蛋殼公寓 退市啟示錄

劉曠

蛋殼公寓不得不退市

在上市的那一天，是蛋殼公寓的“高光時(shí)刻”，但是從那之后，蛋殼公寓的規(guī)模雖然在整體上呈現(xiàn)出持續(xù)擴(kuò)張趨勢，但是也一步一步將自己推向了破產(chǎn)的邊緣。

實(shí)際上，早在2020年11月18日，蛋殼公寓北京總部現(xiàn)場相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)就表示，“現(xiàn)在蛋殼公寓確實(shí)出現(xiàn)了資金缺口，高層每天晚上都在開會(huì)商討解決辦法，資金缺口的規(guī)模其實(shí)我們是掌握的，但目前不適合對(duì)外公布”“我們也一個(gè)月沒有領(lǐng)到工資了，我們知道蛋殼公寓是遇到了危機(jī)”。

根據(jù)蛋殼公寓公布的數(shù)據(jù)可知，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海和杭州等13地市場，共運(yùn)營406 746間房間，與成立的第一年相比房間數(shù)增長166倍，而且2015到2018年的3年復(fù)合增長率也高達(dá)360%。

而同樣飛速增長的還有蛋殼公寓的虧損。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2017年、2018年和2019年，蛋殼公寓的凈虧損額分別是2.72億元、13.69億元和34.37億元，有息負(fù)債也從2017年的9.37億元增至2019年的52.23億元，年復(fù)合增長率同樣高達(dá)229%。但是連年的虧損并不是導(dǎo)致蛋殼公寓最終退市的最根本原因，自身如履薄冰的商業(yè)模式才是最根本的原因。

蛋殼公寓采用的是“高進(jìn)低出”“長收短付”的運(yùn)營模式，因?yàn)橐獡寠Z房源所以租給房東的租金會(huì)更高，而為了吸引租戶則需要降低自己的租金，另外再加上統(tǒng)一的房屋裝修費(fèi)用，也都會(huì)為蛋殼公寓帶來不小的資金壓力。

這種模式也是其他長租公寓平臺(tái)所采用的，而為了盤活資金，這些平臺(tái)幾乎都會(huì)選擇通過更大的優(yōu)惠政策來吸引租戶采用年付的方式支付租金，而向房東按月支付租金，利用時(shí)間差來盤活資金鏈并擴(kuò)大自身規(guī)模。

按照這種模式，隨著規(guī)模的擴(kuò)大蛋殼公寓可以獲得長期的“造血”能力，但是房源數(shù)量的限制使得蛋殼公寓的這種模式難以長久。長租公寓一般都在一 二線城市中，但是這些地區(qū)的房源很是緊俏，也就限制了這種模式的長期發(fā)展。

被“嫌棄”的蛋殼公寓

從上市至今，蛋殼公寓在短短四百多天就從“神壇跌落”，退市已成定局的現(xiàn)狀也就并不令人意外了。

只不過，走上退市之路的蛋殼公寓依舊會(huì)造成很多的不良影響，引得多方的“嫌棄”。

首先，自然是來自房東和租客層面的不滿。對(duì)于房東和租客來說，自從蛋殼公寓首次出現(xiàn)暴雷狀況之后，他們的心就沒有一天不是“冰著的”。房東收不到租金，租戶要不回租金，維權(quán)和官司卻也一拖再拖難有結(jié)果，房東和租客心里的火氣只能越積越多。

其次是與蛋殼公寓合作的銀行。因?yàn)閷?duì)于大部分租客來說，很難一次性拿出那么多租金，于是蛋殼公寓就會(huì)鼓勵(lì)租客使用合作方微眾銀行的租金貸來墊付租金，從而讓蛋殼公寓在短期內(nèi)獲較多資金。

根據(jù)蛋殼公寓的歷年財(cái)報(bào)可知，在2017年和2018年，蛋殼公寓通過租金貸模式獲取的租金預(yù)付款在總的租金收入中占比分別高達(dá)90%、88%。而在2017～2019年，蛋殼公寓中選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。

不過，暴雷之后，被趕走的租戶自然不想繼續(xù)還貸，微眾銀行的處境很是難堪，雖然之后微眾銀行表示租戶所欠租金貸由蛋殼公寓負(fù)責(zé)償還，但是深陷虧損的蛋殼公寓卻同樣難以支撐這高昂的貸款費(fèi)用。

最后是長租公寓行業(yè)的其他從業(yè)者。蛋殼公寓暴雷之后又退市，已經(jīng)成為長租公寓行業(yè)的警鐘，也讓外界對(duì)長租公寓充滿了戒備。而對(duì)于同樣采用蛋殼公寓這種模式的長租公寓平臺(tái)來說，能否繼續(xù)獲得消費(fèi)者以及市場和投資方的信任，也成了很大的問題。

實(shí)際上，近年頻繁出現(xiàn)的長租公寓“爆雷”事件，大大提高了行業(yè)的警惕性，也引發(fā)監(jiān)管部門的高度重視。

目前，深圳、杭州和重慶等城市已經(jīng)提出了相關(guān)的規(guī)定，要求設(shè)置專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。比如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管賬戶。此外，深圳還提出企業(yè)應(yīng)慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕租客；西安擬對(duì)住房租賃企業(yè)實(shí)行信用分級(jí)。

不想被拉下水的“蛋殼公寓們”

不論是維權(quán)難的“蛋殼公寓難民”，還是摘牌退市這件事情，都讓蛋殼公寓成為整個(gè)行業(yè)的“失敗樣板”。

這自然對(duì)其他長租公寓玩家?guī)砹撕艽蟮呢?fù)面影響，嚴(yán)重者甚至影響到了自身的穩(wěn)定發(fā)展，然而這些從業(yè)者卻并不想就這樣被蛋殼公寓拉下水。

比如作為“長租公寓第一股”的青客公寓，和蛋殼公寓一樣深陷連年的虧損之中，根據(jù)青客公寓的2020年年報(bào)可知，截至2020年9月30日，青客公寓的累計(jì)虧損金額已經(jīng)達(dá)到38.1億元，處于一種失控的狀態(tài)。

而且青客公寓同樣也因?yàn)橄囝愃频摹案哌M(jìn)低出”經(jīng)營模式，在租金貸和資金周轉(zhuǎn)的壓力之下存活。于是為了擺脫現(xiàn)狀，青客公寓也在逐漸向更輕模式的服務(wù)商轉(zhuǎn)型，讓自己的業(yè)務(wù)更加多元，從而探索更大的增長空間。

再比如也經(jīng)常因?yàn)樽饪屯对V而被動(dòng)處于風(fēng)口浪尖的自如，雖然自身發(fā)展因?yàn)檩浾搲毫Χ艿搅艘欢ǖ南拗疲菙U(kuò)張的腳步卻也從未停下。

前不久自如宣布，將自身旗下的豪宅業(yè)務(wù)與住宅公寓服務(wù)商“曼舍”戰(zhàn)略合并，準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)自己在分散式公寓、集中式公寓、大型租賃社區(qū)、高端豪宅公寓和短租市場等多領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)全品類的租住產(chǎn)品覆蓋，試圖通過多元業(yè)務(wù)的布局來實(shí)現(xiàn)自身的長久發(fā)展目標(biāo)。

還有一些表現(xiàn)不錯(cuò)的長租公寓品牌，依靠背后的房產(chǎn)巨頭，為自身發(fā)展消除影響。比如萬科旗下的泊寓，根據(jù)年報(bào)可知，2020年萬科的租賃業(yè)務(wù)營收為25.4億元，同比增長72.33%，泊寓也在2020年新開業(yè)3.3萬間，累計(jì)開業(yè)14.24萬間。

另外根據(jù)龍湖的2020年年報(bào)可知，旗下長租公寓品牌冠寓在2020年?duì)I收18.12億元，同比增長了54.13%，并且首次實(shí)現(xiàn)盈利，而且冠寓在2020年新開業(yè)1.5萬間，累計(jì)開業(yè)超過9萬間，整體出租率也達(dá)到88.5%。

蛋殼公寓沒機(jī)會(huì)，但長租公寓還有

不難看出，不論是退市中的蛋殼公寓，還是險(xiǎn)中求變的青客公寓和自如，甚至是背靠大樹好乘涼的泊寓和冠寓，它們的發(fā)展和現(xiàn)狀都從各個(gè)方面說明了想要在長租公寓這一領(lǐng)域中平穩(wěn)地走下去，從業(yè)者深厚的內(nèi)功是必備的。

蛋殼公寓的退市對(duì)于整個(gè)長租公寓來說是一個(gè)教訓(xùn)和警醒，雖然利用“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式以及“短付長收”的資金運(yùn)作手段可以在短期內(nèi)幫助平臺(tái)在規(guī)模上有所突破，但是這種如履薄冰的商業(yè)模式卻不是可以長期依賴的，穩(wěn)健且長期的盈利模式才是決勝關(guān)鍵。

而如今退市程序的啟動(dòng)也意味著蛋殼公寓未來的機(jī)會(huì)已經(jīng)渺茫，但這不意味著整個(gè)長租公寓領(lǐng)域沒有機(jī)會(huì)。

因?yàn)樯鐣?huì)現(xiàn)狀以及年輕群體對(duì)住房的需求，長租公寓在可見的未來中還有比較穩(wěn)定的發(fā)展前景。另外根據(jù)《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，在“90后”和“00后”中，有超過六成的消費(fèi)者將長租機(jī)構(gòu)作為租房時(shí)的首選，年輕群體的進(jìn)入也保證了整個(gè)行業(yè)新鮮血液的注入。

而且可以預(yù)見的是，長租公寓這片市場之前的火熱也將會(huì)趨于冷靜，資本方也同樣如此，整個(gè)行業(yè)也將會(huì)迎來更冷靜且健康的發(fā)展步調(diào)，未來也將會(huì)有更大的想象空間。

只不過，在長租公寓這片市場中或許已經(jīng)見不到蛋殼公寓的身影了。