論房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”破產(chǎn)債權(quán)清償順位

摘要：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”泛濫，各類優(yōu)先權(quán)順位不明是“僵尸企業(yè)”市場(chǎng)退出機(jī)制不健全的核心問題。通過分析三大優(yōu)先權(quán)在實(shí)務(wù)中難以確立明確清償順序的原因，提出解決房地產(chǎn)僵尸企業(yè)破產(chǎn)案件中各類問題的三大基本原則，以及房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中涉及的三大優(yōu)先權(quán)之應(yīng)然順位與特別規(guī)則。一般生存權(quán)層面基本優(yōu)先順位為：建筑工程優(yōu)先權(quán)、拆遷安置優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán);交易安全層面基本優(yōu)先順位為：拆遷安置優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)、建筑工程優(yōu)先權(quán);在以物抵債與擔(dān)保物權(quán)之協(xié)調(diào)、拆遷安置與工程款優(yōu)先性矛盾時(shí)的兩個(gè)特別規(guī)則。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);僵尸企業(yè);破產(chǎn)債權(quán);清償順位

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0008-13 收稿日期：2021-03-22

作者簡(jiǎn)介：韓晨光，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院博士研究生。

我國(guó)“僵尸企業(yè)”的破產(chǎn)問題最早可以追溯到2008年中央政府的4萬億財(cái)政刺激計(jì)劃，不可否認(rèn)該政策著實(shí)有效緩解了彼時(shí)全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的負(fù)面影響。根據(jù)近10年經(jīng)濟(jì)、法律等各學(xué)科的統(tǒng)計(jì)與研究，我國(guó)“僵尸企業(yè)”的數(shù)量隨著政府各類經(jīng)濟(jì)干預(yù)措施確實(shí)有所下降。但2012年以來其占比又再次上升，直至2017年底，國(guó)資委篩選出的2041戶長(zhǎng)期虧損困難企業(yè)僅有571戶完成了治理工作。

2009年開始，房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多融資和制度上的限制，二、三線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件隨之井噴。根據(jù)筆者在各級(jí)人民法院的實(shí)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，目前我國(guó)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件也已經(jīng)成為司法實(shí)務(wù)中非常普遍的疑難問題。執(zhí)破銜接不順暢、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置方式過于單一、維穩(wěn)壓力大以及管理人水平參差不齊等是最為常見的現(xiàn)象。如何妥善解決這些問題不僅是司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)亟待全面、深入探索的工作方向，也是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律完善我國(guó)破產(chǎn)法律制度以及推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展的核心需求——本文的問題也由此提出。

目前我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)“僵尸企業(yè)”的研究主要集中在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，主要涉及如何識(shí)別以及從社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度如何處理這些企業(yè)。在法學(xué)領(lǐng)域的相關(guān)研究相對(duì)較少，有一部分僅以法院公報(bào)、司法建議書等司法機(jī)關(guān)為主體的文獻(xiàn)形式呈現(xiàn)，系統(tǒng)性、偏理論性的法學(xué)研究幾乎沒有。筆者認(rèn)為，在僵尸企業(yè)已經(jīng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重影響的情況下，很有必要從法學(xué)的角度對(duì)其進(jìn)行梳理和規(guī)范。

1 房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”破產(chǎn)案件中優(yōu)先權(quán)與商事交易安全之間的利益衡量

首先，一定程度上建筑工程優(yōu)先權(quán)的“絕對(duì)優(yōu)先”性受到挑戰(zhàn)。雖然已經(jīng)被法律明確規(guī)定為“優(yōu)先受償”，但其優(yōu)先層級(jí)卻始終沒有明確的規(guī)定與清晰的清償位階，給司法審判帶來了依據(jù)不足的問題。在司法實(shí)務(wù)中，建筑工程優(yōu)先權(quán)常常被放在第一位考慮，而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)規(guī)優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），又在一定程度上將維護(hù)交易安全放在了更優(yōu)先的位置。一般而言，建筑工程優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于普通債務(wù)中具有優(yōu)先清償效力的權(quán)利，在《批復(fù)》中有所提及，并未體現(xiàn)在法律及司法解釋中。另外，《批復(fù)》中也僅對(duì)三類優(yōu)先權(quán)作了規(guī)定，每一類權(quán)利之屬性的位階卻未提及，更給法官斷案帶來不少困惑——畢竟每個(gè)案件中涉及的權(quán)利不可能完全相同，僅規(guī)定具體的權(quán)利而不對(duì)其屬性與位階進(jìn)一步釋明，只會(huì)持續(xù)增加法的各類風(fēng)險(xiǎn)。

其次，拆遷安置優(yōu)先權(quán)在維穩(wěn)壓力下已經(jīng)被提升至法院的首要考慮權(quán)利，其核心為保障生存權(quán)益。保障生存權(quán)益與維護(hù)交易安全的權(quán)益沒有規(guī)定在具體的部門法中，而是在法理學(xué)以及憲法學(xué)中有所體現(xiàn)。一般認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)買商品房滿足了生存需要，而承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是滿足經(jīng)營(yíng)需要，生存權(quán)顯然是要優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權(quán)的。在我國(guó)，買房雖然是一種消費(fèi)行為，但是，大多數(shù)人傾盡畢生積蓄，其處境已經(jīng)為弱勢(shì)地位，需要受到法律特別的照顧。

最后，支付大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的優(yōu)先受償權(quán)越來越受到重視。購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的特殊性即在于當(dāng)我們追溯其權(quán)利淵源時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)既有生存權(quán)的要素包含交易安全，而目前的立法將交易安全放在了更優(yōu)先的位置，筆者持懷疑態(tài)度。正如上文所說，雖然目前將交易安全放在更優(yōu)先的位置是國(guó)際通行做法，但一味借鑒國(guó)際通行做法或許并不妥當(dāng)。在整體經(jīng)濟(jì)下行的背景下，無法清償?shù)膫鶛?quán)也實(shí)實(shí)在在給整個(gè)社會(huì)帶來了不安定的因素，此時(shí)要穩(wěn)定則必須安撫人心，保障生存權(quán)才是第一要義。

當(dāng)然，生存權(quán)不僅為購(gòu)房者享有，在實(shí)務(wù)中更廣泛的受眾是建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)人與拆遷安置權(quán)人——且一般而言在這兩個(gè)權(quán)利中并不涉及交易安全問題，此處的平衡也僅指對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者來說生存權(quán)與交易安全之間的平衡。這里的界定十分有必要，很大原因在于實(shí)務(wù)中不少管理人乃至法官都極易混淆兩者的關(guān)系。本文的研究范圍，包含了房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”問題中涉及最廣的三種優(yōu)先權(quán)，即建筑工程優(yōu)先權(quán)、拆遷安置優(yōu)先權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)，權(quán)利主體也相對(duì)清晰，即工程承包人、被拆遷安置人以及購(gòu)房消費(fèi)者。但是，當(dāng)我們進(jìn)行利益衡量時(shí)，卻無法僅停留在具體權(quán)利的層面，而應(yīng)當(dāng)尋找其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)與權(quán)利淵源，且必須在明晰其各自權(quán)利屬性后經(jīng)兩兩對(duì)比，才能最后得出三者的權(quán)利位階。

2 房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”破產(chǎn)債權(quán)中三大優(yōu)先權(quán)的法律位階分析

2.1 建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在權(quán)利主體上，消費(fèi)者和工程施工人同為弱勢(shì)群體，司法解釋賦予限定范圍內(nèi)的消費(fèi)者權(quán)益更高優(yōu)先等級(jí)的重要理由在于利益平衡，即維穩(wěn)考慮。通常工程施工人與房地產(chǎn)企業(yè)為合作單位，自然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)具有更強(qiáng)的控制能力，而消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況及工程進(jìn)展情況有所了解。因此，該解釋認(rèn)為購(gòu)房取得的權(quán)利在效力上并不能超過施工人，同樣的工程優(yōu)先權(quán)的效力范圍自然也就不能包括已被支付大部分購(gòu)房款的特殊房屋了。

有學(xué)者認(rèn)為上述觀點(diǎn)有誤，不符合民法的基本原則。建筑工人的勞動(dòng)付出是房地產(chǎn)行業(yè)所有權(quán)利、抵押、資金流通的源頭，即便是購(gòu)買房產(chǎn)，也需要等到完工封頂驗(yàn)收合格之后才能交付，之前出現(xiàn)任何問題，都會(huì)使所有的房地產(chǎn)買賣合同成為一紙空文。因此，建筑工程優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)是“絕對(duì)的優(yōu)先”，不存在例外的情況。“絕對(duì)優(yōu)先”顯然仍有待商榷，此觀點(diǎn)的核心意見在情理之中，既然在操作層面上開工建設(shè)是萬事之先，那么在權(quán)利上似乎也應(yīng)當(dāng)享受高級(jí)別的優(yōu)先。

保護(hù)勞動(dòng)者基本生活安全與鼓勵(lì)建設(shè)者創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富是保障承包人優(yōu)先受償權(quán)的重要意義所在。拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬的行為已經(jīng)寫入我國(guó)《刑法》受國(guó)家強(qiáng)制公權(quán)的管制，我國(guó)勞動(dòng)者的社會(huì)地位也應(yīng)當(dāng)在民商事活動(dòng)中有所提高。但是另一個(gè)方面來說，當(dāng)承包人優(yōu)先受償權(quán)與銀行抵押權(quán)等一般抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于一般抵押權(quán)。不論是從生存權(quán)的優(yōu)先效力還是從法律賦予的優(yōu)先性質(zhì)來說，此處都需要暫停物權(quán)優(yōu)先的傳統(tǒng)做法，進(jìn)行變通與特殊化處理。

2.2 拆遷安置與政府續(xù)建“優(yōu)先權(quán)”

有學(xué)者認(rèn)為，就生存權(quán)而言，拆遷安置人與破產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)當(dāng)享有類似的“優(yōu)先”待遇。值得注意的是，如果根據(jù)前文事實(shí)在先、權(quán)利優(yōu)先的基本邏輯，拆遷安置這一需求更早于建筑工人開工施建，甚至可以說是先有拆遷安置這一需求，再有畫地施工這一行為。在我國(guó)新《破產(chǎn)法》頒行之前，曾一度出現(xiàn)建筑工人各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用與補(bǔ)償金等無法被優(yōu)先滿足的情況。但頒行之后形成的職工債權(quán)，債務(wù)人于企業(yè)破產(chǎn)法公布日之前及之后均欠付職工債權(quán)，以設(shè)定擔(dān)保的特定財(cái)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清償過程中，應(yīng)先行清償《企業(yè)破產(chǎn)法》公布日之后形成的職工債權(quán)。

針對(duì)墊付職工工資與拆遷安置費(fèi)的債權(quán)，也應(yīng)當(dāng)享有一定的“優(yōu)先性”。企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前，政府為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定墊支或協(xié)調(diào)第三方墊支的職工債權(quán)，按照代為墊付的職工債權(quán)的性質(zhì)清償。

2.3 支付大部分房款的購(gòu)買人的“優(yōu)先權(quán)”

有學(xué)者認(rèn)為，消費(fèi)者在破產(chǎn)案件中，受償?shù)捻樞蛏性诠こ炭顑?yōu)先權(quán)、抵押權(quán)之前：即房屋滿足交付條件的，向消費(fèi)者交付房屋;房屋按程序處置的，其價(jià)款由消費(fèi)者優(yōu)先受償。然而實(shí)踐中，對(duì)于如何理解和適用該條款認(rèn)識(shí)則不一而足。

首先，針對(duì)權(quán)利主體就有一連串的問題。什么是“消費(fèi)者”？一人購(gòu)買多少套房屋可以認(rèn)定為是消費(fèi)者？在外地購(gòu)買房屋是否可以認(rèn)定為消費(fèi)者？單位購(gòu)買房屋為了辦公自用或是解決職工住房的是否還能認(rèn)定為消費(fèi)者？在目前全國(guó)各地房地產(chǎn)登記未聯(lián)網(wǎng)的情況下，為審理案件方便，筆者不建議按購(gòu)買房屋的套數(shù)來確定是否為消費(fèi)者。

其次，何為“大部分款項(xiàng)”？按照常理推斷，或許應(yīng)當(dāng)以50%為限，那么是否就應(yīng)當(dāng)按照已付購(gòu)房款超過50%來認(rèn)定？正好或者少1%是否還有回旋的余地呢？具體的數(shù)字又該如何確定？

另外，最高法已經(jīng)確認(rèn)了即使拆遷安置人將補(bǔ)償所得房屋出賣給了第三人，其中的優(yōu)先性仍然存在。但是，這里對(duì)優(yōu)先性的主張仍只能由拆遷安置人進(jìn)行，也就是說，在這樣的法律關(guān)系中雙方的買賣合同只能轉(zhuǎn)移標(biāo)的物，而對(duì)優(yōu)先性沒有任何影響。

3 房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”破產(chǎn)債權(quán)清償?shù)幕驹瓌t與優(yōu)先權(quán)順位

3.1 處理房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”破產(chǎn)糾紛的基本原則

3.1.1 宏觀政策為導(dǎo)向，改良銜接房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)特別程序的頂層設(shè)計(jì)

首先，各級(jí)政府（主管部門）應(yīng)按國(guó)家相關(guān)政策，協(xié)調(diào)涉房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)各方主體共同處置。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件基本會(huì)涉及所涉區(qū)、市的國(guó)土、規(guī)劃、房管、稅務(wù)等相關(guān)部門，因此應(yīng)當(dāng)首先在上級(jí)政府層面協(xié)調(diào)共同開展處置工作。

其次，應(yīng)當(dāng)聯(lián)動(dòng)府院匯聚合力，擯棄房地產(chǎn)帶動(dòng)GDP的陳舊思維，以經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展的質(zhì)的思維作為首要考量。實(shí)踐中也有部分案件在受理前就已由上級(jí)政府成立清算組，成員中包括建設(shè)局、房管局、審計(jì)局等各個(gè)部門的人員，各司其職，有力推動(dòng)破產(chǎn)工作的順利開展。

再次，各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)發(fā)布處理房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”專項(xiàng)指導(dǎo)性案例或司法建議書，上下聯(lián)動(dòng)攻克難題。案件審理法院成立房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)內(nèi)提高決策效率，對(duì)外便利溝通匯報(bào)，對(duì)案件審判思路的研究、關(guān)鍵舉措的謀劃等均報(bào)上級(jí)法院，聽取上級(jí)法院意見建議。

3.1.2 司法機(jī)關(guān)為主體，優(yōu)先執(zhí)行房產(chǎn)優(yōu)先權(quán)

首先，中、高級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)積極受理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件。如上文所說，筆者在實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)許多上級(jí)法院為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)而常年將破產(chǎn)案件下放基層法院的情況，這樣的做法對(duì)處置“僵尸企業(yè)”尤為不利。不僅在于“僵尸企業(yè)”涉案范圍廣、類型化案件多發(fā)，更在于處置它需要充分考慮地方性法經(jīng)濟(jì)效益，而一般的基層法院是很難做這樣的考慮的。此外，從債權(quán)人視角看，在企業(yè)清償不能的情況下，債務(wù)清償秩序可能由于特定債權(quán)人知曉債務(wù)人內(nèi)情搶先行使權(quán)利而受到不應(yīng)有的破壞。從債務(wù)人視角看，有競(jìng)爭(zhēng)就必然有失敗，如果一次失敗意味著永久的經(jīng)濟(jì)死亡，所有人都將懼怕失敗、對(duì)積極冒險(xiǎn)敬而遠(yuǎn)之。在經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)的當(dāng)下，更需要每個(gè)社會(huì)主體充分發(fā)揮自身能力，挖掘和激發(fā)社會(huì)整體潛力。

其次，司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化破中監(jiān)督，尤其應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審核管理人、清算組申報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中涉及的三大優(yōu)先權(quán)的真實(shí)性。三大優(yōu)先權(quán)因其特殊的效力本就犧牲了其他非優(yōu)先性權(quán)利，因此，在破產(chǎn)案件中它的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)首先得到保證，不能成為當(dāng)事人利用的程序性漏洞。破產(chǎn)案件受理后，應(yīng)當(dāng)積極指導(dǎo)、嚴(yán)格按照管理人的權(quán)限和法院的職責(zé)監(jiān)督管理人履行職責(zé)，加強(qiáng)與管理人、清算組各小組的溝通聯(lián)絡(luò)，建立管理人工作計(jì)劃及定期報(bào)告制度、重大事項(xiàng)專項(xiàng)報(bào)告制度，開好由法院主持的第一次債權(quán)人會(huì)議。

最后，司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法審理，巧用執(zhí)破銜接，將已確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先執(zhí)行。目前，執(zhí)破銜接效率低下是各級(jí)人民法院面臨的共同問題，在清理“僵尸企業(yè)”案件中，既然始終以企業(yè)順利退出市場(chǎng)為主要目標(biāo)，那么執(zhí)行的若干程序或許可以有機(jī)穿插于審理程序，最典型的就是對(duì)已確認(rèn)的優(yōu)先性債權(quán)優(yōu)先予以執(zhí)行。破產(chǎn)程序不可逆，一旦犯錯(cuò)，往往難以補(bǔ)救或補(bǔ)救成本極高。另外，管理人在清產(chǎn)核資中涉及的一房多賣、虛假按揭、以房抵債、先抵后賣等法律問題，法院均應(yīng)跟進(jìn)并依法判斷。

在房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的特別訴訟程序中，或許也可以嘗試建立承辦法官與執(zhí)行法官的“承辦-協(xié)辦”關(guān)系。一般而言，承辦法官做出裁定或者判決之后案件就交給執(zhí)行庭的法官執(zhí)行，在程序上雙方?jīng)]有溝通交流——對(duì)當(dāng)事人而言，案件仍然在法院的處理程序中，面對(duì)的辦案人員卻已完全不同。如今各地各級(jí)人民法院紛紛建立破產(chǎn)法庭，由專業(yè)的法官專項(xiàng)處理破產(chǎn)案件，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)特殊程序中，承辦法官則更為特殊?？梢試L試建立房地產(chǎn)破產(chǎn)案件辦案法官的“承辦—協(xié)辦”關(guān)系，即相應(yīng)的執(zhí)行法官為承辦法官的協(xié)辦員，在執(zhí)破銜接中即時(shí)溝通交流。一方面承辦法官可以更為方便地看到已確認(rèn)的優(yōu)先債權(quán)的執(zhí)行情況，另一方面也為法院節(jié)省了人力資源，由執(zhí)行法官跟進(jìn)監(jiān)督管理人在如一房多賣等問題中調(diào)查的真實(shí)性、合法性，并給予承辦法官有效的反饋。

3.1.3 債權(quán)關(guān)系為核心，平衡三大優(yōu)先權(quán)

首先，應(yīng)當(dāng)在債權(quán)平等的基本原則下，堅(jiān)持系列優(yōu)先權(quán)之間的平等與它們相對(duì)一般債權(quán)的優(yōu)先性。債權(quán)平等是《企業(yè)破產(chǎn)法》的立法基石，是《企業(yè)破產(chǎn)法》的核心準(zhǔn)則，強(qiáng)調(diào)債權(quán)平等，不僅出于效率的計(jì)算，更包含公平的考量，防止“倚強(qiáng)凌弱”，杜絕偏頗性清償。但平等也是相對(duì)的，要做到“相同情況相同對(duì)待，不同情況不同對(duì)待”，這里的“相同”或“不同”取決于權(quán)利本身所包含的法益價(jià)值，應(yīng)當(dāng)明確三大優(yōu)先權(quán)之間為平等關(guān)系，對(duì)于一般債權(quán)又享有優(yōu)先地位。

其次，應(yīng)當(dāng)提倡先行自救，建立心理預(yù)期，消除投資人對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)巨額虧損黑洞的抵觸心理。企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致股東喪失對(duì)公司的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，一旦股東不配合破產(chǎn)，將導(dǎo)致賬目審計(jì)等相關(guān)工作受阻。因此，在破產(chǎn)案件被受理前，由政府牽頭召集股東開會(huì)，分析經(jīng)營(yíng)形勢(shì)及扭虧方案，有渠道籌措資金進(jìn)行自救的，有政府給予扶持的，有無法自救的，因其內(nèi)心對(duì)破產(chǎn)有預(yù)期，也可接受破產(chǎn)結(jié)果。

再次，在優(yōu)先債權(quán)清償之后盡量集體清償，尤其應(yīng)當(dāng)保證職工的工資款項(xiàng)，在最大化債權(quán)價(jià)值的基礎(chǔ)上保障每個(gè)債權(quán)人的合法權(quán)益。企業(yè)破產(chǎn)涉及職工生存權(quán)以及擔(dān)保、出資等多方主體，每個(gè)債權(quán)人都試圖獲得更高比例清償乃至全額清償，往往難以達(dá)成對(duì)各方而言都是最為妥善的結(jié)果，即便達(dá)成，協(xié)商成本也非常之高。企業(yè)破產(chǎn)程序?yàn)楦鞣街黧w提供協(xié)商博弈和集體清償平臺(tái)，能夠促成以最小化成本達(dá)成最優(yōu)化結(jié)果。集體清償不僅嚴(yán)令禁止企業(yè)破產(chǎn)后的個(gè)別清償，還應(yīng)要求盡可能地追回依法屬于企業(yè)自身的財(cái)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)分配價(jià)值最大化。

3.2 三大優(yōu)先權(quán)的應(yīng)然順位與特別規(guī)則

3.2.1 一般順位

通過分析不難發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，涉及的三大優(yōu)先權(quán)包括建筑工程優(yōu)先權(quán)、拆遷安置優(yōu)先權(quán)以及購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。

就生存權(quán)而言，前兩者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于第三者。而對(duì)于前兩者，由于建筑工程優(yōu)先權(quán)中包含職工工資，因而，應(yīng)當(dāng)更優(yōu)先于拆遷安置優(yōu)先權(quán)。但是，也有例外，即法院與政府部門共同認(rèn)定維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定更重要時(shí)，則拆遷安置權(quán)更優(yōu)先。

就交易安全而言，僅后兩者涉及。因此，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于第一者，基于生存權(quán)益的考慮，拆遷安置人比購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)享受更大的優(yōu)先。同樣也有例外，如果購(gòu)房消費(fèi)者已經(jīng)按照《批復(fù)》的規(guī)定支付了“大部分”購(gòu)房款，則享有更優(yōu)先性;而法院與政府部門共同認(rèn)定維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定更重要時(shí)，則拆遷安置權(quán)更優(yōu)先。

雖然與目前主流觀點(diǎn)或許有所不同，與法律的規(guī)定也略有出入，但筆者認(rèn)為對(duì)于下文提出解決問題的方案大有裨益，也使筆者提出的觀點(diǎn)之目的與邏輯更為清晰。

3.2.2 特別規(guī)則之一——以物抵債與擔(dān)保物權(quán)之協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)主要體現(xiàn)為土地使用權(quán)及房屋，該部分財(cái)產(chǎn)在破產(chǎn)受理前，幾乎都設(shè)立了抵押權(quán)。所以，解決破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配順位問題，首先要解決該部分財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保物權(quán)問題。根據(jù)目前的規(guī)定，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)后，均無產(chǎn)可破，法院將無法判斷是否應(yīng)就此終結(jié)破產(chǎn)案件。即使按照最高人民法院《批復(fù)》，可以將支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)放在擔(dān)保物權(quán)之前優(yōu)先受償，破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)也沒有明確的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)未開發(fā)土地上存在的擔(dān)保物權(quán)與上述兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先性也沒有明確的答案。

按照目前的法律規(guī)定，破產(chǎn)費(fèi)用、公益?zhèn)鶆?wù)的實(shí)現(xiàn)不能損害該特定財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保物權(quán)。《破產(chǎn)法》中設(shè)立別除權(quán)的目的之一，是保護(hù)擁有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，讓這些債權(quán)人在本就所剩無幾的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中得到應(yīng)有的保護(hù)。誠(chéng)然，在實(shí)務(wù)中，這些別除權(quán)包含的財(cái)產(chǎn)額度幾乎占據(jù)了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的全部。這本來就是立法設(shè)立此種權(quán)利的意旨，也是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則的體現(xiàn)。因此，承認(rèn)其優(yōu)先性并無不妥。

3.2.3 特別規(guī)則之二——拆遷安置與工程款優(yōu)先性矛盾的處理

“優(yōu)先”被認(rèn)為是一種不允許特定利益犧牲的制度。優(yōu)先制度的前提就是承認(rèn)生存權(quán)的基礎(chǔ)性與不可侵犯性，任何其他權(quán)利都不得對(duì)生存權(quán)加以侵犯。在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“僵尸企業(yè)”時(shí)，我國(guó)法律法規(guī)已經(jīng)做出了不少優(yōu)先性的規(guī)定，希望能夠依此維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定與法律的秩序，最常見的就是保證拆遷人享有的補(bǔ)償安置優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。

就生存權(quán)而言，拆遷安置人與破產(chǎn)企業(yè)員工似乎應(yīng)當(dāng)享有相同的“優(yōu)先”。站在被拆遷者的角度，原本的房屋一旦被拆，自己就將無家可歸，相比于職工的工資福利，有屋可住顯然更為緊迫。如果是政府安排拆遷在前，建筑公司承建工程在后，這樣先來后到的順序，則需要更為優(yōu)先的保障?？梢?，固然職工的“血汗錢”也是關(guān)乎生存必須爭(zhēng)取分文不少的，但是，在拆遷安置這樣的特殊情況下，需要略作讓步。

針對(duì)墊付職工工資與拆遷安置費(fèi)的債權(quán)，也應(yīng)當(dāng)享有一定的“優(yōu)先性”。企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前，政府為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定墊支或協(xié)調(diào)第三方墊支的職工債權(quán)，按照代為墊付的職工債權(quán)的性質(zhì)清償。

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