基于Hedonic模型的城市軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響分析
——以石家莊地鐵為例

張慧宇，李卓然

（山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，山東 濟(jì)南 250101）

0 引言

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展給城市交通系統(tǒng)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)，對(duì)城市交通承載力提出新的要求。地鐵作為城市中最便利的通勤工具，與其線路兩旁的住宅價(jià)格呈顯著的相關(guān)性。軌道交通不僅為城市提供更便捷的交通方式，還對(duì)地鐵沿線房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)及社會(huì)效益具有明顯的帶動(dòng)作用。因此，研究地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響意義重大。

1 研究對(duì)象及數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究對(duì)象

石家莊市地鐵1號(hào)線一期工程，始于西王站、終至洨河大道站，總路線長(zhǎng)23.9km，其定位是中心城區(qū)東西向的骨干線。3號(hào)線一期工程始于二中站，新火車站為終點(diǎn)，總線路6.372km，是最重要的南北向客運(yùn)走廊。石家莊市地鐵1號(hào)線是石家莊最早開發(fā)建設(shè)的軌道交通，緩解了中山路的交通壓力，大大提高了鹿泉區(qū)主城區(qū)、高新區(qū)之間的交通流、人流、物流的集散效率。因此，本文選擇這兩條地鐵線路作為研究對(duì)象（見圖1）。

圖1 石家莊市地鐵1號(hào)線和3號(hào)線一期工程

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源和研究方法

1.2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

通過(guò)石家莊房天下網(wǎng)站、石家莊搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)等查到樓盤信息，如樓盤的成交價(jià)格、總建筑面積、容積率、綠地率、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生及樓盤周圍的教育配套設(shè)施等，并通過(guò)百度地圖的測(cè)距工具得出各樓盤到人民廣場(chǎng)的直線距離，據(jù)此得到距地鐵線0～3km范圍內(nèi)的33個(gè)樣本數(shù)據(jù)。

1.2.2 研究方法

Hedonic模型是分析產(chǎn)品特征價(jià)格時(shí)所采用的一種計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，在歐美國(guó)家關(guān)于地鐵與房地產(chǎn)價(jià)值定量研究中使用最廣泛。Hedonic模型認(rèn)為，住宅價(jià)格受多種因素的作用，特征要素?cái)?shù)量的多少和不同的組合方式導(dǎo)致住宅價(jià)格的差異。所以，通過(guò)特征價(jià)格模型可求出各影響因素所隱含的價(jià)格。特征價(jià)格模型一般包括3種形式：線性模型、對(duì)數(shù)模型及半對(duì)數(shù)模型。本文采用半對(duì)數(shù)模型，其基本函數(shù)形式如下。

式中，P代表住宅價(jià)格，β0為除特征變量外其他影響價(jià)格的常量，βi為待估計(jì)的參數(shù)，Xi為住宅樣本所隱含的第i個(gè)特征變量，ε為誤差項(xiàng)。

2 特征價(jià)格模型構(gòu)建

2.1 樣本數(shù)據(jù)分析

為保障數(shù)據(jù)的可比性，本文研究2017年以來(lái)普通商品住宅均價(jià)。為避免通貨膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)不同時(shí)期住宅價(jià)格的影響，將各時(shí)期的成交單價(jià)以2020年6月成交單價(jià)為基準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)的同比、環(huán)比的兩個(gè)指數(shù)調(diào)整到具有可比性的同一時(shí)期。樣本數(shù)據(jù)特征（通過(guò)實(shí)地調(diào)查筆者認(rèn)為房屋裝修的程度也影響著房?jī)r(jià)，為避免其對(duì)整體結(jié)果的干擾，所以表1的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)僅為毛坯房的均價(jià)）。

表1 站點(diǎn)附近不同區(qū)段內(nèi)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)

如表1所示，在地鐵站點(diǎn)1.2km范圍內(nèi)，住宅價(jià)格呈現(xiàn)先增后減的變化。在距離地鐵站點(diǎn)1.2km以外，人們出行方式的選擇更加多樣化，因此，不再分析距離因素的影響?？偨Y(jié)以上分析內(nèi)容，最終選取地鐵站點(diǎn)附近0.3～1.2km范圍內(nèi)的普通住宅進(jìn)行分析。

2.2 特征變量的選取及量化

建立特征價(jià)格模型的前提是選擇合適的特征變量。影響住宅價(jià)格的因素通常從建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征3個(gè)方面考慮。本文的研究目的是地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響，因此，住宅到地鐵站點(diǎn)的距離是一個(gè)特征變量。住宅周圍的公交站點(diǎn)也會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。住區(qū)的綠化率和容積率代表居住的舒適程度，對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)，周圍是否有學(xué)校、便利店、醫(yī)院等也對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

最終選取對(duì)住宅價(jià)格影響較大的9個(gè)因子作為自變量（見表2）。

表2 特征模型自變量選擇及其量化

3 回歸結(jié)果分析

3.1 各變量回歸系數(shù)分析

在SPSS統(tǒng)計(jì)軟件中，采用向后篩選法進(jìn)行變量篩選之后，一共有8個(gè)變量對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響，分別是容積率（X1）、綠化率（X2）、距地鐵站點(diǎn)距離（X4）、500m 內(nèi)的公交線路（X5）、距離人民廣場(chǎng)的直線距離（X6）、教育配套設(shè)施（X7）、公共服務(wù)設(shè)施配套（X8）和小區(qū)周邊環(huán)境（X9）。從方程的分析結(jié)果看，能得到以下方程：

從上文中得到各個(gè)因子對(duì)住宅價(jià)格的貢獻(xiàn)程度，因?yàn)檠芯康膶?duì)象為普通商品房，所以，在所有影響因子中，生活配套、教育配套、綠化率3個(gè)因子對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，除到地鐵站點(diǎn)距離和到人民廣場(chǎng)距離與住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)外，其余6個(gè)因子均與住宅價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。

3.2 結(jié)果分析

3.2.1 建筑特征

除總建筑面積和容積率外，綠化率對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的影響。從方程可以看出綠化率前面的系數(shù)為正數(shù)，表明綠化率與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)，即隨著綠化率的提高，單位住宅價(jià)格相應(yīng)增加。主要原因：①研究對(duì)象剔除公租房、別墅等特殊住宅，只研究普通商品房；②雖然在城市中心地鐵交通方便、區(qū)位良好的住宅價(jià)格居高不下，但市中心住宅用地緊張，打造生態(tài)宜人、綠化率較高的小區(qū)環(huán)境較為困難。同時(shí)，容積率對(duì)房?jī)r(jià)也有一定影響，但其系數(shù)較低，影響較小。

3.2.2 區(qū)位特征

從上述的回歸系數(shù)可以看出，樓盤到地鐵站點(diǎn)的距離對(duì)住宅價(jià)格的影響較大，系數(shù)為負(fù)，即距地鐵站點(diǎn)的距離對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)效應(yīng)的影響，即在0.3～1.2km范圍內(nèi)，隨著與地鐵站點(diǎn)的距離增加，單位住宅價(jià)格升高；樓盤500m內(nèi)的公交線路點(diǎn)數(shù)對(duì)住宅價(jià)格的影響較小，其系數(shù)為正，住區(qū)附近500m內(nèi)公交線路成正相關(guān)，即住區(qū)周圍的公交站點(diǎn)數(shù)越多，房?jī)r(jià)越高；到人民廣場(chǎng)的距離因子對(duì)住宅價(jià)格的影響較小，這與石家莊的多核心城市結(jié)構(gòu)模式有關(guān)，人民廣場(chǎng)所在的區(qū)域北國(guó)商圈曾為石家莊市的中心區(qū)，如今隨著城市中其他商圈的迅速崛起，分散了中心區(qū)的功能，導(dǎo)致到人民廣場(chǎng)的距離因子影響逐漸消失。

3.2.3 鄰里特征

公共服務(wù)設(shè)施配套、教育設(shè)施配備完善程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響都比較明顯。教育是國(guó)之大計(jì)，如今樓盤經(jīng)常和教育捆綁在一起，這種樓盤逐漸成為居民選擇房屋時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。從回歸系數(shù)可看出，在地鐵站點(diǎn)1.2km范圍內(nèi)，住區(qū)周圍教育配套越完善，住宅價(jià)格越高；環(huán)境衛(wèi)生的回歸系數(shù)較小，對(duì)住宅價(jià)格的影響較低，可能是因?yàn)檫x取的樓盤周圍的綠地或公園較少，甚至不存在導(dǎo)致。

4 結(jié)語(yǔ)

石家莊市地鐵從2012年開發(fā)建設(shè)到現(xiàn)在為止，對(duì)其線路附近的房地產(chǎn)開發(fā)起積極作用。同時(shí)，本文還存在很多不足，鑒于石家莊市地鐵于2017年6月開通，開通時(shí)間較短，開通的路段也位于市中心且線路較短，有效數(shù)據(jù)較少，未來(lái)隨著石家莊市地鐵線路的完善將進(jìn)行進(jìn)一步研究。