警惕“公寓樓”陷阱

張宏羽

（圖/IC photo）

最近，想買房的許小姐無意中在某房產(chǎn)網(wǎng)站上看見一個(gè)令人心動(dòng)的消息：某處49.5平方米的“商住公寓”售價(jià)僅為69萬元，折合下來每平方米不到1.4萬元，而且宣稱不限購、不限貸，而周邊的房價(jià)普遍在每平方米3萬元以上。以為“撿漏”的許小姐立刻聯(lián)系房產(chǎn)中介商談購房事宜，并約定好了看房時(shí)間。

隨后，她將“撿漏”的消息告訴了自己的好友，好友卻給她澆了一盆冷水。原來，好友聽到這一消息后覺得“事出反常必有妖”，在網(wǎng)上核實(shí)房產(chǎn)信息后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)“商住公寓”實(shí)則為工業(yè)用地上建造的類住宅樓，相關(guān)的權(quán)益很可能得不到保障。聽完好友的一席話，許小姐的心中充滿了疑惑：既然是工業(yè)用地，中介公司宣稱是商住公寓，這算不算欺瞞呢？若真是工業(yè)用地上的類住宅樓，能不能像普通住宅一樣正常交易呢，會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？

記者注意到，近年來，大城市的住房問題受到關(guān)注，“買房焦慮”成為了壓在一些人身上的稻草。一部分人抱著和許小姐類似的想法，希望能夠“撿漏置業(yè)”，一不小心就會(huì)掉進(jìn)“坑”中。于是，記者對(duì)許小姐打算買下的“公寓樓”進(jìn)行了調(diào)查，試圖一探“公寓樓”中的亂象和陷阱。

亂象一：此“商住”非彼商住

記者首先向多個(gè)房產(chǎn)中介了解了該“公寓樓”的相關(guān)信息，中介均表示“這是商住公寓，不會(huì)有什么問題的”。記者查閱當(dāng)?shù)卣l(fā)布的公開信息后發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域并非是房產(chǎn)中介口中的商住公寓，而是在工業(yè)用地上建造的類住宅樓。相關(guān)信息顯示，該區(qū)域是2004年由當(dāng)?shù)卣鲎尳o開發(fā)商，建設(shè)成為類住宅樓，建筑面積為95000平方米。該區(qū)域建筑形態(tài)目前為居民樓，套內(nèi)面積約100平方米，實(shí)際用途為人才公寓和住宅，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，共有小產(chǎn)權(quán)房705套，產(chǎn)證性質(zhì)為廠房?？梢姡搮^(qū)域明顯存在實(shí)際用途與土地性質(zhì)不符的情況。

這里需明確的是，商住用地一般是指兼容商業(yè)和住宅的綜合用地。工業(yè)用地則是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。

記者咨詢一位律師后得知，目前，我國實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定，不可擅自改變。國家也嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”。若工業(yè)用地要改變?yōu)樽≌猛净蛏虡I(yè)用途，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。

經(jīng)記者查詢，該區(qū)域從未通過“招拍掛”程序變更過用途。也就是說，中介公司稱該區(qū)域?yàn)樯套∮玫氐男袨槲幢M到忠實(shí)義務(wù)。根據(jù)我國的法律法規(guī)，中介公司作為中間介紹方應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知購房者訂立《房屋買賣合同》的有關(guān)事項(xiàng)和其他相關(guān)信息。若故意隱瞞與訂立《房屋買賣合同》有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害購房者的利益的，購房者可以拒絕向中介公司支付中介費(fèi)，已經(jīng)提前支付的，可以要求中介公司返還;同時(shí)，購房者可以與中介公司協(xié)商，要求中介公司承擔(dān)由此造成的損失。此外，購房者還可以到當(dāng)?shù)刈〗ú块T或者房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)投訴中介公司提供虛假信息的欺瞞行為。

既然該區(qū)域是工業(yè)用地，那么能不能像普通住宅一樣正常交易呢，會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？律師告訴記者，因?yàn)楣I(yè)用地上不可以建設(shè)住宅，所以，工業(yè)用地上的住宅無法像普通住宅一樣正常交易。若購房者購買了工業(yè)用地上建設(shè)的住宅，即使雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，也辦不了產(chǎn)權(quán)手續(xù)、過不了戶，無法按照住宅取得其相應(yīng)合法權(quán)利。此外，若原房東有債務(wù)的話，也有可能執(zhí)行拍賣該房屋等。

亂象二：一度成為監(jiān)管盲區(qū)

記者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該“公寓樓”不僅實(shí)際用途與土地性質(zhì)不符，還一度存在管理屬性不明確、開發(fā)商和物業(yè)管理缺位、安全隱患等問題。

當(dāng)?shù)卣_的一份文件中提到，由于該區(qū)域土地性質(zhì)為工業(yè)用地，實(shí)際用途為居住，政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)行行政審批、監(jiān)管和社會(huì)管理時(shí)，存在操作手續(xù)不清、參照標(biāo)準(zhǔn)不明等難題，造成一定的監(jiān)管盲區(qū)。該區(qū)域內(nèi)小作坊、小商鋪、公寓各種業(yè)態(tài)混雜，相關(guān)整治和社會(huì)管理無法常態(tài)化落實(shí)。并且，開發(fā)商已名存實(shí)亡，無法承擔(dān)任何開發(fā)商應(yīng)盡的責(zé)任，其委托的物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)場缺乏基本的管理，導(dǎo)致小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備老化，環(huán)境臟亂差，存在重大消防安全隱患等問題。據(jù)了解，該區(qū)域還曾被列為區(qū)級(jí)政府掛牌督辦的10大火災(zāi)隱患單位及2020年度市級(jí)重大火災(zāi)隱患政府掛牌督辦項(xiàng)目。

此外，由于該區(qū)域土地性質(zhì)為工業(yè)用地，原電表水表采用工業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)區(qū)域只有一個(gè)電表和一個(gè)水表。由于電費(fèi)水費(fèi)收繳不到位，該小區(qū)長期拖欠電費(fèi)和水費(fèi)，電力公司多次發(fā)出停電通知。

記者注意到，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)為此開展了一系列綜合整治，包括整治樓道堆物、違法搭建、破壞綠化、電瓶車違規(guī)接線等現(xiàn)象，加大消防整改力度，完成雨污水混排改造工程和水電分表到戶整改工程等。

土地性質(zhì)與實(shí)際用途不符，是造成該“公寓樓”現(xiàn)狀混亂的根本癥結(jié)所在。是根據(jù)土地和房屋性質(zhì)按照工業(yè)廠房進(jìn)行管理，還是根據(jù)房屋形態(tài)和實(shí)際用途參照住宅進(jìn)行管理，關(guān)系到其中3000余名入住者的生活問題，成為擺在監(jiān)管面前的“兩難命題”。

亂象三：工業(yè)用地“變戲法”

據(jù)記者了解，此前，湖北某工貿(mào)有限公司競得位于浠水縣某工業(yè)園的國有建設(shè)用地使用權(quán)，該地塊為工業(yè)用地。隨后，該公司將原規(guī)劃的輔助車間、辦公樓、科研中心改建為住宅，改變了原審批規(guī)劃用途。當(dāng)?shù)卣疀Q定沒收上述違法建筑，并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十的罰款。此類事例并非個(gè)案，鄧州市某公司就曾在鄧州市古城辦事處南一環(huán)路南側(cè)占用880平方米的工業(yè)用地建住宅。因違反了《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局責(zé)令其交還土地，并處以罰款。

面對(duì)火熱的樓市，近年來，部分企業(yè)不惜違反相關(guān)規(guī)定，在工業(yè)用地上“變起戲法”。企業(yè)常見的手法是將工業(yè)用地上房屋分割出售、將無產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明的房屋轉(zhuǎn)讓，從而獲取利益。要知道，工業(yè)用地上的住宅因其土地工業(yè)用途的限制，小區(qū)消防、采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)沒有規(guī)劃部門把關(guān)，質(zhì)量安全和交易安全都沒有保障。非法用地的行為不僅侵害著購房者的權(quán)利，也擾亂了國家土地與房地產(chǎn)管理秩序，甚至還會(huì)對(duì)社會(huì)的長治久安產(chǎn)生負(fù)面影響。

對(duì)此，政府應(yīng)該予以重視，進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)管工作，明確操作原則和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于違反規(guī)定擅自改變房屋實(shí)際用途并銷售的行為從嚴(yán)查處，加大懲罰力度，增加違法成本，使非法用地者無利可圖。設(shè)立“黑名單”，將違反規(guī)定的相關(guān)責(zé)任單位或人員拉入“黑名單”中。同時(shí)也要加強(qiáng)清理的力度，提高清理的頻率，尤其是在各類工業(yè)園區(qū)中，對(duì)于實(shí)際用途與土地性質(zhì)不符的建筑，應(yīng)及時(shí)整改及收回，以免形成歷史遺留問題。

此外，記者注意到，在工業(yè)用地違規(guī)改變土地用途的情況下，以住宅形式對(duì)外出售的《房屋買賣合同》的效力，現(xiàn)行的法律并沒有明確的規(guī)定。這就導(dǎo)致了對(duì)法律理解適用的不同，裁判標(biāo)準(zhǔn)也并不統(tǒng)一。

多數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)肯定合同效力。《土地管理法》與《土地管理法實(shí)施條例》中，不得擅自改變土地用途的相關(guān)規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。違反該規(guī)定，僅導(dǎo)致相關(guān)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行行政處罰的法律后果，不必然導(dǎo)致改變工業(yè)用途的買賣合同無效。有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)否定合同效力，認(rèn)為不得擅自改變土地用途的相關(guān)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，其目的在于否定改變土地用途的行為在民商法上的效力，以引導(dǎo)民商事主體遵循我國土地用途管制的基本原則，按照既定土地用途合理使用土地，否則，土地用途管制將形同虛設(shè)。一位業(yè)界人士向記者表示，解決合同效力認(rèn)定的分歧，亟須完善立法，對(duì)該類買賣合同的效力作出明確規(guī)定，避免出現(xiàn)裁判混亂的情形。