大陸臺(tái)商商品房買賣合同糾紛相關(guān)懲罰性賠償?shù)姆烧J(rèn)識(shí)

李永然

問題

臺(tái)商A公司在中國(guó)大陸買賣商品房，其與賣方在合同中有約定違約金，如臺(tái)商A公司在買商品房時(shí)有違約時(shí)，違約方究竟有何責(zé)任？是否要承擔(dān)懲罰性賠償？

解析

對(duì)於在中國(guó)大陸訂立商品房買賣合同，法律容許買賣雙方於合同於約定「違約金」；大陸《合同法》於第七章（第107條～122條）規(guī)定違反合同的違約責(zé)任；其也於第114條規(guī)定：「Ⅰ.當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。Ⅱ.約定的違約金低於造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過份高於造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。Ⅲ.當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！谷欢行┵I受人於面對(duì)合同糾紛，常有請(qǐng)求「懲罰性賠償」的想法，因而筆者擬藉本文探討臺(tái)商對(duì)商品房買賣合同糾紛與懲罰性賠償間的法律問題。

一、何謂「懲罰性賠償」？

首先說明「懲罰性賠償」，其乃指賠償數(shù)額超出實(shí)際損失的賠償，具有補(bǔ)償「受害人」所遭受的損失、懲罰及遏制不法行為等多重功能；其不同於「補(bǔ)償性賠償」（註1）。對(duì)於「懲罰性賠償」，中國(guó)大陸於1993年10月31日全國(guó)人大常委會(huì)所發(fā)佈的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（註2）第55條第2款規(guī)定：「經(jīng)營(yíng)者明知商品或者服務(wù)存在瑕疵，仍然向消費(fèi)者提供，造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的，受害人有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者依照本法第49條、第51條等法律規(guī)定賠償損失，並有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償」；該法是大陸法律中首次規(guī)定了「懲罰性賠償制度」（註3）。

二、大陸最高人民法院關(guān)於商品房買賣糾紛適用懲罰性賠償

其次，中國(guó)大陸最高人民法院對(duì)於「商品房買賣糾紛」相當(dāng)關(guān)注，其於2003年3月24日通過《關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，分別於第8條、第9條均有規(guī)定「懲罰性賠償」；謹(jǐn)將之分述如下：

（一）解釋第8條規(guī)定：具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，並可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

1.商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2 .商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（二）解釋第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同「無效」或者被「撤銷」、「解除」的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，並可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

1.故意隱瞞沒有取得，「商品房預(yù)售許可證明」的事實(shí)或者提供虛假「商品房預(yù)售許可證明」。

2.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

3.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

大陸臺(tái)商須瞭解主張「懲罰性賠償」，必須具有上述情形之一；且主張時(shí)必須注意法定要件的符合。茲以「欺詐買受人先抵後賣」為例，其構(gòu)成要件有二：

1.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)與買受人簽訂「購(gòu)房合同」；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能解除抵押，導(dǎo)致買受人訴請(qǐng)撤銷或者解除「購(gòu)房合同」（註4）；必須具備要件，方可進(jìn)一步依法主張。

三、結(jié)語：

綜上所述，大陸臺(tái)商購(gòu)買商品房要注意合同內(nèi)的約定內(nèi)容，也應(yīng)注意「違約金」及懲罰性賠償?shù)姆梢饬x，才能為自己權(quán)益做出正確的判斷。

註1： 王志鋼著：房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防範(fàn)，頁209，2014年3月第1版第1刷，法律出版社出版。

註2： 大陸《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》自1994年1月1日起施行。

註3： 同註2。

註4： 王志鋼著：前揭書，頁225。