公租房能否一并辦理首登與在建轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押

徐映雪

案? ?例

A公司申請(qǐng)一并辦理a建筑物的首次登記與在建建筑物抵押權(quán)轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記。經(jīng)核實(shí)，a建筑物中的4層商品房及2層公租房都存在在建抵押，能否按A公司的申請(qǐng)一并辦理？

分? ?析

第一，公租房能否辦理在建工程抵押？

在2019年1月1日《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)資〔2018〕106號(hào)）正式實(shí)施前，由于相關(guān)法律法規(guī)均未明確，各地對(duì)此問(wèn)題存在不同的觀(guān)點(diǎn)。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，公租房是具有公益性質(zhì)的配租型保障房，所占用土地為劃撥用地，所有權(quán)和使用權(quán)分離，性質(zhì)比較特殊，如辦理了在建抵押則后期不能通過(guò)銷(xiāo)售的方式回款解壓。萬(wàn)一形成了爛尾樓，登記部門(mén)可能因此而擔(dān)責(zé)，所以為了規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)，不予辦理公租房的在建抵押業(yè)務(wù)。

另一觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為可以辦理。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十五條規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！庇纱丝梢?jiàn)，公租房所占用的劃撥土地使用權(quán)是可以進(jìn)行抵押的，只是抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)先行繳納土地使用權(quán)出讓金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條的規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”中，并沒(méi)有對(duì)在建工程的房屋性質(zhì)予以限定，也未明確指出政策性住房不能辦理在建抵押。公租房在竣工完成前也需要籌集資金，只要其抵押貸款專(zhuān)款專(zhuān)用于后續(xù)工程建設(shè)即可，這樣還有利于保證工程建設(shè)順利開(kāi)展。在實(shí)際操作中可在詢(xún)問(wèn)時(shí)詢(xún)問(wèn)抵押權(quán)人是否知曉該房屋是政策性房產(chǎn)，抵押資金只能用于后續(xù)工程建設(shè)，并將抵押權(quán)人的認(rèn)可情況記載在詢(xún)問(wèn)記錄。如果是政府直接投資建設(shè)的公租房，則辦理抵押時(shí)需提交國(guó)資部門(mén)的批準(zhǔn)文件。較多地區(qū)采用了這種方式辦理公租房的在建抵押。

為了規(guī)范和加強(qiáng)公租房資產(chǎn)管理，財(cái)政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2018年12月25日印發(fā)了《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)資〔2018〕106號(hào)），已于2019年1月1日正式實(shí)施。該辦法第十一條規(guī)定：“地方各級(jí)住房保障主管部門(mén)應(yīng)與建設(shè)單位在合同中約定，建設(shè)單位不得將公租房資產(chǎn)作為融資抵押物。”第二條規(guī)定：“公租房資產(chǎn)包括公租房項(xiàng)目中的住宅，以及配套的非住宅資產(chǎn)（公共用房、經(jīng)營(yíng)性用房、車(chē)位、設(shè)施設(shè)備用房等房屋建筑物）?！痹撧k法實(shí)施后，各地登記機(jī)構(gòu)對(duì)公租房不能辦理在建抵押達(dá)成了共識(shí)。

第二，存在在建抵押的公租房不能一并辦理首次登記與在建建筑物抵押權(quán)轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十七條第二款規(guī)定：“在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記。”《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.10.1規(guī)定：“申請(qǐng)人一并申請(qǐng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)一并受理，就不同的登記事項(xiàng)依次分別記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的相應(yīng)簿頁(yè)……3.建筑物所有權(quán)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記。” 對(duì)于商品房等建筑物來(lái)說(shuō)，一并辦理是允許的，還可減輕企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。

已于2019年1月1日前辦理在建抵押的公租房，現(xiàn)申請(qǐng)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)一并辦理的業(yè)務(wù)，說(shuō)明工程已完成竣工驗(yàn)收，無(wú)需資金進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，如將公租房部分的在建抵押轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押，則開(kāi)發(fā)單位勢(shì)必將此貸款資金用作其他用途，就涉嫌將公租房資產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行融資，違反了《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定。

針對(duì)上述案例，由于建筑物首次登記時(shí)原則上不能分戶(hù)進(jìn)行選擇性申請(qǐng)，故A公司可選擇將商品房和公租房的全部在建工程抵押貸款還清解壓后申請(qǐng)首次登記，也可選擇將公租房的在建工程抵押貸款還清解壓后申請(qǐng)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）