聚焦新型投資風(fēng)口博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在深交所上市

楊陽

2021年6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目之一、粵港澳大灣區(qū)唯一一單產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs項目的“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（產(chǎn)品代碼180101;產(chǎn)品簡稱“蛇口產(chǎn)園”;以下簡稱“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT”）正式在深交所上市，意味著這一投資風(fēng)口迎來場內(nèi)新工具，也為看準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施項目投資機遇的投資者提供了交易便捷的投資利器。

據(jù)悉，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT已于6月7日正式成立，募集有效認購總戶數(shù)達到28.30萬戶，合計募集9億份，募集金額達到20.79億元。該項目是招商局集團產(chǎn)融結(jié)合的又一成功典范，是經(jīng)濟特區(qū)先行先試的又一里程碑，是為粵港澳大灣區(qū)金融創(chuàng)新賦能的重要一步。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT由博時基金擔(dān)任公募基金管理人，其原始權(quán)益人為招商蛇口，專項計劃管理人為博時資本，基金托管人為招商銀行，外部管理機構(gòu)為招商蛇口旗下的招商創(chuàng)業(yè)，財務(wù)顧問為招商證券及中信證券，項目主要參與機構(gòu)大都是央企招商局集團的下屬企業(yè)。在招商局集團產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢下，博時基金及招商證券優(yōu)先篩選符合上報要求的集團內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)揮央企排頭兵的優(yōu)勢、響應(yīng)國家號召的同時，也緊密關(guān)注項目本身所處行業(yè)、競爭格局、經(jīng)營能力、分紅率情況、合規(guī)經(jīng)營等核心要素，并綜合考量原始權(quán)益人、實際控制人、外部管理機構(gòu)等業(yè)務(wù)相關(guān)方的資質(zhì)和背景。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT將主要投資于位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的兩項基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——萬融大廈和萬海大廈，兩項基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標(biāo)較為穩(wěn)健，通過市場化運營產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，租戶結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流來源合理分散。此外，項目所在地蛇口網(wǎng)谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，具備“中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)”、“國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”、“粵港澳大灣區(qū)”三區(qū)疊加的區(qū)位優(yōu)勢。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT以獲取所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。公告顯示，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金存續(xù)期（即基金封閉期）為基金合同生效后50年?；鹕鲜泻?，除按照法律法規(guī)規(guī)定進行限售的基金份額外，場內(nèi)份額可以上市交易，投資者可將其持有的場外基金份額通過辦理跨系統(tǒng)轉(zhuǎn)托管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)至場內(nèi)后上市交易。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為我國金融創(chuàng)新改革的重要一步，是貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效政策工具，對提升基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)效、降低宏觀杠桿率、豐富資本市場品種等具有重要意義，有利于更好發(fā)揮資本市場的樞紐作用、提升服務(wù)實體經(jīng)濟能力。

首批公募REITs的上市標(biāo)志著國內(nèi)公募REITs試點工作正式落地。對投資者而言，公募REITs的正式推出，搭建了公眾投資者參與大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)交易的橋梁，憑借我國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的巨量儲備及優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目較強的收益穩(wěn)定性，公募REITs將作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的工具，有效降低由股票和債券構(gòu)成的資產(chǎn)組合風(fēng)險并提高分紅率;對企業(yè)而言，公募REITs將幫助企業(yè)盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，實現(xiàn)重資產(chǎn)上市，提升流動性和周轉(zhuǎn)率，緩解企業(yè)資金壓力，為企業(yè)加速發(fā)展賦能。

同時值得注意的是，由于REITs在我國發(fā)展的時間并不長，屬于資本市場的新成員，不同于股票、債券及其他公募基金，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有雙重屬性，投資者收益主要來源于期間分紅收益和資產(chǎn)價值提升帶來的份額價值增長收益?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制，據(jù)了解，目前博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT已安排4家做市商提供流動性服務(wù)，為完善二級市場流動性機制提供助力。

理論來說，REITs的價格長期會圍繞其內(nèi)在價值波動，更加適合長期持有型的投資人。從海外經(jīng)驗來看公募REITs的換手率并不高，二級市場的流動性總體不如股票，投資者還須充分了解公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和風(fēng)險收益特征，樹立長期投資、價值投資和理性投資理念，共同促進基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場長期健康發(fā)展。

REITs為我們帶來分享中國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的機會，也成為投資人獲取長期、穩(wěn)定價值回報的新通道。博時基金表示，未來將會持續(xù)聚焦運營、深化創(chuàng)新，以優(yōu)質(zhì)的運營表現(xiàn)，釋放項目的長期價值。

本基金風(fēng)險等級：中。

風(fēng)險提示：

公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金是采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，其特點如下：一是基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，其80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利;二是基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%;三是基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)才可賣出或申報預(yù)受要約。本基金穿透投資投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨以下風(fēng)險，基金價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險、集中投資風(fēng)險、流動性風(fēng)險、終止上市風(fēng)險、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險。以上風(fēng)險揭示事項僅為列舉事項，未能詳盡列明基礎(chǔ)設(shè)施基金的所有風(fēng)險。投資者應(yīng)認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》及《產(chǎn)品概要》等法律文件，了解本基礎(chǔ)設(shè)施基金的風(fēng)險收益情況，結(jié)合自身投資目的、期限、投資經(jīng)驗及風(fēng)險承受能力謹慎決策并自行承擔(dān)風(fēng)險，本材料中所提及的基金詳情及購買渠道可在管理人官方網(wǎng)站查詢，博時基金相關(guān)業(yè)務(wù)資質(zhì)介紹網(wǎng)址為：

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