破碎的「蛋殼」「長租公寓」爆雷後的法律探討

史繼紅

媽媽的老姊妹攤上大事了，自稱她自己偏陰潮的房子高價(jià)租給了二房東，自己花了極便宜的房租一口價(jià)租了一年朝南帶小花園的房子，「高質(zhì)量」地解決了養(yǎng)老問題?？刹贿^兩個(gè)月，就向我媽哭訴，陰潮房子沒拿到租金，陽光房的房東找她收回房子，說有兩個(gè)月沒收到二房東的租金了。二房東跑路了。這就是長租公寓崩塌或正在崩塌路上的冰山一角。

龐氏騙局長租公寓頻頻爆雷

長租公寓的爆雷，與其頗受爭(zhēng)議的商業(yè)模式密不可分。

先來分析下與長租公寓盈利模式相關(guān)的P2P（peer-to-peer，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)網(wǎng)路借款，是一種將小額資金聚集起來借貸給有資金需求人群的一種民間小額借貸模式）遊戲規(guī)則。開始P2P老總們都是很敬業(yè)的，低息吸收存款，稍高息發(fā)放貸款，認(rèn)認(rèn)真真做盡調(diào)，做風(fēng)控，像模像樣地做個(gè)中介搞些民間借貸業(yè)務(wù)賺一點(diǎn)差價(jià)。但是搞不過那些許諾高息給出借人、放鬆風(fēng)控讓借款人講故事「畫大餅」，這樣便獲得一輪輪風(fēng)投：引得出借人與借款數(shù)量金額翻幾個(gè)跟頭，資本搏殺，他們很清楚裏面的泡沫，但只要有人進(jìn)場(chǎng)接盤，甚至能美股或港股上市，這個(gè)泡沫就能轉(zhuǎn)嫁給股場(chǎng)韭菜。

如今不過是將藥罐裏的藥留著換了一瓶水，借款人換成租客，原來租1300元（人民幣，下同）的房子搞好衛(wèi)生、貼過牆紙、弄成文藝小清新樣豪氣地以1500元高價(jià)收房（但相比從租客一口氣收年租比，一月一付在這資金池中開始也是小菜一碟），先搶占好房源，而租給租客1000元就可以，租客你也別感激零涕，再打折也需要你付清一年房租?！阜孔獠粔蚋?？我?guī)湍悖視?huì)介紹現(xiàn)金貸給你，減輕你的資金壓力，你分期還貸就可以?！谷会岫繓|就可以拿著資金池裏年付的租金去繼續(xù)滾動(dòng)收房、將資金池?cái)U(kuò)大，規(guī)模做大。有人問：正常情況下低價(jià)收房，高價(jià)出租才正常啊，總是高價(jià)收房，低價(jià)出租，早晚要崩啊？但這些無良的企業(yè)就是用這種無數(shù)的蠅頭小利迅速吸引、搶占房源，低價(jià)收房，誰租給你?。窟@些長租公寓不擔(dān)心，因?yàn)槊篮玫脑O(shè)想只要手頭有現(xiàn)金，就能繼續(xù)撒錢收房源。公司只要不斷有新的房源進(jìn)來，不斷有新的租客交錢，就可以繼續(xù)運(yùn)營下去，是不是有點(diǎn)龐氏騙局P2P的味道？

但總有一天新租客會(huì)越來越少，長租公寓沒有新的租客來交錢，還得付錢給房東，最後肯定會(huì)資金鏈斷裂。崩盤，比想象中還快地來臨：風(fēng)投機(jī)構(gòu)不再認(rèn)可長租公寓的盈利模式和估值，不願(yuàn)意傻傻送錢；官方也開始不斷警示長租公寓的商業(yè)模式。業(yè)主開始警惕不再願(yuàn)意出租給長租公寓，租客也不再願(yuàn)意年付租金。疫情的意外來臨讓這塊遮羞布更快被拉扯掉了，雖然疫情很快被控制住了，但因?yàn)殚L期高杠桿運(yùn)行的長租公寓，還是暴露出嚴(yán)重的資本運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致今年長租公寓爆雷頻頻，比如連大陸第二家在美股上市的長租公寓頭部企業(yè)，蛋殼都爆雷了，其累計(jì)虧損超60億元。可見長租公寓的市場(chǎng)亂象。據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，2018年至今全國陸續(xù)爆雷長租公寓超過170家。

長租公寓「剪不斷理還亂」的法律關(guān)係

一般，尋找到意向房源後，平臺(tái)與房東訂立《財(cái)產(chǎn)委託管理服務(wù)合同》，約定對(duì)房屋進(jìn)行管理，向房東支付定期（按月或按季）且持續(xù)增長的收益，達(dá)成協(xié)議後，平臺(tái)對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修及空間格局的改造。隨後，平臺(tái)將該房屋進(jìn)行掛牌，與意向租客對(duì)房租及管理費(fèi)用進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成合意後雙方訂立《房屋租賃合同》。聽上去，發(fā)展模式不可謂不健康，平臺(tái)作為轉(zhuǎn)租人以租金差額實(shí)現(xiàn)營利，或作為居間人以其付出的居間服務(wù)按勞取酬。但問題在於前述的為了搶占房源的「高收」，為搶占客源的「低付」，且差比太大，為緩解這畸型的價(jià)格策略與從事房屋改造、物業(yè)管理等運(yùn)營成本的資金壓力，採取了在租客端鼓勵(lì)其一次性支付長期（通常為一年）租房費(fèi)用；同時(shí)，平臺(tái)為使租客能夠一次性支付高額長期租金，引導(dǎo)租客在銀行辦理信貸，由銀行一次性將貸款資金支付給平臺(tái)。

爆雷後房東租客之維權(quán)

說建議房東或租客如何維權(quán)，繞不開的卻是多方介入又無法紓解的困局。目前長租公寓大量租金貸業(yè)務(wù)的租客一邊需要繼續(xù)向銀行償還貸款，另一邊面臨著房東退還房屋的要求，房東又不能向跑路的平臺(tái)按期收到租金，房子又被「賴住著」，各方撓心啊！這矛盾似乎難以圓滿解決。

租客與銀行間成立借款合同關(guān)係，借款目的為支付租客與長租公寓之間房屋租賃合同約定的租賃費(fèi)用，故當(dāng)租客與銀行訂立合同後，銀行一次性將約定貸款支付給長租公寓時(shí)已履行其主給付義務(wù)，租客理應(yīng)按照約定履行定期還款義務(wù)。長租公寓雖然現(xiàn)無法對(duì)租客履行租賃合同項(xiàng)下提供房屋居住與服務(wù)的義務(wù)，基於合同相對(duì)性，並不影響租客與銀行間借款合同的效力，長租公寓的違約不影響租客繼續(xù)履行對(duì)銀行的還款義務(wù)，但可以請(qǐng)求平臺(tái)運(yùn)營商返還租金並承擔(dān)違約損害賠償（可是平臺(tái)人去樓空怎麼辦呢？）。租客一方面仍在還著貸款，另一方面已遭到房東基於物權(quán)要求清退房屋的痛楚。

租客與房東間的法律關(guān)係，存在兩種爭(zhēng)議觀點(diǎn)：一是租客與房東之間應(yīng)直接成立房屋租賃合同關(guān)係；二是租客與房東之間不存在直接的法律關(guān)係，區(qū)別在於房東與平臺(tái)之間《財(cái)產(chǎn)委託管理服務(wù)合同》性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定委託代理合同還是房屋租賃合同。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為由於房東與平臺(tái)之間訂立了財(cái)產(chǎn)委託管理服務(wù)合同，合同名稱明確約定為委託合同，故雙方應(yīng)成立委託代理關(guān)係，平臺(tái)應(yīng)作為房東的代理人，與租客之間成立的房屋租賃關(guān)係的法律後果應(yīng)由被代理人房東承擔(dān)，平臺(tái)所進(jìn)行的包括但不限於裝修、保潔、租客管理等，屬於約定對(duì)房東提供服務(wù)的內(nèi)容。同時(shí)，由於平臺(tái)與租客訂立的《房屋租賃合同》中載明房東為產(chǎn)權(quán)出租方，平臺(tái)僅作為房屋代管機(jī)構(gòu)，故而平臺(tái)僅作為房東的受託人，與房東是委託代理關(guān)係，租客與房東之間成立房屋租賃關(guān)係。在此情形下，租客已履行給付租金的主給付義務(wù)，房東無權(quán)清退租客。對(duì)於房東無法從代管機(jī)構(gòu)獲取租金應(yīng)屬於房東與平臺(tái)間的合同糾紛，應(yīng)由房東請(qǐng)求平臺(tái)履行租金支付義務(wù)。在這一觀點(diǎn)下，平臺(tái)作為代理人與租客訂立的房屋租賃合同將直接約束作為被代理人的房東與租客。

然而，這一觀點(diǎn)存在顯而易見的瑕疵：即使房東與平臺(tái)之間合同名為「財(cái)產(chǎn)委託管理服務(wù)合同」，也不應(yīng)據(jù)此直接認(rèn)定雙方成立委託代理關(guān)係，而應(yīng)以合同約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為準(zhǔn)。首先，雖然雙方合同中約定平臺(tái)作為房東房產(chǎn)的獨(dú)家代理，從事運(yùn)營及出租房屋活動(dòng)，但雙方主要約定還有：平臺(tái)而不是租客將定期向房東支付租金。若房東與平臺(tái)間成立的是委託代理關(guān)係，平臺(tái)作為被委託人並不具有向房東支付租金的義務(wù)，實(shí)質(zhì)上是平臺(tái)將承租房東房產(chǎn)，並對(duì)其定期支付租金。其次，平臺(tái)承諾在特定期限內(nèi)未支付租金，則房東具有單方解除權(quán)，可單方行權(quán)直接解除合同，在合同解除後平臺(tái)應(yīng)返還房屋。若雙方為代理關(guān)係，房租租賃關(guān)係發(fā)生在房東與租客之間，平臺(tái)不具有許可房東單方解除租賃合同的權(quán)利。再次，平臺(tái)以定期高額租金從房東承租房屋，後根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)租給租客。若平臺(tái)僅作為代理人，房屋租賃關(guān)係直接在房東與租客間產(chǎn)生，依據(jù)合同相對(duì)性，租賃合同主要內(nèi)容應(yīng)在房東與租客間達(dá)成合意，租金約定也應(yīng)在房東與租客間達(dá)成一致，即租客支付租金數(shù)額與房東收取租金數(shù)額應(yīng)相同。但現(xiàn)在平臺(tái)運(yùn)營的實(shí)質(zhì)上則是平臺(tái)與房東、租客分別以兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行約定，分別執(zhí)行不同的期限，一些權(quán)利義務(wù)約定得並不相同或同步，房東與平臺(tái)，平臺(tái)與租客分別形成租賃合同，實(shí)際表明是存在轉(zhuǎn)租關(guān)係而非代理關(guān)係。最後，一般平臺(tái)官方網(wǎng)站介紹中注明「所有房源都與出租人簽訂長期租賃合同，以保證租客居住的穩(wěn)定性」，可見平臺(tái)的真實(shí)意圖是與房東形成租賃關(guān)係，而非委託代理關(guān)係，只是房東許可平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)租。所以，平臺(tái)與房東之間合同的實(shí)質(zhì)關(guān)係應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃關(guān)係，而非為委託代理關(guān)係。

在實(shí)踐中一些裁判書也認(rèn)可這一觀點(diǎn)，一些法院認(rèn)為，雖然房東與平臺(tái)之間合同名為委託合同，但實(shí)則應(yīng)為房屋租賃合同，房東與租客之間並無直接的法律關(guān)係。因此，在平臺(tái)違約後，房東有權(quán)行使單方解除權(quán)，並取回房屋使用權(quán)。但這無疑加大了社會(huì)矛盾，所以現(xiàn)在一些法院乾脆就不予立案，引導(dǎo)當(dāng)事人各方各讓一步，共同協(xié)商承擔(dān)損失。

近日，蛋殼長租公寓爆雷一事有了新進(jìn)展，背負(fù)租房貸的蛋殼租客迎來轉(zhuǎn)機(jī)，一位蛋殼租客表示，與蛋殼辦理解約之後，已可通過線上方式辦理微眾銀行租金貸的結(jié)清。儘管如此，引發(fā)此事件的一系列深度法律問題，仍值得思考。