學(xué),云南 昆明 650000)

    一、引言

    土地財政,狹義上指政府通過出售土地使用權(quán)來獲取土地出讓金收益,廣義上還有土地方面相關(guān)稅費和政府利用土地進行籌措資金的收入[1],對于地方財政來說,這些都屬于基金預(yù)算外收入,又叫第二財政[2]。我們知道,我國的城鄉(xiāng)土地制度決定了土地公有制的屬性,因此,政府成為國有土地的管理者,在理論上,自從土地財政收入被劃入地方政府的收入范圍后,可以通過經(jīng)營土地增加財政收入。

    說到土地財政,就不得不提房地產(chǎn)。大部分學(xué)者都認同土地財政與房價存在著正向的影響關(guān)系。陳志勇和陳莉莉認為,2008年之后,政府之所在房地產(chǎn)危機中選擇托市行為,最重要的原因是土地財政[3]。周彬和杜兩省通過構(gòu)建一般均衡模型來研究土地財政和房價上漲之間的關(guān)系,研究發(fā)現(xiàn)中國式的“土地財政”能一定夠推動房價持續(xù)上漲,這種房價上漲能夠帶動政府效用的提升,所以地方政府會持續(xù)推進土地財政政策[4]。吳群等認為,分稅制改革后,地方政府與中央政府財權(quán)事權(quán)劃分不平衡,地方政府事權(quán)比例高而財權(quán)比例低,因此地方政府選擇擴大土地財政收入規(guī)模,并且對于該地區(qū)來說,土地價格會隨著地方政府經(jīng)濟行為而上漲[5]。王猛使用了三個聯(lián)立方程組將土地財政收入、城鄉(xiāng)收入差距以及房地產(chǎn)價格等變量聯(lián)合到了一起,結(jié)果得出了土地財政能夠促進地方房地產(chǎn)發(fā)展,房地產(chǎn)發(fā)展也能促進土地財政的結(jié)論[6]。另外,李勇剛年也構(gòu)建了聯(lián)立方程模型來研究土地財政與其他相關(guān)變量之間的關(guān)系,實證結(jié)果證明了土地財政和房地產(chǎn)發(fā)展水平存在正向的影響關(guān)系[7]。郭珂利用1999-2009年省際面板數(shù)據(jù)分析得出土地財政依賴度的滯后變量明顯促進房價,這是因為地方政府通過尋租行為提高土地價格,土地價格的上漲進而帶動了房價提升[8]。宮汝凱提出了地方政府在財政上可能存在收支不平衡,并因此來研究土地財政和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系,最終得出了土地財政影響財政不平衡,進而影響房價的水平的作用路徑,即土地財政是財政不平衡和房價水平之間的中間變量[9]。王迅研究發(fā)現(xiàn)土地價格對于房地產(chǎn)發(fā)展有著重要影響,政府應(yīng)該充分考慮這種變量間關(guān)系,運用合理的政策手段來達到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的[10]。但是張浩卻認為出去房價影響土地價格之外,人們對于房地產(chǎn)價格的預(yù)期更重要,房價預(yù)期能夠明顯提升房價水平[11]。吳智華構(gòu)建了兩部門NK-DSGE模型來模擬政府的土地財政政策對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響趨勢,結(jié)果表明土地財政與房價之間存在著正向影響關(guān)系[12],這個結(jié)果與呂煒、高帥雄建立的一般動態(tài)隨機均衡模型所測得的結(jié)果相一致,這更加說明了土地財政能夠促進房地產(chǎn)發(fā)展[13]。唐云峰、吳琪琪基于動態(tài)系統(tǒng)GMM模型分析得出,土地財政是地方房地產(chǎn)價格上漲的根本原因[14]。

    然而,國內(nèi)也有部分學(xué)者觀點與此不同,土地財政與房地產(chǎn)價格之間存在負向的相關(guān)關(guān)系,即土地財政抑制房價上漲,更有學(xué)者認為,這兩者之間并無必然聯(lián)系。王斌和高波研究發(fā)現(xiàn),中央政府的晉升激勵制度才是提高房價的根本原因,土地財政水平對房價上漲有抑制作用[15]。

    筆者認為,在上述文獻中,國內(nèi)極大多數(shù)學(xué)者都認為土地財政確實對國內(nèi)房地產(chǎn)市場有顯著的正向作用,并通過各種實證研究得出結(jié)果,但是國內(nèi)研究在討論土地財政和房地產(chǎn)市場背后的影響關(guān)系研究方面說法雖然存在分歧,但在如今經(jīng)濟增速放緩的大背景下,經(jīng)濟推動力不足,而且地方財政赤字過高,在這種情況下,土地財政有利于政府融資并獲得更多財政收入,再投入到經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中。為此,為了提高土地收入,地方政府不得不將資源傾斜于房地產(chǎn)企業(yè),所以政府的導(dǎo)向性土地政策可能會更大地影響地產(chǎn)市場價格。本文的出發(fā)點也是基于上述研究欠缺的地方,創(chuàng)新之處在于將土地財政中地方政府行為和房地產(chǎn)市場調(diào)控放在同一框架內(nèi)討論,探究其兩者之間的關(guān)系和影響機制。通過分析土地財政模式與房地產(chǎn)價格演變趨勢的相關(guān)性,討論政府的財政政策變化如何影響房地產(chǎn)價格變化,從而以尋求通過調(diào)整宏觀政策來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場進行深層度的把控。

    二、土地財政與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系的理論分析

    本文從地方政府行為視角來分析土地財政與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系影響,首先界定地方政府的定義,明確地方政府行為在兩者之間關(guān)系中扮演的角色。接下來本文將站在經(jīng)濟學(xué)的角度,對地方政府行為進行定義和分析。

    1.地方政府行為

    對地方政府角色的闡述,其內(nèi)涵與外延的界定尚存分歧,魏昂德提出地方政府即廠商理論。但綜合我國國情,自改革開放以來,特別是在財政分權(quán)后,我國地方政府是從中央政府財政分權(quán)化過程中逐漸分化出來。故對地方政府可以定義為:在國家的每個特定的地方,由中央政府機關(guān)設(shè)立,是用來治理該地區(qū)的政府[16]。在公共選擇理論中,地方政府代表著整個地區(qū)社會民眾們的公共利益,同時行使地區(qū)治理權(quán),既能夠按照中央要求獨立制定公共政策,又能和中央政府一起組成整個國家地區(qū)的決策機關(guān)。一方面負責(zé)執(zhí)行中央的具體政策,并由其落實到下面各級地方政府;另一方面,地方政府作為該區(qū)域內(nèi)最高決策機關(guān),擁有地方的治理權(quán)以及地方事務(wù)的管理權(quán)。這些代表著地方政府的雙重利益訴求,即代表公共利益和地方利益,作為合格的地方政府,應(yīng)該在雙重利益面前保持平衡。

    2.地方政府行為的前提假設(shè)

    基于公共選擇理論,有學(xué)者認為,地方政府一方面是企業(yè)型政府,符合“經(jīng)濟人假設(shè)”,基于該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最大化原則[17],另一方面是公共型政府,基于社會福利最大化原則。因此,地方政府角色可分為“政府人”和“經(jīng)濟人”[18],這兩種類型的政府往往都是復(fù)合的。地方政府是國家行政機關(guān)的一部分,最大的任務(wù)是保障公眾利益,屬于“政府人”,但是分稅制改革后,地方政府又是具有獨立經(jīng)濟利益的組織,存在一些“經(jīng)濟人”屬性。

    在土地財政問題上,地方政府作為市場管理者,具有“政府人”和“經(jīng)濟人”雙重屬性,具體表現(xiàn)為:作為土地管理者,一方面地方政府遵守中央政府的規(guī)定,保持中央和地方的政策一致性,積極調(diào)控土地出讓市場這也是“政府人”角色的地方政府職責(zé)所在;另一方面,政府會運用自身的資源和管理權(quán),追求公眾利益最大化,從而創(chuàng)造更多財政收入。這種政府的雙重選擇行為就是雙重角色的體現(xiàn),既要維護公共利益,也要追求自身利益。對于中央政府來說,最好的方法就是合理地約束地方政府的“經(jīng)濟人”特性,激勵地方政府的“政府人”特性,合理地利用自身資源發(fā)展經(jīng)濟。

    基于這兩種角色,那么地方政府在土地財政行為中的行為就按照“經(jīng)濟人”和“政府人”被分為兩大行為:收入行為和投資行為。

    (1)收入行為

    政府收入行為是指地方政府追求土地財政收入的行為。政府由于分稅制改革所留下的財事權(quán)不匹配等問題,財政方面捉襟見肘,地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟,必然會選擇追逐土地財政收入,這種行為就是被定義為政府土地財政收入行為。

    分稅制改革實行后,地方政府的財政收入銳減,主要稅收來源于地方稅和地方中央共享稅,但是稅收收入并不能維持地方財政支出需要,起初中央政府是想通過專項轉(zhuǎn)移來彌補地方政府受到的損失,但是制度建設(shè)并不完善,主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)移支付時間長,且也不能很好地解決地方政府財政赤字問題。此時,地方政府的“經(jīng)濟人”屬性表現(xiàn)出來了,為了盡可能保證地方財政收入,也為了發(fā)展地方經(jīng)濟,地方政府自然把關(guān)注點放在了可以掌控的地方土地資源身上。

    如圖1所示,地方政府為了盡可能保證地方財政收入,會有上述三種路徑選擇。第一,擴大土地出讓數(shù)額,地方政府作為土地市場上的唯一壟斷者,這種地位決定了政府出讓土地的數(shù)量越大,獲得的收益也就越多。第二,提高土地出讓價格,為保證出讓利益最大化,地方政府一般采取低價收購?fù)恋?,然后高價賣出的手段。第三,通過政策來刺激城市房價,從前面土地財政收入構(gòu)成來看,房價的提高有助于房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加,另外房價上漲也有利于政府進行融資,因為土地作為地方政府抵押物,其價值自然隨著房價上升而上漲。

    圖1 土地財政收入最大化路徑選擇示意圖

    (2)投資行為

    政府投資行為主要是指政府投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。身為“政府人”,提供城市公共服務(wù)屬于分內(nèi)職責(zé),基于這些好處,政府必須全力投入城市基建工作。但是這種投入對政府財政收入要求極高,一般財政收入恐怕難以彌補,此時土地財政收入就很好地解決了地方政府的難題,為政府集聚大量資金,從而推進了城市化建設(shè)。

    三、土地財政與房價關(guān)系的理論分析

    1.土地財政影響房價路徑分析

    分稅制改革背景下,地方財政壓力增加而不得不尋求土地財政來獲得更多財政收入。對于地方政府來說,發(fā)展房地產(chǎn)市場有利于緩解財政壓力,同時也能促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。下面將兩方面介紹土地財政影響房地產(chǎn)發(fā)展的路徑選擇。

    (1)直接路徑

    土地財政的重要組成部分為土地出讓金,土地出讓金也是三個收入中最便捷、金額最大的財政手段。 政府為了使得財政收入最大化,會選擇擴大土地財政規(guī)模,為了擴大規(guī)模,圖中介紹了三種方式,提高土地出讓價格和提高城市地區(qū)房價都會使得房價上漲。一方面,政府作為“經(jīng)濟人”角色,采取“招拍掛”的方式來提高土地出讓價格,站在房地產(chǎn)商的角度來說,土地價格上升,相應(yīng)的房地產(chǎn)價格就得上漲,否則就會虧本,最終漲價成本會轉(zhuǎn)接到消費者身上。另一方面,政府可以通過控制房地產(chǎn)稅收等手段來間接影響房價,從而使得房價上漲。因此,從政府的收入行為來看,土地財政對房地產(chǎn)發(fā)展有著直接影響。

    (2)間接路徑

    前文說到,政府必然會選擇將土地財政收入投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)當(dāng)中,因此,土地財政收入的增加則會促進城鎮(zhèn)化的進程。許多學(xué)者認為,政府合理地推進城鎮(zhèn)化進程有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化的進程發(fā)展,地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善,城市的生活服務(wù)和生活質(zhì)量不斷上升,人們更愿意來城市發(fā)展,這就產(chǎn)生了城市人口集聚的現(xiàn)象,人口的涌入城市帶來的直接結(jié)果就是城市住房需求上升,從供需角度來說,住房需求上升,若政府供給能夠控制在合理范圍內(nèi),房地產(chǎn)的價格是呈上升趨勢的。因此,政府的土地財政水平會通過間接的方式影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,即土地財政水平促進城鎮(zhèn)化發(fā)展,城鎮(zhèn)化能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,可以知道土地財政可以通過城鎮(zhèn)化的方式提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

    2.土地財政影響房價的作用機理

    綜合以上兩種路徑分析,我們可以得出,土地財政影響房地產(chǎn)市場發(fā)展主要有兩條路徑,如圖2所示,是土地財政與房價的作用機理。在分稅制改革下的財政壓力、土地收益分配機制與政績考核制度的聯(lián)合影響下,地方政府選擇擴大土地財政的收入,必然要提高土地供應(yīng)價格或者通過政策影響城市房價,這樣能夠提高收入。除此之外,政府基礎(chǔ)施投資會加快土地城鎮(zhèn)化的進程,進而使得城市人口集聚,這樣城市買房需求必定會上漲,房價上升。因此,我們可以得知:基于地方政府的收入行為,政府會選擇加大土地財政收入,從而促進了房地產(chǎn)市場發(fā)展?;诘胤秸顿Y行為,土地財政規(guī)模的增加會幫助地方政府?dāng)U大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高城鎮(zhèn)化率,從而帶動人口需求,促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。

    圖2 土地財政、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展作用機理圖

    四、土地財政與房價關(guān)系的實證分析

    本文初步是采用面板數(shù)據(jù)回歸模型,選用2007-2017年中國30個省、自治區(qū)以及直轄市 (除臺灣、香港、澳門、西藏)的面板數(shù)據(jù)來進行實證研究分析,共有330個樣本觀測數(shù)據(jù),變量的數(shù)據(jù)都來自于國家統(tǒng)計局的公開資料。以城鎮(zhèn)化和房價水平分別作為被解釋變量,以土地財政收入、城鎮(zhèn)化水平分別作為核心解釋變量,建立兩個單一方程模型,將土地財政、城鎮(zhèn)化水平和房價水平納入聯(lián)立方程模型中分析,以解決變量內(nèi)生性和異方差問題。故構(gòu)建以下省級面板聯(lián)立方程模型:

    在以上方程中,LFit、URit和HPit是被解釋變量,分別表示土地財政收入、城鎮(zhèn)化水平和房價水平,其中LFit和URit也在各方程作為解釋變量,HCit代表地方居民消費水平,PGDPit代表地方人均生產(chǎn)總值,α0、β0、γ0代表常數(shù)項,εit、ηit代表誤差項。

    1.變量選取

    (1)內(nèi)生變量指標選取

    土地財政(Land Finance,LF),采用的是地方土地出讓金與地方生產(chǎn)總值得比值來衡量,并把結(jié)果進行對數(shù)處理。之所以這樣處理,是為了避免各省之間的初始經(jīng)濟稟賦的差異,保證實證結(jié)果的準確性。其中土地出讓金數(shù)據(jù)來源于2007-2017年 《中國國土資源年鑒》,地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源于2007-2017年《中國統(tǒng)計年鑒》。

    城鎮(zhèn)化率(Urbanization Rate,UR)采用城鎮(zhèn)人口與地區(qū)總?cè)丝诒戎祦肀硎?。在學(xué)術(shù)界大多使用人口城鎮(zhèn)化率來表示地區(qū)城鎮(zhèn)化水平,人口城鎮(zhèn)化是用某一個地區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總?cè)丝诘谋戎貋肀硎驹摰貐^(qū)的城鎮(zhèn)化水平。用公式可以表示為:

    其中人口數(shù)據(jù)來源于2007-2017年 《中國統(tǒng)計年鑒》。

    房價(House Price,HP),衡量房地產(chǎn)發(fā)展的指標有很多,但最直觀的代表性指標就是房價,本文選取各省份的商品房平均銷售價格來作為核心解釋變量,并且對數(shù)據(jù)進行一定的取對數(shù)處理,以增加變量的平穩(wěn)性水平。商品房平均銷售價格來源于2007-2017年《中國統(tǒng)計年鑒》。

    (2)外生變量指標選取

    在選取外生變量時,本文充分考慮了各控制變量對實際核心變量的影響。因此,本文采用以下變量作為外生控制變量:

    地區(qū)居民消費水平(Household consumption lev-el,HC),表示按地區(qū)常住人口計算的居民消費支出。地區(qū)居民的消費水平可以一定程度上反映著地區(qū)城鎮(zhèn)化進程。

    人均地區(qū)生產(chǎn)總值 (Per Capital Gross Regional Product,PGDP),本文將人均生產(chǎn)總值放入房價的評估方程中,一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高,則該地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平發(fā)展增長的越迅速,對住房需求也越高,從而使得房地產(chǎn)市場更加繁榮,促進房價上漲。以上外生控制變量的數(shù)據(jù)均來源于2007-2017年《中國統(tǒng)計年鑒》。

    2.實證分析

    (1)平穩(wěn)性檢驗

    本文選用stata14.0軟件對數(shù)據(jù)進行檢驗,檢驗方法為LLC檢驗和Fisher-ADF檢驗,檢驗的結(jié)果如表1所示。所有的變量在1%的水平上都拒絕了存在單位根的原假設(shè),包括水平值方程和一階差分方程的情況下,也就是所有變量不存在單位根,因此,本文所使用的面板數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的,可以用來直接在本文里進行實證分析。

    表1 單位根檢驗結(jié)果

    (2)實證檢驗結(jié)果的分析

    本文采用帶有截面固定效應(yīng)的三階段最小二乘法(3SLS)對全國30個省進行面板數(shù)據(jù)分析,為了提高結(jié)果的精確性,前兩步先對三個分別進行二階最小二乘法(2SLS)估計,再根據(jù)估計,得到對聯(lián)立方程模型干擾之協(xié)方差矩陣的估計,最后,根據(jù)此結(jié)果對整個結(jié)果對廣義最小二乘估計(GLS)估計。當(dāng)然,上述只是理論上該進行的步驟,實際操作時都是根據(jù)stata14.0代碼命令來實現(xiàn)整個模型的回歸過程。所有的回歸模型結(jié)果如表2所示。

    表2 聯(lián)立方程估計結(jié)果(全國)

    從表2的估計結(jié)果可知,模型的擬合優(yōu)度較高,分別為0.7553和0.7490,較好地反映出模型構(gòu)建的科學(xué)性,且模型的核心解釋變量和控制變量均顯著,模型構(gòu)建較好。

    從方程1可知,土地財政的系數(shù)為0.0310,說明土地財政水平每上升1%,城鎮(zhèn)化水平則上升0.0310%,此結(jié)論也與前文預(yù)期相同,即在1%的顯著性水平下,土地財政對城鎮(zhèn)化水平存在著正向影響。

    方程2為房價決定方程,把土地財政和城鎮(zhèn)化同時放置其中可知,土地財政的系數(shù)為0.0731,城鎮(zhèn)化的系數(shù)為0.5863,說明土地財政每變動1%,房價水平則同向變動0.0731%,并且城鎮(zhèn)化水平每變動1%,房價水平則同向變動0.5863%,結(jié)論與前文預(yù)期相同,即在1%的顯著性水平下,土地財政和城鎮(zhèn)化均對房價水平存在著正向影響。

    同時,由表可知,居民消費水平在1%的顯著性水平下對城鎮(zhèn)化有影響,系數(shù)為0.3622,對城鎮(zhèn)化水平有顯著的正向影響;在1%的顯著性水平,人均地區(qū)生產(chǎn)總值顯著,系數(shù)為0.5152,對房價有顯著的正向影響。

    由房價決定方程可知,土地財政對房價起著正向的推動作用,這表明了土地財政是房價變動的重要影響因素。其中土地財政的上漲,會表現(xiàn)為影響地價上漲,對于房地產(chǎn)商來說,成本加大,必然會選擇提高房屋出售價格,于是土地財政促進房價上漲。另一方面,隨著城鎮(zhèn)化水平的提升,一方面使得更多人選擇來到城市發(fā)展,提升了住房需求,進而提升了房價需求,另一方面,城鎮(zhèn)化的提升,使得城市設(shè)施得到完善,這無形中提升了土地與房地產(chǎn)價值,房價自然會上漲。而土地財政則是通過城鎮(zhèn)化的發(fā)展,對房價起著正向促進作用,現(xiàn)實中也是如此,土地財政收入大幅度進入城鎮(zhèn)化建設(shè)中,吸引人口流向城市,從而提高了房價,推動了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

    (3)穩(wěn)健性檢驗

    在上面使用的聯(lián)立方程模型中,核心解釋變量間有一定的聯(lián)系,可能存在雙向因果關(guān)系,并且除此之外,核心解釋變量可能和隨機干擾項存在著相關(guān)關(guān)系,據(jù)此,模型可能存在內(nèi)生性問題,會在一定程度影響模型實證結(jié)果,解釋力度受影響。為了驗證模型檢驗結(jié)果的可靠性程度,應(yīng)該采用穩(wěn)健性檢驗增加實證的說服力。

    本文擬選取新的解釋變量“大土地財政水平”來替換土地財政指標,并且?guī)肽P椭星蠼?,這是為了檢測模型實證結(jié)果的穩(wěn)健性水平,其中:

    得到結(jié)果如表3所示,用“大土地財政”變量替代原來的土地財政變量,模型擬合程度較好,分別為0.7581和0.7546,這說明模型的變量替換后模型構(gòu)建合理。表中核心解釋變量和控制均顯著,其中核心解釋變量土地財政、城鎮(zhèn)化和房價水平顯著,并且與前文的影響方向一致。土地財政促進城鎮(zhèn)化發(fā)展且影響系數(shù)為0.0410,土地財政和城鎮(zhèn)化均促進房價水平上漲且影響系數(shù)分別為0.1027、0.5401,除此以外,這些變量都在1%的水平上顯著。毫無疑問,這些結(jié)果都與全國層面檢驗結(jié)果一致,這說明了替換變量后的模型估計結(jié)果依舊可靠,模型通過了穩(wěn)健性檢驗。

    表3 聯(lián)立方程估計結(jié)果:穩(wěn)健性檢驗

    五、結(jié)論與建議

    本文先對土地財政和政府行為進行界定,并引出地方政府的在土地財政、城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)市場中的兩大行為:收入行為與投資行為。通過政府的兩大行為分析土地財政與房價之間的內(nèi)在機制,得出結(jié)論:(1)從政府的收入行為來看,地方政府有動力去追逐土地財政的發(fā)展,為了提高土地財政收入,選擇通過政策提高房價和地價,意圖提高土地財政收入,因此政府的土地財政必然會促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。(2)從政府的投資行為來看,地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟,短期內(nèi)會將土地財政收入投入到城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中,可知土地財政的存在確實促進了城鎮(zhèn)化發(fā)展,并且隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,一方面使得住房需求的上漲,另一方面城鎮(zhèn)化帶來的周邊地價的升值,間接地來說,土地財政通過城鎮(zhèn)化的手段促進了房地產(chǎn)發(fā)展。

    在實證分析中,本章通過構(gòu)建聯(lián)立方程模型,利用30個省、自治區(qū)與直轄市2007-2017年的面板數(shù)據(jù),分析土地財政與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系。通過以上實證,得出結(jié)論:(1)在1%的顯著性水平下,土地財政均對房價有正向影響。(2)在1%的顯著性水平下,土地財政促進城鎮(zhèn)化發(fā)展,并且城鎮(zhèn)化水平對房價有正向影響。

    由理論和實證分析的結(jié)果得知,土地財政和城鎮(zhèn)化對房價上漲有正向影響,且土地財政可以通過城鎮(zhèn)化方式間接促進房價上漲。

    土地財政和房地產(chǎn)業(yè)對于我國發(fā)展貢獻巨大,但仍需政府合理地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。本節(jié)將從土地財政、城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場角度出發(fā)來提出相應(yīng)的建議。

    1.合理地利用土地財政,改善地方政府財政收入結(jié)構(gòu)

    我國城鎮(zhèn)化進程發(fā)展迅速,這與土地財政政策有很大關(guān)系,但是政府的投資行為很可能出現(xiàn)盲目擴張城市規(guī)模的現(xiàn)象,而新型城鎮(zhèn)化核心要求的是“人”的城鎮(zhèn)化,因此,對于政府而言,首先必須要合理改善地方政府的財政收入,推進房地產(chǎn)稅的建設(shè),增加地方政府財政稅收收入,而不是“以地生財”,擺脫政府過度依賴土地財政的現(xiàn)狀;其次,要規(guī)范地方政府土地金的使用,必須規(guī)定出讓金的使用用途,而不是大部分用于政府投資行為,提高土地出讓金收入的效率;最后,充分發(fā)揮金融市場的作用,讓更多私人投資參與政府城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中來,合理地配置社會資源。

    2.加快推進新型城鎮(zhèn)化,提高土地利用效率

    在城鎮(zhèn)化進程中,我國過度注重土地城鎮(zhèn)化進程,未能夠重視人口城鎮(zhèn)化,其實人口城鎮(zhèn)化才是新型城鎮(zhèn)化的核心,只有人口增加了,才能增加勞動力供給,并且能夠有更多的購房需求,對于房地產(chǎn)市場也是極大地發(fā)展。如果出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象,即使土地城鎮(zhèn)化進程夠快,那也只是對資源的浪費。因此,應(yīng)該注重人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化的協(xié)防發(fā)展,提高土地利用效率,這樣才能夠更加規(guī)范地提升房地產(chǎn)發(fā)展。

    3.規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展機制

    目前,中國房地產(chǎn)市場房價過高,并不適合繼續(xù)推高房價。政府應(yīng)堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,加快進行房地產(chǎn)政策的稅制改革,落實房地產(chǎn)稅,限制人們的投機行為,故應(yīng)該對于不同群體進行合理調(diào)控,形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。另外,政府應(yīng)該引導(dǎo)社會資金進入房地產(chǎn)行業(yè),正常的房地產(chǎn)市場資本不應(yīng)該只被金融行業(yè)壟斷,但是要注意合理規(guī)范,做到“政府引導(dǎo),市場定價”的房地產(chǎn)市場新格局。

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