物業(yè)堵塞消防通道被罰

李林

業(yè)主家失火殃及池魚，業(yè)主賠錢、物業(yè)被罰

2004年12月15日，重慶人趙順與龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖物業(yè)”）簽訂為期三年的《前期物業(yè)服務(wù)合同》一份。合同簽訂后，龍湖物業(yè)為趙順?biāo)诘凝埡^(qū)提供物業(yè)服務(wù)至案發(fā)。

合同第一條約定，龍湖物業(yè)（甲方）同意提供、趙順（乙方）同意接受其對(duì)位于重慶市渝北區(qū)龍湖小區(qū)某住宅的物業(yè)管理服務(wù)。合同第三條“甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任”約定，建立預(yù)防性安全防范體系并設(shè)立應(yīng)急機(jī)制，配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等安全工作;保持公共區(qū)域之水、電、氣、通信、消防裝置、排水系統(tǒng)處于良好運(yùn)行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時(shí)及時(shí)修復(fù)，對(duì)配套系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)維修。

合同第五條“乙方承擔(dān)的費(fèi)用及繳納”約定，乙方應(yīng)根據(jù)本合同、《業(yè)主臨時(shí)公約》及其附件的有關(guān)條款向甲方按時(shí)繳納物業(yè)管理等費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成包括小區(qū)房屋共用部位維修及保養(yǎng)費(fèi)，小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備（如防盜監(jiān)控、電梯、消防設(shè)施等）日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi);住宅物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積1.4元/平方米/月計(jì)收。

同日，趙順簽署了《業(yè)主臨時(shí)公約》一份。該公約第九章規(guī)定，凡違反公約的行為，除立即停止違章行為、并對(duì)造成的損失進(jìn)行賠償外，還應(yīng)支付違約金、滯納金;管理者違反本公約，如瀆職或失職給業(yè)主造成損失的，由責(zé)任者負(fù)責(zé)賠償。

公約第十一章附件五“消防管理規(guī)定”規(guī)定，物業(yè)管理公司為小區(qū)公共區(qū)域的防火責(zé)任人，各業(yè)主為其自用單元的防火責(zé)任人，并規(guī)定了業(yè)主有責(zé)任保持樓道、走廊、消防通道及安全出口暢通，且不得損壞、挪用任何消防設(shè)備和器材。

2017年3月19日，趙順?biāo)械奈挥谥貞c市渝北區(qū)龍湖小區(qū)某住宅內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，燒毀戶內(nèi)家具、電器，此次火災(zāi)造成房屋不同程度受損、過火面積20平方米，直接財(cái)產(chǎn)損失13.67萬元。經(jīng)重慶兩江新區(qū)公安消防支隊(duì)調(diào)查，起火時(shí)間為2017年3月19日15時(shí)38分，起火部位位于龍湖小區(qū)某住宅內(nèi)，該戶客廳東側(cè)單人沙發(fā)、西側(cè)空調(diào)及陽臺(tái)交界處，起火原因排除人為縱火、電器線路短路，不能排除遺留火源、外來火源的可能。

火災(zāi)發(fā)生后，消防支隊(duì)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)因火災(zāi)損失的房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。經(jīng)評(píng)估，直接財(cái)產(chǎn)損失共計(jì)13.67萬元，其中原告所有房屋的直接財(cái)產(chǎn)損失為9.45萬余元，2棟X房屋、2棟Y房屋的財(cái)產(chǎn)損失分別為1.66萬余元和1.28萬余元。

2019年3月26日，2棟X房屋業(yè)主、2棟Y房屋業(yè)主同時(shí)向渝北區(qū)法院起訴要求趙順賠償其火災(zāi)造成的財(cái)產(chǎn)損失。該院于同年6月20日分別判令趙順賠償該兩戶業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失3.33萬元和1.28萬元。兩判決生效后，經(jīng)該院執(zhí)行，趙順分別支付給兩戶業(yè)主3.4萬余元和1.3萬余元（含訴訟費(fèi)）。

2017年6月22日，重慶兩江新區(qū)公安消防支隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱“消防支隊(duì)”）對(duì)龍湖物業(yè)作出《行政處罰決定書》，載明：案涉火災(zāi)發(fā)生后，重慶特勤支隊(duì)一中隊(duì)接到火警趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)龍湖物業(yè)在該小區(qū)設(shè)置鐵制地樁占用消防車通道，阻礙消防車通行，影響火災(zāi)撲救。鑒于龍湖物業(yè)的行為違反了《中華人民共和國(guó)消防法》第二十八條之規(guī)定，消防支隊(duì)隨即下發(fā)《責(zé)令立即改正通知書》，責(zé)令龍湖物業(yè)立即整改，并給予罰款5000元的處罰。

火災(zāi)損失誰之責(zé)，物業(yè)與業(yè)主對(duì)簿公堂

那么，火災(zāi)損失究竟該由誰來承擔(dān)呢？趙順與龍湖物業(yè)就此打起了官司。接到訴訟請(qǐng)求后，重慶市渝北區(qū)人民法院于2019年11月20日、2020年4月13日兩次公開開庭審理了該案，當(dāng)事人雙方圍繞爭(zhēng)議事實(shí)當(dāng)庭辯論。

原告趙順指出：案涉合同及公約在甲方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任處約定保持公共區(qū)域之水、電、氣及消防裝置處于良好運(yùn)行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時(shí)及時(shí)修復(fù)。據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》的違約責(zé)任約定：凡違反公約的行為，除立即停止違章行為并對(duì)造成的損失進(jìn)行賠償外，還應(yīng)支付違約金、滯納金;消防管理規(guī)定約定：禁止占用、堵塞樓道、走廊、消防通道及安全出口，以保證公共通道的暢通和消除消防隱患。案發(fā)后，在消防人員施救時(shí)，因?yàn)樾^(qū)大門通道外有路樁，消防車無法進(jìn)入小區(qū)，只能繞道從后門進(jìn)入，但后門也有路樁，延緩了消防人員救火。

物業(yè)和業(yè)主不得占用消防車通道、阻礙消防車通行（圖/視覺中國(guó)）

本次火災(zāi)發(fā)生時(shí)原告家里無人，消防部門亦排除起火原因系人為縱火或電器短路，火災(zāi)起因與原告本人無關(guān)。被告作為向原告提供物業(yè)服務(wù)的一方，未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，造成小區(qū)消防水管長(zhǎng)度不夠、消防栓無水、消防通道堵塞、小區(qū)保安拿走鑰匙致使消防隊(duì)員無法進(jìn)入房屋內(nèi)等，以上行為導(dǎo)致此次火災(zāi)無法在第一時(shí)間得到控制，造成原告損失的擴(kuò)大，被告違反了物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)按照合同約定對(duì)原告進(jìn)行賠償。

原告稱，火災(zāi)發(fā)生前后其按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)，履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。綜合被告的過錯(cuò)程度，原告認(rèn)為被告應(yīng)賠償原告此次火災(zāi)損失的80%。

針對(duì)原告的起訴，被告龍湖物業(yè)辯稱，火災(zāi)發(fā)生時(shí)，己方積極履行了消防管理義務(wù)，在現(xiàn)場(chǎng)積極救火并疏散人員，在消防隊(duì)員到達(dá)之前，有效控制了火勢(shì)，不存在原告所述的火災(zāi)在第一時(shí)間無法得到控制的情況，故不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)于原告陳述的被告存在的消防水管長(zhǎng)度不夠、消防栓無水、消防通道堵塞、小區(qū)保安拿走鑰匙使消防隊(duì)員無法進(jìn)入房屋內(nèi)等四項(xiàng)違約行為，被告稱，除了消防通道堵塞外，其他情況不存在。關(guān)于原告提出消防水管長(zhǎng)度不夠的問題，被告陳述，其工作人員在接到火災(zāi)警報(bào)后，鋪設(shè)了消防水帶，且消防水帶內(nèi)有水，其積極履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

龍湖物業(yè)最后強(qiáng)調(diào)指出，本次火災(zāi)共涉及10戶業(yè)主損失，共計(jì)13.67萬元，原告將10戶業(yè)主的損失一并主張為其一戶損失，并據(jù)此向物業(yè)索賠無事實(shí)依據(jù)。

物業(yè)堵塞消防通道，被判賠償擴(kuò)大部分損失

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉合同系對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)按照該合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。案涉小區(qū)的《業(yè)主臨時(shí)公約》也規(guī)定，物業(yè)管理公司為小區(qū)公共區(qū)域的防火責(zé)任人，各業(yè)主（使用人）為其自用單元的防火責(zé)任人，并明確禁止占用、堵塞樓道、走廊、消防通道及安全出口，以保證公共通道的暢通和消除消防隱患。

根據(jù)消防支隊(duì)作出的《行政處罰決定書》，被告存在設(shè)置鐵制地樁占用消防車通道、阻礙消防車通行、影響火災(zāi)撲救的行為，違反了上述約定及規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告存在違約行為。對(duì)于原告所稱的消防水管長(zhǎng)度不夠、消防栓無水等情況，原告提供的證據(jù)不足，法院不予采納。

法院認(rèn)為，因被告堵塞消防通道，致使消防隊(duì)員不能第一時(shí)間趕到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火，進(jìn)而造成原告損失的擴(kuò)大，被告對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告要求被告承擔(dān)80%的賠償比例，因無證據(jù)證明本次火災(zāi)系因被告的原因造成，且被告堵塞消防通道的行為只是延緩了消防隊(duì)員滅火，并不直接造成原告損失，只是間接造成原告損失的擴(kuò)大，故對(duì)原告的此請(qǐng)求，法院不予采納。綜合考慮被告的過錯(cuò)程度，法院認(rèn)為被告承擔(dān)30%的賠償比例為宜。

2020年6月11日，重慶市渝北區(qū)人民法院對(duì)外公布一審判決結(jié)果：被告龍湖物業(yè)自判決生效之日起15日內(nèi)賠償趙順損失4.23萬元;駁回趙順的其他訴訟請(qǐng)求。

（本文人名均為化名）

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com

法官點(diǎn)評(píng)

物業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同及其他公約對(duì)雙方均具有約束力，任何一方若有違反均可能承擔(dān)民事責(zé)任。一般而言，物業(yè)和業(yè)主不得占用消防車通道、阻礙消防車通行、影響火災(zāi)撲救，這既是法律規(guī)定的強(qiáng)制性義務(wù)，也是物業(yè)合同約定的義務(wù)。本案物業(yè)公司被判承擔(dān)責(zé)任，正是因?yàn)槠溥`反了消防法律規(guī)定和合同相關(guān)約定。