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    大陸臺(tái)商商品房買賣合同糾紛相關(guān)懲罰性賠償?shù)姆烧J(rèn)識(shí)

    2021-07-06 05:09:29李永然
    臺(tái)商 2021年1期
    關(guān)鍵詞:消費(fèi)者規(guī)定責(zé)任

    李永然

    問題

    臺(tái)商A公司在中國(guó)大陸買賣商品房,其與賣方在合同中有約定違約金,如臺(tái)商A公司在買商品房時(shí)有違約時(shí),違約方究竟有何責(zé)任?是否要承擔(dān)懲罰性賠償?

    解析

    對(duì)於在中國(guó)大陸訂立商品房買賣合同,法律容許買賣雙方於合同於約定「違約金」;大陸《合同法》於第七章(第107條~122條)規(guī)定違反合同的違約責(zé)任;其也於第114條規(guī)定:「Ⅰ.當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。Ⅱ.約定的違約金低於造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過份高於造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。Ⅲ.當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?!谷欢行┵I受人於面對(duì)合同糾紛,常有請(qǐng)求「懲罰性賠償」的想法,因而筆者擬藉本文探討臺(tái)商對(duì)商品房買賣合同糾紛與懲罰性賠償間的法律問題。

    一、何謂「懲罰性賠償」?

    首先說明「懲罰性賠償」,其乃指賠償數(shù)額超出實(shí)際損失的賠償,具有補(bǔ)償「受害人」所遭受的損失、懲罰及遏制不法行為等多重功能;其不同於「補(bǔ)償性賠償」(註1)。對(duì)於「懲罰性賠償」,中國(guó)大陸於1993年10月31日全國(guó)人大常委會(huì)所發(fā)佈的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(註2)第55條第2款規(guī)定:「經(jīng)營(yíng)者明知商品或者服務(wù)存在瑕疵,仍然向消費(fèi)者提供,造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的,受害人有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者依照本法第49條、第51條等法律規(guī)定賠償損失,並有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償」;該法是大陸法律中首次規(guī)定了「懲罰性賠償制度」(註3)。

    二、大陸最高人民法院關(guān)於商品房買賣糾紛適用懲罰性賠償

    其次,中國(guó)大陸最高人民法院對(duì)於「商品房買賣糾紛」相當(dāng)關(guān)注,其於2003年3月24日通過《關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,分別於第8條、第9條均有規(guī)定「懲罰性賠償」;謹(jǐn)將之分述如下:

    (一)解釋第8條規(guī)定:具有下列情形之一的,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,並可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:

    1.商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

    2 .商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

    (二)解釋第9條規(guī)定:出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同「無效」或者被「撤銷」、「解除」的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,並可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

    1.故意隱瞞沒有取得,「商品房預(yù)售許可證明」的事實(shí)或者提供虛假「商品房預(yù)售許可證明」。

    2.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

    3.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

    大陸臺(tái)商須瞭解主張「懲罰性賠償」,必須具有上述情形之一;且主張時(shí)必須注意法定要件的符合。茲以「欺詐買受人先抵後賣」為例,其構(gòu)成要件有二:

    1.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)與買受人簽訂「購(gòu)房合同」;

    2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能解除抵押,導(dǎo)致買受人訴請(qǐng)撤銷或者解除「購(gòu)房合同」(註4);必須具備要件,方可進(jìn)一步依法主張。

    三、結(jié)語:

    綜上所述,大陸臺(tái)商購(gòu)買商品房要注意合同內(nèi)的約定內(nèi)容,也應(yīng)注意「違約金」及懲罰性賠償?shù)姆梢饬x,才能為自己權(quán)益做出正確的判斷。

    註1: 王志鋼著:房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防範(fàn),頁209,2014年3月第1版第1刷,法律出版社出版。

    註2: 大陸《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》自1994年1月1日起施行。

    註3: 同註2。

    註4: 王志鋼著:前揭書,頁225。

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