建發(fā)房產(chǎn)逆勢(shì)“加速度”旗下項(xiàng)目漏水問(wèn)題頻出

熊穎

近期房企上半年銷售、拿地榜單先后出爐。據(jù)克而瑞和中指院的數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)銷售沖刺明顯，不光全口徑銷售額排名從2020年的第31名增至2021年上半年的第21名，提升10個(gè)名次;拿地金額排名也從2020年的第13名提升至2021年上半年的第3名。

值得注意的是，在建發(fā)房產(chǎn)“加速度”沖刺的同時(shí)，多數(shù)房企卻在“三道紅線”和集中供地大背景下維穩(wěn)減速。這一特征，尤其體現(xiàn)在了房企的拿地態(tài)度上。

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，拿地銷售比，是衡量房企拿地積極性的重要指標(biāo)之一，通常拿地銷售比數(shù)值越大，拿地積極性越高。而建發(fā)房產(chǎn)的拿地銷售比為77.43%，是中指數(shù)據(jù)得出的50家代表房企拿地銷售比均值29.3%的兩倍之多，而且拿地金額僅次于萬(wàn)科和保利。

那么為何建發(fā)房產(chǎn)在“三道紅線”和集中供地等收緊政策下仍要逆勢(shì)而上、加速拿地？

4月，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)股份曾發(fā)公告表示，由于限價(jià)等原因，建發(fā)房產(chǎn)旗下多項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。而一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產(chǎn)人士向《紅周刊》記者表示，房企因高價(jià)地導(dǎo)致的虧損，可以用再拿高價(jià)地融資的方式進(jìn)行覆蓋。

逆勢(shì)“加速度”拿地金額僅次萬(wàn)科、保利

近期，克而瑞發(fā)布2021年上半年房企銷售排行榜，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額933.7億元，排名房企第21位。和其在2020年實(shí)現(xiàn)的全口徑銷售額1296.8億元、排名第31名相比，建發(fā)房產(chǎn)今年上半年不光已經(jīng)完成了去年銷售超7成，還在房企排名上提升了10個(gè)名次。

同樣增速明顯的還有建發(fā)房產(chǎn)的拿地表現(xiàn)。中指院數(shù)據(jù)指出，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為723億元，房企排名僅次于萬(wàn)科、保利發(fā)展。不過(guò)從房企體量上來(lái)說(shuō)，在2020年剛過(guò)千億門檻的建發(fā)房產(chǎn)規(guī)模明顯小于前述兩家大型房企。而在2020年全年，建發(fā)房產(chǎn)所花費(fèi)的拿地金額也才723億元，并以此排名房企第13位。

建發(fā)房產(chǎn)在拿地上的積極表現(xiàn)，與其他房企比起來(lái)，顯得比較特殊?！都t周刊》記者結(jié)合克而瑞、中指等榜單數(shù)據(jù)計(jì)算得出建發(fā)房產(chǎn)2021年上半年的拿地銷售比為77.43%（拿地銷售比=拿地金額/銷售金額）。而根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降了12.3個(gè)百分點(diǎn)。

多數(shù)房企選擇放慢拿地節(jié)奏，是因?yàn)?020年來(lái)房地產(chǎn)監(jiān)管政策多措并舉。一方面，三道紅線從融資端抑制房企拿地能力;另一方面，集中供地政策又通過(guò)影響拍地保證金周轉(zhuǎn)效率從而在供給端上改變房企的拿地節(jié)奏。

值得一提的是，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)所拿地塊中高價(jià)地頻現(xiàn)。2月，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合融創(chuàng)中國(guó)以64.52億元價(jià)格斬獲上海普陀區(qū)住宅用地，成交樓面價(jià)84346元/平方米。隨后，建發(fā)房產(chǎn)還因該宗地塊的高溢價(jià)成交遭到上海普陀區(qū)區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局約談。

此外，在后續(xù)的多城集中供地中，建發(fā)房產(chǎn)更是頻頻斬獲高價(jià)地。5月27日，建發(fā)房產(chǎn)以28億元、競(jìng)配20%的政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競(jìng)得北京朝陽(yáng)崔各莊L06地塊，成交樓面價(jià)5.7萬(wàn)/平方米。首批集中供地中，作為閩系房企的建發(fā)房產(chǎn)還在自家“大本營(yíng)”福建的福州、廈門分別斬獲3宗熱門地塊。

不過(guò)億翰智庫(kù)研報(bào)指出，建發(fā)在兩城拿地的盈利空間均較窄。

建發(fā)房產(chǎn)多項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備

業(yè)內(nèi)人士：再拿高價(jià)地融資是覆蓋虧損有效手段

4月20日，建發(fā)股份發(fā)布關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的議案，其中涉及建發(fā)房產(chǎn)旗下多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。公告指出，由于限價(jià)等原因，福州·建發(fā)榕墅灣項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7.95億元;杭州·三墩北項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2.77億元;珠海·建發(fā)悅璽項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2.15億元，合計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備12.87億元。

此前過(guò)高的拿地價(jià)格為建發(fā)房產(chǎn)旗下項(xiàng)目的計(jì)提減值準(zhǔn)備埋下伏筆。以建發(fā)榕墅灣項(xiàng)目為例，2017年建發(fā)地產(chǎn)以27.17億+配建28800㎡公租房競(jìng)得福州·建發(fā)榕墅灣前身地塊，實(shí)際可售樓面價(jià)為3.15萬(wàn)元/平方米。截至2021年，該樓盤仍舊在售，2.4萬(wàn)元/平方米的銷售價(jià)格比拿地時(shí)的可售樓面價(jià)少了近7500元/平方米。

而根據(jù)建發(fā)房產(chǎn)2021年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，2020年建發(fā)房產(chǎn)利潤(rùn)總額為77.03億元。不難看出，計(jì)提減值準(zhǔn)備的12.87億元將大大影響建發(fā)房產(chǎn)的盈利能力。

一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產(chǎn)人士向《紅周刊》記者表示，當(dāng)一家房企因拿高價(jià)地、地王從而導(dǎo)致部分虧損項(xiàng)目、或不賺錢時(shí)，覆蓋虧損最好的辦法就是，（企業(yè)）再拿一批同樣的地去融資，用融資的錢來(lái)覆蓋現(xiàn)有虧損。

上述辦法雖能起到一定成效，但治標(biāo)不治本。近年來(lái)，建發(fā)房產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)走低。2018年、2019年、2020年、2021年前三月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率依次為31.43%、27.32%、18.04%、10.77%。

聯(lián)合資信出具的建發(fā)房產(chǎn)2021年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告也指出，2020年及2021年一季度，建發(fā)房產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已下降至較低水平;同時(shí)公司于部分熱點(diǎn)城市拿地價(jià)格較高，未來(lái)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)空間可能進(jìn)一步收窄。

長(zhǎng)沙單價(jià)地王存漏水、排水等問(wèn)題

業(yè)內(nèi)人士：頻繁漏水說(shuō)明房企管理水平較差

不光利潤(rùn)空間面臨收窄風(fēng)險(xiǎn)，有業(yè)主表示，此前建發(fā)房產(chǎn)在長(zhǎng)沙所斬獲的地王項(xiàng)目，目前深陷質(zhì)量問(wèn)題。

2016年，建發(fā)房產(chǎn)在長(zhǎng)沙梅溪湖以29億元拿下建發(fā)央著前身地塊，折合樓面價(jià)9241元/平方米。這一樓面價(jià)不光讓建發(fā)央著成為當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)沙單價(jià)地王，還出現(xiàn)了較為罕見(jiàn)的“面粉比面包貴”現(xiàn)象。安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年長(zhǎng)沙新房均價(jià)為6952元/平方米，比建發(fā)央著前身地塊的樓面價(jià)每平方米少兩千多元。