宜居視角下的居住小區(qū)綠化現(xiàn)狀調(diào)查與經(jīng)濟評價研究

張璋　曹玉潔　龍承柱

[摘要]文章通過網(wǎng)絡(luò)問卷平臺，利用“社會關(guān)系網(wǎng)”的原理，對北京住宅小區(qū)內(nèi)的居民隨機抽樣，調(diào)查北京市居住小區(qū)的綠化水平和居民對其居住環(huán)境的綠化滿意度。調(diào)研結(jié)果表明，北京市的小區(qū)綠化仍然存在許多問題，居民對于小區(qū)綠化的滿意度不高。未來應(yīng)加快居住小區(qū)綠化的相關(guān)立法和監(jiān)管，明確小區(qū)綠化的相關(guān)產(chǎn)權(quán)，提升物業(yè)管理服務(wù)，加強小區(qū)綠化的宜居性經(jīng)濟評價。

[關(guān)鍵詞]宜居；綠化率；居住小區(qū)；經(jīng)濟評價

[DOI]1013939/jcnkizgsc201808117

1引言

小區(qū)綠化直接影響著居民的生活質(zhì)量，因此住宅小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計的重要性日益受到人們關(guān)注。一方面，各地方規(guī)劃對于小區(qū)綠化率有明確的標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，消費者在購房時，小區(qū)的綠化設(shè)計會被考慮其中，因此，開發(fā)商在銷售過程中開始注重樓盤環(huán)境的宣傳以及標(biāo)識綠化率指標(biāo)等相關(guān)數(shù)據(jù)。由于住宅小區(qū)綠化的規(guī)劃設(shè)計不僅要結(jié)合綠地的構(gòu)成元素、原有樹種、周圍建筑，還應(yīng)該考慮居民的行為、心理需求等，使住宅小區(qū)的綠化更貼近居民生活的基礎(chǔ)，體現(xiàn)出宜居性。龐潔等（2011）指出宜居要“宜地、宜時、宜人”，宜居的評價指標(biāo)既要包括客觀評價指標(biāo)又要包括主觀評價指標(biāo)。楊靜怡等（2014）指出居住小區(qū)的綠化環(huán)境不僅對小區(qū)的宜居性具有重要影響，同時還是城市綠地系統(tǒng)的重要組成部分，在對居住小區(qū)綠化進行評價時，應(yīng)著重考慮綠化能否滿足居民對居住環(huán)境提出的舒適、美觀、健康等需求，讓居民參與到小區(qū)綠化方案設(shè)計之中。本文對北京市居民展開了調(diào)研，調(diào)查北京市小區(qū)綠化及經(jīng)濟評價現(xiàn)狀，研究居民對小區(qū)綠化的滿意度，對住宅小區(qū)綠化存在的問題進行分析，以期為建設(shè)宜居的小區(qū)居住環(huán)境提供相關(guān)政策建議。

2小區(qū)綠化現(xiàn)狀調(diào)查

本文于2017年7月至8月在北京進行調(diào)研，通過網(wǎng)絡(luò)問卷平臺，利用“社會關(guān)系網(wǎng)”的原理，對北京住宅小區(qū)內(nèi)的居民隨機抽樣調(diào)研，共發(fā)放問卷300份，其中有效問卷215份，無效問卷85份。本次調(diào)研的受訪者主要為北京市住宅小區(qū)居民，男女比例基本合理，絕大部分為高中以上文化水平，樣本能較好地滿足本文的研究目的。

21綠化的經(jīng)濟評價不一

76%受訪者認為小區(qū)綠化非常重要，但本文在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，居民表現(xiàn)出對于小區(qū)綠化的認識不一，因此導(dǎo)致小區(qū)綠化的經(jīng)濟評價不一。絕大部分居民認為綠化率也即綠地率，綠地率=綠地面積/土地面積，亦即居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地（主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等）占小區(qū)面積的比率。極少數(shù)居民提出的綠化率類似與綠化覆蓋率的概念，亦即綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地高一些。但居民對于公共綠地的理解僅限于有綠色覆蓋的土地，事實上公共綠地內(nèi)占地面積不大于1%的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑也可視為綠地。

22小區(qū)綠化的居民滿意度不高

61%的受訪者表示其所在的小區(qū)綠化面積并不能滿足他們對居住環(huán)境的需求。超過80%的居民表示希望居住在綠化覆蓋率高的小區(qū)，如果自己住在別墅的話，希望會有生態(tài)種植園。受訪者對自己所在的小區(qū)綠化滿意的僅有59%，原因主要如下：一是絕大部分居民表示，雖然在購房時，購房合同上注明了小區(qū)綠化率，但入住后的實際綠化率與當(dāng)初開發(fā)商所保證過的綠化率并不一致；二是有2/3的受訪者表示規(guī)劃中的綠地在實際中改成了其他基礎(chǔ)公共設(shè)施；三是私人侵占綠地時有發(fā)生，物業(yè)管理人員不作為，將近一半的受訪者表示，有其他居民在綠化區(qū)內(nèi)種菜的現(xiàn)象時有發(fā)生；四是部分綠地被機動道路和車位占用，一半以上的居民們認為，當(dāng)機動車位跟綠地面積沖突時，應(yīng)當(dāng)減少機動車位而不是削減綠地面積。

23小區(qū)綠化宜居性體現(xiàn)不夠

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，受訪者所在的小區(qū)中的植被種類，以喬、灌、草復(fù)層混交為基本形式的占40%，以開闊的草坪為主的占3488%，以高大落葉喬木為主的占1488%，以常綠喬、灌木為主的占93%。北京地處我國北方，東經(jīng)116度24分，北緯39度54分，可成活植物種類較多，因此3163%的受訪者對所在小區(qū)提出的建議是增加植物種類，豐富植物景觀；21%的受訪者提出，希望物業(yè)加強對植被的修建和日常養(yǎng)護。綠化能美化小區(qū)的面貌，多姿多彩的花草樹木，層次分明的植物花卉，可以讓人感到耳目一新，心曠神怡，因此有1256%的居民希望可以豐富季相和色相的變化，并體現(xiàn)出一定的人文色彩，使小區(qū)綠化能更為宜居。

3小區(qū)綠化問題的原因分析

31缺乏小區(qū)綠化的經(jīng)濟評價標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)綠化的經(jīng)濟評價標(biāo)準(zhǔn)基本是要明確綠化率。建設(shè)部出臺的《居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計導(dǎo)則》中明確指出，綠化率的標(biāo)準(zhǔn)是住宅小區(qū)的綠化率不低于30%，集中綠化不小于10%。北京市規(guī)定的小區(qū)綠化率最低也為30%。事實上在調(diào)研過程中，有329%的居民認為開發(fā)商為了吸引消費者，故意虛高綠化率，甚至在住宅區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計時，有些開發(fā)商為了提升綠化率，采取的計算方法和園林主管部門的計算方法有所不同。有的開發(fā)商在實際建造過程中，開發(fā)商為了節(jié)約建造成本，最終并沒有達到所承諾的綠化率。且綠化率還和季節(jié)有關(guān)，夏天進行綠化的費用相對較低，但冬天則需要增加額外維護費用。為了達到最大的效益，部分開發(fā)商在樓盤驗收合格以后，不再對于綠化部分做任何維護。

32綠化面積容易被占用

《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)考評驗收標(biāo)準(zhǔn)》中的綠化管理標(biāo)準(zhǔn)要求為：新建小區(qū)人均公共綠地不小于1平方米，舊城改造小區(qū)人均公共綠地不小于05平方米。然而，隨著城市化進程速度的加快和房價的不斷攀升，城市小區(qū)用地越來越緊張，開發(fā)商則在建筑設(shè)計和實際開發(fā)中，縮小樓間距，縮小層高，小區(qū)的人口密集度越來越大，除去應(yīng)有的過道，可供綠化的土地面積少之又少，部分小區(qū)人均公共綠地達不到應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)要求，甚至出現(xiàn)小區(qū)綠化被機動車道、車位等公共基礎(chǔ)設(shè)隨意占用的情況。

33綠化設(shè)計對宜居性考慮不夠

一是“為綠化而綠化”的觀念還比較普遍。有些綠化建設(shè)單位以為只要種上綠草、栽上綠樹、鋪上草坪，就認為可以達到綠化目的了，而沒有對小區(qū)的地型條件、氣候條件、土壤性質(zhì)等地域性問題進行充分的考察、調(diào)研、分析，沒有細致地考慮所選種植物的生長規(guī)律和所選種植物對環(huán)境條件的要求，難以滿足居民生活休閑方面的需求。二是綠化設(shè)計雷同現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。大多數(shù)城市居民在購買房子使用后發(fā)現(xiàn)他們所居住的小區(qū)的綠化幾乎沒有一點獨特的特色，幾乎與其他小區(qū)一樣的空間布局，就連配備種植的植被也都一樣，沒有充分地考慮到居民對小區(qū)綠化的宜居需求。三是綠化設(shè)計未全面考慮植物群落和人文內(nèi)涵，還存在單一性問題。不能很好地顯現(xiàn)植物群落效應(yīng)和應(yīng)有的人文內(nèi)涵，以至于小區(qū)綠化建設(shè)的實用性不大，景觀性和人文效應(yīng)都比較差。四是后期養(yǎng)護管理技術(shù)薄弱。據(jù)調(diào)查，很多的小區(qū)基本沒有自己的專職綠化管護員工，當(dāng)綠化出現(xiàn)問題時，就找些臨時工對小區(qū)快干枯的綠化澆澆水、施施肥，對有蟲害的樹木花草噴噴藥，對過高的草坪和過長的樹枝條進行修剪，對小區(qū)綠化植物的制度化管理和專業(yè)的養(yǎng)護等工作還需加強。

34相關(guān)部門監(jiān)管不到位

開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計報規(guī)劃行政主管部門審批，綠化率的審核交由林業(yè)綠化行政主管部門會簽。雖然規(guī)劃部門在小區(qū)房屋竣工后要進行驗收，但并不負責(zé)小區(qū)建成后的綠地驗收工作，因此，開發(fā)商在實際的開發(fā)過程中，原本是綠地的用地面積，開發(fā)商可能改變用途，修成了停車場或道路。如果購房者因此向園林主管部門投訴，園林主管部門因為有審批權(quán)而無執(zhí)法權(quán)，對此也無可奈何。小區(qū)綠地最后變成了沒人管的“尷尬地”。調(diào)研中，有21%的居民認為對于小區(qū)綠化的規(guī)定是一紙空文，開發(fā)商即使沒有真正落實也無處可告。

35小區(qū)物業(yè)管理松懈

小區(qū)綠化與小區(qū)物業(yè)管理關(guān)系緊密，物業(yè)管理的好壞直接影響小區(qū)綠化的質(zhì)量。目前，相關(guān)地方性法規(guī)與《物業(yè)管理條例》之間沒有明確責(zé)任主體，造成對綠化設(shè)施管理混亂，這是綠化設(shè)施的管理與養(yǎng)護脫節(jié)的根本因素。58%的受訪者指出雖然物業(yè)費當(dāng)中包括了綠化的費用，但很多小區(qū)的物業(yè)管理松懈是導(dǎo)致小區(qū)綠化問題的重要原因。

4相關(guān)政策建議

41完善法律規(guī)范，加強監(jiān)管

鑒于我國目前城市住宅小區(qū)綠化管理體系的缺失，應(yīng)加快相關(guān)規(guī)章制度的建立。在質(zhì)檢部門不管和園林部門也不管的情況下，為了保證居民的合法權(quán)益，政府部門應(yīng)落實小區(qū)綠化監(jiān)管的歸口部門，明確綠化率的具體指標(biāo)，加強對小區(qū)綠化的審批和驗收管理。同時，即使修訂相關(guān)法律法規(guī)，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或《物業(yè)管理法》中加以規(guī)定，各地方政府可以依據(jù)當(dāng)?shù)刈匀惶攸c制定符合本地區(qū)的實施細則。

42明確綠化設(shè)施產(chǎn)權(quán)，提升物業(yè)管理服務(wù)

雖然《物權(quán)法》將小區(qū)綠地的權(quán)屬都納入全體業(yè)主的權(quán)利之中，但對小區(qū)的綠化設(shè)施并未做出明確規(guī)定。一旦發(fā)生權(quán)屬上的爭議，居民的綠化權(quán)益受到侵害。本文認為綠化設(shè)施大多為物業(yè)公司管理小區(qū)綠地所購買使用，綠化設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸物業(yè)管理公司，但物業(yè)管理公司對于小區(qū)綠化應(yīng)負有維護義務(wù)。如此可以使物業(yè)管理公司更好地利用和維護綠化設(shè)施，且對于使用設(shè)施以及養(yǎng)護所產(chǎn)生的費用可以通過設(shè)定物業(yè)服務(wù)費用予以收取，如此也能增加物業(yè)管理公司維護綠化的動力。

43加強小區(qū)綠化的宜居性經(jīng)濟評價

居住小區(qū)的綠化不僅為居民提供生活休閑場所，也能同時起到改善城市環(huán)境的作用。小區(qū)綠化評價應(yīng)以宜居為重要前提，遵循經(jīng)濟、文化和生態(tài)三大原則，采取多元化的方式對小區(qū)綠化進行評價。在對小區(qū)綠化進行評價時，不僅要園林主管部門參與進來，小區(qū)居民甚至城市居民都可以參與進來，尤其注重居民對于小區(qū)綠化滿意度的評價，促使居民對于小區(qū)綠化的參與從“被動接受”到“主動參與”。

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