CBD的前世今生

吳玲

CBD即中央商務(wù)區(qū)，這個概念最早起源于上世紀(jì)二十年代的美國，意為“商業(yè)會聚之處”。作為鼻祖級CBD，曼哈頓引得無數(shù)后來者競相“對標(biāo)”。

對中國來說，CBD是個舶來品，國內(nèi)出現(xiàn) CBD的雛形至少是上世紀(jì)末的事了。以2000年作為分水嶺，之前CBD的概念在國內(nèi)并不十分突出，各城市服務(wù)業(yè)聚集區(qū)的建設(shè)各自為政；之后主要城市迎來CBD建設(shè)潮。

每個城市，都渴望擁有一個CBD，已提出要興建CBD的城市不勝枚舉。據(jù)支點財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，到目前為止我國已形成26個具有一定影響力的中央商務(wù)區(qū)。

高樓鱗次櫛比，人車川流不息，高端商務(wù)氛圍，一派繁華景象。一個成功的CBD究竟該具備何種氣質(zhì)？演變至今，我國CBD建設(shè)呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢？傳統(tǒng)概念的CBD還適應(yīng)城市新的發(fā)展需求嗎？

難以超越的曼哈頓CBD

20世紀(jì)五六十年代，發(fā)達(dá)國家的城市中心區(qū)制造業(yè)開始外遷，同時商務(wù)辦公活動不斷涌入，一些大城市在舊有的商業(yè)中心基礎(chǔ)上重新規(guī)劃和建設(shè)具有一定規(guī)模的現(xiàn)代商務(wù)中心，紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德芳斯、東京新宿和香港中環(huán)等多個世界級的CBD陸續(xù)誕生。

對于紐約人來說，曼哈頓就是富豪的天堂：最高的地價、最貴的酒店、加長的豪車、穿著昂貴私立學(xué)校制服的孩子們……香港商務(wù)人士謝立新曾多次到曼哈頓考察，在他眼中，那里摩天大樓的密集程度令人發(fā)指。他對支點財經(jīng)記者說，國內(nèi)同檔次酒店的價格在曼哈頓要翻十倍，還有金融巨頭搭乘飛機上下班，直升機場就設(shè)在離華爾街不遠(yuǎn)的東河畔。

作為紐約的市中心，早期的曼哈頓就是個普普通通的商業(yè)中心，由于從事金融業(yè)的人眾多，在曼哈頓下城一條長僅1.54公里、面積不足1平方公里的區(qū)域內(nèi)，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，這里就是華爾街。

后來，其他許多非營利辦公機構(gòu)，如工會、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機構(gòu)等，也都集中于此，相關(guān)的專職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門，以及商店、咖啡館、服務(wù)業(yè)也漸漸聚集在周圍，使曼哈頓島更加具有吸引力。

隨著發(fā)展，曼哈頓西部也建了許多辦公樓、住宅樓、展覽中心等，且修建了穿過市中心區(qū)的地鐵。后來，政府又頒布了曼哈頓南部規(guī)劃，在島南端建成了寬闊的環(huán)形高速公路、上萬套公寓及辦公樓，旨在為擁擠的市中心區(qū)分擔(dān)壓力。規(guī)劃機構(gòu)加強了交通運輸網(wǎng)的建設(shè)，把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構(gòu)相連接，同時把人行道和商店設(shè)置在地下，并與地鐵出入口直接相連。

以金融業(yè)帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，曼哈頓在20世紀(jì)70年代中期逐漸演變?yōu)橹醒肷虅?wù)區(qū)。曼哈頓CBD先是占盡了天時地利自發(fā)成形，是市場對資源優(yōu)化配置的完美體現(xiàn)，后政府規(guī)劃參與進(jìn)來，整個片區(qū)如虎添翼，成為紐約發(fā)展的催化劑。

整個曼哈頓聳立著超過5500棟高樓，是世界上最大的摩天大樓集中區(qū)，擁有紐約標(biāo)志性的帝國大廈、洛克菲勒中心、克萊斯勒大廈等建筑；匯集了世界500強中大部分公司的總部，也是聯(lián)合國總部所在地；華爾街是世界上最重要的金融中心，有紐約證券交易所和納斯達(dá)克交易所。

憑借CBD的影響，紐約確立了國際城市形象，各種跨國企業(yè)和行業(yè)組織在此如魚得水。

國內(nèi)CBD“華山論劍”

曼哈頓CBD成為紐約的榮耀與象征，這也為中國一線城市提供了借鑒。

我國CBD的建設(shè)最早始于上世紀(jì)九十年代，大多依規(guī)劃而建。當(dāng)時，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展上了一個新臺階，在各自經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)有一定影響力的大城市都將CBD建設(shè)提上議事日程，并加快實施。不完全統(tǒng)計，到目前為止我國已形成26個較為知名的中央商務(wù)區(qū)。

由于所處區(qū)域和發(fā)展階段不盡相同，中國社科院將我國CBD網(wǎng)絡(luò)體系劃分為世界級、洲際級、國家級，以及大區(qū)級、地區(qū)級和項目級。

按其分級，目前，我國擁有一個世界級CBD香港中環(huán)，三大國家級CBD北京商務(wù)中心區(qū)、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、廣州天河中央商務(wù)區(qū)。三大國家級CBD發(fā)展能級和區(qū)域影響力不斷提升。僅2021年一季度，北京CBD功能區(qū)實現(xiàn)收入3500多億元，新注冊企業(yè)3343家，稅收過億樓宇62座。

支點財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)大部分CBD尚屬于地區(qū)級，經(jīng)濟(jì)輻射范圍覆蓋所在城市及周邊區(qū)域，具有一定區(qū)域影響力。代表作有上海虹橋商務(wù)區(qū)、武漢中央商務(wù)區(qū)、杭州武林中央商務(wù)區(qū)、天津河西商務(wù)中心區(qū)、重慶解放碑中央商務(wù)區(qū)、大連市人民路中央商務(wù)區(qū)等。

項目級CBD一般仍處于發(fā)展起步階段，具有較好的區(qū)位條件和較高的規(guī)劃建設(shè)水平，是當(dāng)?shù)卣龠M(jìn)地區(qū)發(fā)展的重大項目和重要抓手。典型代表有西安長安路中央商務(wù)區(qū)、銀川閱海灣中央商務(wù)區(qū)等。

CBD作為高附加值、高成長型企業(yè)的高度集聚區(qū)，在經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出方面具有絕對領(lǐng)先優(yōu)勢。

據(jù)中國社科院發(fā)布的中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告，2019-2020年，中國CBD的地區(qū)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)明顯的梯度變化。廣州天河、深圳福田和北京商務(wù)中心區(qū)，地區(qū)生產(chǎn)總值均超過了1500億元。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴支點財經(jīng)記者，僅看GDP排名是不夠的，CBD世界500強企業(yè)入駐率以及“畝產(chǎn)論英雄”的單體稅收億元樓甚至十億元樓，才是真正的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚的重大效果。

北京新世紀(jì)跨國公司研究所副所長丁繼華也持同樣觀點，他對支點財經(jīng)記者稱，總部經(jīng)濟(jì)和納稅貢獻(xiàn)最能體現(xiàn)CBD的含金量。

截至2019年，上海陸家嘴金融城的總部企業(yè)和世界500強數(shù)量分別達(dá)到600家和340家，居全國CBD首位；除北上廣深，重慶解放碑中央商務(wù)區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較為搶眼，重慶在內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開放度可見一斑。

同時，CBD納稅大戶通常都有著發(fā)達(dá)的樓宇經(jīng)濟(jì)。其中，上海虹橋商務(wù)區(qū)和陸家嘴金融城均超過了300座，后者納稅過億元的樓宇超過100座，納稅過10億元的達(dá)到30座。

值得一提的是，位于中部地區(qū)的鄭州鄭東新區(qū)CBD，已建成投用的46座商務(wù)樓宇中有22座稅收超過1億元，10億元樓宇有3座。

高度復(fù)合功能CBD成新趨勢

從紐約曼哈頓到北京商務(wù)中心區(qū)，縱觀國內(nèi)外CBD發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)成功的CBD“配方”頗有相似之處，歸納起來即商氣和人氣。

首先是強有力的地方經(jīng)濟(jì)支撐和政府的頂層規(guī)劃。

國內(nèi)外專家一致認(rèn)為，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是打造中央商務(wù)區(qū)的主要驅(qū)動力。一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及市場化程度，直接決定了中央商務(wù)區(qū)的成敗。

同時，單純的市場力量是無法完成這一任務(wù)的，必須由政府牽頭或主導(dǎo)，進(jìn)行大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項目招商及政策鼓勵。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對支點財經(jīng)記者表示，目前全國各地CBD項目較多，比較看重優(yōu)秀企業(yè)入駐和納稅貢獻(xiàn)。所以在產(chǎn)業(yè)聚集方面都會給予較好的招商入駐政策，這是具有積極導(dǎo)向的。

其次，合理的功能區(qū)分和以人為本的商務(wù)環(huán)境，也直接關(guān)乎CBD的生死。早期，規(guī)劃者們對CBD的想象比較單薄，大概就是鱗次櫛比的寫字樓群。

隨著CBD迎來建設(shè)熱潮，高度復(fù)合功能的CBD成為新的發(fā)展趨勢。

去年發(fā)布的《2020全球商務(wù)區(qū)吸引力報告》顯示，北京CBD排名上升到全球第七位，蟬聯(lián)中國榜首。它正由單純的商業(yè)中心向文化和經(jīng)濟(jì)全能中心過渡。規(guī)劃顯示，北京CBD千萬平方米的建筑體量之中，寫字樓只占到一半，其余是白領(lǐng)公寓和居民區(qū)，以及商業(yè)配套和公共服務(wù)設(shè)施。

一般來說，中央商務(wù)區(qū)的寫字樓面積約占總面積的50%，商業(yè)餐飲占20%，住宅公寓面積占20%，其它商業(yè)配套和公共服務(wù)設(shè)施約占10%。

在陳晟看來，樓宇經(jīng)濟(jì)是CBD的重要組成部分，但不能為追求規(guī)模盲目擴張，而是要有真實的產(chǎn)業(yè)空間需求。他還提到“摩天大樓詛咒”，這是一種將經(jīng)濟(jì)下滑與摩天大樓關(guān)聯(lián)的奇怪現(xiàn)象，要注意過剩的商業(yè)體量對中國經(jīng)濟(jì)的影響。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，一些CBD建設(shè)確實存在問題，比如單純變?yōu)樯虡I(yè)辦公區(qū)，千篇一律沒有太多特色；項目格局不是很好，容易出現(xiàn)空置或空城現(xiàn)象；動輒就是國際資源導(dǎo)入的過高甚至錯誤定位，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)不倫不類。從后續(xù)CBD發(fā)展來看，關(guān)鍵還是要吻合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，尤其是要在大數(shù)據(jù)、新型制造業(yè)、醫(yī)療等領(lǐng)域形成商務(wù)資源。

丁繼華則認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加速了企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型與在線辦公進(jìn)程，可能導(dǎo)致企業(yè)向總部區(qū)域聚集降溫。不過，在政府招商引資思維方式?jīng)]有改變的情況下，短期內(nèi)CBD規(guī)劃建設(shè)不會降溫。