房企如何才能采購到性價比最高的智能門鎖？

文/智家網(wǎng)

一直以來，相信很多計劃或者正在進行布局采購智能門鎖采購的開發(fā)商企業(yè)，都會有這么幾個疑惑：

智能鎖行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀是怎樣的?未來風口在哪?

酒店、政府、公寓、住宅小區(qū)、寫字樓等不同應用領域的智能鎖應用有何特性?該如何避“坑”?

智能鎖中高低端都有什么品牌?智能鎖的產(chǎn)業(yè)帶分布在什么地方?

智能鎖行業(yè)的有權威標準嗎?智能鎖產(chǎn)品選型關注的關鍵點是啥?

如何選到最優(yōu)的智能鎖?

標桿開發(fā)商如何選擇智能鎖企業(yè)?如何批量快速連接智能鎖品牌企業(yè)?

本期明源云采購行業(yè)運營中心負責人、建筑智能化行業(yè)專家朱永康，以深入的智能門鎖行業(yè)采購分析報告為內(nèi)容支點，通過深度市場調(diào)研、專業(yè)的品牌運營解析、智能門鎖的應用市場方向、產(chǎn)品選型的分類，以及對智能門鎖行業(yè)現(xiàn)狀展開了深度剖析，旨在為開發(fā)商及供應商全方面呈現(xiàn)一個直觀立體的智能門鎖行業(yè)，希望通過本文，可以幫助開發(fā)商以及供應商朋友們一窺智能門鎖行業(yè)采購的核心要素和關鍵價值點。

品牌超3500家呈現(xiàn)“千鎖大戰(zhàn)”格局，售后、運營、用戶體驗成企業(yè)發(fā)展關鍵

2014年，國內(nèi)第一批智能門鎖的創(chuàng)業(yè)公司出現(xiàn)。

此后，隨著樓市政策的調(diào)控，精裝修愈演愈烈，原本推向C端的智能門鎖轉向B端市場，而智能門鎖作為智能家居的重要一環(huán)，正逐漸走向標品化。

數(shù)據(jù)顯示，2017年國內(nèi)智能門鎖年總銷量突破800萬把，2018年這一數(shù)據(jù)翻升一倍至1685萬把，到2021年，年銷量超過4000萬把，市場規(guī)模接近200億元。

巨大的增長潛力，讓這個細小的領域猛然擠進眾多競爭者。一份行業(yè)報告稱，目前整個智能門鎖領域的公司有超過1000家，品牌超過3500個，真正進入了“千鎖大戰(zhàn)”的格局。

1.安全大考驗

這一時期，盡管智能門鎖消費市場也出現(xiàn)快速增長，但隨著市場競爭加劇，行業(yè)亂象層出不窮，品牌間展開了激烈的價格競爭，也為智能門鎖行業(yè)埋下了隱患。

2018年5月，在一場國際門業(yè)博覽會上，有人用一個帶有銅線圈的塑料小黑盒，僅3秒鐘就能在沒有密碼的情況下打開智能門鎖，這一著名的“小黑盒”事件引發(fā)了了智能門鎖行業(yè)的安全大考驗。

2.監(jiān)管標準缺失

以往針對傳統(tǒng)機械鎖、電子鎖行業(yè)的規(guī)范，已經(jīng)無法覆蓋新興的智能門鎖。

智能門鎖一般都具備指紋識別和密碼開鎖功能，行業(yè)中對智能門鎖的指紋識別以及密碼的安全性沒有明確的條文規(guī)定；第二，智能門鎖都有芯片，芯片的性能和選用規(guī)范沒有標準；另外智能門鎖還有云端連接、數(shù)據(jù)傳輸功能，如何保證數(shù)據(jù)傳輸?shù)陌踩?，也存在一定的監(jiān)管空白。

3.“軟實力不足”

智能門鎖行業(yè)不僅需要產(chǎn)品標準、監(jiān)管標準，還需要快速建立服務標準。

如今，智能門鎖行業(yè)已經(jīng)到了售后服務的高峰期，但售后服務并沒有標準。如，廠商在接到用戶售后需求時必須多久之內(nèi)反應，因為一旦門鎖打不開，就會嚴重影響消費體驗。

一直以來，智能門鎖領域的創(chuàng)業(yè)公司，核心邏輯有兩個，一個是產(chǎn)品驅動，一個是銷售驅動。但目前行業(yè)始終缺乏同時具備這兩個能力的智能門鎖創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

4.“產(chǎn)品認知不足”

此外，智能門鎖的認知度還有待提升，盡管相比國外高達50%-70%的智能門鎖滲透率，國內(nèi)的智能門鎖滲透率僅在5%左右，市場空間巨大，但目前絕大多數(shù)消費者對智能門鎖還存在困惑，如“門適不適合裝，裝了會不會安全”。

也就是說，在行業(yè)進入洗牌期，如何解決售后和運營問題，更好的滿足用戶體驗，決定著智能門鎖企業(yè)能否獲得未來更大的市場。

賽道由C端向B端過渡，市場流量向房地工程大幅集中

隨著2020年新冠疫情截至3月底以來，智能門鎖行業(yè)需求低迷，市場增速放緩，但隨著后續(xù)消費的復蘇，越來越多的行業(yè)機遇也開始浮出水面。

作為智能門鎖行業(yè)流通渠道的“三駕馬車”，無論是房地工程、電商平臺，還是代理經(jīng)銷市場，其份額也逐漸發(fā)生了根本性的變化：

1.房地工程市場快速增長

房地產(chǎn)住宅市場從2019年7月至2020年7月，無論是在一線、新一線還是二線市場，集中采購已成為房地產(chǎn)采購的主要模式。截止目前，工程市場需求占總市場的40%左右，呈現(xiàn)歷史最好水平。尤其是以專注住宅工程市場的堅朗海貝斯出貨量最為明顯，此外佛山智家人也在新城控股集中采購中標數(shù)千萬。

2.電商平臺加速市場洗牌，智能門鎖向TOP10集中

以京東、天貓為例，隨著近年來電商消費需求猛增，加之以電商購物節(jié)的消費刺激，2017至2020年，電商智能門鎖銷量逐年穩(wěn)增，已占總銷量的25%，且電商市場份額已從2017年的10%上升至20%，線上購鎖成大勢所趨。在這一過程中，線上優(yōu)質(zhì)智能門鎖品牌知名度攀升，導致行業(yè)在品牌實力、流量爭奪、廣告投入、營銷成本等方面的都面臨巨大考驗，目前，電商平臺正加劇市場洗牌，智能門鎖市場份額不斷向TOP10集中。

3.代理經(jīng)銷仍是主力軍，服務實力成企業(yè)核心競爭力

代理或經(jīng)銷模式與許多企業(yè)有著密不可分的關系，這也是企業(yè)快速發(fā)展的最便捷通道。

其承擔著產(chǎn)品的售前、售中、售后的服務，無論房地產(chǎn)住宅市場還是電商平臺市場，都離不開鏈條中的服務環(huán)節(jié)，而隨著市場熱點的出現(xiàn)，在利潤的驅使下，這個群體還會不斷加大。

因此，未來有實力有完善服務體系的代理或經(jīng)銷商將會是未來發(fā)展的主力軍，這一代理或經(jīng)銷模式也將成為三駕馬車的主要支撐力量。

除此之外，智能門鎖的需求市場，也在進一步擴大。

2020年，我國智能門鎖的年銷量超過4000萬把，總市場規(guī)模接近200億人民幣，且在這一過程中，智能門鎖正由C端向B端過渡，“量升價降”格局已初步形成。

預計到2022年，我國家庭智能門鎖銷量將超2800萬把，其滲透率也將遠超2020年的19%，將達到35%，接近歐美水平。

智能門鎖產(chǎn)業(yè)集群化生產(chǎn)、服務、品牌、渠道成門鎖廠商核心競爭力

一直以來，門鎖產(chǎn)業(yè)鏈由上游供應鏈、智能門鎖廠商、分銷渠道組成，經(jīng)過層層分銷最終觸及終端用戶。

截止2020年12月底，我國智能門鎖品牌已經(jīng)超過3500家，在行業(yè)細分化的同時，也形成了幾大品牌梯隊。

1.智能門鎖梯隊化

目前市面上已有的智能鎖企業(yè)大致可分為五類，包括老牌外企、國內(nèi)傳統(tǒng)五金鎖企、安防企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)以及供應鏈企業(yè)。

詳情可參考下圖：

2.智能門鎖產(chǎn)業(yè)集群化

縱觀行業(yè)，智能門鎖在形成梯隊化的過程中，也開始呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集群化的特征。

布局特點：產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的特點使得行業(yè)從單一企業(yè)之間的競爭轉變?yōu)閮r值鏈的競爭，規(guī)模企業(yè)具有整合優(yōu)勢供應鏈資源和能力。

進口或合資品牌：主要集中在長三角和北京，其中耶魯、西勒奇工廠在上海，松下工廠在北京；三星為唯一一家整機進口廠商。

國內(nèi)的品牌：多數(shù)集中在珠三角一帶，包括第吉爾，海貝斯，必達，樂開、楊格等。

伴隨智能門鎖的產(chǎn)業(yè)集群化，整個智能門鎖行業(yè)也呈現(xiàn)出了新的發(fā)展趨勢：

（1）二八原則逐漸凸顯：80%的小品牌銷量不足1萬套，只有20%的企業(yè)盈利，TOP20的產(chǎn)銷量占60%以上。

（2）行業(yè)洗牌加?。簝r格戰(zhàn)，淘汰大批無核心技術、無品牌優(yōu)勢、無競爭力的小品牌，行業(yè)主流品牌長期占據(jù)頭部地位。

（3）指紋鎖占有率上升，產(chǎn)品進一步細分：指紋鎖市場份額增加，新產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)鎖占據(jù)新份額，感應鎖份額下降；

（4）互聯(lián)網(wǎng)技術提升智能門鎖功能：應用藍牙、Wifi、ZigBee等形成新品，使鎖成為安防系統(tǒng)。

3.不同背景門鎖廠商及優(yōu)劣勢分析

眾所周知，門鎖廠商的核心能力包括生產(chǎn)能力、互聯(lián)網(wǎng)服務能力、品牌、渠道等。

下面根據(jù)這些核心能力，對智能門鎖的品牌進行舉例，可通過下圖進行不同渠道展開品牌優(yōu)劣勢的對比：

（1）生產(chǎn)能力：需要優(yōu)質(zhì)的供應鏈、廠房設備、熟練的工人等，這方面?zhèn)鹘y(tǒng)門鎖企業(yè)有著天然的優(yōu)勢，其他企業(yè)則需要通過代工廠或者建產(chǎn)能來實現(xiàn)。

（2）互聯(lián)網(wǎng)服務能力：公寓鎖需要門鎖管理系統(tǒng)提供給運營方，家庭鎖也需要有APP和云服務來保障用戶的鑰匙分發(fā)和門鎖監(jiān)控，這方面互聯(lián)網(wǎng)背景的企業(yè)具有天然優(yōu)勢。

（3）品牌力：消費者購買門鎖首先關注的是品牌影響力、口碑、性能、服務等。

（4）線下渠道：包括經(jīng)銷商體系，門廠、房地產(chǎn)商方面的資源。

（5）電商渠道：主要包括天貓、京東、小米等。

住宅、酒店、公寓、寫字樓等應用市場解密，理清不同領域智能鎖采購特性

長期以來，工程市場是大部分智能門鎖企業(yè)起步和立足的基礎。

在B端市場，大部分智能門鎖企業(yè)的客戶，主要以各中高端小區(qū)、酒店、寫字樓、金融機構、政府相關部門等對安防需求較高的客戶為主。

1.智能門鎖市場總規(guī)模近200億元，前三名占比30.95%

根據(jù)上市公司報表及網(wǎng)絡公開資料整理出：該數(shù)據(jù)為全口徑（包括零售，電商和工程市場）銷售數(shù)據(jù)。2021年智能門鎖市場總規(guī)模近200億元，智能門鎖品牌已超3500家，但智能門鎖市場秩序還有待健全，品牌梯隊正處于逐步形成階段。

2.公寓鎖互聯(lián)網(wǎng)背景鎖企優(yōu)勢明顯，家庭鎖市場不同背景鎖企各有優(yōu)勢

公寓鎖市場下，互聯(lián)網(wǎng)廠商可以提供一套完整的SaaS系統(tǒng)，這套系統(tǒng)對于傳統(tǒng)廠商來說開發(fā)難度較大，而且互聯(lián)網(wǎng)廠商占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢，長租、短租公寓運營商購買一套服務以后，更換成本較高，所以公寓鎖這個市場頭部廠商的優(yōu)勢已經(jīng)比較明顯。

不同于公寓鎖市場，家庭鎖市場包含互聯(lián)網(wǎng)廠商、傳統(tǒng)鎖具廠商、家電巨頭和電子巨頭廠商以及安防廠商。

（1）互聯(lián)網(wǎng)廠商：軟件服務上的功能較多，體驗較好，電商渠道也比較強。

（2）傳統(tǒng)鎖具廠商，生產(chǎn)工藝很強，線下渠道、品牌強。一些傳統(tǒng)鎖具企業(yè)開始重視電商渠道，也取得了不錯的成績。

（3）家電巨頭和電子巨頭廠商：家電巨頭和電子巨頭的品牌和渠道都比較強，大多不自己生產(chǎn)，采取貼牌策略，但是品牌知名度高也有利有弊，比如有些消費者會認為一些家電品牌做鎖是不專業(yè)的。例如，三星品牌很強，同時整鎖質(zhì)量很好，但是不是特別適合中國門鎖的情況，比如天地鎖不適合、比如門下沉會影響全自動鎖體的使用。

（4）安防廠商：安防巨頭主要從工程渠道切入，直接與房地產(chǎn)開發(fā)商接洽，在安裝攝像頭、對講等安防系統(tǒng)時，直接預裝門鎖。

3.中國智能門鎖產(chǎn)業(yè)鏈上的“六大”關鍵環(huán)節(jié)及代表企業(yè)

中國智能門鎖產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)包括五金件供應商、電子元器件供應商、云服務商、線下渠道、電商渠道、安裝服務商等六大重要環(huán)節(jié)。

在整個智能門鎖產(chǎn)業(yè)鏈上，上游供應商比較集中，五金件、鎖體的供應商主要是傳統(tǒng)的老牌鎖企，比如中國最大的酒店鎖生產(chǎn)商“必達“；電子元器件的供應商大多是國際芯片巨頭；云服務商，我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，基本沒有自建服務器的，都是購買的云服務，使用最多的是阿里云；線下渠道非常分散，經(jīng)銷商大多分布在各地的建材城；電商渠道除了天貓和京東以外，小米因為自帶流量且客戶精準，也是非常重要的線上渠道；安裝服務商一般為當?shù)氐慕?jīng)銷商負責提供，在覆蓋不到的地域，很多廠商選擇大魚U服或者小螺釘?shù)确掌脚_進行派單，大魚U服有聯(lián)想背景，聚合了一批以前裝電腦的人員，小螺釘聚合了一批以前裝空調(diào)的人員。

4.智能門鎖行業(yè)格局展望：降本增效，打造規(guī)模經(jīng)濟，構筑行業(yè)發(fā)展護城河

（1）公寓鎖：雙寡頭引領、降本增效瓜分剩余市場

公寓鎖目前的市場格局比較集中，云丁、果加作為第一梯隊占據(jù)了70%以上的市場份額，櫸樹、青檸、云柚、科技俠、芝麻云等企業(yè)共同瓜分剩余市場份額。

目前一些原來做酒店門鎖的傳統(tǒng)鎖廠也開始切入公寓鎖市場，因為多年的供應鏈積累，可以將門鎖的成本做到非常低，這是酒店鎖廠商的優(yōu)勢。

未來公寓鎖的市場的TOP2還是云丁、果加雙寡頭，但是市場占有率會有所下降，云丁、果加切走高端市場，而對價格更加敏感的運營主體可能會選擇酒店鎖廠商提供的更為低價的服服務。

（2）家庭鎖：“千鎖大戰(zhàn)”，大浪淘沙，規(guī)模經(jīng)濟前景可期

據(jù)全國鎖具信息中心公布數(shù)據(jù)，截止至2018年6月底，我國智能門鎖品牌已經(jīng)超過3500家，生產(chǎn)企業(yè)超過1500家，其中，全行業(yè)集中度CR20達到了60%，且有一定技術、生產(chǎn)等方面的積累，有近一半左右是貼牌生產(chǎn)，大部分的企業(yè)為純組裝型企業(yè)。

同時，電商渠道占比的不斷提升也會促使行業(yè)集中。

未來，行業(yè)將迎來一次大的洗牌，一些粗制濫造的低價鎖可能會在使用三年以后出現(xiàn)各種各樣的問題，同時品牌鎖的價格也因為規(guī)模經(jīng)濟而有所下降，比如大企業(yè)研發(fā)一套自動組裝的流水線降低人工組裝成本，規(guī)模經(jīng)濟將是最強的護城河。

5.智能門鎖渠道分布展望：短期開發(fā)商+門廠為主，未來電商大有可為

（1）公寓鎖：目前針對自如等大B客戶，各家鎖企基本都是直營模式，未來開拓小B客戶，大概率將以電商發(fā)力為主。

（2）家庭鎖：根據(jù)全國鎖具信息中心調(diào)研數(shù)據(jù)和行業(yè)訪談獲得的數(shù)據(jù)綜合來看，主要渠道包括直接給房地產(chǎn)商配套、門廠配套、線下經(jīng)銷商零售以及線上電商銷售。

如圖所示，在家庭鎖出貨渠道中，各渠道占比分別為：直接給房地產(chǎn)商配套占比達30%；門廠配套占30%（其中10%配套給房地產(chǎn)，20%給零售）；線下經(jīng)銷商零售占25%，線上電商銷售占15%。

6.智能門鎖應用市場面臨六大問題

（1）家用市場：供需不平衡，市場增長放緩

由于家用指紋鎖企業(yè)品牌眾多，低端供應鏈以及生產(chǎn)制造商的數(shù)量供給過剩，優(yōu)質(zhì)的供應鏈以及生產(chǎn)制造商數(shù)量相對偏少，現(xiàn)階段家用智能門鎖發(fā)展增長處于平緩期。

供給與需求非常不平衡，再加上零售價格以及房地產(chǎn)工程價格的進一步走低，市場競爭進一步加劇，外部需求環(huán)境的消費轉移，將會導致大部分家用智能門鎖及供應鏈企業(yè)被淘汰出局，剩下的一定是有規(guī)模、有創(chuàng)新、產(chǎn)品品質(zhì)高、管理體系完善、服務體系完善的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，市場會往TOP50聚集。

（2）長短租公寓：利潤空間受擠壓，智能化管理有待加強

長短租公寓市場經(jīng)過3年的快速發(fā)展，市場需求旺盛，智能門鎖需求增長強勁。但隨著長短租公寓增量趨緩，智能門鎖需求增量將會被抑制，會達到一個需求平穩(wěn)期。

長期以來，其供給價格在300至500元之間，尤其是一些互聯(lián)網(wǎng)品牌的價格競爭擠壓，還有長短租公寓需求方本身對價格就非常敏感，因此這塊市場不會有很多品牌存在。

這塊市場在未來的服務增值方面會有非常廣闊的市場，因為長短租市場需要的智能門鎖很多都是聯(lián)網(wǎng)鎖，需要云平臺支撐，并且還要APP交互管理，如交水電費、房租、退房等管理需求。

（3）辦公市場：應用場景復雜，管理體系待完善

辦公場景智能門鎖目前還處于市場初期，由于辦公環(huán)境的復雜性，產(chǎn)品還沒有完全適應辦公環(huán)境所帶來的剛需場景。因此，在辦公環(huán)境場所，企業(yè)應開發(fā)出適合企業(yè)應用場景的性價比優(yōu)、品質(zhì)好、匹配場景的產(chǎn)品，比如、考勤功能、保密功能、會議功能、展廳功能、區(qū)域權限功能等。

辦公場景的智能門鎖市場還需要市場應用案列的推廣宣傳，通過案列的宣傳以及給辦公環(huán)境帶來的舒適、便利、管理體系的完善等方面，讓更多的企業(yè)更換機械鑰匙，讓行政人員擺脫管鑰匙配鑰匙所帶來的不便。

（4）酒店市場：需求進入瓶頸期，呈周期性波動

酒店應用場景的智能門鎖在國內(nèi)最為普及，經(jīng)過市場近20年的發(fā)展，新增酒店的數(shù)量在整體酒店市場數(shù)量占比少，酒店需求的智能門鎖已經(jīng)達到瓶頸期。

但酒店每過5-10年會重新裝修，酒店智能門鎖市場需求將會平穩(wěn)波動。

（5）民宿市場：需求規(guī)模有限，應用市場高度重合

民宿市場在近3年也得到快速發(fā)展，尤其在旅游區(qū)附近發(fā)展最為強勁。但這塊市場的數(shù)量發(fā)展到一定階段就會出現(xiàn)瓶頸期，對于智能門鎖企業(yè)來講，這塊市場是一個長期波動平穩(wěn)的市場。

因此，這塊市場供給的智能門鎖品牌與長短租公寓市場供給的智能門鎖品牌會重合，品牌數(shù)量在未來不超過20家。

（6）政府公租房：市場入局者有限，頭部企業(yè)占主導

政府公租房市場隨著政府加大供給力度，尤其在北上廣深等一線城市以及新一線城市，公租房增量還會持續(xù)加大，如深圳市公租房在3年內(nèi)將會有百萬套供給。

但這塊市場一定會通過招投標完成，因此，市場入局者不會很多，有資質(zhì)、有規(guī)模、有IoT技術研發(fā)、性價比優(yōu)、服務及時的品牌企業(yè)將占主導。

（7）智能門鎖行業(yè)國家標準現(xiàn)狀分析

智能門鎖國標現(xiàn)狀：標準最主要針對傳統(tǒng)鎖具相關技術要求。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，門鎖產(chǎn)品發(fā)生了很大變化。產(chǎn)品品種不斷豐富，質(zhì)量水平不斷提高。原有的國家標準和專業(yè)標準已遠遠不能滿足新形勢下對門鎖質(zhì)量技術的要求。

強制性國家標準：目前國家智能門鎖的強制性標準是 GB 21556-2008《鎖具安全 通用技術條件》，適用標準中4.10條款，共計有23項強制性技術要求，分別在電子、識讀、機械、使用環(huán)境等方面做了相應要求，目前該標準正在修訂。該標準是智能門鎖產(chǎn)品的“及格線”，也是國家監(jiān)督抽查主要依據(jù)標準。

推薦性國家標準：目前暫無國家推薦性標準，已立項和正在申報的推薦性國家標準包括：中國五金制品協(xié)會歸口的《電子智能門鎖》，該標準已推出團體標準，目前正在申請將團體標準提升為國家推薦性標準。公安部第三研究所牽頭，聯(lián)合電子五所、上海質(zhì)檢院、德施曼等，立項的信息安全國家推薦性標準《信息安全技術智能門鎖安全技術要求和測試評價方法》。

相信，在不久的將來，智能門鎖行業(yè)也將陸續(xù)推出更加符合產(chǎn)品及行業(yè)特性的國家級檢驗標準，屆時，智能門鎖市場也將得到進一步的完善和發(fā)展。