淺談老舊小區(qū)精品改造過程中的突破口
——以長寧區(qū)精品小區(qū)改造為例

王晶晶

上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院有限公司 上海 200062

引言

隨著城市的不斷更新發(fā)展，以及人們生活方式的改變，建造于20世紀(jì)50～80年代的住宅已經(jīng)不能滿足居民的生活需求。特定時(shí)期和地域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、制度都會(huì)通過建筑活動(dòng)，以一種最直接的自下而上的狀態(tài)反映在居住形態(tài)上。造成了在小區(qū)公共設(shè)施配套、房屋住宅建筑本體、道路停車等多個(gè)方面不同程度出現(xiàn)了問題和矛盾，對(duì)居民的生活產(chǎn)生了困擾?；谝陨蠁栴}，長寧精品小區(qū)從2017年開始嘗試對(duì)區(qū)內(nèi)既有公房小區(qū)改造進(jìn)行設(shè)計(jì)施工的整合，以期望達(dá)到解決老百姓“急難愁盼”的問題，對(duì)增加社會(huì)穩(wěn)定，百姓福祉起到重大作用。

1 精品小區(qū)的定義

精品小區(qū)項(xiàng)目是在體制上的一次探索，整合了房屋修繕，環(huán)境提升、海綿工程、架空線落地、雨污水混接改造并對(duì)小區(qū)的綠化布局和樹種進(jìn)行調(diào)整，不僅是一次修繕，還是一次升級(jí)解決了居民生活方式與硬件設(shè)施不匹配的矛盾，隨著精品小區(qū)對(duì)社區(qū)全方位的升級(jí)，已經(jīng)擺脫了修繕的概念，成為社區(qū)的升級(jí)與完善的代名詞。我們希望在精品小區(qū)改造后，居民、物業(yè)、居委、街道等共同參與使得推動(dòng)社區(qū)管理政策、物業(yè)服務(wù)理念及居民自治度提升。實(shí)現(xiàn)社區(qū)硬件和軟件的飛躍，最終使居民獲得感、滿足感、歸屬感。

1.1 精品小區(qū)的背景

以往舊小區(qū)改造僅僅房屋修繕或者綜合整治，抑或是雨污混接，這些改造往往會(huì)出現(xiàn)重復(fù)施工，比如說地面反復(fù)開挖，腳手架多次搭設(shè)，對(duì)于居民生活出行造成了極大的不便。長寧區(qū)于2017年開始嘗試對(duì)區(qū)內(nèi)既有公房小區(qū)改造進(jìn)行設(shè)計(jì)施工的整合。

“十三五”期間對(duì)于上海舊住房修繕改造工作中，應(yīng)采取因地制宜、有機(jī)更新、多元協(xié)作等原則，實(shí)施以人文本的改造機(jī)制，延續(xù)城市文化肌理的同時(shí)更能滿足城市居民的功能需求與精神需求。

1.2 精品小區(qū)改造內(nèi)容

精品小區(qū)改造主要分為房屋維修和提升兩大塊，其中房修項(xiàng)目的改造修繕項(xiàng)目包括：小區(qū)門衛(wèi)、大門、圍墻；建筑單體；陽臺(tái)廢水管與屋面雨水管改造；道路、交通、停車；附屬設(shè)施；設(shè)備設(shè)施；海綿改造。提升項(xiàng)目的改造項(xiàng)目包括：街道家門口工程；環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造；文化、體育、衛(wèi)生；綠化整修；綠化景觀。

1.3 精品小區(qū)與時(shí)俱進(jìn)的工作方法

精品小區(qū)項(xiàng)目這類的舊小區(qū)修繕項(xiàng)目與新建小區(qū)項(xiàng)目的不同，在于任務(wù)書并不是由甲方直接提供，而是需要在反復(fù)的溝通討論中逐步形成的。修繕中心和街道的需求相對(duì)明確，難點(diǎn)在于如何采納并引導(dǎo)居民提出合理的需求。圖1說明為什么筆者將工作方法作為精品小區(qū)設(shè)計(jì)的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)來討論。老百姓是一個(gè)非專業(yè)的群體，卻是最大的收益人。由于精品小區(qū)改造本質(zhì)上是一種定制設(shè)計(jì)，需要根據(jù)不同小區(qū)的硬件條件、居民類型、收入水平、管理水平來進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)。于是設(shè)計(jì)者要對(duì)溝通的方法進(jìn)行“設(shè)計(jì)”，出現(xiàn)了一些問卷調(diào)查、圖文工具、設(shè)計(jì)公開日、設(shè)計(jì)演講等多種類型的溝通方式。主要目的還是讓居民能充分了解改造內(nèi)容和目標(biāo)，統(tǒng)一對(duì)改造的預(yù)期，項(xiàng)目完成后有參與度和滿足感，實(shí)際上這部分工作是最難進(jìn)行和操作，因?yàn)樾枰谶@個(gè)過程中設(shè)計(jì)師能要能力梳理和引導(dǎo)居民的合理需求，也會(huì)把歷史遺留下來的潛在矛盾引發(fā)出來，筆者在此類溝通工作中遇到類似改造小區(qū)居民與周邊小區(qū)居民之間的歷史矛盾，居民與街道拆違整治過程中存在歷史矛盾，有機(jī)動(dòng)車的居民和沒有機(jī)動(dòng)車居民之間的矛盾，還有其他的社會(huì)問題，等等。

圖1 精品小區(qū)改造任務(wù)書構(gòu)成圖

1.3.1 相關(guān)單位參與協(xié)作。溝通工作是艱難的，需要街鎮(zhèn)、物業(yè)公司、實(shí)施單位、設(shè)計(jì)、區(qū)房管局、業(yè)委會(huì)等一系列參與方耐心細(xì)致的面對(duì)問題，達(dá)成共識(shí)，這才是一個(gè)舊公房改造項(xiàng)目成功的基石。

1.3.2 居民全過程參與實(shí)施溝通分為三個(gè)階段。第一階段：對(duì)居民進(jìn)行精品小區(qū)改造項(xiàng)目介紹，讓居民了解精品小區(qū)改造范圍，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行問卷調(diào)查（問卷結(jié)合具體小區(qū)定制相關(guān)問題）。目標(biāo)是讓居民對(duì)本次改造要建立一定概念，為接下來意見收集和深入探討打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)確立征詢范圍，篩選不在項(xiàng)目中的意見和不合理建議，為下一步細(xì)節(jié)和特色征詢溝通打下基礎(chǔ)。

第二階段：通過固定時(shí)間駐點(diǎn)或設(shè)計(jì)開放日等形式，通過現(xiàn)場展板、設(shè)計(jì)工具與居民互動(dòng)，對(duì)小區(qū)特色和公共空間的改造征求廣泛意見和建議。

在第一階段基礎(chǔ)上，解決包括并不限于以下目標(biāo)問題：①機(jī)動(dòng)車拓展與綠化效率的互償機(jī)制；②生動(dòng)社區(qū)的打造；③非機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停放和固定停放的分類管理；④康健、無障礙與兒童是否新設(shè)及新設(shè)的位置；⑤關(guān)注小設(shè)施在居民生活中的作用，例如報(bào)刊欄、晾曬、休息座椅、路燈、監(jiān)控、文化墻繪等設(shè)施。

第三階段：根據(jù)以上充分意見溝通結(jié)果，明確設(shè)計(jì)點(diǎn)位做出電子版多方案pdf文本比選，聽取居民意見確定方案。

目標(biāo)旨在此階段完成居民訴求設(shè)計(jì)落地，同時(shí)對(duì)小區(qū)非機(jī)動(dòng)車與機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量、晾衣架設(shè)置點(diǎn)位和數(shù)量、大樹遷移點(diǎn)位和數(shù)量、路燈點(diǎn)位和數(shù)量、監(jiān)控點(diǎn)位和數(shù)量等項(xiàng)目做到精準(zhǔn)設(shè)計(jì)，便于施工落地[1]。

溝通時(shí)間宜兩周一次，一個(gè)半月左右完成查勘與居民意見征詢，兩個(gè)月確定方案。具體溝通內(nèi)容和形式與街道、居委、實(shí)施單位等各方溝通后，根據(jù)具體小區(qū)情況確定。

圖2 改造工程居民全程參與三階段流程圖

2 精品小區(qū)改造成功的要素

首先要有充足的資金保障，其次是良好的組織架構(gòu)、充分的溝通協(xié)調(diào)，最后有良好的施工水平予以實(shí)現(xiàn)。在此過程中，設(shè)計(jì)師作為專業(yè)的協(xié)調(diào)者與創(chuàng)新者的角色，融入舊小區(qū)改造工作中，如圖3。

圖3 設(shè)計(jì)師角色圖

參建各方對(duì)于項(xiàng)目的目標(biāo)有一定的關(guān)系。涉及項(xiàng)目后評(píng)估的參與方狹義角度主要有區(qū)房管局、項(xiàng)目地街鎮(zhèn)、基層居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、設(shè)計(jì)、施工單位等。建設(shè)過程中和建設(shè)完成后以上單位都會(huì)有一個(gè)自我的評(píng)價(jià)，或者還有來自外部評(píng)價(jià)，但真正重要的評(píng)價(jià)者是誰呢？我們認(rèn)為是居住在這里的居民。居民的評(píng)價(jià)是至關(guān)重要的，改造是一次生活方式的調(diào)整，除了說到的對(duì)于車輛使用擺放的硬件改善，對(duì)于人的硬件改善會(huì)帶來人的生活方式的改變。設(shè)計(jì)了彈性路面廣場，會(huì)吸引居民在社區(qū)內(nèi)增加健身活動(dòng)和社交，便于居民精神文明提升，有利于小區(qū)自治共建。設(shè)置兒童活動(dòng)設(shè)施也有利于居民交流和兒童生理和心理健康發(fā)展。所以從某種角度說修繕的不是實(shí)體，而是人們的生活狀態(tài)。

我們是懷抱著這個(gè)想法，來提出改造的點(diǎn)位和改造目標(biāo)，甚至在實(shí)施的過程中選擇材料和做法，都是貫穿著這個(gè)設(shè)計(jì)思路[2]。

3 精品小區(qū)改造案例

在精品小區(qū)改造的工作中，筆者參與了長寧區(qū)多個(gè)精品小區(qū)的改造工作。通過這些項(xiàng)目的實(shí)踐，筆者從中總結(jié)了一些精品小區(qū)改造的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各個(gè)小區(qū)均采用定制化設(shè)計(jì)。從中選出了具有代表性的兩個(gè)小區(qū)，華山花苑（高層）和茅臺(tái)小區(qū)（多層）著重介紹。

圖4 華山花苑小區(qū)精品改造對(duì)比圖

3.1 華山花苑小區(qū)

華山花苑小區(qū)位于長寧區(qū)華山路以東，淮海中路以北，小區(qū)共有五幢高層住宅，房屋總建筑面積約為120687m2（圖4）。由于本小區(qū)作為上海最早一批高層小區(qū)，機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車配置上不足。此次精品小區(qū)改造思路，除了加強(qiáng)社區(qū)區(qū)域功能外，在此次改造中，對(duì)交通進(jìn)行梳理，完成智能化非機(jī)動(dòng)車庫改造。

3.1.1 問題分析。第一，機(jī)動(dòng)車開發(fā)時(shí)配比不足，為地面停車，目前造成地面車輛停放擁堵，嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境，且停車數(shù)不能滿足需求；第二，高層地下室空間為人防非機(jī)動(dòng)車庫，目前產(chǎn)權(quán)歸人防單位，管理權(quán)未移交物業(yè)管理，無非動(dòng)車地下停放空間，地面停車庫破舊；第三，建筑單元入口空間局促，未做門廳設(shè)計(jì)，目前用走道空間代替門廳功能；第四，建筑內(nèi)部為暗走道，樓道線路混亂。

3.1.2 有利條件。小區(qū)社區(qū)有獨(dú)立活動(dòng)室空間；有獨(dú)立位置的垃圾箱房，增設(shè)建筑垃圾箱房對(duì)居民影響較?。恍^(qū)服務(wù)用房與中心綠化位置合理。

3.1.3 改造亮點(diǎn)。在多次踏勘中，我們發(fā)現(xiàn)各個(gè)輔助用房不連續(xù)，有多個(gè)死角，并且屋頂高低不統(tǒng)一。我們提出非機(jī)動(dòng)車庫、活動(dòng)室和垃圾箱房進(jìn)行整合、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，此方案也獲得了居民和街道的支持，最終進(jìn)行了拆落地重建，并增設(shè)了屋頂花園供居民休憩使用。增加功能空間，增設(shè)入口門禁系統(tǒng)及智能充電設(shè)施，為智能非機(jī)動(dòng)車停車庫，原有綠地進(jìn)行了海綿工程改造，以及增加了垂直綠化，最終成為小區(qū)的亮點(diǎn)，如圖4。

3.2 茅臺(tái)小區(qū)改造亮點(diǎn)

茅臺(tái)小區(qū)地處天山街道天山商業(yè)圈內(nèi)。轄區(qū)面積近1.9km2。天山地區(qū)已成為長寧區(qū)內(nèi)商賈云集、交通便利、設(shè)施完備的最繁華的商貿(mào)中心之一。區(qū)域范圍：天山二村110-147號(hào)、天山二村150號(hào)、婁山關(guān)路440、450、460、470弄、仙霞路133弄，建筑面積86640.55m2，共39棟2165戶，13個(gè)出入口。改造中對(duì)機(jī)動(dòng)車交通進(jìn)行梳理，提升了入口形象，將非機(jī)動(dòng)車庫功能替換，科學(xué)規(guī)劃宅間生活空間，如圖5。

3.2.1 對(duì)于小區(qū)多達(dá)13個(gè)出入口進(jìn)行了梳理，關(guān)閉不必要的人行通道，打通小區(qū)內(nèi)部道路，在小區(qū)主要的臨街面增設(shè)機(jī)動(dòng)車出入口。結(jié)合現(xiàn)場條件重新規(guī)劃了行車路線，并且考慮到了實(shí)際路邊停車對(duì)道路的寬度的影響，對(duì)道路寬度和停車位進(jìn)行了合理的規(guī)劃，保證主路停車后仍有4.8m的道路寬度。

3.2.2 關(guān)于非機(jī)動(dòng)車庫的改造原則主要亮點(diǎn)為：一是充分利用現(xiàn)有非機(jī)動(dòng)車庫的空間。對(duì)于非機(jī)動(dòng)車庫內(nèi)的無效空間，予以置換出來，作為居民其他活動(dòng)空間使用。并且增設(shè)電子門禁，實(shí)行無人化管理，完善消防設(shè)施；二是方便使用，就近原則。結(jié)合宅間整理規(guī)劃，將帶有充電設(shè)施和頂棚的標(biāo)準(zhǔn)化的非機(jī)動(dòng)車棚，布置在每個(gè)宅間。綜上所述，這樣做的好處是在不增加總體建筑面積的前提下，完善小區(qū)內(nèi)的功能設(shè)施。

圖5 茅臺(tái)小區(qū)改造規(guī)劃總平面圖

4 結(jié)束語

長寧區(qū)精品小區(qū)項(xiàng)目自2017年開始對(duì)既有公房小區(qū)改造進(jìn)行設(shè)計(jì)施工的整合，目前取得的成效是積極的，但是由于此類項(xiàng)目的特殊性，大多數(shù)都是幾十年的老舊小區(qū)，社區(qū)的現(xiàn)狀是一個(gè)平衡的狀態(tài)，我們的改造需要打破平衡。這就不僅僅是設(shè)計(jì)的問題，需要參建各方的努力，提高居民的意識(shí)，才能真正改變小區(qū)的面貌。本文是基于對(duì)現(xiàn)在精品小區(qū)改造過程中取得的經(jīng)驗(yàn)和存在的問題的總結(jié)，探討了如何在新時(shí)期的背景下，以居民的實(shí)際需求出發(fā)，整合各項(xiàng)疊加實(shí)施工程，尋找突破口，使得舊小區(qū)發(fā)生脫胎換骨的變化。