監(jiān)管加碼 長租公寓或迎“安居時代”

◎ 文 《法人》全媒體記者 曹萌

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2020年，受到新冠肺炎疫情影響，長租公寓企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加速暴露，房屋租賃行業(yè)頻頻傳出爆雷事件。今年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管持續(xù)加碼，強化經(jīng)營貸管理、加強限售管理、土地集中出讓等一系系列調(diào)控政策頻繁出臺。

4月26日，住建部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（以下簡稱“意見”），就部分住房租賃企業(yè)此前利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金等行為加強監(jiān)管，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源，防范化解金融風(fēng)險，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，意見出臺彰顯主管部門遏制住房租賃領(lǐng)域高風(fēng)險經(jīng)營行為的決心。對前期長租公寓爆雷、跑路等亂象的及時糾偏，有助于規(guī)范輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的經(jīng)營行為，保障行業(yè)健康穩(wěn)定運行。

租金監(jiān)管新規(guī)直擊爆雷源頭

上述意見是今年房地產(chǎn)市場中除管控經(jīng)營貸外，第二個嚴管金融業(yè)務(wù)的政策。同時該意見也是繼2020年9月住建部出臺《住房租賃條例》征求意見稿后，再次針對住房租賃領(lǐng)域?qū)嵤┑谋O(jiān)管重拳，而此次監(jiān)管對象更加聚焦于該領(lǐng)域中的經(jīng)營企業(yè)。

對此，北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松對《法人》記者表示，意見的發(fā)布旨在加強住房租賃企業(yè)監(jiān)管，抬高住房租賃企業(yè)進入市場門檻，更加全面地保護廣大承租人。該意見實施后，住房租賃企業(yè)的行為將被規(guī)范化，有力清除一些不良企業(yè)，極大程度降低承租人租賃房屋的各種風(fēng)險，促使房屋租賃營商環(huán)境更加法治化。

由于受疫情影響，房屋租賃市場遇冷，長租公寓企業(yè)出租率下降、違約率提升，現(xiàn)金流普遍吃緊。加之部分中小企業(yè)因融資困難，使用租金貸進行擴張，從而引發(fā)了經(jīng)營風(fēng)險。

其實，在2020年下半年，為解決長租公寓企業(yè)“高收低出”“長收短付”（高價獲取房源低價出租、依賴收取租客租金與支付房東租金的時間差）沉淀大量資金的問題，杭州、西安、成都、南京等地相繼出臺了針對長租公寓企業(yè)的資金監(jiān)管措施。通過設(shè)立監(jiān)管賬戶和風(fēng)險保證金等方式，在長租公寓企業(yè)出現(xiàn)資金鏈危機時，優(yōu)先保障房東和租客的權(quán)益，避免企業(yè)設(shè)立資金池用于非經(jīng)營用途。

“過去對長租公寓企業(yè)收取租金沒有明確的監(jiān)管措施，導(dǎo)致資金方面出現(xiàn)了諸多問題，更成為了金融風(fēng)險源頭?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者表示，上述意見中關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的措施，將填補過去租金方面的監(jiān)管問題。

禁止套用住房租賃消費貸款

在過去10年間，長租行業(yè)經(jīng)歷了從萌芽期到快速發(fā)展期的轉(zhuǎn)變。而2017年至2019年更是整個長租行業(yè)的加速發(fā)展期，大量企業(yè)試水租賃業(yè)務(wù)，并擴大管理房間規(guī)模。

但是，這一時期的長租公寓企業(yè)，普遍注冊資本額較小，且企業(yè)前期運營無實際資金投入，甚至大多數(shù)企業(yè)無實繳注冊資本。因成立時間短、無資產(chǎn)抵押，很多中小長租公寓企業(yè)融資困難，其中部分企業(yè)使用了租金貸進行擴張。

所謂租金貸，是指租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機構(gòu)按月還租房貸款。而租金貸的運作模式，隱藏著較多風(fēng)險。一旦長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預(yù)繳租金，且仍要向貸款機構(gòu)繼續(xù)支付貸款本息，而房東未收到的租金損失將由房東本人或租客承擔。

為解決上述問題，意見強調(diào)，住房租賃企業(yè)不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構(gòu)應(yīng)當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發(fā)放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意愿，并做好記錄。

不難看出，這些規(guī)定均是針對過去一些長租公寓企業(yè)引誘消費者簽訂租金貸合同獲取資金行為的強化監(jiān)管措施，并明確了長租公寓企業(yè)未來不得從事金融業(yè)務(wù)。

嚴躍進對此表示，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受到認可。兩者區(qū)別在于，租金貸進入長租公寓企業(yè)賬戶，而租賃消費貸則是進入到租客賬戶，后續(xù)承租人在明晰不同貸款方式上需格外注意。

“此前，部分住房租賃企業(yè)利用承租人需求誘導(dǎo)承租人貸款，這不僅違背了我國市場經(jīng)濟去杠桿化的要求，還為后續(xù)經(jīng)營埋下了隱患?！崩钏蓪Υ苏J為，上述意見禁止住房租賃企業(yè)套取消費貸款將有利于保護市場穩(wěn)定性，排除了不良企業(yè)爆雷風(fēng)險，同時也最大限度地保護承租人和出租人的合法權(quán)益。

單次收取租金不超過3個月

在房屋租賃過程中，租金金額往往是承租人選擇房屋的重要因素之一。在返城流動人口減少、租房需求下降的情況下，房屋租金也隨之下滑。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全國重點40城平均月租金為37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達4.0%，三線城市同比下降1.5%。

而此次意見特別指出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當在商業(yè)銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，企業(yè)單次收取租金超過3個月的或單次收取押金超過一個月的，應(yīng)當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，這一舉措將杜絕長租公寓企業(yè)挪用客戶租金擴張經(jīng)營規(guī)模的行為?！叭ツ辏啥?、南京、重慶等城市已推出了針對超過3個月的租金監(jiān)管政策，而在六部委聯(lián)合推出意見后，此項措施將逐步在各地落實。”

租金方面，此次發(fā)布的意見要求合理調(diào)控住房租金水平，住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。加強住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

針對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，意見明確要求各地加強從業(yè)管理的同時，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)當將經(jīng)營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

嚴躍進認為，意見實施后，租金異常上漲將受到政府關(guān)注，后續(xù)租金會趨同房價管控，異常上漲必被打壓。

“未來住房租賃企業(yè)會積極配合意見中的規(guī)定，合理調(diào)控房屋租金水平，進行合法競爭，更加專注于房屋租賃業(yè)務(wù)?！崩钏蓜t提示承租人，在今后挑選住房租賃企業(yè)時，應(yīng)先查詢該企業(yè)是否依法辦理了市場主體登記和是否具備營業(yè)資格，以及是否負擔各種強制執(zhí)行的判決，而在了解住房租賃企業(yè)的具體情況后，可以大大減少承租人自身承租風(fēng)險。