企業(yè)償債能力

中國海外發(fā)展登上“2020年中國上市房企償債能力TOP10”榜首，長期保持著穩(wěn)健財務狀況的龍光集團、龍湖集團、保利地產(chǎn)等也得以躋身榜單十強。

中國海外發(fā)展榮獲“2020年中國上市房企償債能力TOP10”榜首。這不僅僅表現(xiàn)在中國海外發(fā)展具備充足的現(xiàn)金儲備、穩(wěn)健持續(xù)的EBITDA，也體現(xiàn)其杠桿水平較低，財務狀況更加穩(wěn)健，可以減輕償債壓力，亦能更充裕地應對償債需求。

行業(yè)龍頭企業(yè)碧桂園也以出眾的貨值儲備，較好的EBITDA/負債比值位列本次榜單的榜眼。此外，長期保持著穩(wěn)健財務狀況的龍光集團、龍湖集團、保利地產(chǎn)等也躋身榜單十強。同時，萬科、華潤置地、招商蛇口在行業(yè)高杠桿盛行的情況下，長期保持合理的杠桿水平，體現(xiàn)了這些房企穩(wěn)健發(fā)展的理念。

2020年至今，受融資政策收緊、疫情壓力等諸多因素影響，多家安全墊不足的房企無法償付到期債權(quán)。而這其中不僅僅是小型房企，甚至包括規(guī)模房企。違約事件不僅僅會影響房企未來的融資活動，在債權(quán)人壓力下亦可能迫使公司進行重組，打斷正常的經(jīng)營計劃。

1 短期償債能力改善

無法償債最直接的原因便是流動性不足，根據(jù)候選房企歷年的財務情況來看，速動比率中位數(shù)變化不大，但可發(fā)現(xiàn)指標分布上從右傾變?yōu)樽髢A（見圖1），即從部分房企流動十分充足演變至部分房企流動性吃緊，反映了這些房企在運營中較為激進的策略。

預計候選房企2020年速動比率中位數(shù)為0.54，略高于2019年的0.52。同時，約有半數(shù)候選房企的速動比率在0.45至0.64之間。

迫于近來監(jiān)管壓力，尤其是去年出臺的“三道紅線”政策，多數(shù)房企會更加在意現(xiàn)金水平，房企的流動性會趨好。另一個更直接的指標便是現(xiàn)金短債比，可以衡量企業(yè)對即期債務的償還能力。從過去10年數(shù)據(jù)來看，約半數(shù)候選房企現(xiàn)金短債比基本保持在1以上，即可以滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求，見圖2。

預計75%的候選房企現(xiàn)金短債比水平會高于0.92，而中位數(shù)為1.16，較2019年均有改善。這意味著超過半數(shù)的候選房企達到了“三道紅線”的要求，而即便沒有達到“三道紅線”的標準，大部分候選房企的負債情況也不會有顯著的償債壓力。

2 凈負債率迎來拐點

轉(zhuǎn)看房企整體債務償還能力，通過息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）與有息負債總額的比值來衡量房企收入對債務的覆蓋程度，從而反映企業(yè)是否有充足收入來償還債務。

如圖3所示，隨著房企債務規(guī)模擴大，這一指標一度呈現(xiàn)下降趨勢。但自2016年開始，這一指標保持相對穩(wěn)定，而且各候選房企的表現(xiàn)也有趨同傾向，體現(xiàn)了房企對風險與擴張的權(quán)衡。預計這一指標將會繼續(xù)改善，在房地產(chǎn)市場相對成熟環(huán)境下，房企會更加重視在財務上保持審慎與穩(wěn)健。

此外，預計2020年候選房企EBITDA/有息債務比值的中位數(shù)為0.16。但同時，約75%的候選房企該指標將高于0.12，同時也不會有房企超過0.50，見圖4。

從房企資本結(jié)構(gòu)來看，凈負債率在過去10年呈現(xiàn)攀升趨勢，2010年超過75%房企都沒有超過100%的“紅線”;從2013年開始，越來越多房企越過了100%的“紅線”，截至2019年末，候選房企凈負債率約為85%。盡管迫于“三道紅線”壓力，房企普遍都有降負債的努力，但降負債和改善資本機構(gòu)并非朝夕之功。截至2020年末，約72%候選房企可以達標，凈負債率中位數(shù)為78%，相比2019年有較為明顯的改善。

另一個重要方面便是房企的貨值儲備，這不僅僅是房企可以持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)，也是在違約時，快速變現(xiàn)的重要來源。

根據(jù)統(tǒng)計，候選房企截至2020年年末平均貨值為4599.7億元，中位數(shù)為3063.8億元，見圖5。

可以看出，頭部房企貨值顯著高于行業(yè)整體水平，也為這些企業(yè)的償債提供了保障。

2020中國上市房企

融資能力TOP10評選參考指標：財務能力（加權(quán)平均票面利率、現(xiàn)金短債比、累計權(quán)益銷售額、違約距離、信用評級、全年融資總額等）、管理能力（企業(yè)團隊組織與建設(shè)、企業(yè)管理模式、企業(yè)領(lǐng)導力與執(zhí)行效率等）、商業(yè)模式（產(chǎn)品的獨特性、革新的生產(chǎn)方式、營銷方式與組織、資金運用及融資等）、品牌價值（企業(yè)品牌熟知度、企業(yè)品牌認可度、社會貢獻等）。