上海新房價格進(jìn)入“透明時代”

宋杰

上海新房指導(dǎo)價出臺了，開發(fā)商想要賣高價，沒門！

5月20日，上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，官宣首批集中供應(yīng)地塊詳情：共計56幅地塊，涉及13個區(qū)，總起拍價達(dá)820.82億元，將在6月18日進(jìn)行競拍。其中28幅涉住宅地塊總出讓面積178.11萬平方米，起拍總價約為699.7億元。

根據(jù)公示的表格，楊浦定海地塊的樓板價最高，起始樓板價58640元/m2，最高樓板價64501元/m2;靜安大寧地塊的一次書面報價最高，為105.59億元;普陀萬里地塊的出讓面積最大，為147870m2。

隨著上海土拍限價以及“房地聯(lián)動”指導(dǎo)價等新政落地，上海新房價格即將進(jìn)入“全透明”時代。

新房明碼標(biāo)價，穩(wěn)地價更穩(wěn)預(yù)期

4月30日，上海市土地交易市場舉行線上交流會，預(yù)告第一批住宅用地集中出讓的相關(guān)情況，同時還宣布了土地競拍競價環(huán)節(jié)中的重大變化。

發(fā)言人在交流會上介紹，新競價規(guī)則主要是在房價地價聯(lián)動機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價、中止價和最高報價，例如：本批次商品住宅用地最高報價一般限定在起始價之上10%左右，相當(dāng)于政府給出了每個地塊上市指導(dǎo)價，此舉有望宣告上?！暗赝酢睍r代的終結(jié)。

以寶山某地塊為例，距離軌交10號線不遠(yuǎn)，位于新江灣板塊西北，根據(jù)新房價地價聯(lián)動政策，未來7.3萬元/m2的房價，比起同一板塊的其他房源還是有很大吸引力，目前新江灣板塊面積在100多m2的住宅單價多在10萬元以上;再如徐匯濱江地塊，‘房地聯(lián)動下，政府出臺的未來房價指導(dǎo)價是13.1萬元/m2，在出讓的時候就清晰告知，開發(fā)商不能日后再超出此價格。

“本次明確‘房價地價聯(lián)動，每塊土地都明確告知房企周邊的房價，并且會附在土地出讓合同內(nèi)。以前雖然也推行房價地價聯(lián)動，但這次做得更透明，更精細(xì)。這招其實錨定未來一年到一年半時間的房價，既向市場發(fā)出信號，即新房價格未來水平有多高，同時也讓房企心中有底，不要盲目拍地，否則高企的土地成本會吞噬利潤?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場資深分析師盧文曦對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，根據(jù)此次供地計劃，56幅土地中有28幅屬于普通住宅用地，剩下的28幅主要包括租賃住房用地、城中村地塊改造項目地塊、征收安置房項目地塊。從結(jié)構(gòu)看，實際上主要以普通住宅用地為主，兼顧租賃用地和其他用地。這也進(jìn)一步說明上海集中供地的一個特點，即從解決大城市住房問題的角度、市場關(guān)注的普通住宅角度出發(fā)，積極增加供地?！按祟惖貕K多位于上海五大新城，較好地配合了新城建設(shè)的內(nèi)容，有助于促進(jìn)房源的供應(yīng)和住房需求問題的解決?！?h3>房企不能換“馬甲”拍地了

不少房企通過聯(lián)合公司形式拿地，上海為了防止此種模式下企業(yè)用多個“馬甲”搶拍，新規(guī)規(guī)定競拍中同一申請人只能申請一次。

舉例而言，A企業(yè)和B企業(yè)共同注冊一家公司，A企業(yè)也和C企業(yè)共同注冊一家公司，若這兩個聯(lián)合公司在同一場拍賣會中出現(xiàn)，相較而言A企業(yè)的拿地概率要大一些。大房企資金實力強(qiáng)，可以通過注冊多個“馬甲”增加拿地概率。這次通過技術(shù)手段，盡可能避免此類事件。換而言之，房企不管大小，只要進(jìn)入最后拍賣階段，都只有一個拍賣號牌。

上海市政府此次出臺了新房的指導(dǎo)價

此外，在商品住宅用地現(xiàn)場競價階段，競買人最終競價不高于中止價的，以價高者得的原則確定競得;達(dá)到中止價時，交易將轉(zhuǎn)入一次書面報價階段。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近平均價競得的原則確定競得人。

盧文曦分析認(rèn)為，上海對土地拍賣價格設(shè)限，最高不超過10%，這樣可以穩(wěn)定土地價格，穩(wěn)定房價預(yù)期。但是在達(dá)到限價后誰來獲得的方式，比其他城市通過搖號，或者自己報配建手段更高明。

“搖號有運(yùn)氣成分在，自己報配建則加重房企負(fù)擔(dān)，在追求成本的前提下，會影響樓盤品質(zhì)。這次是看哪家房企報價最接近平均報價，實際上是要求房企事先做好完善的準(zhǔn)備工作，在場上拍賣過程不能沖動，以最合理的價格拿下地塊?！北R文曦說。

此外，上海對于土地出讓方式也有所限制，要求申請人競得地塊后，不得以任何直接或間接的形式將本方（及本地塊項目公司）的股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給本地塊其他申請人或關(guān)聯(lián)方。這樣可以防止有企業(yè)拿地后高價轉(zhuǎn)讓從而獲得收益。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說：“從這個規(guī)定可以看出，控制地價的政策依然較多，通過書面報價的做法，能夠防范盲目追高的報價方式。同時從實際過程看，也要求相關(guān)房企仔細(xì)計算地價的成本，科學(xué)報價。在類似競價規(guī)則下，預(yù)計地價水平將趨穩(wěn)，也有助于后續(xù)房價的穩(wěn)定?！?h3>上海住宅4月份供大于求

在熱度高漲的一季度后，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)和供應(yīng)節(jié)奏的恢復(fù)，4月份上海樓市熱度有所下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月上海商品住宅（不含保障房）累計成交76.64萬m2，環(huán)比下跌29.19%，整體供大于求。

中指研究院認(rèn)為，上海在連續(xù)出臺多項樓市調(diào)控政策后，市場已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段，樓市的投機(jī)行為被嚴(yán)格抑制，后續(xù)集中入市的項目也以剛需和剛改類產(chǎn)品為主，預(yù)計二季度的市場均價可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。在“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策指導(dǎo)下，隨著調(diào)控政策的不斷優(yōu)化和實施，上海房地產(chǎn)市場熱度有望降低，市場回歸理性化，價格將回到相對合理的區(qū)間。

“上海未來新房市場在積分模式（編者注：上海新房市場新增積分制搖號選房程序）持續(xù)貫徹形勢下，可能某一個板塊、某一個地段大概要多少分未來會越來越固化。這里 （樓盤）是65分的，我50分就不去冒險了;那里兩次都不用搖號，那我分?jǐn)?shù)不夠的可以試試?！睒I(yè)內(nèi)人士盧俊分析說。

他認(rèn)為，一年之后，上海不僅有樓盤地圖，還會有積分地圖，把客戶精準(zhǔn)地指到定向位置。再加上五大新城和上海中心不同客群的模塊定位，剛需人群、剛需二套、新上海人“怎么買”以及“買哪里”會變得越來越明顯?！斑@就是函數(shù)型調(diào)控的意義。樓市的熱度對于每一個個體來說感知都不一樣的。大競爭消失，但是小差異時代會到來。”