房地產(chǎn)市場風險分析及應(yīng)對

杜春紅

【摘要】隨著中國國民經(jīng)濟水平的不斷提高，居民住房需求不斷增加，近年來，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也是迅速增長。房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展過程中，使得其信貸風險也潛伏在此。所以，為了促進房地產(chǎn)行業(yè)更良好的發(fā)展，做好房地產(chǎn)市場風險控制的管理工作就十分有必要。文章在參考大量文獻著作后，研究了房地產(chǎn)市場風險控制。首先，介紹了本文章的研究背景。其次再對房地產(chǎn)市場風險做簡要的概述，為房地產(chǎn)的開發(fā)與信貸分析奠基基礎(chǔ)，然后對房地產(chǎn)市場風險現(xiàn)狀及風險成因進行分析。最后提出了防范風險具體對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);信貸消費;市場風險應(yīng)對

經(jīng)濟的快速發(fā)展使得房地產(chǎn)成為了上世紀末我國發(fā)展最快最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，進入21世紀經(jīng)濟發(fā)展使得居民購買力增強，房屋需求也持續(xù)上漲。同時，房地產(chǎn)行業(yè)也是我國最重要的行業(yè)之一。它的發(fā)展與整個經(jīng)濟息息相關(guān)。在城市管理的背景下，房地產(chǎn)作為城市資源的主要組成部分，在城市管理中發(fā)揮著不可替代的作用。在資源優(yōu)化配置、利潤最大化的同時，城市管理是我國城市管理設(shè)計的基礎(chǔ)。本文通過對經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的條件下對房地產(chǎn)市場風險中所存在的問題進行探討，并提出相應(yīng)措施及建議，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供理論意義。

1、房地產(chǎn)市場風險問題及其成因

1.1 道德信用風險

道德信用風險主要是由于借款人沒有遵循合同約定，沒能按時還款導(dǎo)致?lián)p害金融機構(gòu)利益，這是房地產(chǎn)信貸風險中最常見的一種。簡而言之，就是不履行合同，同業(yè)違反競爭限制協(xié)議這些都是信用風險。

一是在房地產(chǎn)交易過程中，多數(shù)群眾首選的資金支持一直是信用貸款，而信用貸款作為銀行房地產(chǎn)貸款中的首要風險，使得各家商業(yè)銀行對其也是尤為重視，而誠信的缺失，導(dǎo)致銀行資金流失。也出現(xiàn)因誠信不足導(dǎo)致未能償還貸款造成損失。惡意拖欠甚至不還貸款等。以及抵押物引發(fā)的風險抵押物價值不實，產(chǎn)權(quán)不清等。由于銀行過度追求盈利，過度授信于客戶，加上市場已經(jīng)飽和，借款人償還能力較弱無法償還貸款，導(dǎo)致銀行資金流失。

二是由房地產(chǎn)開發(fā)商沒能遵循合同規(guī)定把房屋交付給借款人使用，從而使得銀行陷入債務(wù)牽連，銀行的利益受到破害。倘若開發(fā)商沒有必須存在的經(jīng)濟實力，那么在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時候，擁有大量財力的開發(fā)公司就會出現(xiàn)這種情況。發(fā)展機會和獨特的發(fā)展指標將具有競爭力。同時，即使在競爭激烈的條件下，中小企業(yè)的發(fā)展也是有可能的。發(fā)展項目本身的風險;開發(fā)商對市場因素分析失誤，預(yù)售不理想，導(dǎo)致后期資金不足，甚至爛尾。與客戶產(chǎn)生糾紛，其風險便轉(zhuǎn)嫁給了銀行。商業(yè)銀行作為貸款方不僅僅是房產(chǎn)信貸風險過程中的受害者，同時也是風險規(guī)避的受益人。所以，防范風險是商業(yè)銀行應(yīng)該自己運行的，沒有適當?shù)膬?nèi)部制度，監(jiān)管不到位。員工的工作準則與公司利益息息相關(guān)，以及公司領(lǐng)導(dǎo)部門的監(jiān)管也十分重要，加強對員工的監(jiān)管提高員工素質(zhì)，完善信貸體制，減小安全隱患也就是減小損失。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)信貸4132784億元，占貸款總額的66%。所以房地產(chǎn)信貸在銀行業(yè)務(wù)中占據(jù)重要地位，但由于信用風險問題導(dǎo)致銀行貸款不良率提升從而影響銀行對經(jīng)濟的支持能力，不良率的提升，有可能增加財政風險。因此，做好信用評估，避免過度授信，進而降低信用風險造成的資金流失。

1.2 市場利率風險

由于政府進行市場干預(yù)，假如市場利率下降必然導(dǎo)致銀行利潤減少，如果利率一直往不好的方向發(fā)展，銀行就將面臨對應(yīng)的風險，不僅會減少利潤，嚴重則會負債。許多研究表明，負利率與房地產(chǎn)價格之間存在著顯著的同向增長關(guān)系，由于前期價格對之后所預(yù)期價格的形成起著決定性的作用。這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格泡沫的形成和加劇。從而體現(xiàn)了房地產(chǎn)消費市場的利率風險。利率改變，匯率、股票價格的變化，抵押物品大規(guī)模的市場價格變化就會產(chǎn)生市場風險。2020年4月20日，中國人民銀行向我國銀行間信貸中心授權(quán)，公布下調(diào)信貸市場利率，通過下調(diào)利率使得房價和后期預(yù)期得以穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)在正處于存量浮動房貸利率調(diào)整定價基準的階段。對于購房者來說無疑是很好的機會，LPR下降，月供也將降低，它對房地產(chǎn)市場有著重大的影響，特別是在疫情蔓延的時候，它促進了商品化，對房地產(chǎn)市場起到了積極的作用。雖然利率的變化并不能直接決定房地產(chǎn)價格，但它可能會影響房地產(chǎn)價格。由于房地產(chǎn)供求的控制，加息導(dǎo)致房地產(chǎn)購買成本上升，房價下降，控制過高收費，對降溫有積極影響。因此，房地產(chǎn)價格又是合理的。對于小城市來說，利率上調(diào)更是對房地產(chǎn)市有著重要意義，首先對房地產(chǎn)投資者來說，由于利率上升，融資成本提高，投資利潤下降，容易導(dǎo)致其轉(zhuǎn)移投資方向，其次，居民購買力下降，致使需求下降，開發(fā)商無法回籠資金，導(dǎo)致風險。

2、房地產(chǎn)風險應(yīng)對對策

為能夠進一步有效的控制房地產(chǎn)市場風險業(yè)務(wù)，經(jīng)過調(diào)查分析，得出下列應(yīng)對措施。

2.1 政府部門完善對房地產(chǎn)行業(yè)的管理

第一，政府應(yīng)當合理運用經(jīng)濟手段等適當?shù)拇胧Ψ康禺a(chǎn)市場進行有必要的干預(yù)，規(guī)范秩序，調(diào)整市場供需平衡，完善房地產(chǎn)市場發(fā)展結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場可以健康平穩(wěn)的發(fā)展。使資源得到合理化的配置。其二，對房地產(chǎn)市場實行指導(dǎo)性管控，約束房價，抑制房價上漲，遵循商品在其市場運行中的價值，加強市場監(jiān)管，控制炒房，哄抬房價等現(xiàn)象，做到房產(chǎn)保質(zhì)保量，而不是過猶不及。第三，在進行市場干預(yù)同時制定完備的管理制度，無論是對市場還是對政府，要內(nèi)憂外患，規(guī)范金融機構(gòu)的管理，加強對開發(fā)商的管控，政府對土地市場的制約，以及消費者權(quán)益及信用問題，建立優(yōu)良的信貸環(huán)境，降低風險。第四，增強人均消費水平，提高GDP水平，多方面舉措，實現(xiàn)資源的合理配置，對旅游及新興產(chǎn)業(yè)升級，順應(yīng)時代發(fā)展，提高居民生活幸福指數(shù)。增加居民可支配收入，從而達到降低風險的目標。

2.2 商業(yè)銀行的監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)完善對房地產(chǎn)信貸市場的管控

商業(yè)銀行在向房地產(chǎn)金融機構(gòu)提供金融支持時，應(yīng)完善對房地產(chǎn)信貸管理規(guī)章制度，增強風險管理的防控能力。首先，完善信用機制，加強客戶管理，合理規(guī)范個人征信問題，掌握客戶實際經(jīng)濟情況，嚴格管控，從而降低風險。其次，作為市場經(jīng)濟活動的參與者，掌握市場動態(tài)，適應(yīng)市場變化發(fā)展，加強對市場風險的抵抗力。然后，整理規(guī)范的操作流程，增強防控管理，加強公司內(nèi)部對風險管理的能力水平，大力投入對風險的管理。最后，無論是對自身還客戶，都應(yīng)當自上而下的深化對信貸風險的認識，認識到風險管控的重要性?？偠灾?，只有不斷完善信貸體系，加強對風險的管理，由內(nèi)而外的進行管控，層層把關(guān)，做好相關(guān)工作，順應(yīng)市場，從而降低風險。

2.3 銀行應(yīng)完善對房地產(chǎn)市場的管理

銀行在房地產(chǎn)信貸管理中，最主要的目的就是降低不良率的產(chǎn)生，增強信貸安全性及資金可流動性，促進銀行穩(wěn)定健康發(fā)展。而整個貸款過程中主要有貸前，貸中，貸后三大流程，做好這三環(huán)節(jié)工作，才能實現(xiàn)資金合理流動。

貸前：完善貸前核查，對客戶進行必要的評估，完善防控體系，各部門做好工作銜接，規(guī)范貸前的征信評估，管控好信貸的第一道關(guān)卡，嚴格執(zhí)行制度管理要求。經(jīng)過再三核查才能進行貸款發(fā)放。做好信用甄別。

貸中：反復(fù)核查客戶資料，確保資料真實性，必須確立良好的防控標準，遵循五證齊全原則，各項手續(xù)必須齊全，嚴格對風險管控。

貸后：做好貸后管理，跟蹤資金東西，預(yù)防亂用現(xiàn)象發(fā)生。增強風險意識，貸后工作不容忽視，調(diào)節(jié)信貸結(jié)構(gòu)，明確風險責任，做好備案預(yù)防風險發(fā)生。

2.4 市場完善對房地產(chǎn)信貸管理

加強市場管理，縮小土地差距，增加城市居民的可支配收入，減少城鎮(zhèn)居民的收入差距，加大資金來源，鼓勵和支持有信心的企業(yè)，對股票發(fā)行和債券直接融資。房地產(chǎn)市場基金會為房地產(chǎn)市場提供激勵和支持。最后，從擔保的角度看，目前我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款多為抵押貸款。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)銀行應(yīng)完善監(jiān)管體系，落實保障措施，這些宏觀經(jīng)濟措施降低了房地產(chǎn)信貸市場的整體風險。商業(yè)銀行必須加強內(nèi)部控制，降低交易風險，積極運用數(shù)據(jù)管理模式進行風險分析和有效控制。

綜上所述，加強房地產(chǎn)信貸風險的控制，政府部門應(yīng)進行合理干預(yù)，完善相關(guān)制度，合理配置資源，商業(yè)銀行銀行各部門各司其職，完善管理制度，增強防控意識，做好貸款工作，層層防控，規(guī)范操作。

結(jié)論：

本文通過對房地產(chǎn)信息的收集，資料查找，以及文獻研究，采用調(diào)查法以及文獻研究法對房地產(chǎn)市場風險進行研究，通過風險分析，得出房地產(chǎn)市場消費風險的成因以及其應(yīng)對策略，得到下列結(jié)論：

通過調(diào)查研究，本文得出房地產(chǎn)貸款風險產(chǎn)生的原因主要是以下幾種：

（1）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不明確;（2）經(jīng)濟發(fā)展速度放緩;（3）政府調(diào)控力度不足;（4）借款人信用風險原因;（5）商業(yè)銀行貸款管理不完善的原因。

基于以上風險成因，為防范的房地產(chǎn)貸款的風險，本文提出如下對策：（1）各級政府部門應(yīng)當發(fā)揮政府職能，有效進行適度干預(yù)，完善對房產(chǎn)行業(yè)管控，加強市場監(jiān)管，完善配套措施，對房地產(chǎn)市場加強管理的同時多方面舉措，提高居民可支配收入;（2）商業(yè)銀行完善制度問題，加強監(jiān)管措施完善貸款流程，完善風險管理，加強風險意識以及規(guī)范各項操作，防止操作風險，防范房地產(chǎn)貸款的風險;（3）各商業(yè)銀行應(yīng)全面完善貸款過程中的管理標準，完善信用管理體系降低因信用給銀行帶來的不必要風險問題，完善對商業(yè)銀行的監(jiān)管措施。

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