我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

摘要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展很大程度上推動(dòng)了人們生活品質(zhì)的提升，也推動(dòng)了城市化進(jìn)程的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與成長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐漸成為全國(guó)國(guó)民關(guān)注的支柱型產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中也不斷出現(xiàn)了各種問題。闡述我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析新形勢(shì)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上提出發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效策略。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);發(fā)展現(xiàn)狀;趨勢(shì);思考

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0033-36 收稿日期：2021-03-30

作者簡(jiǎn)介：丁莉，邯鄲市房產(chǎn)交易管理中心。

隨著房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與成長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐漸成為全國(guó)國(guó)民關(guān)注的支柱型產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中也不斷出現(xiàn)了各種問題。本文首先敘述了目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀所獨(dú)有的特點(diǎn)，又結(jié)合目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)和問題預(yù)測(cè)了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能會(huì)呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢(shì)，最后重點(diǎn)分析在我國(guó)獨(dú)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出的發(fā)展弊端及問題，并針對(duì)這些弊端和問題提出應(yīng)采取的對(duì)策和措施。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀的特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過速增長(zhǎng)

進(jìn)入20世紀(jì)90年代，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，發(fā)展速度之快令許多西方國(guó)家都感到震驚。這樣驚人的發(fā)展速度是有其特有的歷史背景的，其中最重要的一個(gè)推動(dòng)因素就是“城鎮(zhèn)化建設(shè)”。我國(guó)政府提出城鎮(zhèn)化建設(shè)的大方針后促使勞動(dòng)力和資本開始迅速地向城市涌入，隨之而來(lái)是就是對(duì)城市土地和住房的需求，城市面積不斷擴(kuò)大，住房需求不斷增長(zhǎng)，這也是房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要契機(jī)。政府導(dǎo)向及資本涌入為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策和資金支持，這無(wú)疑為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)心劑。

1.2 剛性需求沒有成為房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)地位

如前所述，在國(guó)家大方針推動(dòng)下，我國(guó)勞動(dòng)力由農(nóng)村大量涌入城市，不同城市之間人員流動(dòng)數(shù)量也快速增加。住房需求增加隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)發(fā)展速度加快，傳統(tǒng)的住房格局被打破。越來(lái)越多的高層建筑，一定程度上助推了房地產(chǎn)商品化的發(fā)展。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)的發(fā)展是有利的，但是由于政府和市場(chǎng)方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)的發(fā)展沒有形成以居民的剛性住房需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)氛圍，而是把住房向商品化范疇不斷推進(jìn)。為了控制房?jī)r(jià)的上漲，改善人們的住房條件，我國(guó)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策。同時(shí)，通過建設(shè)保障性住房等形式更好地保障人們的生活需求。在部分城市中，雖然近幾年的剛性需求已逐漸回暖，但由于通貨膨脹及回報(bào)率下降，剛性需求仍然持續(xù)走低。

1.3 房地產(chǎn)管理機(jī)制不健全

目前來(lái)看，房?jī)r(jià)的增速與公眾的實(shí)際生活水平和住房供應(yīng)需求嚴(yán)重不符，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生了諸多不利影響。對(duì)比快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)和迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)管理機(jī)制的改革與發(fā)展顯得有些力不從心。要摸索出符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下能長(zhǎng)遠(yuǎn)地促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的管理機(jī)制還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間去實(shí)踐和論證。同時(shí)，在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，城市無(wú)規(guī)則向外擴(kuò)張，城市結(jié)構(gòu)混亂，土地供求關(guān)系緊張，土地和房屋空置率居高不下。如果不及時(shí)轉(zhuǎn)變管理觀念，勢(shì)必會(huì)阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨向穩(wěn)健發(fā)展

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到達(dá)了一定的程度，甚至一些一線城市已經(jīng)出現(xiàn)增速的拐點(diǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)控和完善，以及市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，市場(chǎng)已經(jīng)淘汰了很大一部分不良資本，市場(chǎng)逐漸成熟。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)逐漸趨向于穩(wěn)健發(fā)展。

2.2 向剛性需求回歸

供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超過居民收入的增長(zhǎng)速度，這些房地產(chǎn)發(fā)展中的尖銳問題已經(jīng)開始受到政府和市場(chǎng)的重視。近些年我國(guó)開始大力發(fā)展保障性住房，公租房、廉租房、限價(jià)房等一系列保證性住房開始步入市場(chǎng)，對(duì)于平衡房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、平衡供求關(guān)系、維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到了積極的作用。應(yīng)通過調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善保障房開發(fā)利潤(rùn)，提高開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)的積極性，擴(kuò)大住房保障覆蓋面，使房屋屬性由商品性向居住屬性回歸。

2.3租購(gòu)并舉帶來(lái)新格局

黨的“十九大”報(bào)告提出的“租購(gòu)并舉”，一度成了人們熱議的話題。長(zhǎng)期以來(lái)，“租”始終是我國(guó)住房市場(chǎng)的短板。與許多發(fā)達(dá)國(guó)家居民早就將租房視為“合理的選擇”不同，租房對(duì)絕大多數(shù)中國(guó)人而言，依然是“最后的選擇”?！白赓?gòu)并舉”，“并”是方向，“舉”是根基。讓租房市場(chǎng)真正火起來(lái)、優(yōu)起來(lái)，對(duì)市場(chǎng)秩序、權(quán)利保護(hù)等問題皆須對(duì)癥下藥、切實(shí)解決。比如，盡快出臺(tái)有關(guān)租房的法律法規(guī)和操作細(xì)則，讓房客與房東都更省心更安心;又如，完善土地、財(cái)稅等政策，扶持發(fā)展規(guī)?；淖赓U企業(yè)，以更好的居住品質(zhì)滿足不斷升級(jí)的需求;再如，推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，讓租房者也能更多享受到同等的基本公共服務(wù)?？傊褪且麓罅?、各個(gè)擊破，讓租房成為“更好的選擇”。

未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，防炒作、擠泡沫依然不能松懈，共有產(chǎn)權(quán)住房等試點(diǎn)依然要加快，適當(dāng)?shù)耐恋毓?yīng)、合理的信貸支持依然要跟上。只有租房與購(gòu)房?jī)蓚€(gè)體系都健康、都強(qiáng)大起來(lái)了，不同群體才能更好地通過不同渠道，實(shí)現(xiàn)住有所居這個(gè)共同的夢(mèng)想。

2.4 房?jī)r(jià)逐漸趨于理性

目前過高的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重制約了我國(guó)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)水平和生活質(zhì)量的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的不良發(fā)展也阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。隨著我國(guó)相關(guān)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，給過高的房?jī)r(jià)來(lái)了一個(gè)“急剎車”，資本市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰也使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

3 發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效策略

3.1 提高國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控地位和作用的認(rèn)識(shí)水平

國(guó)家宏觀調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的地位和作用認(rèn)識(shí)不足會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控的片面性，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。國(guó)家在實(shí)施宏觀調(diào)控前一定要充分研究經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)現(xiàn)有政策所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，了解政策的作用和功效，實(shí)現(xiàn)政策的預(yù)見性和前瞻性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成附加損失。

3.2 完善信貸體系

加快建設(shè)有效的金融信貸體系是保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開銀行的支持，應(yīng)及時(shí)與銀行構(gòu)建良好的合作關(guān)系，充分發(fā)揮金融政策的杠桿作用，實(shí)現(xiàn)兩者互惠共贏的局面。還要與時(shí)俱進(jìn)，推陳出新，不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信貸體系。

3.3 豐富金融產(chǎn)品

房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃和管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)大力發(fā)展。另外，細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)針對(duì)不同群體以及不同目的開展有針對(duì)性的服務(wù)和金融產(chǎn)品。如，可為低收入家庭以及剛步入社會(huì)的工作者提供保障性住房的金融產(chǎn)品。不斷開發(fā)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多元化發(fā)展，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)包含房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，進(jìn)而為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

3.4 監(jiān)管境外資金動(dòng)向

相關(guān)部門應(yīng)時(shí)時(shí)監(jiān)控境外資本的流動(dòng)情況，使監(jiān)管實(shí)現(xiàn)常態(tài)化。重點(diǎn)監(jiān)管由境外流入到我國(guó)境內(nèi)的資金來(lái)源和走向，構(gòu)建完善的境內(nèi)外資金開發(fā)、房產(chǎn)購(gòu)買的統(tǒng)計(jì)和登記制度。重點(diǎn)監(jiān)察房地產(chǎn)的流入流出行為，一旦發(fā)現(xiàn)違法違禁行為，應(yīng)及時(shí)采取措施處理，進(jìn)而減少發(fā)生投機(jī)行為的可能性。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的一環(huán)，也是影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平的重要因素。國(guó)家應(yīng)充分研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的深遠(yuǎn)影響，建立健全行之有效的調(diào)節(jié)制度，實(shí)現(xiàn)前瞻性和預(yù)見性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題調(diào)整方向，采取相應(yīng)的措施彌補(bǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的缺陷與不足，保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

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