農村土地市場建設之集體建設用地基準地價分析

張自強 王小玲

摘要：集體建設用地基準地價作為政府公示地價，可以為深化農村土地“三權分置”產權制度改革，促進土地經營權流轉市場培育，推動土地適度規(guī)模化經營，提高土地生產能力和效率，開展集體土地資源資產核算，維護農民合法權益，助推鄉(xiāng)村全面振興等提供基礎性支撐。不同于城鎮(zhèn)建設用地，集體建設用地存在利用類型、利用方式多樣，產權權利構成復雜，地價形成機制多元，價格體系比較龐雜等特殊性，使得當前集體建設用地基準地價評估工作中普遍面臨評估邊界難以界定、評估方法選擇困難等現(xiàn)實問題。本文主要基于集體建設用地基準地價成果應用服務需求視角，對集體建設用地基準地價體系構建與評估方法思路的選擇等方面進行探討。

關鍵詞：農村土地;市場建設;集體建設用地;基準地價;分析

引言

地價是隨著我國城市土地使用制度改革應運而生的。在土地市場中，地價是土地權利和土地收益的購買價格，是土地所有者權益的體現(xiàn)，并為土地使用權的有償轉讓與使用提供了有償付費的理論和計量依據(jù)。地價作為土地市場各因素綜合作用的結果，在土地市場建設中發(fā)揮著重要作用。它既能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經濟發(fā)展指標綜合反映社會經濟發(fā)展狀況。

1集體建設用地基準地價開展背景

集體土地入市已成為經濟發(fā)展的需要，國家的各項政策規(guī)定也在為集體土地入市提供基礎保障。2013年《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。2014年《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》中提出農戶承包土地經營權、林權、“四荒地”使用權、農村集體經營性資產、農業(yè)生產設施設備、小型水利設施使用權、農業(yè)類知識產權等法律沒有限制的品種可以入市流轉交易。2015年《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》中提出加快推進農村土地承包經營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證，對通過流轉取得的農村承包土地的經營權進行確權登記頒證，為集體土地入市提供了基礎支撐。2017年《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》中提出，有條件和有市場需求的地方，可以開展集體土地基準地價制訂工作?！蹲匀毁Y源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》中提出在全國范圍內全面開展集體建設用地基準地價制訂工作。

2集體建設用地基準地價開展存在的問題

2.1基準地價沒有設定標準

目前，許多省份都已經出臺了一些完善的有關集體建設用地基準地價評估的制度，但仍舊存在技術不夠完善，缺乏相關成熟的理論，這在一定程度上加大了集體建設用地基準地價的評估難度。此外，雖然我國已經開始逐漸完善相關規(guī)章制度，但是由于種種原因，這些制度仍舊不能滿足集體建設用地基準地價評價標準。就目前情況來說，如果我國的一些集體建設用地基準地價評價標準主要基準地價的評價方式作為依據(jù)，這就會產生許多的問題，并且這些地價的基準評價標準仍舊不符合我國實際評價標準。

2.2估價參數(shù)確定缺乏依據(jù)。

估價參數(shù)依據(jù)的充分性決定了基準地價結果的準確性。集體建設用地基準地價工作開展屬于摸索階段，通過在全國各地開展試點工作，積累了一些經驗，但尚不成熟，缺乏集體建設用地基準地價估價參數(shù)相關依據(jù)。集體建設用地價格內涵與國有建設用地價格內涵不同，不能完全將國有建設用地價格相關估價參數(shù)依據(jù)作為集體建設用地價格依據(jù)。

3集體建設用地基準地價開展相關建議

3.1加強農村集體建設用地基準地價的應用

集體建設用地基準地價的制訂不僅可以為宗地評估、政府制定相關土地政策提供價格參考依據(jù)，同時為農用地流轉、閑置宅基地有償退出提供價格依據(jù)，為政府制定合理的補償標準提供參考，既有利于保障農民權益，也有利于政府管理城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場，推進我國城市化進程。農村集體建設用地基準地價專業(yè)性較強，適度進行宣傳，讓人們對其內涵、作用及意義有初步了解，才能更好地為自然資源管理部門和農村集體建設用地使用者提供價格參考依據(jù)。

3.2地價真實情況的采集

在開展集體建設用地基準使用地價評估時，首先需要對土地使用資源的基準估價相關資料進行分析收集，這些土地估價上的相關資料在地價評估管理工作中將會占有非常重要的地位。工作人員在對這項估價工作過程進行監(jiān)督開展時，首先一定要注意保證估價相關資料的內容真實性與價格準確性。因為這些具有關鍵性的數(shù)據(jù)資料具有非常重要的社會影響力，可以直接反映計算出用地的實際交易價格或是投資收益率的情況。與此同時，工作人員還要使用一套科學合理的價值估計評價方法對這些資源價值進行準確的估價。按照土地評估的標準進行土地估價計算處理，計算出符合實際的集體建設用地基準性用地價。只有這樣，才能真正讓這些農村集體經濟建設用地在實際交易過程中以較為合適的交易價格對其進行有效使用。

3.3制定了集體經營性建設用地地價。

參照國有建設用地交易制度，探索制定集體經營性建設用地入市管理辦法、交易規(guī)則和服務監(jiān)管制度，將集體土地納入城市建設用地管理體系。同時，參照國有建設用地基準地價級別范圍、設定規(guī)則及程序，制定了集體經營性建設用地基準地價，為入市試點地塊地價評估和確定提供依據(jù)，確保出讓底價有法可依、公平公正。集體經營性建設用地價格應通過具有土地估價資質的估價機構進行市場評估，達到了入市流程的科學化、合理化以及民主化。農村地區(qū)集體經營性建設用地入市在流程設置上增加了“民主集體商討會議”流程，設定入市條件，在方案確認后，實行委托、匯報、決策等流程，所有權代表在入市程序的全過程中均能表達自己的意愿與想法，保障了出讓主體的權益。此外，集體經營性建設用地入市決策在執(zhí)行基準地價的基礎上實行了公開投票原則，只有三分之二以上人員通過才能根據(jù)相關入市條款實行交易，提升了民主決策的效益力度和公平、公正性。

結束語

綜上所述，土地公共資源經營管理人員在對這些集體性的建設事業(yè)用地的價值計算以及地價情況進行價格評估時，應該根據(jù)實際使用情況對這些集體建設事業(yè)用地流轉進行合理規(guī)劃與節(jié)約處理，采用各種科學的交易手段對這些集體土地流轉進行市場交易或是進行流轉，這些屬于集體性的建設事業(yè)用地只有能夠得到規(guī)范性的規(guī)劃處理，才能在土地流轉交易過程中以公平的地價進行市場交易。

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