居住權(quán)糾紛案例初探

文 陳廣鵬

居住權(quán)制度肇始于羅馬法，是指非所有權(quán)人因居住而使用他人所有的房屋的權(quán)利。2021年1月1日起施行的民法典開創(chuàng)性地設(shè)立居住權(quán)制度，其中物權(quán)編第十四章從三百六十六條至三百七十一條共六個條文，彌補了此前物權(quán)法關(guān)于居住權(quán)立法的空白，是重大的制度性進(jìn)步。筆者對我國司法裁判文書資料庫中涉及居住權(quán)糾紛的公租房、以房養(yǎng)老、家庭成員墊資買房案例進(jìn)行梳理，節(jié)選部分代表性案例并摘錄法院裁判要旨內(nèi)容并進(jìn)行分析，以期引起思考和重視。

居住權(quán)糾紛代表性案例與裁判要旨

案例一（公租房）：關(guān)于李金才、李柱才共有糾紛一案，昆明市中級人民法院于二〇一九年十二月二日作出〔2019〕云01民終6941號民事判決書。裁判要旨內(nèi)容包括：“公租房是國家提供政策支持的福利性住房，且需滿足相關(guān)條件方可申請承租，案涉房屋是因被上訴人滿足有關(guān)安置條件而承租的公共租賃住房，其所針對的安置對象是特定相對人，上訴人是否符合相關(guān)安置條件承租公租房，是政府有關(guān)部門的行政權(quán)限，上訴人如符合有關(guān)承租條件，可自行向相關(guān)住房保障主管部門進(jìn)行申請；上訴人對案涉房屋的居住權(quán)應(yīng)基于被上訴人的準(zhǔn)許，現(xiàn)被上訴人并未準(zhǔn)許上訴人居住案涉房屋，且案涉安置房租賃協(xié)議也明確約定該住房必須由原承租人楊鴻及家庭成員居住，而上訴人并不符合協(xié)議約定的居住條件。故上訴人關(guān)于確認(rèn)其對案涉房屋有權(quán)居住使用以及被上訴人返還上訴人應(yīng)分的臨時安置過渡費的訴請，無事實和法律依據(jù)，不予支持。”

案例二（以房養(yǎng)老）：關(guān)于大連市甘井子區(qū)椒金山街道辦事處與大連森邦建設(shè)有限公司確認(rèn)合同無效糾紛一案，大連市甘井子區(qū)人民法院于二〇一八年九月三十日作出〔2018〕遼0211民初904號民事判決書，裁判要旨內(nèi)容包括：“本案需首先確認(rèn)《居家養(yǎng)老用房合同》的性質(zhì)是房屋買賣合同還是居家養(yǎng)老用房的投資代建合同。居家養(yǎng)老服務(wù)是指政府和社會力量依托社區(qū)，為居家的老年人提供生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理和精神慰藉等方面服務(wù)的一種服務(wù)形式。居家養(yǎng)老用房應(yīng)該是服務(wù)于居家養(yǎng)老，具有一定的公益性質(zhì)，不能脫離居家養(yǎng)老服務(wù)的范圍，居家養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的合同具有主體的特定性和履行時間的階段性特點，案涉合同的主體不屬于現(xiàn)階段養(yǎng)老服務(wù)的特定對象范圍，使用期限70年也與常規(guī)的養(yǎng)老時間嚴(yán)重不符，被告與第三人簽訂的居家養(yǎng)老用房合同除名稱外，合同的具體內(nèi)容與居家養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容并不一致。被告與第三人簽訂的《居家養(yǎng)老用房合同》實質(zhì)為房屋買賣合同。本案案涉土地系原告以劃撥方式取得，并且對案涉土地及房屋享有所有權(quán)，被告并無將房屋‘居住權(quán)’出賣的權(quán)利，且其出賣行為顯然違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的上述法律規(guī)定，被告與第三人簽訂的《居家養(yǎng)老用房合同》因違反法律的強制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為無效。”

案例三（家庭成員墊資買房）：關(guān)于劉柯妤訴劉茂勇、周忠容共有房屋分割一案，重慶市第五中級人民法院于2015年9月10日作出民事判決書，裁判要旨內(nèi)容包括：“現(xiàn)有新證據(jù)證明，本案訟爭房屋系被申請人劉茂勇、周忠容及再審申請人劉柯妤按份共有。單從《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定看，劉柯妤占份額90%，有權(quán)決定本案訟爭房屋的處分，但本案中劉茂勇、周忠容與劉柯妤系父母子女關(guān)系，雙方以居住為目的購房，從購房的相關(guān)證據(jù)看，大部分房款由劉茂勇、周忠容出資，劉茂勇、周忠容購房時將大部分財產(chǎn)份額登記在劉柯妤名下，超出劉柯妤出資部分，具有贈與性質(zhì)，系父母疼愛子女的具體表現(xiàn)?！偕菩橄取恢笔侵袊鐣麟A層所尊崇的基本倫理道德?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七條明確規(guī)定：‘物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！C上，劉柯妤要求其父母轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)份額的訴求與善良風(fēng)俗、傳統(tǒng)美德的要求不符，法院不予支持?！?/p>

居住權(quán)糾紛代表性案例的概要分析

根據(jù)案例一至案例三的裁判要旨內(nèi)容，筆者對居住權(quán)糾紛代表性案例做出如下概要分析：

1. 公租房屬于政策性用房，是國家或國家授權(quán)的公共機構(gòu)以較低的價格出租給中低收入特定群體的住房。公租房具有保障性特征，是一種公共產(chǎn)品。因此，符合政策規(guī)定的特定人員取得公租房的居住權(quán)利，至少在政策允許的條件和年限內(nèi)可以長期占有、使用房屋。如果將承租人的權(quán)利僅解釋為租賃權(quán)，既不具有足夠的穩(wěn)定性，也不足以對抗所有人和第三人，明顯于承租人不利。若將其解釋為居住權(quán)，則有利于明確公租房和普通房屋租賃的區(qū)別。雖然公租房中有“租賃”的內(nèi)容和性質(zhì)，但人民法院報刊登的指導(dǎo)案例認(rèn)為，公房承租權(quán)是一種復(fù)合型的權(quán)利，不僅僅是承租關(guān)系這一債權(quán)關(guān)系中的權(quán)利，同時也包含了物權(quán)的內(nèi)容，受人身關(guān)系的限制。

2. 以房養(yǎng)老是近年來我國社會廣泛關(guān)注的熱點問題。我國已經(jīng)是老齡化比較嚴(yán)重的國家之一，名下?lián)碛蟹课莓a(chǎn)權(quán)的老年人需要養(yǎng)老資金，鑒于房屋高價值但不便于流通變現(xiàn)的特點，如何充分利用及盤活房屋價值，同時不會降低進(jìn)行融資的產(chǎn)權(quán)人生活水平，使老年人晚年生活質(zhì)量得到保障與提升，亟待我們從制度層面進(jìn)行思考與設(shè)計。在各種以房養(yǎng)老模式中，老人既獲取了基本生活費又繼續(xù)享有居住的權(quán)益，而經(jīng)營者最終亦將有條件地獲得房屋所有權(quán)。我國司法實踐中，未來也將面臨越來越多各種形式存在的以房養(yǎng)老模式糾紛案件。

3. 家庭成員墊資買房主要表現(xiàn)為父母為子女、長輩為晚輩基于親情關(guān)系出資購房的情形，尤其是在高房價地區(qū)，子女靠工作積蓄難以實現(xiàn)買房或者交付按揭貸款首期的目標(biāo)，父母在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下為其墊資，實屬表達(dá)疼愛關(guān)懷之意，法律對此亦不做禁止。然而作為出資人究竟享有何種權(quán)利義務(wù)，礙于親情通常未做明確。而且因為戶口、限購等原因，該等房屋在購置后通常僅以子女名義作為房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行登記。日后如產(chǎn)生分歧糾紛，甚至子女離異導(dǎo)致房屋被析產(chǎn)分割，可能使墊資人不能享受應(yīng)有之權(quán)利，有違公平原則。在墊資買房行為中賦予墊資人居住權(quán)，對其合法權(quán)益予以物權(quán)保護(hù)，應(yīng)是此類法律關(guān)系得以有效處理的傾向性方案。

我國現(xiàn)行居住權(quán)立法的探討與完善建議

（一）公租房是否列入居住權(quán)保護(hù)需要明確

前述案例涉及的公租房，承載的是國家對中低收入特定群體的關(guān)照義務(wù)，具有保障性特征。民法典頒布后，公租房是否歸入居住權(quán)立法范疇，在公租房內(nèi)居住的人是否依法享有物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，目前尚待明確。公租房的所有權(quán)屬于國家，具體由國家授權(quán)的政府機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)作為登記產(chǎn)權(quán)人，符合條件的特定群體以較低的價格承租房屋，且租賃關(guān)系較為穩(wěn)定，居住期限通常為長期（符合條件的承租人可終生居住，去世后同住的近親屬按照政策規(guī)定可以申請繼續(xù)居?。?。從民法典現(xiàn)行規(guī)定來看，與公租房的實踐做法和特征存在難以匹配內(nèi)容：第三百六十六條中規(guī)定的“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”，從立法表述習(xí)慣來看“他人”一般指自然人，應(yīng)不包括作為公租房登記產(chǎn)權(quán)人的政府機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)；第三百六十八條規(guī)定居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外，即原則上居住權(quán)應(yīng)為無償設(shè)立，而公租房并非免租，而是以明顯低于市場價的金額租賃給特定群體；第三百六十八條規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，第三百七十條規(guī)定居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。實踐中公租房也是禁止轉(zhuǎn)讓，但是同住的配偶、未成年子女在承租人身故后應(yīng)可依據(jù)政策規(guī)定繼續(xù)居住，居住權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，并不是消滅。因此，民法典關(guān)于居住權(quán)的現(xiàn)有條款難以涵蓋公租房的現(xiàn)實需求。公租房的居住權(quán)既包含承租關(guān)系的債權(quán)內(nèi)容，也包含具有人身關(guān)系限制的物權(quán)內(nèi)容，筆者建議日后將公租房明確歸入民法典居住權(quán)的規(guī)制范疇，使廣大公租房實際居住群體受惠于物權(quán)意義上的法律保護(hù)。

（二）居住權(quán)的適格主體范疇?wèi)?yīng)做明確限定

民法典第三百六十六條規(guī)定“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”，其中“居住權(quán)人”是否限于自然人，還是法人也可以成為居住權(quán)適格主體，尚不甚明確。按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定的法人類型，包括有限責(zé)任公司、股份有限公司、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他企業(yè)法人等多種形式。其中，有限責(zé)任公司、股份有限公司等企業(yè)法人均為營利法人，如果允許法人成為居住權(quán)主體，則居住權(quán)的無償設(shè)立以及不得轉(zhuǎn)讓等特征，可能與法人天然地應(yīng)當(dāng)為股東獲取利潤的設(shè)立目的相沖突，并在實踐中違背居住權(quán)幫扶困難人士的立法初衷。此外，民法典居住權(quán)立法對于居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人是否應(yīng)當(dāng)具備一定的特定關(guān)系（包括配偶、親屬、對房屋取得產(chǎn)權(quán)有所貢獻(xiàn)、具有撫養(yǎng)關(guān)系、具有較長時間的雇傭關(guān)系等）作出規(guī)定。從本文中引述的有關(guān)案例可見，主張居住權(quán)的通常都是特定關(guān)系人，不會是陌生人。如果允許毫不相干的自然人，通過與產(chǎn)權(quán)人自行達(dá)成協(xié)議、辦理居住權(quán)登記手續(xù)而取得居住權(quán)，不但不符合居住權(quán)立法初衷，而且會給有失誠信的債務(wù)人（被執(zhí)行人）惡意設(shè)置權(quán)利障礙提供可行性。因為設(shè)定了居住權(quán)的房屋，其市場流通價值必然大打折扣，買受人缺乏參與競買意愿，債務(wù)人（被執(zhí)行人）由此躲避債權(quán)人提起訴訟及法院執(zhí)行程序。建議通過進(jìn)一步的立法對有權(quán)享有居住權(quán)的人群設(shè)定條件，要求必須與房屋產(chǎn)權(quán)人具有特定關(guān)系，該等審核權(quán)利在辦理居住權(quán)登記時由登記部門履行審核職能，由此避免權(quán)利人主體泛化以及權(quán)利濫用。

（漫畫/趙曉蘇）

（三）未進(jìn)行登記的居住權(quán)是否有既定效力

民法典第三百六十七條規(guī)定“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同”，第三百七十一條規(guī)定“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定”，即居住權(quán)的來源為合同和遺囑兩種方式。第三百六十八條規(guī)定“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立”。在司法實踐中，除了合同和遺囑兩種方式外，基于親屬關(guān)系、獲得房屋產(chǎn)權(quán)貢獻(xiàn)因素、傳統(tǒng)習(xí)慣、離婚判決、贍養(yǎng)判決等多種形式產(chǎn)生居住權(quán)比比皆是。這些缺乏合同和遺囑形式的居住權(quán)取得方式是否就不能辦理登記，即無法設(shè)立居住權(quán)，亟待實務(wù)中盡快明確解決。物權(quán)法第二十八條規(guī)定的“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”，生效法律文書是物權(quán)設(shè)立的合法有效途徑之一。民法典對于具有物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，僅規(guī)定以合同和遺囑的意定方式取得，難以有效涵蓋社會復(fù)雜多變的現(xiàn)實需求。而且，當(dāng)事人能否訂立合同、合同訂立后是否能夠維系，尚存在較多不穩(wěn)定因素。如前述的家庭成員墊資買房等情形，當(dāng)事人之間基于親情關(guān)系，往往礙于情面難于完成簽約，或者簽約后產(chǎn)生矛盾分歧又行使解除權(quán)，本應(yīng)訂立合同但實際因為各種原因未能訂立合同的一方，應(yīng)賦予其通過司法訴訟途徑，取得法律文書確定自身依法享有的居住權(quán)。筆者建議進(jìn)一步拓寬居住權(quán)來源途徑，可以參照物權(quán)法的有關(guān)表述，增加“因人民法院、仲裁委員會的法律文書，導(dǎo)致居住權(quán)設(shè)立、變更或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力”的規(guī)定。

我國現(xiàn)今正在經(jīng)歷百年一遇的“民法典時刻”，站在改革開放經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上重新認(rèn)識居住權(quán)制度，有助于理解居住權(quán)在解決疑難復(fù)雜案件時所具有的特殊適用價值。隨著民法典的正式施行，有關(guān)居住權(quán)糾紛司法實踐中預(yù)計會不斷涌現(xiàn)新的現(xiàn)象或問題，相信屆時通過民法典各編的修訂立法以及最高人民法院司法解釋將得以有效解決。