“炒房生態(tài)鏈”破滅地產(chǎn)何時(shí)去金融化？

張書琛

假結(jié)婚、套路貸……炒房團(tuán)的真面目

“本來(lái)想靠炒房讓下一代起點(diǎn)更高，結(jié)果把自己也搭進(jìn)去了?！毙⌒U回想自己深陷債務(wù)的源頭，只是緣于一次好奇。

來(lái)自湖北的小蠻是一名單親媽媽，偶然刷微博刷到房產(chǎn)金V“深房理”，被“深圳買房包賺”“房?jī)r(jià)年漲幅10%～15%”等內(nèi)容打動(dòng)。在跟“深房理”私信交流的過(guò)程中，小蠻被推薦加入一個(gè)更私密的房產(chǎn)理財(cái)解答群，為了得到一手的房產(chǎn)咨詢和服務(wù)，她花3980元成了一名最低級(jí)的“搖籃會(huì)員”。

她不知道的是，理財(cái)知識(shí)付費(fèi)平臺(tái)只是“深房理”的保護(hù)色，真正目的在于推廣其背后一條龍的炒房服務(wù)。

資料顯示，“深房理”創(chuàng)始人名為李雪峰，粉絲尊稱一聲“理總”，著名線上房產(chǎn)專家，微博賬號(hào)注冊(cè)十年、粉絲達(dá)到144萬(wàn)，也是房理信息科技（深圳）有限公司創(chuàng)始人，主要線上活動(dòng)平臺(tái)除微博外，還有多個(gè)微信群組以及“房理”小程序（已關(guān)停）。

在會(huì)員群里，經(jīng)常會(huì)有內(nèi)部人士分享一些視頻，在這些視頻中，李雪峰化身知心大哥，講述自己如何憑著借來(lái)的5萬(wàn)元白手起家，“第一套房上車后從來(lái)沒(méi)虧損過(guò)，今年40歲名下在深圳超過(guò)20套房產(chǎn)”的開(kāi)掛經(jīng)歷，并向所有會(huì)員保證，通過(guò)他的幫助絕對(duì)可以“買到包賺，少走彎路”。

可惜等待小蠻的并不是什么財(cái)富密碼。事實(shí)上，“到深圳去”對(duì)于小蠻們來(lái)說(shuō)，不僅是彎路，更是個(gè)布滿深坑的不歸路。

為了買下內(nèi)部人員推薦的一套價(jià)值750萬(wàn)元的房子，小蠻在專人指導(dǎo)下，拿到了更保險(xiǎn)的專供“婚票”（假結(jié)婚獲取購(gòu)房資格）。當(dāng)然，這是在她又多交了9800元成為高級(jí)搖籃會(huì)員之后的服務(wù)了。

假結(jié)婚拿到購(gòu)房資格后，小蠻聽(tīng)取建議準(zhǔn)備按“房抵經(jīng)營(yíng)貸”的套路購(gòu)下整套房子。“房抵經(jīng)營(yíng)貸”的購(gòu)房套路具體操作為，購(gòu)房者通過(guò)“深房理”指定小額貸款公司全款買房，實(shí)際只需拿出房子價(jià)值的約三成作為首付款后，再通過(guò)高利息金融墊資公司抵押，拿到房子價(jià)值的七成貸款，然后再注冊(cè)公司辦理經(jīng)營(yíng)貸，最后用經(jīng)營(yíng)貸款來(lái)還給墊資公司。

“實(shí)質(zhì)就是以貸養(yǎng)貸，用銀行的錢買房?！钡@條資金鏈經(jīng)不起一點(diǎn)風(fēng)聲，據(jù)另一位“深房理”會(huì)員爆料，去年4月份深圳嚴(yán)查房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的資金流向，很多搖籃會(huì)員都被告知無(wú)法獲得銀行經(jīng)營(yíng)抵押貸款，這使其之前向墊資公司借款償還壓力陡增，許多人都面臨著要么繼續(xù)借貸，要么資金鏈斷裂，房產(chǎn)被拍賣、自己背上債務(wù)的結(jié)局。

炒房金融化，贏家仍是少數(shù)派

像小蠻一樣，因?yàn)椤柏?cái)富自由”“跨越階層”等誘餌深陷炒房迷局的人還有很多。

打開(kāi)閑魚(yú)、小紅書等平臺(tái)，都可以輕易找到“理總”一類的炒房大師，以投資理財(cái)知識(shí)付費(fèi)為名，用財(cái)務(wù)自由的都市傳說(shuō)拉客引流，再走上會(huì)員制學(xué)習(xí)、提供貸款渠道、打新上車的路子，獲取收益，“深房理”只是其中之一。

不管“理總”們講了多少成功案例，贏家永遠(yuǎn)是少數(shù)派。

除了會(huì)員費(fèi)、高額借貸中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)之外，“深房理”還有一大殺器：眾籌入股房產(chǎn)，通俗點(diǎn)說(shuō)就是合伙買房。

“‘合伙買房，就是幾個(gè)人合伙湊首付，找一個(gè)有購(gòu)房資格的代持人，代持人可以不出資金，按5%來(lái)代持股份。以500萬(wàn)元的房子為例，一共5人，湊齊150萬(wàn)元首付，每人出30萬(wàn)元就能拿下一套房子。剩下的錢，半年后可以去銀行申請(qǐng)裝修貸、抵押貸、創(chuàng)業(yè)貸，然后以貸養(yǎng)貸，等房?jī)r(jià)漲后出手?！币晃辉?jīng)參與“千人購(gòu)房計(jì)劃”的搖籃會(huì)員表示，在合伙買房中，沒(méi)有資格、湊不到首付都不成問(wèn)題，“只要敢借貸，誰(shuí)都能上車?！?/p>

甚至直接在內(nèi)部將炒房證券化，比如，A花20萬(wàn)元“買”了一套價(jià)值1000萬(wàn)元的房子，因資金問(wèn)題想脫手，“深房理”內(nèi)部交易所就可以直接掛牌交易。當(dāng)然，平臺(tái)依舊會(huì)雁過(guò)拔毛，收取不菲的手續(xù)費(fèi)。

但眾籌買房就好比蒙眼賭博，一不留神就滿盤皆輸?！耙蝗舜?、內(nèi)部投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓同樣存在代持人負(fù)債房屋被查封、共同投資人因支付能力變化而不能如約追加投資款、內(nèi)部投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)人接手的風(fēng)險(xiǎn)?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)博士周勇解釋其中風(fēng)險(xiǎn)時(shí)提示，一旦深圳房?jī)r(jià)停止上漲或下跌，合伙買房的資金鏈就會(huì)在瞬間斷裂。

在經(jīng)歷了假結(jié)婚、高利貸墊資、“房抵經(jīng)營(yíng)貸”受阻等一系列操作后，小蠻終因杠桿過(guò)高、房貸壓力過(guò)大而深陷資金鏈斷裂泥潭不能自拔，房產(chǎn)被低價(jià)拍賣后，背上近200萬(wàn)元債務(wù)的小蠻決定報(bào)警自救。

房企回歸實(shí)業(yè)屬性，“向制造業(yè)學(xué)習(xí)”

長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都普遍存在購(gòu)房支付能力低和房?jī)r(jià)連年上漲的反差，背后都離不開(kāi)“杠桿”的影子。像“深房理”這樣的炒房團(tuán)，猖獗地利用經(jīng)營(yíng)貸和房貸利率的利息差炒房，則進(jìn)一步加大了市場(chǎng)的杠桿率，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

實(shí)際上，在炒房團(tuán)瘋狂加杠桿之時(shí)，中國(guó)的房企們也沒(méi)有落后。

房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于資金密集型行業(yè)，僅僅憑借開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力大多難以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)夢(mèng)，這也是為什么供需雙方都離不開(kāi)金融業(yè)的扶持。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示房企應(yīng)向制造業(yè)學(xué)習(xí)

這也導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)、高毛利、高杠桿的“三高”模式一直是中國(guó)房企的盈利套路。開(kāi)發(fā)商利用杠桿資金拿地，銷售獲得回款，繼而再加杠桿投入新項(xiàng)目，房企規(guī)模也由此越滾越大，房?jī)r(jià)也在雙方不斷加杠桿的哄抬下水漲船高。

2017年以來(lái)，隨著“房住不炒”的理念被反復(fù)重申，房地產(chǎn)行業(yè)回歸實(shí)業(yè)的呼聲也越來(lái)越高。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在2020年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)?！盎貧w實(shí)業(yè)屬性，意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏，意味著房地產(chǎn)企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢了?！?/p>

那房地產(chǎn)行業(yè)的出路在哪里？只有一條，“踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過(guò)我們的勞動(dòng)掙加工制造和服務(wù)的錢”。

但房企們是否能做到這一目標(biāo)，仍然有待驗(yàn)證。

監(jiān)管趨嚴(yán)，削弱房地產(chǎn)金融屬性

在被舉報(bào)大量涉嫌教唆違規(guī)套取經(jīng)營(yíng)貸、眾籌、代持炒房等問(wèn)題后，“深房理”仍然可以在接受媒體采訪時(shí)進(jìn)行否認(rèn)，“我真搞不清楚他那些所謂的證據(jù)是哪兒來(lái)的，爆料嚴(yán)重不實(shí)，我已經(jīng)找律師起訴他了”，并重申自己“只是幾年前就實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由的深圳老漢，閑來(lái)無(wú)事才開(kāi)了微博賬號(hào)變成大V，帶人炒房只是好心”。

這種對(duì)政策反復(fù)的投機(jī)思維在近年的反復(fù)調(diào)控中也應(yīng)該瀕臨破滅。2020年開(kāi)始，金融監(jiān)管部門在需求端再下重拳，“圍剿”經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸等信貸資金違規(guī)流入樓市，震懾“炒房團(tuán)”現(xiàn)象。

此外，備受矚目的房產(chǎn)稅再一次提上日程。財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡在4月7日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，將積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

而房產(chǎn)稅一旦推出，按市場(chǎng)推測(cè)，會(huì)直接增加炒房客養(yǎng)房的成本。一位房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)人士分析，為了避免這筆“額外支出”導(dǎo)致自己資金鏈出問(wèn)題，炒房客一般會(huì)想辦法套現(xiàn)離場(chǎng)。

房產(chǎn)稅一旦推出，將會(huì)增加炒房客養(yǎng)房的成本，從而降低需求端熱度

總而言之，不管是個(gè)人還是企業(yè)，樓市降杠桿都退無(wú)可退。

2020年8月，旨在壓降房企信貸杠桿的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)落下，直指房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期存在的高負(fù)債問(wèn)題，依靠大舉并購(gòu)、高杠桿擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)彎道超車的時(shí)代自此終結(jié)。

除了“三道紅線”，在去年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)還聯(lián)合發(fā)文，分五檔設(shè)置了各類型銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比“兩個(gè)上限”;今年3月，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”的供地新政，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不得超過(guò)三次。

正如融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌所概括，“三道紅線”管企業(yè)、“兩個(gè)上限”管銀行、土地“兩集中”管政府。有形的手能否讓復(fù)雜虬結(jié)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常還未可知，但經(jīng)驗(yàn)表明控制房?jī)r(jià)，揚(yáng)湯止沸無(wú)濟(jì)于事，唯有態(tài)度明確、釜底抽薪才能實(shí)現(xiàn)，需要做的事還有很多。